ถ้าพิจารณาตามหลักการของ
3 วิธีการประเมินแล้ว การประเมินห้องชุดควรจะประเมินด้วย วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market
Comparison Approach) เป็นสำคัญ ด้วยเหตุผลตามหลักการของวิธีการนี้ที่ว่า "มูลค่าของทรัพย์สินของเราควรเท่ากับราคาของทรัพย์สินอื่นที่เหมือน
ๆ กัน หรือคล้ายกันที่คนอื่นขายได้" เนื่องจากปกติแล้ว
อาคารชุดหนึ่ง ๆ จะมีจำนวนห้องชุดอยู่หลายสิบหรือเป็นร้อยหน่วย
ซึ่งทำให้เราสามารถสืบหาข้อมูลการซื้อขายมาวิเคราะห์ได้เพียงพอ
ตามหลักการของวิธีการนี้ได้
นอกจากนี้การประเมินห้องชุด
อาจทำการประเมินด้วยวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า
(Income Approach)ได้ด้วย ถ้าสามารถสืบหาข้อมูลการเช่า
มาวิเคราะห์มูลค่าจากค่าเช่าได้เช่นกัน
| ขั้นตอนการประเมิน |
1. |
ทำการสำรวจห้องชุดของเรา
(ที่จะประเมิน) ว่ามีสภาพเป็นอย่างไรบ้าง
ดังนี้ |
| |
» |
ุรายละเอียดห้องชุด
ได้แก่ เนื้อที่ห้องชุด แบบห้องชุด ขนาดห้องนอน
ห้องน้ำ คุณภาพวัสดุภายใน การตบแต่ง การดูแลรักษา
อายุการใช้งาน ตั้งอยู่บนชั้นไหน |
| |
» |
ุ สภาพอาคารชุด
ว่าเป็นอาคารชุดระดับราคาใด ความสูงกี่ชั้น
มีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง มีลิฟต์กี่ชุด
มีสระว่ายน้ำ มีเฃาว์น่า หรืออื่น ๆ หรือไม่
และประเด็นสำคัญ คือ ภายในอาคารชุดมีการเข้าอยู่มากน้อยเพียงใด
เนื่องจากอาคารชุดถ้ามีการเข้าอยู่น้อยจะมีผลโดยรวมต่อการดูแลรักษาอาคารชุด
เนื่องจากมักจะไม่มีการชำระค่าส่วนกลางในการดูแลอาคารชุด
ทำให้เสื่อมโทรมเร็ว และส่งผลต่อราคาจะตกลงและสภาพคล่อง
(ขายยาก) ต่ำไปด้วย |
| |
|
2. |
จากนั้นการสืบหาข้อมูลตลาดการซื้อขายห้องชุด
เพื่อมาวิเคราะห์เปรียบเทียบ โดยต้องพิจารณาปัจจัยที่มีผลต่อราคาควบคู่กันไปเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบประเมิน |
| |
» |
ุข้อมูลภายในอาคารชุดเดียวกัน
หรือโครงการเดียวกัน : โดยต้องพิจารณาว่ามีปัจจัยใดบ้าง
ที่มีผลต่อราคาหรือทำให้ราคาแตกต่างกัน เช่น
ขนาด การตบแต่งภายใน ความแตกต่างตามชั้น
ความแตกต่างตามแบบ (แม้ว่าตามหลักการแล้วควรหาข้อมูลที่มีสภาพต่าง
ๆ คล้ายคลึงกัน ถ้าเหมือนกันหมดได้ยิ่งดี
แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ก็จะมีความแตกต่างในรายละเอียดอยู่ดี) |
