อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          การควบคุมการก่อสร้างที่มีผลต่อมูลค่าที่ดิน โดยมีกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ที่มีผลต่อมูลค่าที่ดินเปล่า ที่ตั้งอยู่ทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง เช่นในเขตเมืองนั้น การควบคุมการก่อสร้าง หรือ ข้อจำกัดในการก่อสร้างอาคารจะเป็นตัวกำหนดราคาที่ดินที่สำคัญมาก

          โดยทั่วไปแล้วอาจคิดกันว่าการประเมินค่าที่ดินแค่ใช้การเปรียบเทียบกับราคาตลาดทั่วไปแต่เพียงอย่างเดียว แต่จริง ๆ แล้ว ในการประเมินค่าที่ดินแปลงหนึ่งในเขตเมือง โดยเฉพาะในบริเวณที่มีศักยภาพสูง ๆ จะมีความยาก ซับซ้อน ในการประเมินสูง เพราะผู้ประเมินจะต้องพิจารณาถึงศักยภาพที่ดินว่า ที่ดินแปลงนั้นจะสามารถพัฒนาเป็นอะไรได้ ซึ่งการพิจารณาศักยภาพที่ดินต้องพิจารณาปัจจัยหลัก ๆ 3 ประการ คือ
          1. ความเป็นไปได้ทางด้านกายภาพ
          2. ความเป็นไปได้ทางด้านกฎหมาย
          3. ความเป็นไปได้ทางด้านการตลาดและการเงิน

          โดยในการพิจารณาความเป็นไปได้ในทางกฏหมายนั้นจะต้องศึกษาว่าจะสามารถก่อสร้างอาคารได้มากน้อยเพียงใด ซึ่งต้องพิจารณาถึง กฎหมายการควบคุมการก่อสร้าง ว่ามีข้อกำหนด หรือข้อห้ามอะไรบ้างในการก่อสร้างบนที่ดินแปลงหนึ่ง ๆ “สรุปว่าถ้ามีที่ดิน 1 แปลง จะก่อสร้างอาคารได้พื้นที่มากที่สุดแค่ไหนตามกฎหมายนั่นเอง”

          ประเด็นข้อกฎหมายทางด้านควบคุมการก่อสร้างที่ควรทราบในการพิจารณามูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งจะพิจารณาตาม พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เป็นหลัก และมีกฎหมายลูกที่เป็นกฎกระทรวง ข้อบัญญัติ ประกาศต่าง ๆ ในท้องที่ที่ดินทั้งอยู่ และศักยภาพการพัฒนาที่ดิน ย่านใจกลางเมืองหรือเขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร ส่วนใหญ่แล้วมักจะต้องเป็นอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ดังนั้น การมีที่ดินแปลงหนึ่ง แล้วจะสามารถก่อสร้างอาคารดังกล่าวได้หรือไม่ จะเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาในการประเมิน

ความหมายของอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ดังนี้

•	อาคารสูง คือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป
•	อาคารขนาดใหญ่ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรืออาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร และมีพื้นที่รวมกันทุกหรือชั้นใดชั้นหนึ่ง เกิน 1,000 ตารางเมตร
•	อาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือถ้าเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีเนื้อที่เกิน 30,000 ตารางเมตร ก็จะมีข้อกฏหมายควบคุมอีกระดับ

โดยในการพิจารณามูลค่าที่ดินทั้งในการใช้ทั่วไป หรือการประเมิน มีกฎหมายอาคารที่ต้องพิจารณาเบื้องต้น เช่นว่า

