| การประเมินโครงการก่อสร้างค้าง |
| |
อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย |
| |
| หลังจากภาวะวิกฤติเศรษฐกิจกลางปี
40 เป็นต้นมา จะพบว่ามีโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง
ๆ จำนวนมาก ที่ประสบปัญหาสภาพคล่อง ไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างต่อให้แล้วเสร็จได้
ทั้งโครงการบ้านจัดสรร โครงการอาคารชุดพักอาศัย
โครงการอาคารสำนักงาน โดยเฉพาะอาคารขนาดใหญ่ต่าง
ๆ ซึ่งปัจจุบันปล่อยทิ้งร้างอยู่เป็นจำนวนมาก ในกรุงเทพมหานคร |
| |
| การประเมินค่าโครงการลักษณะที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จนี้
จะทำการประเมินด้วยวิธีการใด และอย่างไร จึงจะเป็นการสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงได้
จึงเป็นประเด็นที่น่าสนใจยิ่ง |
| โดยทั่วไปแล้วการประเมินค่าโครงการลักษณะนี้ปกติมักจะทำการประเมินค่าด้วยวิธีการต้นทุน
(Cost Approach) โดยทำการประเมินมูลค่าที่ดิน รวมกับค่าก่อสร้างก่อสร้างไปได้ตามสภาพที่มี
แต่มูลค่าที่ได้อาจไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงนัก
เนื่องจากเป็นการพิจารณาในเชิงต้นทุนเป็นสำคัญ
(การพิจารณามูลค่าในด้านต้นทุน ปัญหาก็คือว่า ค่าก่อสร้างไม่ได้ลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ
ตามตัวเลขที่ทำการสำรวจโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
พบว่าจากปี 39 ถึงปี 44 ค่าก่อสร้างโดยรวมเพิ่มขึ้นประมาณ
30% ในขณะที่มูลค่าทรัพย์สินโดยรวมในกรุงเทพมหานคร
กลับเปลี่ยนแปลงในทิศทางตรงข้าม คือลดลงประมาณ
30%) |
| |
| ดังนั้นตามในภาวะขณะนี้
น่าจะพิจารณาประเมินค่าตามภาวะตลาดมากกว่า กล่าวคือ
เราควรจะพิจารณาวิธีการที่สอดคล้องกับราคาตลาด
คือ วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach)
แต่เนื่องจากโครงการยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ จึงต้องมีสมมติฐานในการประเมิน
ดังนี้ |
| |
|
1. |
สมมติฐานว่าถ้าโครงการ ถ้าก่อสร้างให้แล้วเสร็จได้
จะสามารถขายได้เท่าไร ตามภาวะราคาขายขณะที่ก่อสร้างเสร็จ |
|
2. |
จากนั้นจะต้องพิจารณาประมาณค่าก่อสร้างและค่าดำเนินการก่อสร้างต่อให้โครงการแล้วเสร็จ
ว่าต้องใช้งบประมาณอีกเท่าใด แล้วนำมาหักออกราคาที่ขายได้
ในข้อ 1 |
|
3. |
แล้วค่อยนำมูลค่าที่ได้ตามวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด
มาพิจารณาเปรียบเทียบกับมูลค่าที่ได้ตามวิธีการต้นทุน
ซึ่งในภาวะขณะนี้มูลค่าตามวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาดมักจะต่ำกว่า
เนื่องจากเป็นการกำหนดมูลค่าจากราคาขาย ซึ่งส่วนใหญ่ราคาลดลงมาตามภาวะตลาด |
|
4. |
ตัวอย่างเช่น ถ้าประเมินอาคารชุดพักอาศัย
ที่ก่อสร้างค้างไว้แห่งหนึ่ง บนถนนพระรามที่ 3
ที่ตั้งโครงการประมาณ 2 ไร่ โดยตามแผนโครงการนี้ทำการก่อสร้างอาคาร
20 ชั้น ขนาดพื้นที่ก่อสร้าง 30,000 ตารางเมตร
จำนวนหน่วยขาย 275 หน่วย ๆละประมาณ 60 ตารางเมตร
แต่ปัจจุบันก่อสร้างได้เพียง 10 ชั้นเท่านั้น ประมาณ
15,000 ตารางเมตร เฉพาะงานโครงสร้าง และทิ้งร้างมา
5 ปีแล้ว |
|
การประเมินค่าอาคารชุดก่อสร้างค้าง |
|
ลำดับ |
รายละเอียด |
ตัวเลข |
อธิบายเพิ่มเติม |
