|
ในปัจจุบันหน่วยงานหลายแห่งได้ใช้บัญชีรายชื่อบริษัทประเมิน
(ที่ กลต. รับ รอง ว่าเป็นบริษัทประเมินที่ได้มาตรฐานให้สามารถว่าจ้างประเมินค่าทรัพย์สินได้)
เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน และในกรณีสำคัญ ๆ
ก็ ยัง ต้องว่าจ้างมากกว่า 1 บริษัทเพื่อให้ได้เกิดการเทียบเคียงผลการประเมินค่าทรัพย์สินกัน
โจทย์ข้างต้นนี้ ดูคล้ายเห็นความเป็นอิสระของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอยู่ "รำไร" แต่ที่ควรสงสัยก็คือ
ความเป็นอิสระนี้ เป็นเพียงความเป็นอิสระในเชิงรูปแบบเท่านั้น (แท้จริงไม่เป็นอิสระ)
หรือไม่
ข้อสงสัยในความเป็นอิสระ "ปลอม" อาจเป็นในกรณีทรัพย์สินกรณีสำคัญ
ๆ ที่การซื้ อ-ขาย-ประนอมหนี้นั้น ๆ กระทบต่อประโยชน์ของประเทศชาติหรือภาษีอากรของประชาชนซึ่งต้องใช้ไปในการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์
กรณีเช่นนี้ หากผู้ว่าจ้างเกิดสามารถ "ตกลง" กับผู้ประเมิน 2-3 รายที่ "รู้ใจกัน" แล้วหมุนเวียนจ้างบริษัทเหล่านี้ร่ำไป
เพื่อให้ได้มูลค่าที่ประเมินตามที่ประสงค์จะทำอย่างไร
พูดง่าย ๆ ก็ คือ ในกรณีสำคัญ
ๆ จะให้ผู้ว่าจ้างติดต่อกับผู้ถูกจ้างโดยตรงอาจจะไม่เหมาะสมก็ได้ ความเป็นอิสระสามารถปกป้องไว้โดยมีมาตรการต่อไปนี้:
1. ให้มี "องค์กรกลาง" ที่สั่งงานประเมินชิ้นสำคัญ
เช่น ทรัพย์สินเพื่อการประนอมหนี้ของ TAMC หรือของบริษัทมหาชนที่เกี่ยวข้องกับราคาหุ้นที่ประชาชนลงทุน
ที่มีมูลค่าประมาณ 500 ล้านขึ้นไป โดยผู้รับจ้างจะได้ไม่ต้อง "เกรงใจ" ผู้ว่าจ้าง
เพราะคนสั่งทำงานคือ "องค์กรกลาง"
2. "องค์กรกลาง" เป็นผู้ทดลองจ่ายค่าจ้างไปก่อน
แล้วค่อยไปเก็บจากบริษัทมหาชน สถาบันการเงินหรือบรรษัทบริหารสินทรัพย์ ฯลฯ อีกครั้งหนึ่ง
3. ผู้ประเมินซึ่งหมายถึงบริษัทประเมินในงานแต่ละชิ้น
ได้จากการ "จับสลาก" จากรายชื่อรวมของบริษัทที่ได้รับการอนุมัติ เพราะถือว่าบริษัทแต่ละแห่งมีมาตรฐานที่ทำงานสำคัญ
ๆ เช่นนี้ได้ (แต่ถ้าไม่แน่ใจ ก็ จัดทำบัญชีรายชื่อใหม่ - สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ก็จะจัดสอบผู้ประเมินทั้งหมดอยู่แล้ว) บริษัทใดที่ได้รับการจับสลากหากไม่พร้อมสามารถ "บาย" ได้
