|
ทรัพย์สินหนึ่ง
ๆ จะมีมูลค่าสูงหรือต่ำเพียงใด ย่อมต้องขึ้นอยู่กับปัจจัย-เงื่อนไขชี้นำบางประการ
ทั้งนี้เพราะอสังหาริมทรัพย์ คือตัวแปรตามที่ขึ้นต่ออิทธิพลของปัจจัยภายนอกอื่น "กฎ" ทั้ง
11 ข้อนี้สามารถปรับใช้ได้ทั้งกับคน สัตว์ สิ่งของ
หรืออสังหาริมทรัพย์
1. กฎแห่งความคาดหวัง
ค่าของคน สัตว์ สิ่งของเกิดแต่การคาดการณ์ประโยชน์ซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคต
และการนี้มูลค่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็อยู่ที่ประโยชน์หรือการเสียประโยชน์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคตนั่นเอง
คนที่มีค่า ก็คือคนที่จะยังประโยชน์ (แก่คนที่วัดค่าหรือสังคมโดยรวม) ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น
ว่าที่คู่ครอง บุตรหลานหรือปูชนียบุคคลก็ตาม
ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งจะเพิ่มค่าขึ้นทันทีที่ผู้เกี่ยวข้อง "ได้คิด" ว่าในอนาคตจะมีถนนตัดผ่าน
หรือในทางตรงกันข้าม มูลค่าจะลดลงทันทีที่ทราบ (จาก พรก.เวนคืน) ว่า ที่ดินบริเวณนี้จะต้องถูกเวนคืน
เป็นต้น
2. กฏแห่งความเปลี่ยนแปลง
มูลค่าของสิ่งใด ๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง ไม่หยุดนิ่งหรือคงที่
ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นการลดหรือเพิ่มค่าก็ได้ ความเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ เศรษฐกิจ
สังคมและการเมืองทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป เช่น ความผุพัง ภัยธรรมชาติ
พฤติกรรม ความต้องการ สถานการณ์ตลาด วัฒนธรรม ล้วนมีผลสำคัญทั้งสิ้น ผู้ระเมินจึงต้องตระหนักถึงหลักแห่งความเปลี่ยนแปลงนี้เสมอ
3. กฎแห่งการแข่งขัน
มูลค่าส่วนเกินหรือประโยชน์ที่คาดหวัง ทำให้เกิดการแข่งขันเพื่อให้ได้มา
ได้มี ได้เป็น เช่น ถ้ามีศูนย์การค้าแห่งหนึ่งเปิดในย่านหนึ่งแล้วทำได้ดี ก็จะมีคนคิดจะเปิดขึ้นบ้าง
ซึ่งถ้าเปิดขึ้นมาอีก 1 แห่งก็จะแย่งลูกค้ากัน (เพราะจำนวนลูกค้าจะเท่าเดิม เว้นแต่จะมีความต้องการเพิ่มขึ้น)
และถ้าทั้งสองแห่งยังขายได้ดีเช่นเดิม ก็จะมีรายใหม่เปิดขึ้นอีก และด้วยคาดว่าหากมีลักษณะคล้ายคลึงกับ
2 รายแรกก็คงไม่อาจได้รับประโยชน์สูงสุดนัก จึงต้องทำให้ดีกว่า ใหญ่กว่า มีกลยุทธมากกว่า
จึงจะอยู่ได้ (แต่คนอื่นอยู่ไม่ได้ ไม่ใช่เรื่องของ "กู" - นี่เป็นกติกาธุรกิจที่ใช้มาแต่ยุคสังคมบุพกาล)
ในกรณีของคนก็เช่นกัน มีคำกล่าวว่า "คนดีต้องดีขึ้นเรื่อย
ๆ ไม่เช่นนั้นจะเน่า คนเลวต้องเลวลงไปเรื่อย ๆ ไม่เช่นนั้นจะตาย" คนดีต้อง
(แข่งกัน) ดีขึ้น ถ้าหยุดก็ไม่พัฒนา ก็จะ "เน่า" (เช่น นักบวชบางคนที่เคยทำดี
