ประกาศสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ที่ 1/2545
เรื่อง การประกาศใช้ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2545
|
|
โดยที่สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ได้จัดทำราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคารทุกปี
และบัดนี้โดยที่สภาวะทางเศรษฐกิจมีความเปลี่ยนแปลง
สมาคมจึงได้แต่งตั้งคณะทำงานขึ้นกำหนดราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคารขึ้นใหม่
และคณะทำงานได้ดำเนินการเสร็จแล้ว |
|
สมาคมได้พิจารณาราคาประเมินที่ทางคณะทำงานได้กำหนดขึ้นแล้ว
เห็นสมควรให้ประกาศใช้เพื่อประโยชน์ในการประเมินค่าทรัพย์สินต่อไป |
|
อนึ่งสำหรับราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร
พ.ศ. 2545 ปรากฎอยู่แนบท้ายประกาศนี้ |
|
ประกาศ
ณ วันที่ 31 ตุลาคม 2545
(นายประวิทย์ สีห์โสภณ)
นายกสมาคม |
|
รายงานการประชุมคณะทำงานกำหนดราคาประเมินค่าก่อสร้าง
พ.ศ. 2545
ครั้งที่ 1: 18 กันยายน 2545 |
คณะทำงานที่เข้าร่วมประชุม |
1. ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน |
ประธาน |
|
2. ดร.พิเชษฐ์ อาริยวัฒน์ |
กรรมการ |
|
3. นายวิทยา อนันตพงษ์ |
แทนกรรมการ (นางปฤษฐา ติราศรัย) |
|
4. นายสุเทพ รอดจากภัย |
กรรมการ |
|
5. ดร.โสภณ พรโชคชัย |
กรรมการและเลขานุการ |
|
|
เริ่มประชุมเวลา
10:00 น. ณ ห้องประชุม 406 ศิริดาเพลส |
|
วาระที่ 1:เรื่องเพื่อทราบ |
|
1.1 |
ประธานแจ้งให้คณะทำงานแจ้งทราบว่า
ทางสมาคม ได้มีคำสั่งที่ 1/2545 ลว.
9 กันยายน 2545 แต่งตั้งคณะทำงานนี้
และให้ทำการประชุมให้แล้วเสร็จภายใน
3 ครั้ง เพื่อทางสมาคมจะได้ประกาศใช้ต่อไป
โดยคาดว่าจะประกาศใช้ได้ทันในเดือนตุลาคม
ศกนี้ |
|
1.2 |
ประธานได้ปรึกษาที่ประชุมว่า ในการกำหนดราคาค่าก่อสร้าง
พ.ศ. 2545 จะใช้ราคาวัสดุก่อสร้างของเดือนไหนดี
ที่ประชุมเห็นว่า ควรใช้ราคาวัสดุก่อสร้างในเดือนล่าสุดที่มี
คือ สิงหาคม 2545 แต่ได้มอบหมายให้เลขานุการคณะทำงานไปหาข้อมูลทั้งของเดือนกรกฎาคม
และสิงหาคมเพื่อการพิจารณาในครั้งต่อไป |
วาระที่ 2: เรื่องเพื่อพิจารณา |
|
2.1 |
ประธานได้ชี้แจงว่า การกำหนดราคาค่าก่อสร้าง
พ.ศ. 2544 ได้สอบถามข้อมูลจากหน่วยราชการ
สถาบันการเงินและบริษัทประเมินต่าง ๆ
แล้ว ส่วนใหญ่เห็นด้วยกับราคาที่ทางสมาคมกำหนด
และสำหรับในปี พ.ศ.2545 ขณะนี้เลขานุการคณะทำงานได้สอบถามไปยังผู้เกี่ยวข้องแล้ว
ประธานจึงสั่งให้แจ้งผลต่อที่ประชุมในครั้งหน้าต่อไป |
|
2.2 |