ถ้ามีการ "บาย" ก็ "จับสลาก" ใหม่ บริษัทใดที่ "บาย" ตั้งแต่
3 ครั้งขึ้นไปใน 1 ปี ต้องถูกคัดชื่อออก ถือว่า ไม่มีความพร้อมหรือความสามารถเพียงพอ
4. ผู้สำรวจประเมินค่าทรัพย์สิน
ณ สถานที่ตั้ง ต้องไม่เปิดเผยว่ามาจากบริษัทใด เพื่อป้องกันการถูก "ล็อบบี้" จากผู้มีส่วนได้เสีย
ต่อเมื่อจัดส่งรายงานไปแล้ว และทาง "องค์กรกลาง" เปิดเผยรายงานที่ได้ตรวจสอบแล้ว
จึงสามารถเปิดเผยชื่อได้จากรายงานนั้น
5. ในทรัพย์สินหนึ่ง ๆ เช่นตั้งแต่
500 ล้านบาทขึ้นไป ให้คิดค่าประเมินประมาณ 0.1% ของมูลค่า หรือเป็นเงิน 500,000
บาท โปรดสังเกต เงินค่าประเมินจำนวนนี้ถือว่าน้อยมาก เพราะถ้าเป็นค่านายหน้าในตลาดทั่วไปคือ
2-3% หรือประมาณเป็นเงินถึง 10,000,000 - 15,000,000 บาท แน่นอนเงินจำนวนนี้ผู้ใช้รายงานคือผู้จ่าย
ไม่ใช่ "องค์กรกลาง"
6. แบ่งเงิน 500,000 บาท (0.1%
ของมูลค่า 500 ล้านบาทนี้) ดังนี้:
• 300,000 บาท หรือ 0.06% ของมูลค่าประมาณการ จ้างบริษัทประเมิน 3 แห่ง ซึ่งจะได้เงินแห่งละประมาณ
100,000 บาท ซึ่ง ถือเป็นค่าจ้างที่เหมาะสมในตลาดผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
• 100,000 บาท หรือ 0.02% จ้างผู้ทรงคุณวุฒิในวงการ เป็นรายบุคคล กลั่นกรองให้ความเห็นต่อรายงานประเมินทั้ง
3 ชิ้นอีก 4 ท่าน ๆ ละ 25,000 บาท
• ที่เหลืออีก 100,000 บาท หรือ 0.02% เป็นค่าใช้จ่าย-ดำเนินการของ "องค์กรกลาง" ในการนี้
7. การจ้างบริษัทประเมิน 3 แห่งก็เพื่อให้สามารถมีการสอบทานกัน
รวมทั้งการจ้างผู้ทรงคุณวุฒิด้วย จะได้เกิดความโปร่งใสในการประเมินค่าทรัพย์สิน
และค่าจ้างที่กำหนดให้ชัดเจนนี้ ทำให้ไม่เกิดการแข่งขันกันด้านราคา การแข่งขันด้านราคานั้น
ในแง่หนึ่งอาจดูเป็นการเสรี แต่ความจริงไม่ใช่ เพราะบางคนอาจยอมรับค่าจ้างต่ำเพียงเพื่อให้มีผลงานในช่วงแรก
หรืออาจเป็นบริษัทในเครือสถาบันการเงินที่ไม่จำเป็นต้องทำกำไรก็ได้ ยิ่งกว่านั้นการเปิดเสรีในด้านการแข่งราคาอาจเป็นการเปิดช่องเสรีในการโกง!!