พอทำไม่ดีก็เสื่อม) ในทางตรงกันข้ามคนที่เลว ต้อง (แข่งกัน) เลวลงไปอีก จึงจะอยู่ได้
ถ้าหยุดเลว จะถูกคนที่เลวกว่ากำจัด เช่น หัวหน้าโจรเมื่อไหร่เสื่อมถอย ก็จะมีคนอื่นมาทดแทน
4. กฎแห่งความสอดคล้อง
มูลค่าของ คน สัตว์ สิ่งของใดจะปรากฎขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีองค์ประกอบที่สอดคล้องเป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน
กับสิ่งแวดล้อมรอบข้าง สัตว์ที่ปรับตัวไม่ได้ก็สูญพันธ์ คนที่ไม่พยายามปรับตัวเข้าหาเพื่อนก็จะไม่มีคุณค่าต่อเพื่อน
(แต่ไม่จำเป็นต้องปรับตัวเข้าหาเพื่อนเลว ๆ - เพราะนั่นเข้าหลัก "คบค้าเสเพล" ซึ่งคือเหตุแห่งความล้มเหลว)
มูลค่าสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งที่พึงประเมินได้ จะต้องมีการพัฒนาที่สอดคล้องกับพื้นที่โดยรอบ
เช่น ในกรณีบ้านเดี่ยวในโครงการหนึ่ง ตัวอาคาร ควรจะมีลักษณะคล้ายคลึงกับอาคารอื่น
ๆ ทั้งในด้านรูปแบบ (เช่นถ้าทุกบ้านเป็นทรงโรมัน เราปลูกทรงไทยก็คงไม่ "เข้าท่า")
การก่อสร้าง วัสดุ อายุอาคาร เป็นต้น
5. กฎแห่งการเกื้อหนุน
องค์ประกอบหนึ่งของทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าไร วัดได้จากความเกื้อหนุนที่ทำให้ทรัพย์สินนั้นโดยรวมมีค่าเพิ่มขึ้น
เช่น การเอาอาคารสำนักงานเก่าแห่งหนึ่ง มา "ปรุงแต่ง" ใหม่ โดยลงทุนปรับปรุงระบบลิฟท์
ระบบปรับอากาศ ทำ "หน้ากาก" ใหม่ มักทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นสูงกว่าเงินลงทุนนั้น
ดังนั้นเงินลงทุนนั้นจึงคุ้มค่า เป็นต้น
ในกรณีของคนก็เช่น ถ้าเราลงทุนทำดีกับใครแล้ว เชื่อว่า
(แต่ไม่จำเป็นต้องหวัง) เขาจะตระหนักถึงคุณค่าของเรา ซึ่งเป็นการสร้างมิตรภาพที่ดีงามและเป็นประโยชน์แก่กันในวันหน้า
และการ "ลงทุน" คบมิตรแต่แรกนี้ ก็ "คุ้ม" ที่จะทำดี (เสียแต่วันนี้)
เสียบ้าง
6. ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด
มูลค่าของทรัพย์สิน วัดได้จากประโยชน์สูดสุดและดีที่สุดที่ทรัพย์สินนั้นก่อขึ้นได้
เช่น ที่ดินสีลม ควรจะสร้างอาคารสำนักงานมากกว่าทาวน์เฮาส์ ที่ดินหนองจอกควรสร้างบ้านเดี่ยวมากกว่าศูนย์การค้า
ทั้งนี้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดนี้ต้องสอดคล้องกับภาวะตลาดขณะที่ประเมินค่า ข้อกฎหมาย
การเงินและสภาพทางกายภาพ
ในทำนองเดียงกัน จะเอาม้าศึกไปเทียมสีข้าวก็คงไม่เหมาะ
จะเอาควายออกรบก็คงไม่ควร (ยกเว้นจำเป็น เช่น ชาวบ้านบางระจัน!) เพราะคุณค่าประโยชน์ใช้สอยต่างกัน
เป็นต้น และประโยชน์สูงสุดของคนแต่ละคนก็ต่างกัน เราจึงต้องเข้าใจกฎเกณฑ์นี้และรู้จักใช้คน
7. กฎแห่งความพอดี
อะไรที่ขาดไป ก็ย่อมทำให้ไม่มีคุณค่าทัดเทียมกับสิ่งอื่น
