ประเมินบ้านท่านด้วยตัวเอง
กรณีบ้านในโครงการจัดสรร |
|
อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย |
|
ท่านทั้งหลาย
คงอยากจะทราบบ้างว่า ราคาบ้านของท่านเอง ณ วันนี้
เศรษฐกิจอย่างนี้จะมีราคาเท่าไรแล้ว จะรู้ราคาที่แท้จริงได้อย่างไร
ผมจะแนะนำเทคนิควิธีการประเมินบ้านด้วยตนเองโดยคร่าวๆ
เพื่อว่าจะสามารถทดลองทำการประเมินบ้านของท่านดู
โดยขอเน้นเป็นบ้านอยู่อาศัยก่อน เนื่องจากการประเมินบ้านอยู่อาศัยไม่ได้มีความซับช้อนมากนัก
การประเมินค่าทรัพย์สินประเภทที่อยู่อาศัย
เช่น บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์ โดยเน้นที่อยู่ในหมู่บ้าน
จัดสรรก่อน
แต่ก่อนที่จะถึงตรงนั้น
ผมขอเรียนถึงหลักเกณฑ์และวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินเสียก่อนซักเล็กน้อย
เพื่อที่จะได้เข้าใจ Concept เบื้องต้น ก่อนที่จะทำการประเมิน
โดยในการประเมินค่าทรัพย์สินนั้น เราเรียกมูลค่าที่ประเมินว่า
มูลค่าตลาด (Market Value) ซึ่งคำจำกัดความว่า "เป็นราคาประมาณการสูงสุด
ณ วันที่ประเมินค่า ซึ่งทรัพย์สินนั้นสามารถขายได้ในตลาดเสรีทั่วไป
ในระยะเวลาที่พอเพียง และสมเหตุสมผลในการหาผู้ซื้อ
และผู้ซื้อผู้ขายมีความรอบรู้ในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นได้อย่างเต็มที่ในสภาพที่เป็นอยู่
และโดยมีสมมุติฐานว่าราคานี้ไม่ได้มีผลกระทบจากความมิชอบ
หรือสภาพพิเศษใด ๆ"
ในการนี้การซื้อขายย่อมหมายถึงการโอนกรรมสิทธิ
และได้จดทะเบียนไว้ตามกฎหมายในระยะเวลาที่แน่นอน ภายใต้เงื่อนไขดังนี้ |
|
1. |
ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้รับรู้เกี่ยวกับทรัพย์สินอย่างถูกต้อง
และคำนึงถึงประโยชน์สูงสุดแห่งตน |
|
2. |
ทั้งสองฝ่ายมีเวลาในการสำรวจ
ศึกษา และพิจารณาหลักทรัพย์นี้อย่างเพียงพอ |
|
3. |
การซื้อขาย เป็นความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย
โดยไม่ได้อยู่ใต้ภาวะกดดัน หรือเงื่อนไข
หรือความสัมพันธ์พิเศษใดๆ |
|
4. |
การจ่ายเงินเพื่อการซื้อขายนี้ถือเป็นในรูปเงินสด
หรือเทียบเท่า |
|
5. |
มูลค่าซื้อขาย เป็นมูลค่าปกติที่ไม่ได้ตกอยู่ในเงื่อนไขการเงิน
หรือการจ่ายเงินแบบพิเศษใด ๆ |
|
มูลค่าตลาด จะแตกต่างกับคำว่า ราคาตลาด โดยมูลค่าตลาดเป็นมูลค่าตามความเห็นของผู้ประเมินต่อทรัพย์สินที่ประเมิน
(ซึ่งไม่รู้ว่าควรมีมูลค่าเท่าไหร่ดี) โดยการเปรียบเทียบจาก
ราคาตลาด ซึ่งหมายถึง ราคาทรัพย์สินอื่นๆ ที่มีการซื้อขายหรือประกาศขายอยู่ในบริเวณนั้น
หรือหมู่บ้านนั้น ซึ่งมีมากมายหลายราคา โดยการประเมินผู้ประเมินจะต้องนำราคาตลาดที่สืบหาได้
มาทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดอีกทีหนึ่ง เช่น ถ้าราคาตลาดทาวน์เฮาส์
2 ชั้น 5 หลังในหมู่บ้านแห่งหนึ่ง มีราคาขาย 1.2
ล้าน, 1.35 ล้าน, 1.1 ล้าน, 1.05 ล้าน, 1.275 ล้าน
ผู้ประเมินต้องทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาด จากราคาตลาดข้างต้น
ซึ่งอาจจะได้ที่ 1.25 ล้านก็ได้ (อย่างไรก็ตาม
ถ้าประเมิน 1.25 ล้านแล้ว ถึงเวลาซื้อขายจริง ๆ
บ้านหลังที่ประเมินอาจขายได้ไม่เท่าที่ประเมินก็ได้
เนื่องจากในการซื้อขายจริง ๆ อาจมีเงื่อนไข ข้อจำกัด
ความพอใจ ปัจจัยอื่น ๆ ทำให้แตกต่างกันได้ แต่ถ้าไม่มีอะไรเป็นพิเศษอย่างว่า
