ผลกระทบจากข้อกฏหมายต่อมูลค่าที่ดินในบ้านเรามีมาก อันเนื่องมาจากการมีกฏระเบียบต่าง ๆ แล้วส่งผลทำให้ ศัยกภาพที่ดินต่ำกว่าปกติ และทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่าปกติ โดยเฉพาะข้อกำหนดการควบคุมการก่อสร้างต่าง ๆ คราวนี้ผมจะยกตัวอย่างราคาที่ดินที่ลดลงเนื่องจากข้อบังคับ กรณีที่ดินติดเชิงสะพาน เนื่องจากมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ จุดกึ่งกลางทางเข้าต้องมีระยะห่างจากเชิงสะพานไม่เกิน 50 เมตร ดังนั้นถ้าที่ดินติดเชิงสะพาน หรือมีระยะห่างไม่เกิน 50 เมตร (บวกอีกครึ่งหนึ่งของทางเข้า เช่น ถ้าทางเข้ากว้าง 8 เมตร ต้องห่าง 54 เมตร เป็นต้น)

โดยยกตัวอย่างที่ดินแปลงหนึ่งย่านถนนสุขุมวิท เนื้อที่ดินประมาณ 2 ไร่ 2 งาน (หรือ1,000 ตารางวา) ซึ่งตั้งอยู่ติดเชิงสะพาน จึงตกอยู่ภายใต้ข้อจำกัดดังกล่าว ซึ่งถ้าพิจารณาตามสภาพการพัฒนาในบริเวณนี้ซึ่งจัดเป็นย่านพาณิชยกรรมหนาแน่น การพัฒนาที่ดินส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปแบบ อาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่ ประเภทโรงแรม สำนักงาน คอนโดมิเนียม และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เป็นต้น แต่เนื่องจากที่ดินถูกข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครข้างต้น ทำให้ไม่สามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ (เกิน 2,000 ตารางเมตร) ได้ (ในขณะที่ถ้าไม่มีข้อจำกัด จะสามารถก่อสร้างได้ถึง 40,000 ตารางเมตรเลยทีเดียว) และโดยปกติแล้วที่ดินในย่านนี้ที่ไม่มีข้อจำกัดจะมีราคาประมาณ ตารางวาละ 150,000 บาท

ในการประเมินค่าที่ดินแปลงนี้ไม่อาจเปรียบเทียบได้กับที่ดินทั่วไป เนื่องจากมีข้อจำกัดข้างต้น การประเมินค่าจึงพิจารณามูลค่าโดยวิธีการสมมติฐานการพัฒนาที่ดิน (Hypothetical Development Method) ซึ่งสามารถพิจารณามูลค่าภายใต้ข้อจำกัดดังกล่าวได้ โดยผู้ประเมินสมมติฐานพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ (เท่าที่จะทำได้ภายใต้ข้อจำกัด เนื่องจากสามารถก่อสร้างให้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร โดยก่อสร้างแถวละ 10 คูหาๆ ละ 199 ตารางเมตร รวม 1,999 ตารางเมตร จะไม่เข้าข่ายอาคารขนาดใหญ่) ซึ่งจากการคำนวนจะทำให้ที่ดินแปลงนี้มีมูลค่าเพียง ตารางวาละ 61,000 บาทเท่านั้น

แสดงรายละเอียดการประเมินค่าทรัพย์สิน ได้ดังนี้

ตาราง : การประเมินหาค่าที่ดิน 2 ไร่ 2 งาน (หรือ 1,000 ตารางวา) เชิงสะพาน (xxx) ด้วยวิธีการ Hypothetical Development Method ลำดับ รายละเอียด ตัวเลข   1 เนื้อที่ดินประมาณ 1,000   2 พัฒนา อาคารพาณิชย์       2.1 อาคารพาณิชย์ด้านหน้าติดถนน 10.00 คูหาละ ๆละ 20.00 ตรว. รวม 200.00       2.2 อาคารพาณิชย์ด้านใน 16.00 คูหาละ ๆละ 20.00 ตรว. รวม 320.00         รวมเนื้อที่ 520.00         พื้นที่ถนน (แถวด้านหน้าถนนกว้าง 10 ม.ทางเช้าด้านใน 10 ม. แถวด้านในถนนด้านใน 10 ม. ยาวทั้งหมด 142 ม.) 355.00         ที่ดินที่เหลือ 125.00     3 ราคาขายต่อหน่วย       3.1 อาคารพาณิชย์ด้านหน้าติดถนน 7,500,000 บาท     3.2 อาคารพาณิชย์ด้านใน 5,000,000 ลด 30%     3.3 ที่ดินที่เหลือ 100,000 บาท/ตรว.   4 มูลค่าโครงการ 167,500,000   5 ประมาณการมูลค่าปัจจุบัน Present Value     5.1 หักระยะเวลาในการขาย 2 ปี Discount Rate   12% คงเหลือ 149,553,571   6 หักค่ากำไร 15% คงเหลือ 127,105,536   7 หักต้นทุนค่าพัฒนาโครงการ     7.1 ค่าปรับปรุงพื้นที่ ตรว.ละ 1,000 บาท   1,000,000     7.2 ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค ถนน-ท่อ-บ่อพัก 355 ตรว. หรือ 1,420.00 ตรม. ๆ ละ 1,500 บาท เป็นเงิน 2,130,000     7.3 ค่าพัฒนาไฟฟ้า-ประปา-โทรศัพท์ หน่วยละ 50,000   1,300,000     7.4 ค่าก่อสร้างหน่วยขาย       7.4.1 อาคารพาณิชย์ด้านหน้าติดถนน 10 คูหาละ 199.00 ตารางเมตร ๆ ละ 5,650 บาท เป็นเงิน 11,243,500 ก่อสร้าง รูปแบบ วัสดุ อย่างดี     7.4.2 อาคารพาณิชย์ด้านใน 16 คูหาละ 199.00 ตารางเมตร ๆ ละ 5,650 บาท เป็นเงิน 17,989,600 ก่อสร้าง รูปแบบ วัสดุ อย่างดี   7.5 ค่าบริหารโครงการ 3% 4,486,607     7.6 ค่าการขายและโมฆนา 5% 7,477,679     7.7 ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% 4,935,268     7.8 ค่าธรรมเนียมโอน 2% คนละ 50% กับผู้ซื้อ 1,495,536     7.9 ค่าดอกเบี้ย 8% เงินกู้ 50% ของมูลค่าโครงการ 11,964,286     7.10 ค่าเผื่อเหลือเผื่อขาด 2% 2,991,071     7.11 รวม 66,013,546   8 คงเหลือค่าที่ดิน 61,106,989     8.1 ต่อตารางวา 61,107     8.2 โดยประมาณ 61,000

ดังนั้นการที่จะซื้อเพื่อการลงทุน การรับจำนอง หรืออื่นๆ ถ้าเป็นที่ดินติดสะพาน แล้วมีระยะห่างจากเชิงสะพานไม่เกิน 50 เมตร จะส่งผลต่อราคาที่ดินที่ต่ำกว่าปกติมาก เนื่องจากไม่สามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้นั่นเอง โดยเฉพาะบริเวณที่ดินมีศักยภาพในการพัฒนา และมีราคาสูง ๆ จึงควรพึงระมัดระวังอย่างยิ่ง