| |
» |
ุข้อมูลอาคารชุดอื่น
เพื่อเปรียบเทียบในภาพกว้าง : การเปรียบเทียบกับอาคารชุดอื่น
ในบริเวณใกล้เคียง โดยพิจารณาที่มีระดับใกล้เคียงกัน
หรือคู่แข่งกันได้ โดยประเด็นหลักที่เป็นปัจจัยที่มีผลต่อราคา
คือ ทำเลที่ตั้ง การเข้าออก ระดับโครงการ
สิงอำนวยความสะดวก อัตราการเข้าอยู่อาศัย
การดูแลรักษา เป็นต้น |
| |
|
3. |
จำนวนข้อมูลตลาด ในโครงการเดียวกันก็ไม่ควรจะน้อยกว่า
5 ข้อมูล ส่วนข้อมูลโครงการอื่น ๆ แล้วแต่ว่าจะมีโครงการอื่นมากน้อยเพียงใดในบริเวณใกล้เคียง
โดยจำนวนอาจพิจารณาตามความจำเป็น แต่การสำรวจโครงการอื่น
ๆ ถ้าสำรวจมาเป็นภาพรวมทั้งโครงการได้จะดีกว่าการไปสำรวจเป็นหน่วย
ๆ จะใช้ในการวิเคราะห์ราคารวมเป็นภาพกว้างในเชิงคู่แข่ง |
| |
|
4. |
จากนั้นถึงขั้นตอนที่ต้องทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบกันแล้ว
โดยจะต้องพิจารณาปัจจัยที่มีผลต่อราคาอย่างละเอียด
ว่ามีอะไรบ้าง |
| |
» |
ุอาคารชุดระดับราคาถูก จะมีปัจจัยหลัก
ๆ ส่วนใหญ่ในเรื่อง การต่อรอง ความแตกต่างตามชั้น
(มีลิฟต์ หรือไม่มี ถ้ามีชั้นบนราคาถูกกว่า
ถ้ามีลิฟต์ ชั้นบน ราคาสูงกว่า) และสภาพภายในห้องชุด
วัสดุปูพื้น มีตบแต่งเพิ่มหรือไม่ แต่ส่วนใหญ่ไม่ค่อยมีการตบแต่งกันมากนัก |
| |
» |
ุอาคารชุดระดับราคาแพง จะมีปัจจัยในการพิจารณามากขึ้น
จะมีเรื่องของแบบห้องชุด (ห้องเล็ก ห้องใหญ่
ขนาดห้องนอนแตกต่างกัน ทำเลภายในอาคาร ด้านติดวิวสวยงาม
โดยเฉพาะการตบแต่งภายในซึ่งส่วนใหญ่มักจะมีการตบแต่งกันเป็นพิเศษ |
| |
|
5. |
การวิเคราะห์เปรียบเทียบ
(ปรับแก้) กันทีละปัจจัย โดยพิจารณาปัจจัยใหญ่
ๆ (ที่มีผลกระทบมากกว่า) ก่อน โดยยึดหลัก |
| |
» |
ถ้าเรื่องใดคล้ายกัน เหมือนกัน
ก็ไม่ต้องปรับแก้ |
| |
» |
ุถ้าขนาดห้องชุดไม่เท่ากัน
อาจเทียบกันเป็นราคาต่อตารางเมตร |
| |
» |
ุแต่ถ้าปัจจัยใดต่างกัน ก็ต้องทำการวิเคราะห์
(ปรับแก้) โดยยึดเอาทรัพย์สิน (ห้องชุดที่ประเมิน)
เป็นหลัก ถ้าปัจจัยหนึ่ง ๆ ห้องชุดเราดีกว่าก็ควรมีราคาสูงกว่า
(ให้บวกเพิ่ม) กลับกันห้องชุดเราด้อยกว่า
ก็ต้องมีราคาต่ำกว่า (ให้หักออก) |
| |
» |
ุพิจารณาไปทีละปัจจัยที่มีผล
จะได้ค่าปรับแก้ ทั้งที่เป็นบวกและลบ (จากราคาของข้อมูล)
แล้วสุดท้ายจะได้มูลค่าห้องชุดเรา เมื่อเทียบกับข้อมูลหนึ่ง
