อสังหาริมทรัพย์
มีความสำคัญกับชีวิตของคนเรา ไม่ว่าจะเป็น "บ้าน" ในฐานะที่อยู่อาศัย "ไร่-นา" ในฐานะปัจจัยการผลิต "แฟลต" ในฐานะเครื่องมือสร้างรายได้
ฯลฯ เราจึงควรรู้จักอสังหาริมทรัพย์กันให้ชัดเจน
ความหมาย อสังหาริมทรัพย์ก็คือ
"ที่ดินกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินนั้น หรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกันกับที่ดินนั้น
อนึ่ง คำว่าอสังหาริม-ทรัพย์ ท่านหมายรวมถึง สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรม-สิทธิ์ในที่ดินนั้นด้วย"
(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 100)
ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จึงประกอบด้วยประการแรก
ที่ดิน ทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดิน ทั้งที่เกิดโดยธรรมชาติ
(เช่น ต้นไม้) หรือคนสร้างขึ้น (เช่น อาคาร)
ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน
เช่น แร่ธาตุ และสิทธิทั้งหลาย อันได้แก่สิทธิในการซื้อ-ขาย
ใช้สอย สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระติดพัน
ฯลฯ
ลักษณะพิเศษของอสังหาริมทรัพย์
ถ้ามองในแง่กายภาพ อสังหาริมทรัพย์นั้น เคลื่อนย้ายไม่ได้
ดังนั้นในภาวะที่อสังหาริมทรัพย์ในยุโรปและอเมริกากำลัง "บูม" (พ.ศ. 2539-43),
มีลักษณะเฉพาะ ในแต่ละแปลง แต่ละหน่วย (ตามทำเล ห้องหัวมุม ผังเมือง ฯลฯ) และทำลายไม่ได้
โดยเฉพาะที่ดินถือว่า "ฆ่าไม่ตาย ทำลายไม่หมด"
ถ้าพิจารณาในเชิงเศรษฐศาสตร์นั้น อสังหาริมทรัพย์มีราคาแพง
ในชั่วชีวิตหนึ่ง ชาวบ้านทั่วไปอาจซื้อบ้านได้เพียงหลังเดียว มีอายุยาวนาน โดยเฉพาะที่ดินถือว่าไม่มีค่าเสื่อม
จึงเหมาะแก่การลงทุนระยะยาว มีมูลค่าเพิ่มพูนขึ้นตามลำดับ (โดยดูจากแนวโน้มระยะยาว)
ทั้งนี้เพราะความขาดแคลน และที่สำคัญ ความนิยมในอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นกับทำเลที่ตั้ง
ธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์
1) เป็นตัวแปรตาม ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ
ในยามเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำไปด้วย แต่ในยามตกต่ำ เราอาจเคยได้ยินมีผู้เสนอว่า
เราควรส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เกิดมีงานทำและฟื้นฟูเศรษฐกิจในที่สุด
คำพูดเช่นนี้ย่อมไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงแน่
2) เปลี่ยนแปลงช้า อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่หุ้น การเปลี่ยนแปลงราคาทั้งในแง่บวกและลบจะช้ากว่า
การแปลงเป็นเงินก็ยิ่งลำบาก ดังนั้นการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีความเสี่ยงกว่าการฝากเงินในธนาคาร
แต่หากพิจารณาว่าถือครองแล้วใช้สอยได้ด้วยก็จะคุ้มค่าได้
3) เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่งของประเทศและประชาชน ถ้าประเทศใดมีผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์กระจายตัวมาก
ก็แสดงว่าถึงความเท่าเทียมในการจัดสรรทรัพยากร การที่ประชาชนถือครองทรัพย์สินเช่นนี้
ก่อให้เกิดความรู้สึกเป็นเจ้าของประเทศมากขึ้น
4) ใช้เพื่อคนในประเทศเป็นสำคัญ อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ก็คือบ้านพักอาศัย
ซึ่งคนที่จะใช้สอยส่วนใหญ่ก็คือ ชาวบ้านทั่วไป ต่างชาติจะมาลงทุนให้คนไทยเช่าก็คงลำบาก
สู้ไปลงทุนด้านหุ้นหรืออย่างอื่นคงคุ้มค่ากว่า ดังนั้นการคิดจะขายอสังหาริมทรัพย์ให้คนต่างชาติจึงขาดความเป็นได้
5) ไม่มีใครครองตลาดได้ ในกรณีสินค้าอุปโภค-บริโภค เช่น
น้ำอัดลม คงสามารถครอบงำตลาดได้ แต่ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ไม่อาจทำได้ AREA เคยสำรวจพบว่า
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุดครองส่วนแบ่งตลาดเพียง 2% เท่านั้น บริษัทใหญ่ 100
แห่งแรกครอบครองส่วนแบ่งเพียง 25% เท่านั้น ที่เหลือกระจัดกระจายทั่วไป
6) มีวัฏจักรที่แน่ชัด อสังหาริมทรัพย์มียุคที่แน่ชัดคือ
ยุคเฟื่องฟูหรือ "บูม", ยุคชะลอตัว, ยุคตกต่ำ และยุคฟื้นฟู รอบวัฏจักรหนึ่ง
ๆ กินเวลาประมาณ 10 ปี