ทางออกของโรงแรมวันนี้: ขายหรือทำอะไรดี
๋jidapa

[ผู้ตั้งกระทู้]
2020-06-05|14:03:52
รายละเอียด:


            เห็นข่าวโรงแรมประกาศขายมากมายในขณะนี้ บ้างก็บอกที่ภูเก็ตประกาศขายยกเกาะ เจ้าของคงจะถอดใจกันมากแล้ว แล้วจะทำอย่างไรดี  ดร.โสภณในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินขอชี้ทางออก
            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สินประเภทโรงแรมทั้งในและต่างประเทศ ให้ความเห็นต่อทางรอดของโรงแรมในขณะนี้บางประการ
            1. สำหรับโรงแรมที่กำลังก่อสร้างอยู่ ก็คงไม่มีปัญหา เพราะเชื่อว่าในอีก 2 ปีที่สร้างเสร็จ สมมติ ณ มกราคม 2565 สถานการณ์ก็คงคลี่คลายลงมากแล้ว วัคซีนก็คงได้รับการค้นพบแล้ว การระบาดของโรคก็คงหมดไป เช่นเดียวกับกรณีไข้หวัดใหญ่ แต่วัคซีนไข้หวัดใหญ่ก็กลายพันธุ์ เชื้อไข้หวัดใหญ่ก็กลายพันธุ์เช่นกัน  และแม้ไม่มีวัคซีนก็วางใจได้เพราะส่วนใหญ่ถึง 98% หายขาด
            2. สำหรับโรงแรมที่ติดหนี้สถาบันการเงินอยู่ก็คงต้องเจรจากัน เช่น การหยุดหนี้ทั้งต้นและดอกเป็นเวลา 6 เดือนหรือ 1 ปี ซึ่งสถาบันการเงินส่วนใหญ่ก็ยินดีให้การสนับสนุน เพราะขืนยึดโรงแรมเหล่านี้มาก็คงไม่รู้จะไปขายใครต่อในภาวะขณะนี้
            3. สำหรับโรงแรมที่ยังดำเนินการอยู่ ก็คงต้องปรับเปลี่ยนเป้าหมายจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ มาเป็นนักท่องเที่ยวไทย และคงต้องลดราคาลงมาเป็นอย่างมากเพื่อดึงดูดให้มีผู้มาพักอาศัยในโรงแรม  ในคราววิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ปี 2552-2554 ส่งผลให้อัตราค่าเช่าโรงแรมลดลง 25% และอัตราการเข้าพักลดจาก 60% เหลือ 40% ก็ทำให้รายได้ต่อปีลดลงไปถึง 40-50% (http://bit.ly/1Nmafqh) แต่คราวนี้คาดว่าอัตราค่าเช่าโรงแรมอาจลดลง 40% และการเข้าพักอาจเหลือเพียง 40% เป็นระยะเวลาประมาณ 1-1.5 ปี ซึ่งโรงแรมก็ต้องพยายามพยุงให้อยู่ได้
            4. สำหรับโรงแรมที่ต้องพยายามพยุงให้อยู่ได้ คงไม่สามารถลดค่าบริการ แต่คงลดค่าจ้างพนักงานลงในระดับหนึ่ง เช่น พนักงานที่มีรายได้ต่ำกว่า 25,000 บาทอาจต้องลดค่าจ้างลง 40% ที่มากกว่านั้นอาจต้องลดค่าจ้างลง 50% เป็นต้น หรืออาจใช้ประกันสังคมช่วยในฐานะ “ผู้ว่างงาน” เป็นต้น เพื่อให้ไม่ต้องปลดพนักงานหรือปลดออกให้น้อยที่สุด
            5. บ้างก็อาจปรับตัวเป็นเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ เพื่อให้บริการแก่รัฐวิสหกิจที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะทำให้มีรายได้ที่แน่นอนและต่อเนื่อง
            6. ในกรณีการขายโรงแรมนั้น ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โรงแรมระดับ 4-5 ดาวนั้นมีอัตราผลตอบแทนของการลงทุน (Capitalization Rate) อยู่ที่ 6-8% ส่วนโรงแรม 3 ดาวอยู่ที่ 5-7% สมมติโรงแรม 3 ดาวแห่งหนึ่งมีมูลค่าในเวลาปกติอยู่ที่ 500 ล้านบาท  หากสมมติว่ารายได้หายไปหมดเลย 2 ปี ณ อัตราผลตอบแทนที่ 6% ก็จะทำให้มูลค่าหายไป 11% หรือเท่ากับ (1/1.06^2)-1 หรือเหลือมูลค่าที่ 445 ล้านบาท
            7. อย่างไรก็ตามผู้ซื้อโรงแรมก็จะพยายามที่จะขอลดราคาลงมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อลดความเสี่ยงในการดำเนินการ เช่น อาจใช้อัตราคิดลดที่ 12% ต่อปีเป็นเวลา 2 ปี ซึ่งก็จะทำให้มูลค่าลดลงไป 20.3% หรือเหลือ 399 ล้านแทนที่จะเป็น 500 ล้าน
            8. กรณีการเจรจาต่อรอง ก็คงเริ่มต้นที่ราคาตลาดที่จะสามารถประเมินได้โดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลางและเป็นที่เชื่อถือ แล้วอยู่ที่การ “ดีดตัวเลข” ที่ทั้งสองฝ่ายเห็นสมควร  โดยอาจมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาให้ความเห็นแก่ทั้งสองฝ่าย (ผู้ซื้อและผู้ขาย)
            อย่างไรก็ตามธุรกิจโรงแรมก็คงฟื้นตัวภายในเวลาไม่เกิน 2 ปีนับจากนี้ บ้างก็อาจมองว่าต้องอาศัยการมีวัคซีน แต่ในระยะใกล้ๆ นี้ ประเทศตะวันตกก็คงไม่ได้มาเที่ยวมากนัก แม้นักท่องเที่ยวระดับบนที่มีกำลังซื้อจะไม่ได้รับผลกระทบนัก  แต่การเดินทางคงยากลำบากกว่าแต่ก่อน ทำให้ “ไม่เป็นใจ” ต่อการท่องเที่ยวในระยะใกล้ๆ นี้  ประเทศจีนก็ส่งเสริมให้มีการท่องเที่ยวภายในประเทศมากกว่าไปต่างประเทศ  แต่เมื่อผ่านไประยะหนึ่ง สภาพต่างๆ ก็คงคืนสู่ภาวะปกติ