ๆ ถ้ามีข้อมูล 5 ข้อมูล มูลค่าห้องชุดที่วิเคราะห์แล้วก็จะมี
5 ตัวเลข ซึ่งจะมีใกล้เคียงกันมากแล้ว บางครั้งอาจได้ตัวเลขซ้ำกันก็มี |
| |
» |
สรุปมูลค่าที่ประเมิน (มูลค่าตลาด)
ผู้ประเมินอาจพิจารณาจากราคาใด ราคาหนึ่งใน
5 ตัวเลขข้างต้น โดยควรพิจารณาข้อมูลที่มีความคล้ายกับทรัพย์สินที่ประเมินมากที่สุด
และเชื่อถือได้มากที่สุด ซื้อขายใกล้เคียงกับวันที่ประเมินมากที่สุด
อย่างไรก็ตาม อาจพิจารณาร่วมกัน หลาย ๆ ข้อมูลก็ได้
หรือพิจารณาในช่วงราคา 5 ตัวเลขข้างต้นก็ได้
(แต่ถ้าตัวเลขบางตัว สูงไป ต่ำไป เมื่อเทียบกับข้อมูลอื่น
ก็ไม่ควรนำมาพิจารณา แสดงว่าไม่หาข้อมูลมาไม่ดี
ก็วิเคราะห์ไม่ดี) |
| |
|
6. |
ตัวอย่างการประเมิน |
| |
» |
ุถ้าต้องการประเมินห้องชุดในอาคารชุดแห่งหนึ่ง
แถว ๆ พระราม 3 โดยห้องชุดมีขนาด 80 ตารางเมตร
(2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ) ตั้งอยู่บนชั้น 20
วิวด้านติดแม่น้ำเจ้าพระยา โดยอาคารชุด 30
ชั้น ระดับราคาแพง อายุ 5 ปี วัสดุพื้นเป็นปาร์เก้
มีการตบแต่งภายในประมาณ 500,000 บาท มีการดูแลรักษาดี |
| |
» |
ุสืบหาข้อมูลตลาดได้
(สมมติเพียง 3 ข้อมูล) |
| |
|
(1) |
ห้องชุดในอาคารเดียวกัน
ขนาด 80 ตารางเมตร (2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ)
เช่นกัน บนชั้น 25 (ชั้นสูงกว่าโครงการแพงกว่า
ตรม.ละ 500 บาทต่อชั้น) วิวไม่ติดแม่น้ำ
ภายในห้องชุดพื้นปาร์เก้แบบเดียวกัน แต่ไม่มีการตบแต่งภายใน
เจ้าของไม่ได้ดูแล ราคาขายเมื่อปลายปี 44
ที่ผ่านมา 2,500,000 บาท |
| |
|
(2) |
ห้องชุดในอาคารเดียวกัน
ขนาด 80 ตารางเมตร (2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ)
บนชั้น 17 วิวติดแม่น้ำ (โครงการขายวิวต่างกัน
200,000 บาท) ภายในห้องชุดพื้นปาร์เก้แบบเดียวกัน
และมีการตบแต่งภายในไป 300,000 บาท ดูแลดี
ราคาประกาศขาย 3,000,000 บาท ต่อรองได้เล็กน้อย |
| |
|
(3) |
ห้องชุดในอาคารเดียวกัน
ขนาด 79 ตารางเมตร (2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ)
บนชั้น 15 วิวติดแม่น้ำ ภายในห้องชุดพื้นไม้ปาร์เก้แบบเดียวกัน
ไม่มีการตบแต่งภายใน ไม่ดูแล ราคาซื้อขายเมื่อต้นปี
45 ที่ผ่านมา 2,200,000 บาท |
| |
» |
ุแสดงตัวอย่างการวิเคราะห์ตามตาราง |
ตารางแสดงวิธีการประเมินค่าห้องชุด
