การลงทุนในกิจการต่าง ๆ ในปัจจุบัน โดยการเช่าที่ดินมีอยู่จำนวนมาก ในคราวนี้ผมจะยกตัวอย่างการประเมินค่าเช่าที่ดิน เพื่อสามารถพิจารณาค่าเช่าตลาดที่เหมาะสม โดยจะยกตัวอย่างการคิดค่าเช่าที่ดินแปลงหนึ่ง ดังนี้

ทรัพย์สิน คือ ที่ดินเปล่าเนื้อที่ 389 ตารางวา หน้ากว้างติดซอยประมาณ 29.00 เมตร ลึกประมาณ 55.00 เมตร รูปร่างสี่เหลี่ยมผืนผ้า สภาพที่ดินถมแล้วเสมอถนน ตั้งอยู่ซอยสุขุมวิท 105 (ซอยลาซาล) โดยห่างจากถนนศรีนครินทร์ ประมาณ 1,200 เมตร และอยากทราบว่าค่าเช่าที่ดินแปลงนี้สัก 30 ปี จะมีราคาเท่าใด

โดยปกติแล้วในการประเมินค่าเช่าถ้าสามารถสืบหาข้อมูลตลาดการเช่าของทรัพย์สินประเภทเดียวกัน ในบริเวณใกล้เคียงมาเปรียบเทียบได้จะเป็นวิธีการที่ดีที่สุด เช่น ถ้าทราบว่าแถวนี้มีการเช่า 30 ปีไร่ละ เท่าไร หรือตารางวาละ เท่าไร ก็สามารถนำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบตลาดกันแบบปกติได้

แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ค่อนข้างยากในการหาค่าเช่าตลาด เนื่องจากมีการเช่ากันน้อย และสืบทราบได้ยาก ดังนั้นการประเมินค่าจึงอาจพิจารณาในเชิงอื่น เช่น การสมมติฐานการพัฒนาที่ดิน ตามศักยภาพที่มีอยู่ สำหรับที่ดินแปลงนี้หลังจากพิจารณาความเป็นไปได้ทางด้านกายภาพ กฏหมายที่เกี่ยวข้อง และความเป็นไปได้ทางการตลาดแล้ว เห็นว่าควรจะนำที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาเป็น หอพักให้เช่า เนื่องจากในบริเวณใกล้เคียงมีหอพักหลายแห่ง และแต่ละแห่งก็มีอัตราการเข้าอยู่สูง จึงพิจารณาในเชิงการพัฒนาว่าควรจะเช่าที่ดินแปลงนี้ในราคาเท่าใด

แสดงรายละเอียดวิธีการสมมติฐานการพัฒนา หอพัก เพื่อประเมินค่าเช่าที่ดิน ดังนี้

ตาราง 1 : การประเมินค่าเช่าที่ดิน จากสมมติฐานการพัฒนาหอพัก 4 ชั้น 1 เนื้อที่ดิน   389.00 ตารางวา   2 พื้นทีก่อสร้าง FAR 10:1   15,560.00 ตารางเมตร ก่อสร้างได้สูงสุด 10 เท่าของเนื้อที่ดิน 3 จำนวนชั้น ที่สามารถก่อสร้างได้   14.29 ชั้น พื้นที่สร้างได้ /พื้นที่แต่ละชั้น 4 แต่ก่อสร้างจริง   4.00 ชั้น ตามสภาพตลาดย่านนี้ (4 ชั้น ไม่ต้องมีลิฟท์) 5 ชั้นละ   1,089.20 ตารางเมตร แต่ละชั้น ก่อสร้างได้ 70% ของพื้นที่ (ต้องมีการเว้นโดยรอบ) 6 รวม 4 ชั้น   4,356.80 ข้อ 4 x ข้อ 5   7 พื้นทีเช่า/ขาย 70% 3,049.76 ข้อ 6 x70% พื้นทีส่วนกลาง -ทางเดิน/บันได และอื่น ๆ 30% 8 จำนวนประมาณห้อง 24 127.07 ข้อ 7 / 24 ขนาดห้อง ๆ ละ 24 ตรม. 9 ค่าเช่าต่อเดือน   2,200.00   เปรียบเทียบค่าเช่าตลาด หอพักอื่น ๆ 10 รายได้รวมต่อเดือน   279,561.33 ข้อ 8 x ข้อ 9   11 ต่อปี   3,354,736.00 ข้อ 10 x 12   12 หักอัตราว่าง /หนี้สูญ 10% 335,473.60 ข้อ 11 x 10% เปรียบเทียบอัตราว่างหอพักอื่น ๆ 13 หักค่าใช้จ่าย 15% 503,210.40 ข้อ 11 x 15% ประมาณการ 14 เหลือรายได้สุทธิ   2,516,052.00 ข้อ 11-ข้อ 12-ข้อ13   15 มูลค่าทรัพย์สิน = รายได้สุทธิ/อัตราผลตอบแทน 16 อัตราผลตอบแทนการลงทุน   10% สำรวจตลาดในการลงทุนหอพักในย่านนี้ ณ ปัจจุบัน   17 มูลค่าทรัพย์สิน   25,160,520.00 ข้อ 14/ ข้อ 16 ที่ดิน+อาคาร 18 หาค่าเช่าที่ดิน = หักค่าก่อสร้างอาคาร 19 ค่าก่อสร้างอาคารหอพัก 4 ชั้น ตรม.ละ   4,500.00 ประมาณการโดยวิศวกร   20 ค่าก่อสร้างอาคารรวม เป็นเงิน   19,605,600.00 ข้อ 19 x ข้อ 6   21 คงเหลือค่าที่ดิน (ราคาซื้อขาย)   5,554,920.00 ข้อ 17 - ข้อ 20   22 ต่อตารางวา   14,280.00 ข้อ 21 / ข้อ 1 ตลอดอายุตึก 23 กรณีสำหรับ ค่าเช่าที่ดิน   30.00 ปี   24 รายได้สุทธิ ปีละ   2,516,052.00 ข้อ 14   25 รายได้ 30 ปี คิดเป็นปัจจุบัน   23,718,607.00 Present Value ของรายได้สุทธิ 30 ปี   26 ค่าเช่าที่ดิน 30 ปี (หักค่าก่อสร้างอาคาร)   4,113,007.00 ข้อ 25 - ข้อ 20   27 ค่าเช่าที่ดิน 30 ปี ต่อตารางวา   10,573.28 ข้อ 26/ข้อ 1 กรณีเช่า 30 ปี 28 โดยประมาณ   10,500.00 ประมาณการข้อ 27