            ฝันร้ายก็คงหายไปในที่สุด แต่เราจะผ่านพ้นฝันร้ายได้อย่างไร

 
แสดงความคิดเห็น
รายละเอียด:
* ชื่อคุณ:
อีเมล์:
*รหัสยืนยัน:   5865 กรุณาป้อนรหัส =>
  อ่ า น แ ล ะ ย อ ม รั บ ใ น ก ติ ก า ก่ อ น
1) งดลงประกาศข้อความที่ไม่เกี่ยวข้องกับ วงการประเมินค่าทรัพย์สิน
2) การลงข้อความ ประกาศ ต้องเป็น ข้อความที่ถูกกฎหมาย และศีลธรรม เท่านั้น และ เป็นความจริงทุกประการ
3) ข้อความที่ลงประกาศ ท่านจะต้องรับผิดชอบ และทำตามที่ท่านลงประกาศไว้
4) งดการใช้ถ้อยคำไม่สุภาพ ดูถูก เสียดสี ประชดประชัน หรือ ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้อื่น
5) ห้ามลงประกาศข้อความ ที่ซ้ำๆ กัน
6) หากทาง Thaiappraisal ตรวจสอบพบ หรือ มีผู้แจ้ง ข้อความที่ละเมิดกฎ และทางเราได้ตรวจสอบแล้วเป็นจริง จะทำการลบข้อมูลที่ไม่เหมาะสมนั้น โดยไม่ต้องแจ้งให้ท่านทราบ
7) ทาง Thaiappraisal ขอสงวนสิทธิ์ในการแก้ไข กฎกติกาในการลงประกาศ

 

 

 

 

Area Trebs FIABCI
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่