ธุรกิจซื้อ-ขายอสังหาฯ ต้องเสียภาษีอย่างไร
คุณเล็ก สัญชัย

[ผู้ตั้งกระทู้]
2019-11-04|17:03:19
รายละเอียด:

 

 

 

ภาษีการซื้อ/ขาย ที่ดิน, บ้าน, อสังหาฯ เรามักคิดกันว่าการจ่ายภาษีต่างๆ ถือเป็นค่าใช้จ่ายอย่างหนึ่งของกิจการ จึงพยายามหาวิธีเลี่ยง หรือบริหารจัดการเพื่อวางแผนจ่ายภาษีได้ในอัตราที่น้อยที่สุด ซึ่งเป้าหมายของการจ่ายภาษีที่ดีควรจะจ่ายในอัตราที่น้อยแต่ถูกต้องตามกฎหมายและเป็นธรรม ดังนั้นการวางแผนบริหารจัดการภาษีจึงมีความสำคัญต่อกิจการ จำเป็นต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้การจ่ายภาษีสูงเกินกว่าที่ควรจะเป็น แทนที่จะมีกำไรจากการขายตามที่คาดหวัง อาจจะทำให้ขาดทุนโดยไม่รู้ตัว

 

หลักสูตร การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (RE151)

รุ่นที่ 45, วันพุธที่ 6 - พฤหัสบดีที่ 7 พฤศจิกายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.



ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

 

 

  • ภาษีเงินได้

กรณีบริษัทหรือหุ้นส่วนนิติบุคคล อัตราภาษี 1% โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ (ราคาประเมินราชการ) สำหรับบุคคลธรรมดา เมื่อบุคคลธรรมดาขายที่ดินภาษีจะสูงมาก โดยอัตราภาษี+ค่าใช้จ่ายเมื่อโอนที่ดินจะสูงถึง 5-35% (ตามมติ ครม. แก้ไขเรื่องฐานภาษี 18 ตุลาคม 2559) ให้ใช้ฐานภาษี “ราคาซื้อขาย” หรือ “ราคาประเมิน” แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า

 

  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ

คิดอัตราภาษี 3.3% ของราคาซื้อขาย กรณีบุคคลธรรมดาหากถือครองเกิน 5 ปี ได้รับยกเว้น และหากถือครองในนาม “นิติบุคคล”  “คณะบุคคล” หรือ ประกอบกิจการ ไม่ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ  

 

  • อากรแสตมป์

คิดอัตราภาษี 0.5% เท่ากันทั้งบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล โดยคิดจากราคาซื้อขาย (ได้รับยกเว้น หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

 

  • ค่าธรรมเนียมการโอน

อัตราภาษี 2% เท่ากันทั้งบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล คิดจากจากราคาประเมินฯ

 

  •  ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ มีรายละเอียดหลักเกณฑ์ วิธีการหักภาษี ณ ที่จ่าย ดังนี้

 

(1)  ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย (ผู้ซื้อ) ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ได้แก่ บุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม คณะบุคคล ซึ่งจ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ซึ่งสรุปได้ว่า ไม่ว่าผู้จ่ายเงินได้เป็นใครก็จะต้องหัก ภาษี ณ ที่จ่าย กรณีนี้

(2) ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย (ผู้ขาย) ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย ได้แก่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ตามประมวลรัษฎากร ซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์

 

 (3) อัตราการหักภาษี ณ ที่จ่าย ผู้จ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์  จะต้องหักภาษีจากเงินที่จ่ายร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า การหักภาษี ณ ที่จ่าย หักเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ที่มา: กรมสรรพากร

 

ขายที่ดิน เสียภาษีบุคคลธรรมดา อย่างไร ?

 

วิธีการคำนวณภาษี ซื้อ/ขายอสังหาริมทรัพย์ โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ (http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp) กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย โดยการคำนวณเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษี จากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง  (จำนวนปีที่ถือครองนับตามปีบัญชี หนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี ตัวอย่าง เช่น ถือคลอง ธันวาคม 2561 ถึง กุมภาพันธ์ 2562 นับเป็นถือครอง 2 ปี) 

 

สูตรในการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

 

เงินได้ที่จะต้องเสียภาษี =(ราคาขาย – ค่าใช้จ่าย) / จำนวนปีที่ถือครอง

 

ค่าใช้จ่าย ก่อนอื่นเราจะต้องระบุให้ได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะขายนั้นเป็นทรัพย์ที่ได้มาจากการซื้อ หรือได้มาจากมรดกหรือเสน่หา เพราะแหล่งที่มาของทรัพย์จะสามารถหัก ค่าใช้จ่ายได้ต่างกัน โดยค่าใช้จ่ายจะเท่ากับราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า*อัตราค่าใช้จ่ายเหมาจ่าย

 

ข้อพึงระวัง !! ตามที่รัฐบาลได้มีมาตรการลงโทษผู้หลีกเลี่ยงการเสียภาษีและฉ้อโกงภาษีตามข้อเสนอของ Financial Action Task Force (FATF) โดยมีการตราพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร(ฉบับที่ 45) พ.ศ. 2560 กำหนดให้ผู้หลีกเลี่ยงหรือฉ้อโกงภาษี หรือขอคืนภาษีโดยความเท็จ เป็นการกระทำความผิดร้ายแรง และมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2560 (http://www.rd.go.th)

 

[Tag] : ขายที่ดินสียภาษีบุคคลธรรมดา , นิติบุคคลขายที่ดิน ต้องเสียภาษี , ภาษีธุรกิจเฉพาะ คำนวณภาษี, ซื้อ/ขายอสังหาริมทรัพย์ , วางแผนภาษี , ภาษีที่ดิน , ค่าธรรมเนียมการโอน

 
แสดงความคิดเห็น
รายละเอียด:
* ชื่อคุณ:
อีเมล์:
*รหัสยืนยัน:   2203 กรุณาป้อนรหัส =>
  อ่ า น แ ล ะ ย อ ม รั บ ใ น ก ติ ก า ก่ อ น
1) งดลงประกาศข้อความที่ไม่เกี่ยวข้องกับ วงการประเมินค่าทรัพย์สิน
2) การลงข้อความ ประกาศ ต้องเป็น ข้อความที่ถูกกฎหมาย และศีลธรรม เท่านั้น และ เป็นความจริงทุกประการ
3) ข้อความที่ลงประกาศ ท่านจะต้องรับผิดชอบ และทำตามที่ท่านลงประกาศไว้
4) งดการใช้ถ้อยคำไม่สุภาพ ดูถูก เสียดสี ประชดประชัน หรือ ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้อื่น
5) ห้ามลงประกาศข้อความ ที่ซ้ำๆ กัน
6) หากทาง Thaiappraisal ตรวจสอบพบ หรือ มีผู้แจ้ง ข้อความที่ละเมิดกฎ และทางเราได้ตรวจสอบแล้วเป็นจริง จะทำการลบข้อมูลที่ไม่เหมาะสมนั้น โดยไม่ต้องแจ้งให้ท่านทราบ
7) ทาง Thaiappraisal ขอสงวนสิทธิ์ในการแก้ไข กฎกติกาในการลงประกาศ

 

 

 

 

Area Trebs FIABCI
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่