ด้วยวิธีการ Market Comparison
Approach |
ลำดับ |
ปัจจัยที่มีผลต่อราคา |
การวิเคราะห์ |
ห้องชุดที่ประเมิน |
ข้อมูล 1 |
ข้อมูล 2 |
ข้อมูล 3 |
1 |
รายละเอียดการวิเคราะห์ |
|
|
|
|
| |
1.1 |
ราคา |
|
ต้องการประเมิน |
ราคาซื้อขาย 2.5
ล้านบาท * |
ประกาศขาย 3.0
ล้านบาท |
ราคาซื้อขาย 2.2
ล้านบาท |
| |
|
|
|
|
ซื้อขายเมื่อปลายปี
44 |
ต่อรองได้ |
ซื้อขายเมื่อต้นปี
45 |
| |
|
|
การวิเคราะห์ |
|
ช่วงปลายปี 44-ปัจจุบัน
ราคาไม่แตกต่าง |
ประมาณการ 10% |
ต้นปี-ปัจจุบัน
ราคาไม่แตกต่าง |
| |
|
|
ค่าการวิเคราะห์ |
|
ไม่ปรับแก้ |
3.0 x 10% = 0.3
ล้านบาท |
ไม่ปรับแก้ |
| |
|
|
ค่าหลังการวิเคราะห์ |
|
ยังคงเป็น 2.5
ล้านบาท |
หลังการต่อรองเหลือ
2.7 ล้านบาท |
ยังคงเป็น 2.2
ล้านบาท |
| |
1.2 |
วิวห้องชุด |
|
วิวติดแม่น้ำ |
วิวไม่ติดแม่น้ำ |
วิวติดแม่น้ำ |
วิวติดแม่น้ำ |
| |
|
|
การวิเคราะห์ |
|
ห้องชุดเราวิวติดแม่น้ำ
ราคาแพงกว่า |
วิวเหมือนกัน |
วิวติดแม่น้ำ |
| |
|
|
ค่าการวิเคราะห์ |
|
เท่ากับค่าวิว
0.2 ล้านบาท |
ไม่มี |
ไม่มี |
| |
|
|
ค่าหลังการวิเคราะห์ |
|
คงเหลือ 2.5+0.2
= 2.7 ล้านบาท |
เท่าเดิม 2.7
ล้านบาท |
ยังคงเป็น 2.2
ล้านบาท |
| |
1.3 |
วัสดุพื้น/ |
|
ปาร์เก้ +ตบแต่ง |
ปาร์เก้ ไม่ได้ตบแต่ง |
ปาร์เก้ + ตบแต่ง
แค่ 0.3 ล้าน |
ปาร์เก้ ไม่ได้ตบแต่ง |
| |
|
การตบแต่ง |
การวิเคราะห์ |
ไป 0.5 ล้านบาท |
ห้องชุดเราตบแต่งแล้ว
ราคาต้องแพงกว่า ** |
ห้องชุดเราตบแต่งมากกว่า
(0.5 ล้านบาท) |
ห้องชุดเราตบแต่งแล้ว
ราคาต้องแพงกว่า |
| |
|
|
ค่าการวิเคราะห์ |
|
เพิ่มค่าตบแต่ง
0.5 ล้านบาท |
เพิ่มค่าตบแต่งมากกว่า
0.5-0.3=0.2 ล้าน |
เพิ่มค่าตบแต่ง
0.5 ล้านบาท |
| |
|
|
ค่าหลังการวิเคราะห์ |
|
เป็น 2.7+0.5
= 3.2 ล้านบาท |
เป็น 2.7+0.2
= 2.9 ล้านบาท |
เป็น 2.2+0.5
= 2.7 ล้านบาท |
| |
1.4 |
ความแตกต่าง |
|
ชั้น 20 |
ชั้น 25 |
ชั้น 17 |
ชั้น 15 |
| |
|
ระหว่างชั้น |
การวิเคราะห์ |
|
ห้องชุดเราต่ำกว่า
5 ชั้น ราคาควรต่ำกว่า |
ห้องชุดเราสูงกว่า
3 ชั้น ราคาควรสูงกว่า |
ห้องชุดเราสูงกว่า
5 ชั้น ราคาควรสูงกว่า |
| |
|
|
ค่าการวิเคราะห์ |
|
ชั้นละ 500 บาท/ตรม.
5 ชั้น = 2,500 บาท |
ชั้นละ 500 บาท/ตรม.
3 ชั้น = 1,500 บาท |
ชั้นละ 500 บาท/ตรม.
