อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ในช่วงเศรษฐกิจบูมที่ผ่านมา
เราพบว่ามีการเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์สินในช่วงเวลาอันรวดเร็ว
ในช่วงที่พีคสุด ๆ ในปี 33-35 ถึงกับมีการเปลี่ยนแปลงกันเป็นรายเดือน
สืบเนื่องจากการเก็งกำไร หรืออะไรก็แล้วแต่ ในช่วงนั้นนักประเมินที่ประเมินโดยอ้างอิงตามกระแสเกินไป
โดยขาดการพินิจพิเคราะห์ก็ส่งผลเสียหายทั้งโดยส่วนตัว
และส่วนรวม เมื่อภาวะราคาทรัพย์สินตกต่ำลง หลังภาวะฟองสบู่แตก
ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำที่ผ่านมา
ในทางกลับกันเช่นปัจจุบันที่ภาวะเศรษฐกิจและภาวะราคาทรัพย์สินตกต่ำ
การประเมินราคาก็ยังต้องพึงระมัดระวังเช่นเดียวกัน
ไม่ใช่จะอิงกระแสขาลง ประเมินให้ต่ำไว้ก่อนเพื่อเซฟตัวเองคงจะไม่ได้
กรณีประเมินต่ำเกินไปก็ทำให้เกิดผลผลเสียหายได้เช่นกัน
เช่น กรณีการปรับโครงสร้างหนี้
ผมจะยกตัวอย่างที่เป็นประเด็นที่พบมากในปัจจุบัน
คือ การขายลดราคาของโครงการต่าง ๆ เช่น ลดถึง
50% (เอาที่ลดจริง ๆ ไม่ได้ลดหลอก ๆ) นักประเมินจะประเมินอย่างไรดี
เช่น โครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่ง
แต่เดิมขายถึง 1.6 ล้านบาท แต่ต่อมาลดราคาขายลงเหลือเพียง 800,000 บาท อย่างนี้เป็นต้น
ในฐานะผู้ประเมินถ้าต้องไปประเมินโครงการนี้จะประเมินอย่างไรดี โดยจะประเมินเท่ากับราคาที่ลด
50% หรือถ้าเป็นอย่างอื่น จะประเมินอย่างไร และเท่าไรดี
ตามหลักการประเมินแล้ว
ประการแรกต้องทำการศึกษาโครงการนี้ให้ชัดเจนว่า
ที่นำมาขายนั้นเป็นเพียงบางส่วนเพื่อการทำโปรโมชั่น
เพื่อดึงดูดลูกค้าหรือไม่ ซึ่งส่วนใหญ่มักจะเป็นเช่นนี้
ซึ่งถ้าเป็นเช่นนี้เราไม่ได้พิจารณาส่วนนี้อยู่แล้วเพราะถือส่วนเล็กน้อย
แต่กรณีนี้เราคิดกันในกรณีการลดราคาจริง ๆ
ในการประเมินนั้นต้องพิจารณาจาก "ราคาตลาด" ในกรณีคงต้องทำการสำรวจตลาดจากคอนโดมิเนียมอื่น
ๆ ในระดับเดียวกันในย่านใกล้เคียง หลาย ๆ โครงการ แล้วนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบกันในรายละเอียด
ตามวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach) แล้วของเราควรจะเป็นเท่าไร
ก็ควรประเมินไปตามนั้น โดยไม่ได้พิจารณาราคาขายของโครงการเป็นสำคัญ และอีกทางหนึ่งที่สามารถพิจารณาประกอบกันได้
คือ ราคาที่มีการซื้อขายกันต่อโดยผู้ซื้อในโครงการเดียวกัน แต่ต้องเป็นราคาก่อนการลดราคา
50% ก็สามารถเป็นข้อมูลในการวิเคราะห์ได้เช่นกัน ถ้าสรุปวิเคราะห์ตามวิธีการแล้ว
ราคาควรจะลดลงเพียง 20% เราก็ควรประเมินลดลงแค่นี้
การที่นักประเมินไม่อาจประเมินไปตามราคาที่ลดได้
เพราะไม่ถือว่าเป็นราคาตลาด การลดราคาเช่นนี้ส่วนใหญ่แล้วมักจะเป็นเหตุมาจากความจำเป็น
ไม่ว่าเป็นการตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต หรือเหตุผลอื่น
ๆ ซึ่งในการประเมินไม่อาจประเมินไปตามความจำเป็นพิเศษได้
ต้องศึกษาให้ถ่องแท้ว่าราคาตลาดอยู่ตรงไหน
อย่างไรก็ตาม
อาจมีประเด็นปัญหาในกรณีการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน
ที่ถ้าประเมินตามหลักการที่ว่าแล้ว มูลค่าที่ประเมินอาจสูงกว่าราคาที่ซื้อขายจริง
(เพราะซื้อในราคา 50%) ในกรณีนี้สถาบันการเงินควรต้องกำหนดเงื่อนไขในการให้สินเชื่อไว้โดยพิจารณาจากราคาซื้อขายจริง
ๆ (ตามสัญญาซื้อขาย) ไม่ใช่จะแกล้งพาซื่อ ให้สินเชื่อไปตามมูลค่าที่ประเมิน
ซึ่งปัจจุบันสถาบันการเงินหลายแห่งก็กำหนดเงื่อนไขดังกล่าวอยู่แล้ว
โดยเฉพาะราคาจากการประมูลต่าง
ๆ เช่น กรมบังคับคดี หรือในงานการประมูลต่าง
ๆ ที่มีอยู่มากในปัจจุบันไม่อาจนำมาเป็นราคาตลาดได้เช่นกัน
เพราะส่วนใหญ่เป็นราคาต่ำ (บางครั้งก็มีประมูลกันด้วยอารามลืมตัว
ด้วยศักดิศรี ทำให้ราคาสูงกว่าราคาตลาดก็มี)
จึงไม่อาจยึดถือเป็นสรณะได้
ดังนั้นการประเมินค่าทรัพย์สินในภาวะที่แตกต่างกันนี้
นักประเมินต้องพินิจพิเคราะห์อย่างถ่องแท้เสียก่อน
เพื่อจะได้ไม่ก่อให้เกิดความเสียหายต่อเศรษฐกิจส่วนรวมแห่งประเทศนี้
ซึ่งปัจจุบันก็ไม่รู้ว่าเป็นของใครกันแน่ ไม่ว่าในภาวะขาขึ้นจะได้ไม่ประเมินแบบขาดสติจนเสียหาย
หรือในภาวะขาลง จะได้ไม่เป็นการซ้ำเติมคนไทยด้วยกัน |
