|
เรื่องเดิม (ปลายปี
2543):
คณะอนุกรรมการ ปชส. สมาคมผู้ประเมินค่าประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ได้จัดทำการสำรวจความคิดเห็นของผู้ที่เกี่ยวข้องกับวงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการวางแผนการพัฒนาวงการประเมินค่าทรัพย์สิน
ในประเทศไทย ให้มีมาตรฐานสากลเป็นที่เชื่อถือในสังคม อันจะมีผล ให้วิชาชีพนี้สามารถสนับสนุนต่อการแก้ไขปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจ
ของประเทศด้วยกระบวนการประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ถูกต้องแม่นยำ
การสำรวจนี้ดำเนินการ ในช่วงปลายเดือนตุลาคม-ต้นเดือนพฤศจิกายน
2543 ในลักษณะ "ประชาพิจารณ์" โดยได้ขอให้ผู้ตอบแบบสอบถามระบุชื่อ-ที่อยู่ของตนเองให้ชัดเจนเพื่อการสอบทานในภายหลังได้
และทั้งนี้ได้มีผู้สนใจตอบแบบสอบถามทั้งสิ้น 278 รายจากหน่วยงานทั้งภาครัฐบาล ภาคสถาบันการเงิน
ภาคบริษัทประเมิน และหน่วยงานอื่น กว่า 106 แห่ง และต่อไปนี้ เป็นผลสรุปโดยสังเขปเบื้องต้นเกี่ยวกับการสำรวจนี้
และรายละเอียดผลการสำรวจ จะนำเสนอในภายหลัง
ผู้ตอบแบบสอบถาม
ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ 70% เป็นพนักงานระดับปฏิบัติงาน
ที่เหลือ 30% เป็นผู้บริหาร โดยทั้งหมดเป็นผู้ใช้บริการ 55% และเป็นผู้ให้บริการประเมิน
45% ดังนั้นกลุ่มใหญ่ที่สุดที่ตอบแบบสอบถามก็คือ เจ้าหน้าที่ระดับปฏิบัติการของผู้ใช้บริการเป็นสำคัญ
(38%)
สำหรับที่มาของผู้ตอบแบบสอบถาม พบว่าประมาณหนึ่งในสาม (38%)
มาจากบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ที่เหลือมาจากหน่วยราชการ-รัฐวิสาหกิจ, สถาบันการเงิน+อื่น
ๆ เป็นสัดส่วน 26%, 16%, 20% ตามลำดับ
ผู้ประเมินเรียนจบมาตรง 22% แล้ว
สำหรับ ในกลุ่มผู้ให้บริการประเมินค่าทรัพย์สินนั้นพบว่า
ผู้ประเมินที่จบประเมินโดยตรง มีอยู่ทั้งหมด 22% นอกนั้นอาจเป็นนักวิชาชีพที่เกี่ยวเนื่องเช่น
เศรษฐศาสตร์ สถาปนิก วิศวกร หรืออื่น ๆ ถือเป็นแนวโน้มที่ดีขึ้นตามลำดับ ไม่ใช่ว่าแทบทั้งหมดใช้แต่ประสบการณ์
สำหรับในอเมริกา ผู้ประเมินเฉพาะที่อยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องจบปริญญาตรี
เพียงผ่านการอบรมเป็นเวลา 90 ชั่วโมงโดยสมาคมวิชาชีพ ก็เป็นผู้ประเมินได้แล้ว แต่ถ้าจะให้ประเมินได้ทุกประเภท
ต้องใช้ประสบการณ์บวกกับการผ่านการอบรมอีก 90 ชั่วโมง แสดงว่า ผู้ประเมินไม่จำเป็นต้องจบปริญญาตรีประเมินเสมอไป
แต่แนวโน้มในอนาคต คงจะเน้นให้จบปริญญาตรีมากเช่น เช่นที่ไทยเรากำลังทำอยู่ แต่ใช่ว่าเราทำช้าเกินฝรั่งแต่อย่างใดเลยนะ!!