5 ชั้น = 2,500 บาท |
| |
|
|
|
|
เป็นเงิน = 2,500
x 80ตรม. = 0.2 ล้าน |
เป็นเงิน = 1,500
x 80ตรม. = 0.12 ล้าน |
เป็นเงิน = 2,500
x 80ตรม. = 0.2 ล้าน |
| |
|
|
ค่าหลังการวิเคราะห์ |
|
คงเหลือ = 3.2
-0.2 = 3.0 ล้านบาท |
เพิ่มเป็น = 2.9
+ 0.12 = 3.02 ล้านบาท |
เพิ่มเป็น = 2.7
+ 0.2 = 2.9 ล้านบาท |
| |
1.5 |
ขนาดห้องชุด |
|
80 ตรม. |
80 ตรม. |
80 ตรม. |
79 ตรม. |
| |
|
|
การวิเคราะห์ |
|
ขนาดห้องชุดเท่ากัน |
ขนาดห้องชุดเท่ากัน |
ห้องชุดเรามากกว่า
1 ตรม. (80-79) |
| |
|
|
ค่าการวิเคราะห์ |
|
ไม่มีผล |
ไม่มีผล |
ควรแพงกว่า =
1x 38,000 = 0.038 ล้าน |
| |
|
|
ค่าหลังการวิเคราะห์ |
|
คงเป็น 3.0 ล้านบาท |
คงเป็น 3.02 ล้านบาท |
เพิ่มเป็น 2.9+0.038
= 2.938 ล้านบาท |
| |
1.6 |
การดูแล |
|
ดูแลดี |
ไม่ได้ดูแล |
ดูแลดีเหมือนกัน |
ไม่ได้ดูแล |
| |
|
|
การวิเคราะห์ |
|
ห้องชุดเราดูแลดี
ราคาควรสูงกว่า |
การดูแลไม่มีผล |
ห้องชุดเราดูแลดี
ราคาควรสูงกว่า |
| |
|
|
ค่าการวิเคราะห์ |
|
เพิ่มสภาพห้องที่มีการดูแลดีกว่า |
ไม่มี |
เพิ่มสภาพห้องที่มีการดูแลดีกว่า |
| |
|
|
|
|
ค่าเสื่อม:ห้องดูแลปีละ
1.0%/ไม่ดูแล 4.0% |
|
ค่าเสื่อม:ห้องดูแลปีละ
1.0%/ไม่ดูแล 4.0% |
| |
|
|
|
|
ต่างกัน 3.0%
= 3.0 x 3% = 0.09 ล้าน |
|
ต่างกัน 3.0%
= 2.938 x 3% = 0.088 ล้าน |
| |
|
|
ค่าหลังการวิเคราะห์ |
|
เพิ่ม = 3.0 +
0.09 = 3.09 ล้านบาท |
คงเป็น 3.02 ล้านบาท |
เพิ่ม = 2.938+0.088
= 3.026 ล้านบาท |
| |
1.7 |
อื่น ๆ |
|
|
ไม่มี |
ไม่มี |
ไม่มี |
2 |
คงเหลือสุทธิ |
|
|
3.09 ล้านบาท |
3.02 ล้านบาท |
3.026 ล้านบาท |
| |
|
|
|
หรือ ตรม.ละ 38,625
บาท |
หรือ ตรม.ละ 37,750
บาท |
หรือ ตรม.ละ 38,305
บาท |
3 |
ประเมินมูลค่าตลาด |
|
|
3.05 ล้านบาท |
| |
เหตุผล |
|
|
พิจารณาข้อมูลที่
1 และ 3 เป็นสำคัญ เนื่องจากเป็นการซื้อขายจริง
ใกล้เคียงกับปัจจุบัน ส่วนข้อมูล
2 ตัวแปรการต่อรองอาจเปลี่ยนแปลงได้ |
4 |
อธิบายเพิ่มเติม
* การวิเคราะห์อาจเทียบเป็น ราคาต่อ ตรม.ก็ได้ แต่หน่วยการเปรียบเทียบต้องเป็นราคา/ตรม.
เช่นกัน
** การตบแต่ง ในกรณีประเมินเพื่อขอสินเชื่อ การตบแต่งที่ไม่ติดตรึง
ส่วนใหญ่จะไม่พิจารณา เนื่องจากถ้าเกิดการบังคับคดี มักจะไม่เหลือไว้ |
|
|
| |
| การประเมินด้วย วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า
(Income Approach) บ้าง เนื่องจากห้องชุดส่วนใหญ่มีการเช่า
ซึ่งสามารถนำค่าเช่ามาวิเคราะห์มูลค่าได้เช่นกัน |
| |
| ตามหลักการของวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า
(Income Approach) หลักการก็คือ "มูลค่าวันนี้
= ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย" ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้
ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่าจะมีมูลค่าสูงกว่า |
| |
| ขั้นตอนเป็นดังนี้: |
1) |