ประธานได้วิเคราะห์สถานการณ์เศรษฐกิจ
ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ และตลาดอสังหาริมทรัพย์เห็นว่า
มีการกระเตื้องขึ้น และว่า ราคาค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในแต่ละปี
รวมทั้งปี 2545 และ 2546 เพราะเศรษฐกิจมีการกระเตื้องขึ้น
นอกจากนี้ ราคาวัสดุก่อสร้างยังขึ้นอยู่กับราคาน้ำมันอีกด้วย
(โดยเฉพาะในช่วงหน้าหนาวปลายปี และยังขึ้นอยู่กับภาวะสงครามที่อาจกำลังจะเกิดขึ้น)
ที่ประชุมมีมติเห็นด้วย |
|
2.3 |
นายวิทยา ให้ข้อคิดเห็นว่า ราคาค่าก่อ
สร้างของผู้รับเหมาที่เป็นรูปบุคคล (ผู้รับเหมาย่อย)
จะมีราคาค่าก่อสร้างพอ ๆ กับที่ราคาที่ทางสมาคมกำหนด
แต่ถ้าเป็นรูปนิติบุคคล จะมีราคาสูงกว่าราคาของทางสมาคมมากถึง
20-30% อาจทำให้สถาบันการเงินมีปัญหาในการใช้ราคาค่าก่อสร้างของทางสมาคม |
|
2.4 |
ประธานชี้แจงว่า ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา
มีการรับเหมาก่อสร้างในที่ดินของเอกชนถึง
20,000 หน่วย ในขณะที่ผู้ประกอบการทำการก่อสร้างเพียง
12,000 หน่วย และสำหรับการรับเหมาก่อสร้างในที่ดินของเอกชนนี้
อาจใช้ผู้รับเหมาย่อย ซึ่งมักใช้ราคารับเหมาในเกณฑ์เดียวกับที่ทางสมาคมกำหนด
แต่สำหรับผู้รับเหมาโดยเฉพาะที่เป็นนิติบุคคล
อาจมีราคาสูงกว่าถึง 20-30% ดังนั้นในกรณีการใช้จริง
ผู้เกี่ยวข้องอาจต้องพิจารณารายละเอียดในด้านคุณภาพวัสดุก่อสร้างและวิธีการก่อสร้างประกอบ
ซึ่งอาจทำให้ราคาสูงหรือต่ำกว่าราคาที่สมาคมกำหนดได้ |
|
2.5 |
ประธานให้ข้อคิดเห็นว่า ตามข้อมูลวัสดุก่อสร้างเดือนพฤษภาคม
2545 ราคาวัสดุก่อสร้างโดยรวมเพิ่มขึ้น
2.4% แต่กรณีอาคารแต่ละประเภทอาจไม่สามารถใช้ดัชนีรวมที่
2.4% นี้ได้ เพราะรายการวัสดุก่อสร้างของอาคารแต่ละประเภทอาจไม่เหมือนกัน
ดังนั้นอาคารแต่ละประเภท อาจมีการเพิ่มขึ้นของราคาไม่เท่ากัน
เช่น กรณีอาคารที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท
อาคารสำนักงาน เป็นต้น |
|
2.6 |
ที่ประชุมมีข้อคิดเห็นว่า โดยที่การก่อสร้างมีการเพิ่มสูงขึ้น
ราคาน้ำมันมีราคาสูงขึ้นมาโดยตลอด ผู้ประกอบการมีการคิดสัดส่วนกำไรสูงขึ้น
ประกอบกับบริษัทรับเหมาก่อสร้างมีจำนวนน้อยลง
ทำให้การก่อสร้างในช่วงต้นปี 2545 เป็นต้นมา
ราคาค่าก่อสร้างจะเพิ่มสูงขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้าง
และค่าดำเนินการ และกำไรที่บวกเพิ่มสูงขึ้น
ส่วนมาตรการการลดหย่อนด้านภาษีของรัฐบาล
ทำให้ค่าก่อสร้างอาจไม่สูงขึ้นมากนัก |
|
|
ปิดประชุมเวลา
11:45 น.