(ตามกฎข้อ 4) และอะไรที่เกินไปก็ไม่ได้มีผลต่อมูลค่าเช่นกัน เช่น ห้องชุดราคา 4
แสนบาท แต่ตบแต่งจน "เกินเหตุ" โดยใช้วัสดุเช่นเดียวกับบ้านราคาแพงมาก
โดยตบแต่งไปถึง 3 แสนบาท ก็ใช่ว่าห้องชุดนั้นจะขายได้ 7 แสนบาท เพราะการตบแต่งที่เกินพอดีนั่นเอง
เช่นเดียวกัน "ไก่งามเพราะขน คนงามเพราะแต่ง" แต่ย่อมไม่ใช่แต่งจน "เกินงาม" หรือหากแต่ง "ปอน
ๆ" เกินไปก็ไม่มีคุณค่าเท่าที่ควร ดุลยภาพจึงเป็นสิ่งที่ต้องยึดถืออยู่ตลอดเวลา
8. กฎแห่งพลังรวมตัว
การรวมที่ดินสองแปลงเข้าด้วยกัน ราคาจะสูงกว่าราคาของที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน
เช่น ที่ดินแปลงหน้า1 ไร่ ติดถนนราคา 40 ล้านบาท แปลงหลัง 1 ไร่ ไม่ติดถนน ราคา
20 ล้านบาท แต่ถ้าที่ดินนี้เป็นแปลงเดียวกัน รวม 2 ไร่ ที่ดินแปลงใหม่นี้จะมีราคา
65, 70 หรือ 80 ล้านบาทขึ้นไป (สูงกว่า 40+20 ล้านบาท) หรือกรณีการรวมที่ดินหลายแปลงให้เป็นแปลงใหญ่
ต้นทุนในการรวม (ราคาที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน) ย่อมต่ำกว่าราคาที่ดินแปลงใหญ่เสมอทั้งนี้เพราะเกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น
ที่ดินตาบอดด้านในแปลงเดียวอาจใช้ทำนา แต่พอรวมเป็นแปลงใหญ่ ก็สามารถจัดสรรขายได้
เป็นต้น
ภาษาที่ปรับใช้สำหรับชาวบ้านทั่วไปก็คือ "สามัคคีคือพลัง"
9. กฎแห่งความผกผัน
"ถ้าไร้ซึ่งคนเลว ไฉนเลยจะรู้จัก (คุณค่า) ของคนดี" ในเชิงผกผัน
บ้านที่สร้างสวยงามหลังหนึ่ง ที่มีต้นทุนเทียบเคียงกับบ้านของบริษัทแลนด์แอนด์เฮาส์
(โครงการระดับ "ลดาวัลย์") ถ้าไป "ผุด" อยู่ "ดง" โรงงานหรือ "ดง" สลัม
ย่อมมีค่าต่ำกว่าบ้านในโครงการลดาวัลย์แน่นอน หรือในทางตรงกันข้ามในแง่บวก บ้านหลังเล็ก
ๆ ในโครงการที่ดีย่อมมีคุณค่ากว่าบ้านแบบเดียวกันในหมู่บ้านที่มีคุณภาพต่ำกว่า
10.กฎแห่งการทดแทน
มูลค่าสุดสุดของสิ่งหนึ่ง ๆ มักจะเท่ากับต้นทุนของการหาซื้ออีกสิ่งหนึ่งที่มีคุณค่าเทียบเคียงกันได้มาทดแทน
กฎข้อนี้เกี่ยวข้องกับค่าเสื่อม ต้นทุนการผลิต จุดคุ้มทุนในการผลิต โดยเป็นพื้นฐานของการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีต้นทุน
11.อุปสงค์และอุปทาน
มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสนอขายอยู่ในตลาด
กับจำนวนคนจะซื้อที่มีกำลังซื้อและมีความประสงค์จะซื้อ กรณีตัวอย่างหนึ่งก็เช่น
ในภาวะอุปสงค์สูง ราคาบ้านหลังสุดท้ายที่ขายได้ในโครงการหนึ่ง จะสูงกว่าราคาบ้านหลังแรกที่ขาย
และการณ์จะกลับเป็นตรงกันข้ามหากอุปทานสูงกว่า (จึงต้องขาย "โละ" ลดราคา)
ดังนั้นไม่เฉพาะแต่ผู้ประกอบการ ผู้ประเมินก็ต้องรู้ "หั่งเช้ง" (สถานการณ์ตลาด)
เช่นกัน จึงจะมีการตัดสินใจในมูลค่าที่ถูกต้อง |
