มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย

HOME

การประเมินค่าสนามกอล์ฟ: บทเรียนจากสหรัฐอเมริกา

(VAT NEWS 2/1999)

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

สนามกอล์ฟที่แล้วเสร็จและขายสมาชิกไปแล้ว มูลค่าปัจจุบันที่เหลืออยู่ไม่เต็มมูลค่าเดิม

ประเด็นปัญหาในการประเมิน
        การประเมินสนามกอล์ฟมีความซับซ้อน ซึ่งหากเลือกวิธีประเมินผิด จะได้มูลค่าที่ผิดพลาดไปอย่างมาก
        1. สนามกอล์ฟส่วนมากขายค่าสมาชิกไป (เกือบ) หมดแล้ว สิทธิการใช้สนามกอล์ฟนี้ดำรงอยู่ การจะประเมินเสมือนที่ดินเปล่าทั่วไป+ต้นทุนการพัฒนาจึงไม่อาจทำได้
        2. ค่าใช้สนามกอล์ฟ ไม่อาจนำมาประเมินด้วยวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่าเพราะมีค่าสมาชิกที่จ่ายล่วงหน้า หาไม่แล้วค่าใช้สนามคงสูงกว่านี้มาก ค่าสมาชิกที่ขายกันภายหลังอาจไม่มีมูลค่าเต็มเพราะมีระยะเวลาที่แน่นอนที่ใช้ไปแล้ว
        3. รายได้จากกิจการคลับเฮาส์และสนามกอล์ฟส่วนใหญ่เพียงแค่ให้คุ้มค่าใช้จ่าย มีรายได้สุทธิเล็กน้อย ถ้าพิจารณาจากวิธีรายได้ง่าย ๆ อาจประเมินต่ำกว่าความเป็นจริงได้
        4. การเปรียบเทียบตลาดกับสนามกอล์ฟอื่นยิ่งทำได้ยากกว่า เพราะสถานภาพ สถานการณ์การขายสมาชิกอาจแตกต่างกันมาก
        5. วิธีการตั้งสมมติฐานการแปลงรายได้เป็นมูลค่าก็อาจยิ่งอันตรายก็ได้ เพราะสนามกอล์ฟชั้นดี จะนำไปเทียบกับสนามที่ให้เช่าเล่นกอล์ฟครั้งคราวคงไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงแน่นอน
        ผู้ซื้อ-ผู้ขาย สถาบันการเงิน ผู้ประกอบการจึงอาจวิเคราะห์ด้วยทรรศนะที่แตกต่างกันมาก และจึงมีความซับซ้อนอย่างมากในการประเมินค่าสนามกอล์ฟ

วิธีการประเมิน
วิธีการสำคัญก็คือในการได้มาซึ่งมูลค่าของอสังหา-ริมทรัพย์ที่เป็นสนามกอล์ฟก็คือ การนำมูลค่าที่ได้จากการขาย บวกด้วย (ผลต่างระหว่างรายได้-รายจ่ายดำเนินการ) ที่ capitalized แล้ว ลบด้วย มูลค่าของสังหาริมทรัพย์ที่มี
ก. มูลค่าจากการขาย

1. มูลค่าเบื้องต้น = ค่าสมาชิกเฉลี่ย x จำนวนสมาชิก x present value x (1 - cost of sale, 15%)
ค่าสมาชิก คนละ $35,000 บาท
จำนวนสมาชิก 350 คน
present value (ขาย 2 ปี เฉลี่ยเป็น 1 ปี, ดบ. 10%)
ต้นทุนการขาย = 15% ของรายได้
= $30,000 x 350 x (1/1.1) x (1-0.15)
= $8,113,636
2. รายได้จากมูลค่าเบื้องต้น = มูลค่าเบื้องต้น คูณด้วย safe rate (ตามความเหมาะสมในท้องถิ่น)
= $8,113,636 x 8%
= $649,091
3. มูลค่าที่พึงประเมิน = รายได้จากมูลค่าเบื้องต้น / capitalization rate ที่รวมค่าภาษี
= $649,091 /10%
= $6,490,909

ข. มูลค่าที่ได้จากการดำเนินการ

1. รายได้จากการดำเนินการ

ได้แก่ค่า green fee, golf carts, สระว่ายน้ำ, สนามเทนนิส, pro shop, อาหาร-เครื่องดื่ม, locker room, ร้านค้าปลีก, และอื่น ๆ ลบด้วย ส่วนลดและเครดิต 5%

= $5,363,500 (effective gross income, EGI)
2. ค่าใช้จ่ายการดำเนินการ

ตามสัดส่วนของ EGI ในแต่ละรายการ อันได้แก่ต้นทุนการขาย เงินเดือน-ค่าจ้าง ค่าจัดการบำรุงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ประกันภัย

= $4,773,500
3. รายได้สุทธิ
= (รายได้ - รายจ่าย / อัตราผลตอบแทน)
รายได้ = รายได้ตามข้อ 1
รายจ่าย = รายจ่ายตามข้อ 1
อัตราผลตอบแทน = 12%