ประเมินไม่ควรต่างกันเกินกี่เปอร์เซ็นต์
ในกรณีประเมินค่าทรัพย์สินชิ้นเดียวกัน การวินิจฉัยว่า
มูลค่าทรัพย์สินควรเป็นเงินเท่าไหร่ ผู้ประเมินวิชาชีพ 2 คน ไม่ควรประเมินต่างกันเกิน
20% โดย 90% ของผู้ตอบแบบสอบถามเห็นเช่นนี้ แสดงว่า 20% น่าจะถือเป็นบันทัดฐานสำคัญได้
อย่างไรก็ตามผู้ตอบแบบสอบถามประมาณครึ่งหนึ่ง (53%) ตอบว่าตัวเลขมูลค่าไม่ควรต่างกันเกิน
10% โดยค่าเฉลี่ยทั้งหมดคือ ประมาณ 14%
ทรัพย์สิน 500 ล้านขึ้นไป ควรประเมินกี่บริษัท
ทรัพย์สินที่มีราคาแพงเหล่านี้ ครึ่งหนึ่งของผู้ตอบแบบสอบถามเห็นว่าควรใช้บริษัทประเมิน
3 แห่ง อีก 38% เห็นว่าใช้ 2 แห่งก็พอ ทั้งนี้เป็นความเห็นที่ใกล้เคียงกันทั้งผู้ใช้และผู้ให้บริการประเมินค่าทรัพย์สิน
(บริษัทประเมิน)
ในความจริงแล้ว ทรัพย์สินของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์
ซึ่งมีผลกระทบต่อการลงทุนของประชาชน จึงควรจะมีการประเมินโดยบริษัทประเมินตั้งแต่
3 แห่งขึ้นไป ไม่ใช่แค่ 2 แห่งเช่นที่กำหนดไว้ในปัจจุบันนี้
อย่างไรก็ตามทรัพย์สินที่เป็น NPL หรือหนี้มีปัญหาจำนวนมาก
ไม่ได้ผ่านการประเมินด้วยซ้ำไป หรือให้สินเชื่อไปแล้วค่อยไปประเมิน และมักจะให้สินเชื่อกันไปตามนโยบายมากกว่าการเคร่งครัดประเมินตามหลักวิชาการเสียก่อน
ประเมินผิดใครรับผิดชอบ
ในกรณีที่สถาบันการเงิน ให้สินเชื่อไปสูงกว่าที่ควร เพราะเชื่อมูลค่าที่ประเมินได้โดยผู้ประเมิน
ถือเป็นความผิดขอบใครเป็นหลัก ข้อนี้พบว่า ครึ่งหนึ่ง (52%) ถือเป็นความผิดร่วมกันทั้งสองฝ่ายเท่า
ๆ กัน อย่างไรก็ตามสองในสามของทั้งผู้ประเมินและผู้ใช้บริการต่างเห็นร่วมกันว่า
ผู้ประเมินมีส่วนรับผิดชอบมากกว่าผู้อนุมัติสินเชื่อ
มรรยาททางวิชาชีพ
เกือบทั้งหมด (99%) เห็นว่า ผู้ประเมินหรือบริษัทประเมินต้องไม่มีประโยชน์เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ประเมิน
ยกเว้นค่าจ้างประเมินเท่านั้น และส่วนใหญ่ (81%) เห็นว่า ผู้ประเมิน หรือบริษัทประเมินไม่ควรประกอบกิจการอื่น
ที่มีโอกาสเป็นประโยชน์เชิงขัดแย้งกับการประเมินค่าทรัพย์สิน การนี้แสดงว่า ผู้ประเมินควรจะมีจุดยืนที่ชัดเจน
ไม่ใช่ทำงานทุกอย่างที่สร้างรายได้ นอกเหนือจากงานประเมินโดยไม่คำนึงถึงบทบาทขัดแยัง
เรียกร้องความร่วมมือจากกรมที่ดิน
ผู้ตอบแบบสอบถามเกือบทั้งหมด (93%) จาก ทั้งภาครัฐบาลและภาคเอกชนต่างเห็นว่าพ้องกันว่าข้อมูลซื้อ-ขายที่แจ้ง
ณ สำนักงานที่ดิน ควรถือเป็นข้อมูลสาธารณะที่นำมาเปิดเผย เพื่อประโยชน์ในการวิเคราะห์ประกอบการประเมินค่าทรัพย์สิน
และอีก 98% เห็นว่า กรมที่ดินน่าจะมี
บทบาทในการสนับสนุน โดยการอนุญาตให้ตรวจสอบเอกสารสิทธิ เพื่อให้การประเมินได้รับการตรวจสอบ
สิทธิในทรัพย์สินอย่างถูกต้องตามความเป็นจริง ทั้งนี้อาจเป็นได้ว่า หาก
สมาชิกสมาคมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน แสดงบัตรสมาชิกสมาคมแก่ทางสำนักงานที่ดิน
ทางสำนักงานที่ดินจะอำนวยความสะดวกในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์
ผู้ประเมินมี VAT เป็นศูนย์กลาง
หน่วยงานที่มีบทบาทสูงสุดในการพัฒนาวิชาชีพอันเป็นความเห็นของผู้ตอบ
คือสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย หรือ VAT (41%) รองลงมาคือกรมที่ดิน
(23% - มีผู้ตอบแบบสอบถามที่มาจากกรมที่ดินเพียง 11 รายเท่านั้น)
ส่วนหน่วยงานที่มีบทบาทไม่มากนัก ได้แก่ สมาคมนักประเมินราคาอิสระ
(13%) ธนาคารแห่งประเทศไทย (9%) และสุดท้ายคือ สำนักงาน กลต. (7%) นอกนั้นเป็นหน่วยงานอื่น
ๆ
การที่ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย มีบทบาทสูงสุดก็เพราะเป็นหน่วยงานที่รวมผู้ประเมินจากบริษัทประเมิน
ส่วนใหญ่ที่สุด (90% หรือ 50 จาก 55 บริษัท) จากส่วนราชการ สถาบันการเงินและสถาบันการศึกษาด้านประเมินทั่วประเทศ
และมีสมาชิกทั้งหมดถึง 2,000 คน
นอกจากนี้เมื่อเปรียบเทียบผู้ที่เห็นด้วยหรือ
ไม่เห็นด้วยที่จะให้สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรควบคุมตนเองทางวิชาชีพ
ก็พบว่า ผู้ตอบเกือบทั้งหมดถึง 92% เห็นด้วย VAT ควรทำหน้าที่นี้ เพื่อจะคอยควบคุม
พัฒนาวิชาชีพนี้ โดยไม่จำเป็นต้องมีการแทรกแซงจากหน่วยงานภายนอก ทั้งนี้เพื่อให้วิชาชีพนี้มีความโปร่งใส
เป็นที่พึงของสังคมอย่างยั่งยืน |
