| สีผังเมืองกับราคาที่ดิน |
| |
|
อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย |
| |
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบันจะหมดอายุในเดือนกรกฎาคม
2547 ซึ่งจะต้องมีการประกาศใช้ฉบับใหม่ การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินตามสีผังเมืองจะมีผลต่อราคาที่ดิน
เนื่องจากสีผังเมืองเป็นตัวกำหนดศักยภาพที่ดิน
อย่างในบางพื้นที่ที่เป็นพื้นที่สีเขียว (ผังเมืองประเภทชนบทและเกษตรกรรม
กำหนดให้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรมเป็นส่วนใหญ่)
แถว ๆ ตลิ่งชัน และหนองจอก มีนบุรี ที่กำลังมีความพยายามเปลี่ยนสีเป็นสีเหลือง
(ผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย กำหนดให้ใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่)
ในการประกาศใช้ในรอบใหม่ เพื่อสามารถพัฒนาเป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้
 ในคราวนี้ผมจะแสดงให้เห็นชัดเจนมากขึ้นว่า
ความแตกต่างระหว่างสีผังเมือง 2 สี บนถนนสายเดียวกัน
(แต่คนละฝั่งถนน) จะมีความแตกต่างเรื่องของราคาที่ดินกันเท่าใด
โดยยกตัวอย่างที่ดินติดถนนวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันตก
(บริเวณห้างแมคโคร บางบอน) ที่ที่ดินฝั่งตะวันออกของถนนเป็นพื้นที่สีเหลือง
แต่ฝั่งตะวันตกของถนนเป็นพื้นที่สีเขียว
จากข้อมูลราคาที่ดินบนถนนสายนี้ พบว่าปัจจุบันราคาขายที่ดินทั้งสองฝั่งถนนมีราคาใกล้เคียงกัน
ประมาณตารางวาละ 30,000-40,000 บาท ดังนั้นการประเมินค่าที่ดิน
หรือการซื้อขายที่ดิน ถ้าไม่ได้พิจารณาศักยภาพที่ดินตามข้อจำกัดทางด้านสีผังเมือง
อาจประเมินให้ราคาที่ดินสองฝั่งถนนใกล้เคียงกัน
หรือเท่า ๆ กันได้ แต่ถ้าพิจารณาศักยภาพตามสีผังเมือง
แล้วจะพบว่าราคาที่ดินแตกต่างกันมาก
ยกตัวอย่าง ถ้าประเมินที่ดิน 2 แปลง ขนาดเท่ากัน
(4 ไร่ หน้ากว้าง 80 เมตร ลึก 80 เมตร) ตั้งอยู่สองฝั่งถนน
โดยแปลงฝั่งตะวันออกซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่สีเหลือง
(บริเวณ 1.78*) สามารถทำหมู่บ้านจัดสรรประเภทอาคารพาณิชย์
ทาวน์เฮาส์ได้ แต่แปลงที่ดินฝั่งตะวันตกซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่สีเขียว
(บริเวณ 8.17*) ทำได้เฉพาะบ้านเดี่ยว แสดงความแตกต่างของราคาที่ดินสองฝั่งถนนได้ดังนี้
|
| |
|
การประเมินค่าความแตกต่างของที่ดิน
ระหว่างผังเมืองสีเหลือง และสีเขียว |
| 1. |
| เนื้อที่ดิน |
4 |
ไร่ |
| คิดเป็น ตารางวา |
1,600 |
ตารางวา
(1 ไร่ = 400 ตารางวา) |
|
| 2. |
|
| 3. |
| ความลึก |
80 |
เมตร รูปร่างสี่เหลี่ยมจัตุรัส |
|
| 4. |
| ผังเมือง |
สีเหลือง
(ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) |
สีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม) |
|
| 5. |
| รูปแบบที่สามารถพัฒนาได้ |
อาคารพาณิชย์-ทาวน์เฮาส์ |
บ้านเดี่ยว |
|
| 6. |
| จำนวนหน่วย |
ติดถนน=อาคารพาณิชย์ |
16 |
ติดถนน
= บ้านเดี่ยว |
4 |
| |
ด้านใน
=ทาวน์เฮาส์ |
44 |
ด้านใน
= บ้านดี่ยว |
20 |
|
| 7. |
| ราคาขายต่อหน่วย |
อาคารพาณิชย์
4 ชั้น |
5,000,000 |
บ้านเดี่ยว
2 ชั้น |
4,000,000 |
| |
ทาวน์เฮาส์
3 ชั้น |
1,800,000 |
บ้านเดี่ยว
2 ชั้น |
3,000,000 |
|
| 8. |
| ราคาขายรวม = มูลค่าโครงการ |
|
159,200,000 |
|
76,000,000 |
| หักลดระยะเวลาในการขาย |
2ปี
คงเหลือ |
142,142,857 |
2
ปี คงเหลือ |
67,857,143 |
| อัตราคิดลด |
12% |
|
12% |
|
|
| 9. |
| หักค่ากำไร |
15%คงเหลือ |
105,821,429 |
15%คงเหลือ |
57,678,571 |
|
| 10. |
| หักค่าต้นทุนในการพัฒนาโครงการ |
|
|
|
|
| ค่าถมดิน |
200,000
บาท/ไร่ |
800,000 |
200,000
บาท/ไร่ |
800,000 |
| ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค |
30,000
บาท/หน่วย |
1,800,000 |
30,000
บาท/หน่วย |
720,000 |
| ค่าก่อสร้างถนน-ท่อ-บ่อพัก |
1,200
บาท/ตรม. |
1,536,000 |
1,200
บาท/ตรม. |
1,536,000 |
| เนื้อที่ถนน |
20%เป็นเงิน |
|
20%เป็นเงิน |
|
| ค่าก่อสร้างหน่วยขาย |
|
|
|
|
| |
880,000
อาคารพาณิชย์/หน่วย |
14,080,000 |
750,000
บ้านเดียว/หน่วย |
3,000,000 |
| |
600,000
ทาวน์เฮาส์/หน่วย |
26,400,000 |
750,000
บ้านเดียว/หน่วย |
15,000,000 |
| ค่าบริหารโครงการ |
3%ของมูลค่าโครงการ |
4,264,286 |
3%ของมูลค่าโครงการ |
2,035,714 |
| ค่าการขาย-โฆษนา |
3%ของมูลค่าโครงการ |
4,264,286 |
3%ของมูลค่าโครงการ |
2,035,714 |
| ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ |
3.3%ของมูลค่าโครงการ |
4,690,714 |
3%ของมูลค่าโครงการ |
2,239,286 |
| ค่าธรรมเนียมโอน |
2%ของมูลค่าโครงการ |
2,842,857 |
2%ของมูลค่าโครงการ |
1,357,143 |
| ค่าดอกเบี้ยเงินกู้ |
8%ต่อปี |
11,371,429 |
8%ต่อปี |
5,428,571 |
| เงินกู้ |
50%ของมูลค่าโครงการ |
|
50%ของมูลค่าโครงการ |
|
| ค่าเผื่อเหลือเผื่อขาด |
1%ของมูลค่าโครงการ |
1,421,429 |
1%ของมูลค่าโครงการ |
678,571 |
| รวมค่าพัฒนาโครงการ |
|
73,471,000 |
|
34,831,000 |
|
| 11. |
| คงเหลือค่าที่ดิน |
|
47,350,429 |
|
22,847,571 |
|
| 12. |
| เฉลี่ยต่อตารางวา |
|
29,594 |
|
14,280 |
|
| 13. |
| ความแตกต่างของราคาที่ดิน
(เท่า) |
2.07 |
|
|
| จะเห็นว่าราคาที่ดินแปลงฝั่งพื้นที่สีเหลือง
มีราคาสูงกว่าแปลงฝั่งพื้นที่สีเขียว ถึง 2.07
เท่า ในขนาดที่ดินที่เท่ากัน หน้ากว้าง รูปร่างเหมือนกัน
การประเมินค่านี้ไม่ได้พิจารณาข้อยกเว้นตามผังเมือง
(พื้นที่ 5-10%) ที่สามารถใช้ประโยชน์ทางด้านอื่น
ๆ ได้ โดยพิจารณาตามข้อกำหนดที่ให้ใช้ประโยชน์ส่วนใหญ่เป็นสำคัญ
* ในพื้นที่ผังเมืองแต่ละสี ยังมีการกำหนดเป็นบริเวณไว้อีกหลายบริเวณ
อย่างพื้นที่สีเหลืองกำหนดไว้ถึง 87 บริเวณ
(บริเวณ 1.1 ถึง 1.87 จะระบุไว้ในผังเมือง)
และจำนวน 87 บริเวณนี้จะกำหนดการใช้ที่ดินออกเป็น
3 กลุ่มใหญ่ ซึ่งแต่ละกลุ่มก็มีข้อกำหนดการใช้ที่ดินแตกต่างกันอีก
(ไม่ใช่สีเหลืองแล้วจะเหมือนกันหมดเสียทีเดียว)
สรุปสาระสำคัญ ดังนี้
| 1. |
กลุ่มแรก จำนวน 13 บริเวณ คือ บริเวณ
1.8,1.11,1.16,1.17,1.21,1.27,1.30,1.38,1.40,1.60,1.61
ให้ใช้พื้นที่เพื่อการอยู่อาศัยประเภทบ้านเดียว
บ้านแฝด แต่ห้ามสร้าง ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว
(หมายถึงอาคารพาณิชย์ และทาวน์เฮาส์) และอาคารอยู่อาศัยรวมอาคารขนาดใหญ่
(อาคารเนื้อที่เกิน 2,000 ตารางเมตร) หรืออาคารสูง
(อาคารที่สูงเกิน 23 เมตร) |
| 2. |
กลุ่มที่สอง จำนวน 13 บริเวณเช่นกัน
คือ บริเวณ 1.9,1.12,1.15, 1.23,1.33,1.35,
1.44,1.47,1.50,1.65,1.70,1.83,1.87 ให้ใช้พื้นที่เพื่อการอยู่อาศัยประเภทบ้านเดียว
บ้านแฝด บ้านแถว และอาคารสูงไม่เกิน 23
เมตร และเนื้อที่รวมไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร |
| 3. |
กลุ่มที่สาม คือ บริเวณที่เหลืออีก 61
บริเวณ ให้ใช้พื้นที่เพื่อการอยู่อาศัยประเภทบ้านเดียว
บ้านแฝด บ้านแถว และอาคารอาศัยสูงไม่เกิน
23 เมตร และเนื้อที่รวมไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร |
จากข้อกำหนดข้างต้น กลุ่มที่สองจะเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูงสุด
เนื่องจากสามารถก่อสร้างอาคารได้ถึง 10,000
ตารางเมตร และการสร้างบ้านแถว (อาคารพาณิชย์
ทาวน์เฮาส์) จะไม่สามารถสร้างได้ในกลุ่มแรก
ส่วนกลุ่มอื่นสามารถสร้างได้ เป็นต้น ส่วนผังเมืองประเภทอื่น
ๆ ก็มีการกำหนดไว้เป็นบริเวณ และมีความแตกต่างในรายละเอียดเช่นกัน |
|
|
|
|
|
|