•	FAR (Floor Area Ratio) สัดส่วนการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ ต่อพื้นที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่จะกำหนดไว้เป็น 10 : 1 หมายถึงถ้ามีที่ดิน 1 ไร่ สามารถก่อสร้างอาคารได้เต็มที่ไม่เกิน 10 เท่าของ 1 ไร่ คิดเป็น 16,000 ตารางเมตร (1 ไร่ = 400 ตารางวา, 1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร ดังนั้น 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร 10 เท่าของ 1,600 ตารางเมตร = 16,000 ตารางเมตร)
•	ที่ดินที่จะสามารถก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องมีหน้ากว้างด้านใดด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า12 เมตรติดกับทางสาธารณะ และถนนสาธารณะต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เข่นกัน หรือถ้าเป็นขนาดใหญ่พิเศษที่เกิน 30,000 ตารางเมตร ต้องมีขนาดความกว้างของซอยไม่น้อยกว่า 18 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรเช่นกัน
•	อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องจัดให้มีถนนที่มีผิวจราจรไม่น้อยกว่า 6 เมตร ปราศจากสิ่งปกคลุม รอบอาคาร
•	ความสูงอาคารที่สามารถก่อสร้างได้ ต้องขึ้นอยู่ความกว้างของถนนหรือซอยที่ผ่านหน้าที่ดิน โดยความสูงอาคารจะสามารถก่อสร้างได้ไม่เกิน 2 เท่าของระยะจากตัวอาคารถึงถนนฝั่งตรงข้าม
•	ระยะถอยร่น ที่ดินติดถนนสายหลักต่าง ๆ มักจะกำหนดไว้ว่าในระยะ 15 เมตร จากเขตทาง ห้ามก่อสร้างอาคารทุกประเภท
•	ข้อจำกัดริมทะเล, ริมคลองฯ, ข้อจำกัดรอบสถานที่สำคัญ ๆ เช่น พระราชวัง รอบสนามบิน เขตทหาร เขตการควบคุมสิ่งแวดล้อม เป็นต้น

          ข้างต้นเป็นเพียงข้อกำหนดส่วนหนึ่งเบื้องต้น ยังไม่ได้พิจารณาถึงรายละเอียดอื่น ๆ ภายในอาคารที่ต้องออกแบบถูกต้องตามข้อกำหนดเท่านั้น ซึ่งยังมีกฏต่างๆ ที่เกียวข้องอีกมาก

          ผมขอยกตัวอย่างให้เห็นความสำคัญ เช่น การประเมินค่าที่ดินในซอยแถว ๆ ถนนสุขุมวิท ช่วงต้น ๆ ถ้ามีที่ดินขนาด 1.5 ไร่ เท่ากันตั้งอยู่คนละซอย ซอยหนึ่งกว้าง 10 เมตร (สาธารณประโยชน์) ซอยหนึ่งกว้าง 8 เมตร ราคาที่ดินจากแตกต่างกันมาก เนื่องจากซอยกว้าง 10 เมตร จะสามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 10,000 เมตร) ได้ ซึ่งถ้าพิจารณา FAR 1: 10 แล้วที่ดิน 1.5 ไร่ ควรจะก่อสร้างได้เต็มพื้นที่ถึง 24,000 ตารางเมตร ในขณะที่ที่ดินในซอยกว้างเพียง 8 เมตร สามารถก่อสร้างได้เพียง 9,999 ตารางเมตรเท่านั้น เพราะก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ไม่ได้ ดังนั้นถ้าทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาดอย่างเดียวอาจทำให้ราคาผิดเพี้ยนได้ ผมจะแสดงตัวอย่างความแตกต่างของมูลค่าที่ดิน 2 แปลงข้างต้น ดังนี้

          มูลค่าข้างต้นเป็นมูลค่าเฉพาะที่ดินเปล่า เพราะที่ดินที่มีอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษอยู่แล้ว อาจก่อสร้างก่อนกฏหมายบังคับ และได้รับอนุญาติถูกต้อง จึงสามารถใช้ประโยชน์ได้ ดังน้นราคาที่ดินอาจสูงกว่าที่ดินเปล่าได้ ถ้าอาคารที่ก่อสร้างอยู่แล้ว มีเนื้อที่มากกว่าอาคารที่จะก่อสร้างขึ้นใหม่ ดังนั้นในที่ดินบางแปลงอาจมีมูลค่าสูงกว่าอีกแปลงหนึ่งมากในซอยเดียวกัน ถ้าแปลงนั้นขายพร้อมใบอนุญาติก่อสร้างที่สามารถก่อสร้างได้มากกว่า การขออนุญาติใหม่

          ข้อกฎหมายในการควบคุมอาคารในบ้านเรา ปัจจุบันมีกฎหมายแม่ คือ พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และมีกฏหมายลูก เป็นพวกกฏกระทรวงต่าง ๆ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร และหน่วยงานท้องถิ่นอื่น ๆ อีกมาก โดยกฏหมายและกฏระเบียบเหล่านี้สามารถตรวจสอบได้กับหน่วยราชการที่อนุญาตก่อสร้างแต่ละท้องที่ รวมทั้งสามารถซื้อหาหนังสือมาเก็บไว้ ปัจจุบันที่มีการรวบรวบโดย สมาคมสถาปนิกสยาม ชื่อ กฎหมายอาคาร (UPDATE ถึงปี 42)