มูลค่าที่ประเมินก็ควรจะใกล้เคียงกับราคาซื้อขายในทรัพย์สินเดียวกัน)
วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่มีการใช้เป็นสากลมี
3 วิธีการ ซึ่งในที่นี้จะกล่าวโดยสังเขป ดังนี้
วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost
Approach to Value)
หลักสำคัญ คือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง
= ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน
แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น
วิธีนี้ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ
กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ
แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาด
ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison
Approach)
เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ "มูลค่าของทรัพย์สินของเรา
= ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้" แนวทางคือ เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย
มาพิจารณาว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว
ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์
โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ
เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร เป็นต้น และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ
วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income
Approach)
"มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย" ทรัพย์สินมีค่าเพราะสามารถสร้างรายได้
ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนเป็นดังนี้:
1) ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง
โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง
2) ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง
และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง
3) จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง
ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ
4) นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V
= I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คือ อัตราผลตอบแทน
โดยอัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ให้เงินทำงานแทนเรา โดยที่เราไม่ต้องลงแรงไปนั่งลงทุนเอง
นอกจากวิธีการประเมินหลักทั้ง
3 วิธีข้างต้นแล้ว ในปัจจุบันยังมีวิธีการที่อิงหลักการของวิธีทั้ง
3 ข้างต้นมาปรับใช้เพิ่มเติม เช่น:
วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา (Hypothetical
Development Approach or Residual Technique)
เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า
โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น
และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดินเปล่าในที่สุด เขียนเป็นสูตร
คือ "มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ = มูลค่าที่ดิน (ต้นทุนที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้)" อนึ่ง
สมมติฐานที่ตั้งขึ้นต้องสอดคล้องกับกฎหมาย การเงิน ตลาด และสภาพกายภาพของที่ดิน
เท่านั้น
วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted
Cashflow Analysis)
DCF ส่วนหนึ่งของวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า
เป็นวิธีการที่ปรับใช้จากการวิเคราะห์ลงทุน ในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้โครงการ
(Financial Feasibility Study) โดยจะประมาณการรายได้จากการลงทุนในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินและคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน
หัวใจสำคัญก็คือ รายได้ในอนาคตที่เราประมาณการนั้นจะขึ้น ๆ ลง ๆ ไม่หยุดนิ่งตามภาวะตลาด
เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ดังนั้นเราจึงต้องประมาณการรายได้ในอนาคตให้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด
วิธีประเมินโดยการสร้างแบบจำลองทางสถิติ
(Computer-Assisted Mass Appraisal)
CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด
โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (Multiple Regression Analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน
จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน
การวิเคราะห์สรุปความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สิน
ในกรณีทรัพย์สินธรรมดา อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด
หรือวิธีการต้นทุน แต่ในกรณีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมาก อาจต้องใช้ทั้ง
3 วิธี หรืออาจใช้วิธีอื่นที่เป็นวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา และหลังจากใช้แต่ละวิธีแล้ว
ผู้ประเมินจะได้มาสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควร โดยตามหลักการควรพิจารณาวิธีการที่เหมาะสมกับทรัพย์สินเพียงวิธีการเดียว ที่มีความเหมาะสมกับประเภททรัพย์สิน และในรายละเอียกการประเมิน
แต่ละกระบวนการหรือขั้นตอนในแต่ละวิธี มีข้อมูล เอกสาร ฯลฯ ที่สนับสนุนดีที่สุด อย่างไรก็ตาม
ในทางปฏิบัติแล้ว อาจจำเป็นต้องประเมินโดยพิจารณาหลายวิธีการ แล้วอาจให้น้ำหนักแต่ละวิธีการตามความเหมาะสม
โดยต้องมีเหตุผลอธิบายได้ ซึ่งต้องขึ้นอยู่กับประสบการณ์ของผู้ประเมินด้วย ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สมเหตุสมผลได้
ถึงตรงนี้ท่านผู้อ่านก็พอจะเข้าใจ
Concept ในการประเมินคร่าว ๆ ไปแล้ว ก็มาดูกันต่อว่าจะประเมินมูลค่าตลาด บ้านของท่านเองได้อย่างไร ในที่นี้จะพูดถึงบ้านในหมู่บ้านจัดสรรก่อน ส่วนกรณีอื่น
ๆ จะขอกล่าวถึงไว้ในฉบับต่อไป (กรณีมีที่ดินและสร้างบ้านเอง ต้องใช้วิธีการต้นทุน
เนื่องจากหาบ้านแบบเดียวกันมาเปรียบเทียบไม่ได้) กรณีประเมินบ้านในหมู่บ้านจัดสรร
ถ้าพิจารณาหลักเกณฑ์และวิธีการ 3 วิธีข้างต้นแล้วจะเห็นว่า ควรจะประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด
จากหลักการของวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด
ที่ว่า "มูลค่าของทรัพย์สินของเราควรเท่ากับราคาของทรัพย์สินอื่นที่เหมือน
ๆ กัน หรือคล้ายกันที่คนอื่นขายได้" ดังนั้นทรัพย์สินที่ประเมินค่าด้วยวิธีการนี้
จะเหมาะสมในการประเมินทรัพย์สินที่สามารถสืบหาข้อมูลตลาดประเภทเดียวกันที่คล้ายคลึงกัน
ในบริเวณใกล้เคียง มาเปรียบเทียบได้เพียงพอ
เช่น บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์ ในหมู่บ้านจัดสรร