ดร.โสภณ พรโชคชัย
กรรมการและเลขานุการคณะทำงาน |
|
รายงานการประชุมคณะทำงานกำหนดราคาประเมินค่าก่อสร้าง
พ.ศ. 2545
ครั้งที่ 2: 20 กันยายน 2545 |
คณะทำงานที่เข้าร่วมประชุม |
1. ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน |
ประธาน |
|
2. นางทิพย์สุดา อาริยวัฒน์ |
แทนกรรมการ (ดร.พิเชษฐ์ อาริยวัฒน์) |
|
3. นายวิทยา อนันตพงษ์ |
แทนกรรมการ (นางปฤษฐา ติราศรัย) |
|
4. นายสุเทพ รอดจากภัย |
กรรมการ |
|
5. ดร.โสภณ พรโชคชัย |
กรรมการและเลขานุการ |
|
|
เริ่มประชุมเวลา
10:20 น. ณ ห้องประชุม 406 ศิริดาเพลส |
|
วาระที่ 1:เรื่องเพื่อทราบ |
|
ไม่มี |
วาระที่ 2: เรื่องรับรองรายงานการประชุมครั้งที่
1 |
|
ที่ประชุมรับรองโดยไม่มีการแก้ไข |
วาระที่ 3: เรื่องสืบเนื่อง |
|
3.1 |
ตามที่ประธานได้มอบหมายให้เลขานุการคณะทำงานไปหาข้อมูลทั้งของเดือนกรกฎาคม
และสิงหาคมเพื่อการพิจารณาในการประชุมครั้งนี้
เลขานุการคณะทำงานได้นำมานำเสนอในที่ประชุมแล้ว |
|
3.2 |
ตามที่เลขานุการคณะทำงานได้สอบถามไปยังผู้เกี่ยวข้องแล้ว
และประธานได้มอบหมายในแจ้งผลต่อที่ประชุมในครั้งนี้
เลขานุการคณะทำงานได้แจ้งให้ทราบว่า
ผู้ตอบโทรสารกลับมาทั้งหมดเห็นด้วยกับการกำหนดราคาค่าก่อสร้างนี้
และไม่พบมีข้อขัดข้องใด ๆ ในการใช้ราคาค่าก่อสร้างนี้
มีเพียงบางส่วนที่ประสงค์ให้เพิ่มบางรายการ |
วาระที่ 4: เรื่องเพื่อพิจารณา |
|
4.1 |
ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างทุกประเภท (ไม่รวมเหล็กและปูนซีเมนต์)
เพิ่มขึ้น 3.4% (กรกฎาคม 2544 - สิงหาคม
2545) ส่วนดัชนีราคาเหล็ก เพิ่มขึ้น
6.2% ส่วนราคาปูนซีเมนต์ ลดลง 7.4% ในช่วงเวลาดังกล่าว |
|
4.2 |
จากการศึกษาข้อมูลพบว่า โดยที่การก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยแนวราบแบบบ้านเดี่ยว
บ้านแฝด มีการขยายตัวมากขึ้น ถึงแม้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก
แต่เมื่อพิจารณาถึงภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูง
จึงประมาณการว่า ราคาค่าก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยประเภทนี้จะเพิ่มขึ้นประมาณ
8% ส่วนอาคารแนวราบอื่น ราคาค่าก่อสร้างไม่ควรเกิน
4% นอกจากนี้ อาคารสูง ประมาณว่าราคาค่าก่อสร้างน่าจะเพิ่มขึ้นไม่เกิน
5% เพราะราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉพาะปูนซีเมนต์กลับลดลงในช่วงต้นปี
2545 จนถึงปัจจุบัน |
|
4.3 |
ในการใช้ข้อมูลตั้งแต่ เดือนสิงหาคม
2545 เป็นต้นไป คณะทำงานตั้งข้อสังเกตว่า
ราคาค่าก่อสร้างอาจเปลี่ยนแปลงไปจากที่ประมาณการนี้
โดยให้พิจารณาจากสถานะการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
การปรับตัวขึ้นของราคาน้ำมัน ตลอดจนภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศด้วย |
|
4.4 |
คณะทำงานจึงใช้สัดส่วนที่เพิ่มขึ้นตามข้อ
4.2 ใช้ประกอบการคำนวณราคาค่าก่อสร้าง
พ.ศ. 2545 ตามตารางในท้ายรายงานนี้ |
|
4.5 |
ประธานมอบหมายให้คณะทำงานนำตัวเลขที่ประมาณการนี้กลับไปพิจารณาและนำมาสรุปอีกครั้งในการประชุมครั้งหน้า |
|
|
ปิดประชุมเวลา
11:45 น.