(8% safe rate + 2% ภาษี + 2% ค่าเสี่ยง)

= ($5,363,500 - $4,773,500) / 12%
= $4,916,667

ค. สังหาริมทรัพย์

หมายถึง personal property ต่าง ๆ ที่ในกรณีนี้เป็นเงิน $875,000

ง. มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสนามกอล์ฟ

= ข้อ ก + ข้อ ข - ข้อ ค
= $6,490,909 + $4,916,667 - $875,000
= $10,532,576

ข้อพิจารณา
        1. รายได้จากการดำเนินการ เป็นรายได้ที่ได้จริงซึ่งต้องพิจารณาประกอบกับการเปรียบเทียบตลาดด้วยว่าสูงต่ำกว่าตลาดเพียงใด และเหตุใดเราจึง justify รายได้ที่กำหนดนี้
        2. รายจ่ายจากการดำเนินการ ต้องพิจารณาในแง่ competitive management หาไม่อาจมีรายจ่ายอื่นที่เกินจากความเป็นจริง ทำให้มูลค่าบิดเบือนไปได้
        3. และถึงแม้รายได้สุทธิจากการดำเนินการจะต้องพิจารณาถึง competitive management แต่รายได้สุทธินี้ก็ค่อนข้างต่ำโดยธรรมชาติของการดำเนินการในกรณีสนามกอล์ฟนี้
        4. การประเมินในลักษณะนี้อาจใช้ได้กับทรัพย์สินอื่น ได้แก่ กรณี โครงการ time-share / time-sharing resort properties, หรือโครงการอื่นที่มีการจ่ายเงินค่าสมาชิกล่วงหน้า กรณีประเทศไทย
        การประเมินสนามกอล์ฟในประเทศไทย บางครั้งผู้ประกอบการ หรือสถาบันการเงินอาจคิดว่าที่ดินสนามกอล์ฟนี้เป็นของตนโดยสมบูรณ์ อาจนำไปใช้ประโยชน์ทางอื่นได้ จึงคาดว่าจะมีมูลค่าสูง แต่ในความเป็นจริง สนามกอล์ฟที่ขายสมาชิกไปเป็นส่วนมากแล้ว (บางแห่งมีกำหนดเวลาที่แน่นอน บางแห่งเป็นแบบตลอดชีพ) มูลค่าที่แท้จริงจึงต่ำกว่าค่าที่ดินและการพัฒนา
        สิทธิการใช้สนามกอล์ฟของสมาชิกนี้อาจไม่ใช่สิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่ก็อาจถือเป็นหนึ่งใน bundle of right ที่ไม่อาจแยกออกได้ และคงไม่อาจยกเลิกสิทธินี้ได้ เว้นแต่จะเจรจาซื้อคืนสถานภาพสมาชิกจากผู้ซื้อสิทธิรายย่อยทั้งหมด
        ประเด็นปัญหาประการหนึ่งของสนามกอล์ฟในไทยก็คือ บางแห่งปิดการดำเนินการไปแล้ว หรือดำเนินการเพียงบางส่วน ซึ่งสมาชิกไม่อาจใช้หรือใช้สิทธิต่าง ๆ ได้ไม่เต็มที่ สนามกอล์ฟบางแห่งไม่เหลือสภาพสนามกอล์ฟแล้ว ทำให้การประเมินยิ่งเพิ่มความยากลำบาก
        นอกจากนี้ยังอาจพบว่า ค่าสมาชิกสนามกอล์ฟลดต่ำลงอย่างมาก โดยราคาเสนอซื้อลดลงถึง 50% ในปัจจุบันจากราคาปี 2537 และอีกประการหนึ่งสนามกอล์ฟบางแห่งโดยเฉพาะที่ประเมินไม่มีความสามารถในการแข่งขันในตลาดได้ มีโอกาสจะปิดตัวเองในอนาคต
        ดังนั้นการประเมินค่าสนามกอล์ฟ ต้องมีการตั้งสมมติฐานที่เหมาะสม และแสดงวิธีการประเมินที่ชัดเจน อธิบายได้ รายงานที่มีแต่ตัวเลขมูลค่าที่ประเมินด้วน ๆ อาจต้องสงสัยไว้ก่อนว่าจะผิด (จึงไม่แสดงวิธีทำ)! ผู้เขียน J.Richard Tuck, Jr. ประธานกรรมการ Tuck & Associates, Inc., เมืองออแลนโด มลรัฐฟลอริดา สหรัฐอเมริกา จาก Assessment Journal. IAAO. Sep/Oct 1998, หน้า 37-41
แปลและเรียบเรียงโดย อ.วสันต์ คงจันทร์ สมาชิกสมาคมฯ เลขที่ ส.34/326 ผู้อำนวยการฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ใน VAT News 2/2545 เมษายน-มิถุนายน 2542 หน้า 10

10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org สถานที่ตั้ง: แผนที่