(เพราะมีบ้านแบบเดียวกันนี้อีกจำนวนมากในหมู่บ้านเดียวกัน)
หรือการประเมินราคาที่ดิน ก็ต้องใช้วิธีการนี้
โดยวิธีการนี้จะพิจารณามูลค่าตามสภาพราคาตลาดเป็นสำคัญ
ขั้นตอนก็คือ |
|
1) |
ต้องทำการสำรวจทรัพย์สินที่ประเมิน
คือ บ้านของเราเองก่อน ว่าเป็น |
|
|
1.1 |
ทำเลที่ตั้งในหมู่บ้าน
(ถนนเมน ถนนซอย ด้านหน้า ด้านใน) ความกว้างถนน
สภาพถนน (คอนกรีต ลาดยาง ถนนดิน) |
|
|
1.2 |
บ้านประเภทไหน
บ้านเดียว หรือทาวน์เฮาส์ |
|
|
1.3 |
มีขนาดที่ดินเท่าไร
(กี่ตารางวา) กว้างยาว (กี่เมตร) |
|
|
1.4 |
มีขนาดบ้านเท่าไร
(กี่ตารางเมตร) เนื้อที่ใช้สอยหลัก (นับเฉพาะที่มีผนังกั้น)
และอื่น ๆ นอกบ้านเช่น โรงรถ ระเบียง รั้ว |
|
|
1.5 |
บ้านมีวัสดุอะไร
พื้น ผนัง ฝ้าเพดาน หลังคาบ้าน |
|
|
1.6 |
คุณภาพวัสดุเป็นอย่างไร |
|
|
1.7 |
อายุการใช้งาน
สภาพการใช้งาน การดูแลรักษา |
|
|
1.8 |
อาจมีอื่น ๆ
ที่มีผลต่อราคา |
|
2) |
จากนั้นการสืบหาทรัพย์สินอื่นที่เป็นประเภทเดียวกันที่คล้ายคลึงกัน
ที่เรียกว่า "ข้อมูลตลาด" มาเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่จะประเมิน |
|
3) |
ข้อมูลตลาดประเภทเดียวกันที่คล้ายคลึงกัน
หมายถึงบ้านแบบเดียวกัน เช่น บ้านเดียวก็ต้องเทียบกับบ้านเดียว
ทาวน์เฮาส์ก็ต้องเทียบกับทาวน์เฮาส์ และต้องมีขนาดใกล้เคียงกันด้วย
เช่น บ้านเดี่ยวแบบ A ขนาด 50 ตารางวา ก็ต้องเอาบ้านแบบ
A ขนาด 50-60 ตารางวามาเปรียบเทียบกัน ไม่ใช้เอาบ้านเดียว
แบบอื่น ที่ดิน 100 ตารางวามาเทียบ) |
|
4) |
จำนวนข้อมูลตลาดขึ้นอยู่กับประเภท
และมูลค่า คือ ถ้าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยเล็ก
ๆ มูลค่าน้อย ๆ ปกติก็จะใช้ข้อมูลตลาดไม่น้อยกว่า
5 ข้อมูล แต่ถ้าเป็นทรัพย์สินใหญ่ๆ มูลค่ามาก
ๆ ยิ่งต้องใช้ข้อมูลมากขึ้น อาจต้องเป็นสิบ
ๆ ข้อมูลก็ได้ ขึ้นอยู่กับความจำเป็น โดยตรวจสอบคัดเลือกข้อมูลที่สามารถเปรียบเทียบได้จริงเท่านั้นมา
กรณีประเมินบ้านท่านเองอาจจะใช้ไม่น้อยกว่า
5 ข้อมูล และถ้ายิ่งมากยิ่งดี (เช่น 10 ข้อมูล
แต่ไม่ใช้มากเกินไป เดี๋ยวจะงง เช่น 30 ข้อมูล) |
|
5) |
พิจารณาปัจจัยที่มีลักษณะคล้าย
และแตกต่าง ระหว่างทรัพย์สินที่ประเมินกับข้อมูลตลาด
ว่ามีเรื่องใดบ้างที่จะต้องใช้ในการเปรียบเทียบ
(ปรับแก้) เช่น ทำเลที่ตั้ง ระยะห่างจากถนนใหญ่
ความกว้างถนน ขนาดที่ดินเท่ากันหรือไม่ ขนาดอาคารเท่ากันหรือไม่
วัสดุอาคาร อายุอาคาร การดูแลรักษา เป็นต้น |
|
6) |
การวิเคราะห์เปรียบเทียบ
(ปรับแก้) ระหว่างทรัพย์สินที่ประเมินกับข้อมูลทีละเรื่อง |
|
|
6.1) |
ถ้าเรื่องใดคล้ายกัน
เหมือนกัน ก็ไม่ต้องปรับแก้ |
|
|
6.2) |
แต่ถ้าเรื่องใดต่างกัน
ก็ต้องทำการปรับแก้ โดยยึดเอาทรัพย์สินที่ประเมินเป็นหลัก
ถ้าปัจจัยหนึ่ง ๆ ทรัพย์สินดีกว่าหรือมากกว่าข้อมูล
ก็ต้องมีราคาสูงกว่า (ก็บวกเพิ่มค่าปรับแก้เข้าไป)
กลับกันถ้าทรัพย์สินด้อยกว่า หรือน้อยกว่า
ก็ต้องมีราคาต่ำกว่า (ก็ต้องหักออก) ยกตัวอย่างเช่น
ถ้าข้อมูลเป็นบ้านเดียว (อย่างอื่นเหมือนกัน
เท่ากันหมด) แต่มีโรงรถ ราคา 1.0 ล้านบาท
ในขณะที่ทรัพย์สินไม่มีโรงรถ ถ้าเทียบกับข้อมูล
ต้องทำการปรับแก้โรงรถ (ส่วนที่ต่าง) พิจารณาหลักก่อน
โดยดูที่ทรัพย์สิน (ไม่มีโรงรถ) ก็ควรมีราคาต่ำกว่า
ต่ำกว่าเท่าไร ก็เท่ากับค่าของโรงรถ ถ้าประมาณว่า