ดร.โสภณ พรโชคชัย
กรรมการและเลขานุการคณะทำงาน |
|
รายงานการประชุมคณะทำงานกำหนดราคาประเมินค่าก่อสร้าง
พ.ศ. 2545
ครั้งที่ 3: 27 กันยายน 2545 |
คณะทำงานที่เข้าร่วมประชุม |
1. ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน |
ประธาน |
|
2. นางทิพย์สุดา อาริยวัฒน์ |
แทนกรรมการ (ดร.พิเชษฐ์ อาริยวัฒน์) |
|
3. นายสุเทพ รอดจากภัย |
กรรมการ |
|
4. ดร.โสภณ พรโชคชัย |
กรรมการและเลขานุการ |
|
|
เริ่มประชุมเวลา
11:00 น. ณ ห้องประชุม 406 ศิริดาเพลส |
|
วาระที่ 1:เรื่องเพื่อทราบ |
|
ไม่มี |
วาระที่ 2: เรื่องรับรองรายงานการประชุมครั้งที่
2 |
|
ที่ประชุมรับรองโดยมีการแก้ไข
ดังนี้: |
|
2.1 |
แก้ไขข้อความในวาระที่ 4.1 เป็น "ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างทุกประเภท
(ไม่รวมเหล็กและปูนซีเมนต์) เพิ่มขึ้น
3.4% (กรกฎาคม 2544 - สิงหาคม 2545)
ส่วนดัชนีราคาเหล็ก เพิ่มขึ้น 6.2% ส่วนราคาปูนซีเมนต์
ลดลง 7.4% ในช่วงต้นปี และเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน" |
|
2.2 |
ตัดวลีสุดท้ายในวาระที่ 4.2 คือ "เพราะราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉพาะปูนซีเมนต์กลับลดลงในช่วงต้นปี
2545 จนถึงปัจจุบัน" ออก |
วาระที่ 3: เรื่องสืบเนื่อง |
|
3.1 |
ตามที่คณะทำงานได้รับร่างราคาค่าก่อสร้างอาคารที่คณะทำงานได้จัดทำขึ้น
โดยเลขานุการคณะทำงานได้จัดส่งให้ตั้งแต่วันจันทร์ที่
24 กันยายน ศกนี้ |
วาระที่ 4: เรื่องเพื่อพิจารณา |
|
4.1 |
คณะกรรมการได้พิจารณาทบทวนราคาค่าก่อสร้างอาคารแล้ว
จึงได้ลงมติเห็นด้วยกับราคาจากที่ได้ร่วมกันจัดทำขึ้นในการประชุมครั้งที่
2 |
|
4.2 |
คณะทำงานกำหนดราคาประเมินค่าก่อสร้าง
มีหมายเหตุเพื่อให้เกิดความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกันว่า
แม้ราคาค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นด้วย แต่ไม่ใช่หมายความว่าราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเช่นกันโดยอัตโนมัติ
เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นแต่กลับลดลงในช่วงที่ผ่านมา
และราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับภาวะตลาด
อุปทานในท้องตลาด |
|
4.3 |
คณะทำงาน ยังย้ำให้เกิดความเข้าใจร่วมกันถึง
วาระที่ 4.3 ในการประชุมครั้งที่ 2 ที่ว่า "ในการใช้ข้อมูลตั้งแต่
เดือนสิงหาคม 2545 เป็นต้นไป คณะทำงานตั้งข้อสังเกตว่า
ราคาค่าก่อสร้างอาจเปลี่ยนแปลงไปจากที่ประมาณการนี้
โดยให้พิจารณาจากสถานะการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
การปรับตัวขึ้นของราคาน้ำมัน ตลอดจนภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศด้วย" |
|
|
ปิดประชุมเวลา
12:00 น.
ดร.โสภณ พรโชคชัย
กรรมการและเลขานุการคณะทำงาน |