นอกจากนี้ อาจยังพิจารณาค่าเช่าจากมูลค่าที่ดิน ได้อีกแนวทางหนึ่ง โดยหลักการ คือ การคิดค่าเช่าจากมูลค่าที่ดิน บนสมมุติฐานผลตอบแทนการเช่าขั้นต่ำไม่น้อยกว่าผลตอบแทนที่มั่นคง เช่น การฝากเงินธนาคาร หรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล เพื่อประมาณค่าเช่ารายปีและต่อเนื่องในกรณีค่าเช่าระยะยาว ดังนั้นการประเมินค่าเช่าจึงพิจารณาผลตอบแทนดังกล่าว วิธีการคิดค่าเช่าแสดงในตารางที่ 2

ตารางที่ 2 : การประเมินค่าเช่า : จากมูลค่าที่ดินรวม 1 เนื้อที่ดิน       389 ตารางวา   มูลค่าต่อตารางวา       38,000 บาท ราคาตลาดที่ดินย่านนี้   มูลค่าที่ดินรวม       14,782,000 บาท 2 ผลตอบแทนรายปี       3% ผลตอบแทนขั้นต่ำ หรืออาจสูงกว่านี้ 3 ผลตอบแทนรายปี เป็นเงิน       443,460.00 ค่าเช่ารายปีที่ประมาณได้ 4 ประมาณการค่าเช่า ตามระยะเวลา             4.1 อัตราคิดลด (มูลค่าในอนาคตเป็นมูลค่าปัจจุบัน) 10.0% ดอกเบี้ย 2.5% + ความเสี่ยง 4% + อื่น ๆ 2.5%   4.2 ค่าเช่า 30 ปี เป็นเงิน 4,180,459 บาท 5 เทียบกับ ค่าเช่าตาม ตาราง 1 (ข้อ 26)      4,113,007 บาท ใกล้เคียงกัน 6 สรุปค่าเช่า 30 ปี ที่ประเมินได้       4,200,000 โดยประมาณ 7 นอกจากนี้อาจประเมินค่าเช่า ตามช่วงเวลา จำนวนปีต่าง ๆ             โดยการทอนจากค่าเช่า 30 ปีข้างต้น โดยใช้หลักการ Amortization เช่น             7.1 ค่าเช่า 1 ปี เป็นเงิน 405,030     7.2 ค่าเช่า 3 ปี เป็นเงิน 1,107,974     7.3 ค่าเช่า 5 ปี เป็นเงิน 1,688,920     7.4 ค่าเช่า 10 ปี เป็นเงิน 2,737,606     7.5 ค่าเช่า 15 ปี เป็นเงิน 3,388,758     7.6 ค่าเช่า 20 ปี เป็นเงิน 3,793,072

จากตัวอย่างข้างต้น พอเป็นตัวอย่างในการประมาณการได้คร่าว ๆ นะครับ