50,000 บาท ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินก็ควรจะเป็น
950,000 บาท |
|
|
6.3) |
หรือ ถ้าประเมินทาวน์เฮาส์
20 ตารางวา อย่างอื่นเหมือนกันหมด โดยสืบหาข้อมูลทาวน์เฮาส์
22 ตารางวามาได้ ในราคา 800,000 บาท การปรับแก้ก็เช่นเดียวกัน
ให้ดูทรัพย์สิน จะเห็นว่าที่ดินน้อยกว่าข้อมูลอยู่
2 ตารางวา ก็ควรมีมูลค่าน้อยกว่า 2 ตารางวา
ถ้าที่ดินหมู่บ้านจัดสรรแถวนั้น ตารางวาละ
25,000 บาท ทรัพย์สินก็ควรมีมูลค่าน้อยกว่า
25,000 x 2 = 50,000 คงเหลือเพียง 750,000
บาท เป็นต้น |
|
7) |
พิจารณาตามข้อ
6 ทีละปัจจัยที่มีผล จะได้ค่าปรับแก้ ทั้งที่เป็นบวกและลบ
(จากราคาของข้อมูล) แล้วจะได้มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินถ้าเทียบกับข้อมูลหนึ่ง
ๆ ถ้ามีข้อมูล 5 ข้อมูล มูลค่าทรัพยิ์สินที่วิเคราะห์แล้วก็จะมี
5 ตัวเลข ซึ่งจะมีใกล้เคียงกันมากแล้ว (เพราะปรับแก้มาแล้ว)
บางครั้งอาจได้ตัวเลขซ้ำกันก็มี |
|
8) |
สรุปมูลค่าตลาดที่ประเมิน
ผู้ประเมินอาจพิจารณาจากราคาใด ราคาหนึ่งใน
5 ตัวเลขข้างต้น โดยควรพิจารณาข้อมูลที่มีความคล้ายกับทรัพย์สินที่ประเมินมากที่สุด
และเชื่อถือได้มากที่สุด ซื้อขายใกล้เคียงกับวันที่ประเมินมากที่สุด
อย่างไรก็ตาม อาจพิจารณาร่วมกัน หลาย ๆ ข้อมูลก็ได้
หรือพิจารณาในช่วงราคา 5 ตัวเลขข้างต้นก็ได้
(แต่ถ้าตัวเลขบางตัว สูงไป ต่ำไป เมื่อเทียบกับข้อมูลอื่น
ก็ไม่ควรนำมาพิจารณา แสดงว่าไม่หาข้อมูลมาไม่ดี
ก็วิเคราะห์ไม่ดี) |
|
9) |
ในการประเมินค่าทรัพย์สินวิธีการนี้
ความสำคัญอยู่ที่ข้อมูลตลาด การหาข้อมูล
ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ ในทุกที่ล้วนมีข้อมูลเพียงพอ
ขึ้นอยู่กับการหา ต้องไม่เพียงหาข้อมูลเรียกขายแต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย
และต้องระวังการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จลวงผู้ประเมินด้วย
การประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกัน
จะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด ไม่น่าเชื่อถือ |
|
10) |
บางครั้ง ข้อมูลการซื้อขายจริงก็ยังไม่อาจเชื่อถือได้
เช่น ในหมู่บ้านบางแห่งที่สร้างเสร็จก่อนปี
2540 มีราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาเรียกขายในปี
2543-44 เสียอีก เพราะในช่วงหลังมูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลง |
|
11) |
ยกตัวอย่าง
เช่น |
|
|
11.1) |
ถ้าไปประเมินทาวน์เฮาส์
2 ชั้น ตั้งอยู่ในซอยหมู่บ้านแห่งหนึ่งแถว
ๆ ถนนพุทธมณฑลสาย 4 มีที่ดิน 20 ตารางวา
ขนาดอาคารคำนวณได้ 100 ตารางเมตร (ขนาด 2
ห้องนอน 2 ห้องน้ำ) วัสดุพื้นเป็นปาร์เก้
หลังคาซีแพคฯ มีฝ้าเพดานยิบซั่ม อายุ 10
ปี |
|
|
11.2) |
สืบหาข้อมูลตลาดได้
(สมมติ 3 ข้อมูล) |
|
|
|
(1) |
ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น แบบเดียวกัน
หมู่บ้านเดียวกัน ซอยเดียวกัน แต่มีที่ดินเพียง
18 ตารางวา อาคารน้อยกว่าเล็กน้อย เพียง
95 ตารางเมตร (ขนาด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ)
วัสดุเหมือนกัน สภาพดีดูแลคล้ายกัน อายุ
10 ปีเท่ากัน ราคาซื้อขาย 700,000 บาท เมื่อต้นปี
45 นี้เอง |
|
|
|
(2) |
ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น แบบเดียวกัน
หมู่บ้านเดียวกัน แต่ติดถนนเมนหมู่บ้าน มีที่ดิน
20 ตารางวา อาคารมากกว่าเล็กน้อย เป็น 105
ตารางเมตร (ขนาด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ) วัสดุเหมือนกัน
สภาพไม่ค่อยดูแล (ให้เช่า) อายุ 10 ปี เท่ากัน
ราคาเสนอขาย 900,000 บาท (ต่อรองได้) |
|
|
|
(3) |
ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น แบบเดียวกัน
หมู่บ้านเดียวกัน แต่อยู่ในซอยอื่น (คนละซอย)
มีที่ดิน 22 ตารางวา อาคารเท่ากัน 100 ตารางเมตร
(ขนาด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ) วัสดุดีกว่า
(ปูหินอ่อนใหม่ทั้ง 2 ชั้น) อายุ 10 ปี ดูแลดีคล้ายกัน
ราคาซื้อขายเมื่อปลายปี 44 ราคา 850,000
บาท |
|
|
11.3) |
วิธีการเปรียบเทียบ
(ปรับแก้) ตามตาราง |
|
ตารางแสดงวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด |
ลำดับ |
ปัจจัยที่มีผลต่อราคา |
การปรับแก้ |
ทรัพย์สินที่ประเมิน |
ข้อมูล 1 |
ข้อมูล 2 |
ข้อมูล 3 |
1 |
รายละเอียดการวิเคราะห์ |
|
|
|
|
|
1.1 |
ราคา |
|
ยังไม่ทราบ |
700,000 |
900,000 |
850,000 |
|
|
|
|
|
ซื้อขายเมื่อต้นปี 45 |
เสนอขาย |
ซื้อขายปลายปี 44 |
|
|
|
ค่าปรับแก้ |
|
ไม่ปรับ |
ปรับลด 50,000 |
ไม่ปรับ |
|
|
|
เหตุผล |
|
ช่วงเดียวกัน ราคาไม่แตกต่าง |
ต่อรองได้ |
ปี 44-ปัจจุบัน ราคาไม่แตกต่าง |
|
|
|
หลังจากปรับแก้ |
|
700,000 |
900,000-50,000 = 850,000 |
850,000 |
|
1.2 |
ทำเลที่ตั้ง |
|
ถนนซอย |
ซอยเดียวกัน |
ถนนเมน |
คนละซอย |
|
|
|
ค่าปรับแก้ |
|
ไม่ปรับแก้ |
ปรับลด 100,000 *** |
ไม่ปรับ |
|
|
|
เหตุผล |
|
ทำเลคล้ายกัน (ในซอย) |
ทรัพย์สินด้อยกว่า (อยู่ในซอย) |
ทำเลคล้ายกัน (ในซอย) |
|
|
|
หลังจากปรับแก้ |
|
700,000 |
850,000-100,000=750,000 |
850,000 |
|
1.3 |
ขนาดที่ดิน |
|
20 ตรว. |
18 ตรว. |
20 ตรว. |
22 ตรว. |
|
|
|
ค่าปรับแก้ |
|
ปรับเพิ่ม 2 ตรว.ละ
20,000 * =40,000 |
ไม่ปรับ |
ปรับลด 2 ตรว.ๆละ 20,000=40,000 |
|
|
|
เหตุผล |
|
ทรัพย์สินที่ดินมากกว่า
ราคาควรสูงกว่า |
เท่ากัน |
ทรัพย์สินที่ดินน้อยกว่า
ราคาควรต่ำกว่า |
|
|
|
หลังจากปรับแก้ |
|
700,000+40,000 = 740,000 |
750,000 |
850,000-40,000=810,000 |
|
1.4 |
ขนาดอาคาร |
|
100 ตรม. |
95 ตรม. |
105 ตรม. |
100 ตรม. |
|
|
|
ค่าปรับแก้ |
|
ปรับเพิ่ม 5 ตรม.ละ
5,000 ** =25,000 |
ปรับลด 5 ตรม.ๆละ 5,000
= 25,000 |
ไม่ปรับ |
|
|
|
เหตุผล |
|
ทรัพย์สินอาคารมากกว่า
ราคาควรสูงกว่า |
ทรัพย์สินอาคารน้อยกว่า
ราคาควรต่ำกว่า |
เท่ากัน |
|
|
|
หลังจากปรับแก้ |
|
740,000 + 25,000 =
765,000 |
750,000-25,000=725,000 |
810,000 |
|
1.5 |
วัสดุอาคาร |
|
ปาร์เก้ |
ปาร์เก้ |
ปาร์เก้ |
หินอ่อน |
|
|
|
ค่าปรับแก้ |
|
ไม่ปรับ |
ไม่ปรับ |
ปรับลด 100 ตรม.ๆละ
500 **** =50,000 |
|
|
|
เหตุผล |
|
วัสดุเหมือนกัน |
วัสดุเหมือนกัน |
ทรัพย์สินวัสดุด้อยกว่า
ราคาควรต่ำกว่า |
|
|
|
หลังจากปรับแก้ |
|
765,000 |
725,000 บาท |
810,000-50,000=760,000 |
|
1.6 |
อายุ/สภาพอาคาร/ |
อายุ 10 ปี ดูแลดี |
10 ปี ดูแลดี |
10 ปี ดูแลไม่ดี (ให้เช่า) |
10 ปี ดูแลดี |
|
|
การดูแล |
ค่าปรับแก้ |
|
ไม่ปรับ |
ปรับเพิ่ม 105 ตรม.ละ