ประมาณรายได้ โดยพิจารณาค่าเช่าของห้องชุดที่ประเมิน
(ถ้ามี) เปรียบเทียบกับค่าเช่าตลาดจากห้องชุดอื่นๆ
ที่มีการเช่า ถ้าห้องชุดเราไม่มีการเช่าก็พิจารณาเปรียบเทียบเอาจากค่าเช่าตลาด
แต่ไม่ได้หมายความว่าถ้ามีค่าเช่าห้องชุดเราเองแล้วใช้ได้เลย
ต้องเปรียบเทียบตลาดกับห้องชุดอื่น
ๆ ด้วยตามหลักการ |
2) |
แต่ต้องเป็นรายได้ที่แท้จริง
อาจต้องลบด้วยอัตราว่าง (ช่วงหาคนเช่าไม่ได้)
และหนี้สูญ (กรณีเป็นการประเมินจำนวนหน่วยมาก
ๆ ทั้งอาคาร) โดยการเปรียบเทียบกับภาวะตลาด |
3) |
หารายได้สุทธิ โดยหักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง
ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน
จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น |
4) |
นำรายได้สุทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทนในการลงทุน
หรือการให้เช่า จะได้มูลค่าทรัพย์สิน |
ตามสูตรการหามูลค่าที่ว่า
V = I/R
โดย V คือ มูลค่าทรัพย์สิน Value |
| |
I |
คือ รายได้สุทธิต่อปี
Net Income |
| |
R |
คือ อัตราผลตอบแทน Capitalization
Rate |
5) |
จากสูตรข้างต้น
Net Income เราหาได้แล้วตามข้อ 4
แต่ยังไม่ทราบ คือ อัตราผลตอบแทน
ซึ่งในการในการประเมินค่าห้องชุด
สามารถหาได้ |
| |
5.1 |
โดยพิจารณาตามสูตรในข้อ
4 ถ้า V=I/R ดังนั้น R=V/I คือ หาจากมูลค่า
หรือราคาซื้อขาย หารด้วยรายได้สุทธิ
หรือค่าเช่านั่นเอง |
| |
5.2 |
โดยอาจต้องไปเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด
จากการเช่าและราคาซื้อขายของห้องชุดอื่น
ๆ หรือจากโครงการอาคารชุดอื่น ๆ ที่ใกล้เคียงกัน
เช่น มีห้องชุดหนึ่ง 100 ตารางเมตร
ประกาศทั้งขายและเช่า โดยถ้าขายจะขายตารางเมตรละ
30,000 บาท หรือถ้าจะเช่าเดือนละ 20,000
บาท (ต้องคิดเป็นหน่วยเดียวกัน คือ
เช่าตารางเมตรละ 200 บาท/เดือน) ผลตอบแทนควรเป็นดังนี้
= ((200 x12) - 20%) / 30,000 = 6.4 %
(20% คือ อัตราว่าง, ค่าใช้จ่ายและหนี้สูญโดยประมาณ) |
| |
5.3 |
โดยการหาจากห้องชุดอื่น
ๆ ต้องพิจารณาหลาย ๆ ข้อมูล แล้วนำมาเปรียบเทียบกับห้องชุดเรา
เพื่อกำหนดผลตอบแทนของห้องชุดที่เราจะประเมิน |
| |
5.4 |
การหาผลตอบแทน สามารถทำได้อีกหลายวิธี
เช่น การพิจารณาจาก อัตราผลตอบแทนขั้นต่ำที่ปลอดภัยที่สุดที่ใช้ให้เงินทำงานแทนเรา
โดยที่ไม่ต้องลงแรงไปนั่งลงทุนหรือเสี่ยงเอง
เช่น การฝากเงินไว้ในสถาบันการเงิน
หรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล (ถ้าปัจจุบัน
4%) บวกด้วยผลตอบแทนที่เราต้องการเพิ่มเข้าไป
(ถ้าต้องการเพิ่มอีก 2%) รวม 6% แล้วเทียบกับผลตอบแทนที่ได้ตามข้อ
5.2 ว่าผลตอบแทนจากตลาด กับผลตอบแทนที่เราต้องการเป็นอย่างไร
แต่ในการประเมินค่าทรัพย์สินจะยึดถือตามตลาดเป็นสำคัญ |
6) |
ในการประเมินค่าวิธี
Income Approach จะมีวิธีย่อย 2
วิธี คือ Direct Capitalization
และ Discount Cash Flow โดยตามหลักการของวิธีการ
Income Approach ที่ต้องพิจารณารายได้ในอนาคต