|
1 |
ถ้าก่อสร้างเสร็จ
จะขายได้ ตรม.ละ |
35,000.00 |
สำรวจตลาดมาแล้ว |
| |
1.1 |
พื้นที่ห้องชุดแต่ละหน่วย |
60.00 |
ตารางเมตร |
| |
1.2 |
ราคาขายแต่ละหน่วย |
2,100,000.00 |
บาท |
| |
1.3 |
จำนวนหน่วยทั้งหมดถ้าก่อสร้างเสร็จ |
275.00 |
หน่วย |
| |
1.4 |
จะสามารถขายได้เป็นเงินรวม |
577,500,000.00 |
บาท |
| |
1.5 |
การก่อสร้างต่อต้องใช้เวลา+ระยะเวลาในการขาย |
4.00 |
ปี
(คิดเฉลี่ย 2 ปี) |
| |
1.6 |
เราประเมิน
ณ วันนี้ ต้องคิดลดค่าเงินที่จะได้รับในอนาคตเป็นปัจจุบัน |
10% |
อัตราคิดลด
(Discount Rate) |
| |
1.7 |
ประมาณการมูลค่าปัจจุบัน |
477,272,727.27 |
บาท |
|
2 |
ประมาณค่าก่อสร้างต่อให้แล้วเสร็จ |
|
|
| |
2.1 |
อาคารถ้าต้องก่อสร้างทั้งหมด
20 ชั้น |
30,000.00 |
ตารางเมตร |
| |
2.2 |
ค่าก่อสร้างต่อตารางเมตร |
13,500.00 |
ต้องใช้วิศวกร |
| |
2.3 |
ค่าก่อสร้างรวม
อาคารทั้งหลัง |
405,000,000.00 |
บาท |
| |
2.4 |
แต่ปัจจุบันก่อสร้างไปแล้ว
10 ชั้น |
15,000.00 |
ตารางเมตร |
| |
2.5 |
ค่าก่อสร้างส่วนที่ก่อสร้างไปแล้ว
ต่อตารางเมตร |
9,500.00 |
เฉพาะโครงสร้าง |
| |
2.6 |
เป็นเงิน |
142,500,000.00 |
บาท |
| |
2.7 |
แต่อาจมีบางส่วนที่ไม่อาจใช้ได้ |
10% |
ประมาณการ |
| |
2.8 |
คงเหลือ |
128,250,000.00 |
บาท |
| |
2.9 |
นำไปหักออกจากค่าก่อสร้างรวม
20 ชั้น ทั้งหลัง |
276,750,000.00 |
จะได้เป็นค่าก่อสร้างต่อ |
| |
|
(หรือจะให้วิศวกรคำนวนตามแบบ
ส่วนที่ต้องก่อสร้างต่อ ตรง ๆ ก็ได้) |
|
|
|
3 |
ดังนั้นมูลค่าโครงการนี้ตามสภาพ
(อาคาร 10 ชั้น) |
200,522,727.27 |
มูลค่าตามวิธีการเปรียบเทียบตลาด |
|
4 |
เทียบกับมูลค่าตามวิธีการต้นทุน |
|
|
| |
4.1 |
ค่าที่ดิน |
800.00 |
ตารางวา
หรือ 2 ไร่ |
| |
4.2 |
มูลค่าที่ดินประเมินได้ |
150,000.00 |
บาท/ตารางวา |
| |
4.3 |
ค่าที่ดินรวม |
105,000,000.00 |
บาท |
| |
4.4 |
มูลค่าอาคารเฉพาะส่วนที่ก่อสร้างไปแล้ว
(10 ชั้น) |
128,250,000.00 |
ข้อ
2.8 |
| |
4.5 |
รวมค่าที่ดิน
+ ค่าอาคาร |
248,250,000.00 |
มูลค่าตามวิธีต้นทุน |
|
5 |
แสดงว่าปัจจุบัน
ราคาต้นทุนสูงกว่าราคาตลาดมาก |
|
ข้อ
3 VS ข้อ 4.6 |
|
| หมายเหตุ : การประมาณตัวเลขการขาย
การก่อสร้าง ตามระยะเวลาต่าง ๆ ทั้งข้อ 1 และ 2
ปกติแล้วต้อง ทำ Cash Flow แต่ตัวอย่างนี้ เพียงแต่ประมาณการคร่าว
ๆ เป็นแนวคิดก่อน |
| |
| การประเมินอาคารร้าง
ยังมีข้อระมัดระวังเกี่ยวกับ การตรวจสอบการต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้างกับหน่วยงานที่อนุญาติ
ว่าจะมีปัญหาหรือไม่ เพราะปกติใบอนุญาตก่อสร้างจะอนุญาตคราวละ
1 ปี และการตรวจสอบสภาพอาคาร ทางด้านโครงสร้าง
และอื่น ๆ ว่าปัจจุบันมีสภาพเป็นอย่างไร สามารถก่อสร้างต่อ
แล้วใช้งานได้หรือไม่ ซึ่งควรทำการตรวจสอบความแข็งแรงของโครงสร้าง
(โดยวิศวกร) ก่อน เนื่องจากโครงการก่อสร้างค้างส่วนใหญ่
จะทิ้งร้างมานานหลายปีแล้ว และการประมาณการค่าก่อสร้างและค่าดำเนินการต่อ
ต้องทำอย่างละเอียดรอบคอบโดยวิศวกรหรือสถาปนิกโดยตรง
เนื่องจากส่วนที่ก่อสร้างไปแล้วบางรายการ อาจไม่สามารถนำไปใช้ได้ต่อ
ต้องทุบทิ้งทำใหม่ เนื่องจากเป็นส่วนที่สำคัญมากต่อมูลค่า |
|
|