500 บาท=52,500 |
ไม่ปรับ |
|
|
|
เหตุผล |
|
อายุเท่ากัน ดูแลคล้ายกัน |
ทรัพย์สินดูแลดีกว่า
(ข้อมูลไม่ค่อยดูแล) |
อายุเท่ากัน ดูแลคล้ายกัน |
|
|
|
หลังจากปรับแก้ |
|
765,000 |
725,000+52,500= 777,500 |
760,000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
คงเหลือสุทธิ |
|
|
765,000 |
777,500 |
760,000 |
3 |
ประเมินมูลค่าตลาด |
|
|
765,000 |
|
เหตุผล |
|
|
โดยพิจารณาข้อมูล
1 และ 3 เนื่องจากมีสภาพคล้ายกันทรัพย์สินมากกว่า
และทำเลที่ตั้งคล้ายกัน (อยู่ในซอย) และเป็นราคาซื้อขายจริง |
4 |
อธิบายเพิ่มเติม
* = ราคาที่ดิน เป็นราคาที่ดินจัดสรรหมู่บ้านย่านนั้น หรือถ้าไม่ทราบก็อาจประมาณการจาก
ราคาบ้านพร้อมที่ดิน
** = ค่าก่อสร้างอาคาร อ้างอิงตามมาตราฐานค่าก่อสร้างของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
2544
*** = ต้องทำการสำรวจความแตกต่างระหว่าง ราคาบ้านติดถนนเมน กับถนนซอย
**** = ค่าความแตกต่างระหว่างพื้นปาร์เก้ (ตรม.ละ 500) กับพื้นหินอ่อน
(ตรม.ละ 1,000) = 1,000-500 = 500 |
|
จากหลักเกณฑ์และวิธีการ
พร้อมตัวอย่างข้างต้น น่าจะช่วยท่านผู้อ่านในการทดลองตีราคาบ้านท่านได้ในระดับหนึ่ง |
|
1. |
วิธีการต้นทุน
(Cost Approach) หลักการก็คือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง
= ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ |
|
1) |
เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน
แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามีอายุการใช้งานผ่านมาแล้ว
ไม่ใช้อาคารใหม่) |
|
2) |
บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน |
|
3) |
ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น |
|
4) |
ตัวอย่าง เช่น |
|
|
4.1) |
โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน
10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ
2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า
8 ล้าน |
|
|
4.2) |
สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก
10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ
20,000 บาท) |
|
|
4.3) |
ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18
ล้านบาท เป็นต้น |
|
|
4.4) |
ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ
(เพราะไม่สามารถสืบหาข้อมูลตลาดประเภทเดียวกัน
ที่คล้ายคลึงกันมาเปรียบเทียบได้เพียงพอ)
กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า
แต่วิธีการนี้อาจไม่สะท้อนราคาตามภาวะตลาดก็ได้
เช่นในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ มูลค่าทรัพย์สินโดยรวมใน
กรุงเทพฯ ลดลงประมาณ 30% แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างมีแต่สูงขึ้น
โดยค่าก่อสร้างจากช่วงเศรษฐกิจดี (ปี 38-39)
เพิ่มขึ้นถึงกว่า 30% ทำให้ต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้ |
2. |
วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า
(Income Approach) หลักการก็คือ มูลค่าวันนี้
= ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย
ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า
(ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนเป็นดังนี้: |