ซึ่งจะเปลี่ยนแปลง ขึ้นลงไปตามภาวะไม่ว่า
ค่าเช่า-อัตราว่าง-ค่าใช้จ่าย และอื่น
ๆ |
7) |
ถ้าเราประเมินสมมติฐานว่าในอนาคตไม่มีการเปลี่ยนแปลง
หรือเปลี่ยนแปลงน้อย เราก็ใช้สูตรหามูลค่าโดย
V =I/R ได้เลย จะเรียกว่าวิธี Direct
Capitalization ซึ่งส่วนใหญ่ใช้ในการประเมินทรัพย์สินที่มีรายได้ไม่มาก
เช่น ห้องชุดห้องเดียว บ้านหลังเดียว |
8) |
แต่ถ้าคิดต่อประมาณการการเปลี่ยนแปลงขึ้นลง
ตามภาวะตลาด จะเรียกว่าวิธีการ และ
Discount Cash Flow โดยต้องคาดการณ์อนาคตทำเป็น
Cash Flow และต้องคิดลดกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบันด้วย
เนื่องจากค่าของเงินที่อนาคตที่คาดว่าจะได้รับ
เมื่อคิดเป็นปัจจุบันแล้วต้องน้อยลง
เช่น ถ้าในปีหน้า จะได้รับ 100,000
บาท ถ้าคิดเป็นค่า ณ วันนี้เลย จะเหลือแค่
90,909 บาทเท่านั้น (โดยถ้าคิดกลับกัน
คือ ถ้ามีเงินวันนี้ 90,909 บาท
ฝากธนาคารดอกเบี้ย 10% จะเป็นเงิน
100,000 บาท) ซึ่งในรายละเอียดวิธีการจะค่อนข้างซับซ้อนว่า
เราจะคาดการณ์อนาคตได้อย่างไร ซึ่งส่วนใหญ่ใช้กับทรัพย์สินที่มีรายได้มาก
ๆ เช่น อาคารสำนักงาน อพาร์ทเม้นต์
อาคารชุดทั้งหลัง |
9) |
แต่สำหรับท่านผู้อ่าน
เราประเมินค่าแบบง่าย ๆ ตาม Direct
Capitalization ก็คงพอ |
10) |
ตัวอย่างเช่น |
| |
» |
ุถ้าต้องการประเมินห้องชุดห้องหนึ่ง
ขนาด 50 ตารางเมตร โดยวิธีการ Income
Approach |
| |
» |
ุสืบหาข้อมูลตลาดหลายข้อมูล
และทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบ สรุปได้ว่าถ้าเปรียบเทียบแล้วห้องชุดที่เราจะประเมินนี้
ควรจะมี (การสำรวจรายละเอียดห้องชุดที่จะประเมิน
รวมทั้งการวิเคราะห์เปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด
ทำเช่นเดียวกับที่ได้อธิบายเมื่อคราวที่แล้ว) |
| |
|
(1) |
ค่าเช่าตลาดเดือนละ
10,000 บาท |
| |
|
(2) |
อัตราว่าง
10% |
| |
|
(3) |
หนี้สูญ
5% |
| |
|
(4) |
ค่าใช้จ่ายอีก
10% |
| |
|
(5) |
ผลตอบแทน
7.0% |
| |
» |
ุมูลค่าจะเป็นดังนี้ |
| |
|
(1) |
หารายได้ที่ได้แท้จริงต่อปี
= ค่าเช่าต่อเดือน x 12 หักด้วยอัตราว่าง-หนี้สูญ |
| |
|
(2) |
รายได้ที่แท้จริง
= 102,000 บาท |
| |
|
(3) |
เอารายได้ที่แท้จริง
หักค่าใช้จ่าย = 102,000 - 10% = 91,800
บาท เป็นรายได้สุทธิ |
| |
|
(4) |
เอารายได้สุทธิ
หารด้วยอัตราผลตอบแทนในการลงทุน =
91,800 / 7.0% |
| |
|
(5) |
จะได้มูลค่าห้องชุดที่ประเมิน
= 1,311,428 บาท หรือ 1,300,000 บาทโดยประมาณ |
การประเมินห้องชุดด้วยวิธีการ
Income Approach จะใช้ในกรณีที่ภายในอาคารชุดนั้น
ๆ อาจจะไม่ค่อยมีราคาซื้อขาย ส่วนใหญ่มีแต่ค่าเช่า
(เพราะถ้ามีราคาซื้อขายมาให้เปรียบเทียบได้เพียงพออยู่แล้ว
ก็ใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาดจะดีกว่า)
และถ้าไม่ค่อยมีหรือไม่มีราคาซื้อขาย การหาผลตอบแทนเราก็อาจเปรียบเทียบกับอาคารชุดอื่น
ๆ ที่มีระดับใกล้เคียงกันตามวิธีการข้างต้นได้ |