เพราะอาจยอมรับค่าจ้างต่ำ แต่มีค่า "โกง" แพงก็ได้
8. ผู้ทรงคุณวุฒิเหล่านี้คือผู้บริหารบริษัทประเมิน
ผู้ประเมินอาวุโสของสถาบันการเงิน หรือหน่วยราชการ ตลอดจนอาจารย์มหาวิทยาลัยที่ขึ้นทะเบียนไว้
ว่าเป็นผู้ทรงคุณวุฒิด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน ถ้าเป็นอาจารย์ผู้สอน ต้องมีประสบการณ์การประเมินค่าทรัพย์สินจริงด้วย
นอกจากนี้ยังหมายถึงผู้รู้ในวงการที่เกี่ยวข้อง เช่น นักพัฒนาที่ดิน supplier หรือช่างซ่
อมเครื่องจักร ผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้เรื่องในกิจการเฉพาะ เช่น โรงแรม สถานบันเทิง
(ในยามที่ต้องประเมินทรัพย์สินแต่ละประเภท) ผู้ทรงคุณวุฒิเหล่านี้ "องค์กรกลาง" จะเชิญมานั่งทบทวนรายงานผลการประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัทประเมิน
3 แห่งที่จ้างให้ดำเนินการ
9. กรณีประเมินไม่ตรงกัน ให้เชิญบริษัทประเมินมาชี้แจง
แนวทางการวัดความถูกผิดทำได้ง่ายเช่น
• โดยให้ออกหาข้อมูลใหม่พร้อมกันทุกบริษัท เพื่อให้ได้ข้อมูลที่สอดคล้องกัน
แล้วนำข้อมูลร่วมกันนี้ให้แต่ละบริษัทนำไปวิเคราะห์ อีกครั้งหนึ่ง ซึ่งจะสามารถทำให้ผลการประเมินออกมาสอดคล้องกัน
• สร้างแบบจำลองในการวิเคราะห์มูลค่าร่วมกันแล้วหาดูว่า สมมติฐานตรงไหนที่แตกต่างกัน
อะไรที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ เช่น capitalization rate, ต้นทุนค่าดำเนินการต่าง
ๆ ก็จะสามารถตรวจสอบได้ชัดเจนว่า มันต่างกันได้อย่างไร ตรงไหนผิด เพราะสามารถหาผู้ทรงคุณวุฒิมาช่วยพิจารณาได้ง่าย
ในกรณีที่บริษัทใดประเมินแตกต่างจากบริษัทอื่นอย่างชัดเจนรวมทั้งต่างจากความเห็นของผู้ทรงคุณวุฒิด้วย
ให้บริษัทนั้น ๆ พักการจับสลากบริษัทประเมินในงานใหม่ 3 รายติดต่อกัน และหากมีการผิดซ้ำ
3 ครั้งติดต่อกันใน 1 ปี ให้ลบชื่อบริษัทประเมินนั้นออกจากบัญชีรายชื่อ 1 ปี
10. การนี้การประเมินอาจจะใช้เวลาในการดำเนินการนานนับเดือน
ก็คงต้องอดทน เพราะการแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ของชาติเรา ทนกันมาหลายปี ก็ยัง้ไม่สำเร็จ
ขอรออีกสักเดือนคงไม่นานเกินไป มีแต่กรณีการทุจริตเท่านั้นที่ต้องรีบทำรีบกลบเกลื่อนให้แล้วเสร็จโดยเร็ว
ถ้าไม่ใช่การทุจริตแล้ว ทุกอย่างยังพอรอได้
11. สำหรับผลการประเมินนั้น สามารถให้เป็นระดับเช่นประมาณ
90-110 ล้าน โดยตัวเลขทั้งสองนี้ห่างกันไม่เกิน 10% ของค่าเฉลี่ย ไม่จำเป็นต้องเป็นตัวเลขเดียว
เพราะตัวเลขโดดอาจถูกนำไปใช้ในกรณี "แสร้ง" เถรตรง (เกิด "เข้าทาง" ใคร)
ได้ และที่สำคัญผลการประเมินจะต้องประกอบไปด้วยวิธีการและขั้นตอนที่เข้าใจได้อย่างละเอียด
ชัดเจนและน่าเชื่อถือ จะให้แต่ตัวเลขมูลค่ารวม ๆ โดยไม่มีวิธีการที่เหมาะสมไม่ได้
วิธีการไม่เหมาะสมก็ เช่น การสักแต่ทำ "weighted quality score" โดยไม่ "ลืมหูลืมตา" โดยไม่ตระหนักถึงจำนวน
sample size ที่เหมาะสม
นี่เป็นตัวอย่างหนึ่งของการทำอะไรให้โปร่งใส
การโปร่งใสในเชิงรูปแบบแต่แท้จริงคือการโกงมีมากมายในทุกวงการ
ถ้าเราไม่ทำการให้โปร่งใสอาจเป็นเพราะเรารู้เท่าไม่ถึงการณ์ประการหนึ่ง
แต่ถ้ามองในแง่ร้ายก็คือ เราก็กำลังพยายามเปิดช่องไว้สำหรับการทุจริตของเราในวันหน้า |