|
1) |
ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง
โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง |
|
2) |
ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง
และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง |
|
3) |
จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง
ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ
ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ |
|
4) |
นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร
V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน,
I คือรายได้สุทธิ R คืออัตราผลตอบแทน |
|
5) |
อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้ให้เงินทำงานแทนเรา
โดยที่เราไม่ต้องลงแรงไปนั่งลงทุนหรือเสี่ยงเอง
เช่นการฝากเงินไว้ในสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล
เป็นต้น |
|
6) |
ตัวอย่าง เช่น |
|
|
6.1) |
ประเมินหอพักขนาด 100 ห้อง |
|
|
6.2) |
อัตราค่าเช่าที่เก็บได้จริงเป็นเงินห้องละ
2,000 บาทต่อเดือน โดยศักยภาพจึงมีรายได้
2,400,000 บาทต่อปี |
|
|
6.3) |
แต่มีผู้มาเช่าจริง 90% มีหนี้สูญอีก
5% ดังนั้นรายได้จริงคือ 85% ของประมาณการข้างต้นหรือเป็นเงิน
2,040,000 บาท |
|
|
6.4) |
จากการวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการหอพักนี้
เป็นเงิน ประมาณ 30% ของรายได้จริง หรือมีรายได้สุทธิเป็นเงิน
1,428,000 บาท (70% ของรายได้ 2,040,000
บาท) |
|
|
6.5) |
อัตราผลตอบแทน ในกรณีนี้หากใช้อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก
ณ 5% ต่อปี |
|
|
6.6) |
มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้จะเป็นเงิน
28,560,000 บาท (1,428,000 / 5%) เป็นการวิเคราะห์มูลค่าจากรายได้สุทธิ
(รายได้หักอัตราว่าง-หนี้สูญ-ค่าใช้จ่ายต่าง
ๆ) |
|
|
6.7) |
วิธีการนี้มีความเหมาะสมกับทรัพย์สินนี้เป็นทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้
(Income Producing Property) เช่น โรงแรม,
รีสอร์ท, อาคารสำนักงานให้เช่า, อพาร์เม้นท์,
หอพัก เป็นต้น ซึ่งทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นการให้เช่า
(ไม่มีการซื้อขาย เลยใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาดไม่ได้
เช่นกัน) |
|
ปัจจุบันยังมีวิธีประเมินใหม่ ๆ ที่ประยุกต์จาก
3 วิธีการข้างต้นหลายวิธี ซึ่งจะได้เรียนในโอกาศต่อไป
การประเมินค่าทรัพย์สินหนึ่ง ๆ อาจสามารถใช้วิธีการประเมินได้มากกว่า
1 วิธี เช่น ถ้าประเมินโรงแรม อาจประเมินได้
2 วิธี คือ วิธีต้นทุน กับวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า
หรือทรัพย์สินบางประเภทอาจประเมินได้ทั้ง 3
วิธี แต่ในการสรุปมูลค่าตลาดที่ประเมินให้นั้น
ต้องเลือกใช้วิธีการที่เหมาะสมกับทรัพย์สินเป็นสำคัญ
รวมทั้งต้องเป็นวิธีการที่มีข้อมูล หรือรายละเอียดสนับสนุนการประเมินที่ดีเพียงพอด้วย
นอกจากนี้ในการประเมินจะต้องทำการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์
เรื่องเจ้าของ ภาระผูกพัน การปลอมแปลง อายัด
การตรวจสอบความถูกต้องของตำแหน่งที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง
กฎหมายต่าง ๆ ที่มีผลกระทบ ด้วย |
|
|
|
|
|