ฟังธงอสังหาฯครึ่งปีหลังสดใส แต่ทำตลาดยากขึ้น/ดอกเบี้ยยังเป็นตัวรั้งยอดขาย
แต่คาดโอนทั้งปี 60,00-70,000 หน่วย
ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 1920, 8 ก.ค. - 10 ก.ค. 2547

สรุปสาระข่าว

ข้อคิดเห็น

ต้อง "ฟังหูไว้หู" คงไม่มีผู้มีส่วนได้เสียคนไหนจะออกมาพูดให้เสียบรรยากาศ

รายละเอียดของเนื้อข่าว

          ยักษ์ใหญ่อสังหาฯฟันธง ตลาดบ้านครึ่งปีหลังสดใส ยอดโอนบ้านกทม.-ปริมณฑลทั้งปีไม่ต่ำกว่า 60,000 หน่วย อาจทะลุ 65,000 หน่วย พี่เอื้อยวงการ "อนันต์ อัศวโภคิน" บอสใหญ่แลนด์ฯ ยันกำลังซื้อเข้าสู่ภาวะสมดุลช่วงไตรมาส 2 ด้าน "ชายนิด โง้วศิริมณี" เห็นพ้องกำลังซื้อสูง แต่ห่วงวัสดุ-ราคาที่ดิน ปัจจัยกระทบต้นทุนขยับ 15% ส่วน "ทองมา วิจิตรพงศ์พันธ์" ค่ายพฤกษา ขวัญใจบ้านราคาถูก มั่นใจตลาดไม่น่าห่วง ยอดโอนยังห่างไกลจุดอันตราย ส่วน "อธิป พีชานนท์"- "ทิฆัมพร เปล่งศรี" มั่นใจคอนโดฯ ไม่โอเว่อร์ แนะดีเวลลอปเปอร์ลงทุนในสิ่งที่ถนัด ขณะที่ "เศรษฐา ทวีสิน" บอสแสนสิริ ชี้ตลาดหมดความร้อนแรง การพัฒนาโครงการไม่หมู-แข่งขัน-ปัจจัยลบสูง ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อนาน พิสูจน์มืออาชีพนักพัฒนา ฝ่ายวิจัยแสนสิริระบุครึ่งปีแรก มีโครงการเปิดขายบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ 535 โครงการ หรือกว่า 30,981 ยูนิต ส่วนโครงการเปิดใหม่มี 89 โครงการ บ้านเดี่ยว 62 โครงการ, ทาวน์เฮ้าส์ 27 โครงการ ส่วนคอนโดมิเนียมเปิดขายทั้งหมด 33 โครงการ รวม 6,340 ยูนิต
          นายอนันต์ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับฐานเศรษฐกิจ ถึงทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก และแนวโน้มครึ่งหลัง 2547 ว่า บรรยากาศตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ ดีเวลลอปเปอร์หน้าใหม่คลายความตกใจ ที่เห็นยอดขายรวมไตรมาสแรกตกลงไป แต่เมื่อเข้าสู่ไตรมาส 2 เป็นต้นมาเชื่อว่ายอดขายทุกบริษัทปรับตัวสูงขึ้น และจะดีไปจนถึงสิ้นปี
          "ช่วงต้นปี ยอดขายหลายบริษัทตกไป เพราะมีปัจจัยมาจากการเร่งโอนบ้านในไตรมาสสุดท้ายของปี 2546 เป็นการโอนในส่วนของต้นปีนี้ไป ขณะที่ไตรมาส 2 ตลาดเข้าสู่ภาวะปกติ และเชื่อว่าตลาดจะดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง คาดว่ายอดโอนไม่น่าจะต่ำกว่า 60,000 หน่วย แต่มีสิทธิ์ถึง 65,000 หน่วย หากตลาดดีมากจะสูงถึง 70,000 ยูนิต เลยทีเดียว"
          ด้านนายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังว่า ภาพรวมตลาดยังมีแนวโน้มที่ดี ไตรมาสสองนี้ตลาดเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะปกติหลังจากที่ร้อนแรงในปีที่ผ่านมาแต่การทำตลาดในปี 2547 ค่อนข้างยากกว่าปี 2546 เพราะมีจำนวนสินค้าเข้ามาสู่ตลาดมากขึ้น ผู้บริโภคมีโอกาสเลือกสินค้ามากขึ้นและใช้เวลาในการตัดสินใจค่อนข้างนาน โดยผู้บริโภคมีการวิเคราะห์ เปรียบเทียบสินค้า ราคา และทำเล กับดีเวลลอปเปอร์รายอื่นๆ ประกอบกับเกิดเหตุการณ์ต่างๆ ที่เป็นปัจจัยลบ ผู้บริโภคจึงชะลอกำลังซื้อเพื่อรอดูสถานการณ์ต่างๆ ก่อน
         " อย่างไรก็ตามตัวเลขยอดขายกลับกันโดยมียอดขายสูงกว่าปี 2546 ในขณะที่ปี 2546 การทำตลาดง่าย อยู่เพราะซัพพลาย์และดีเวลลอปเปอร์ยังไม่มากเหมือนในขณะนี้ ขายอะไรก็หมด แต่ ในปีนี้เป็นบทพิสูจน์ความเป็นมืออาชีพของดีเวลลอปเปอร์และหมดเวลาของนักฉวยโอกาสแล้ว"
          นายเศรษฐา กล่าวต่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาวะปกติจะดีไปอีก 2-3 ปี ความต้องการที่อยู่อาศัยถึง 1.2 แสนยูนิตมีความเป็นไปได้หากเศรษฐกิจของประเทศมีการขยายตัวอีก 6-7% ภายใน 4-5 ปี โดยเป็นการขยายตัวของชนชั้นกลาง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยประกอบที่สำคัญด้วย เช่น นโยบายหนุนจากภาครัฐ กำลังซื้อ สถานการณ์ดอกเบี้ย สถานการณ์ตลาดโลก และสถานการณ์ตลาดโดยรวม บรรยากาศการลงทุน ความมั่นใจในเสถียรภาพของตน โดยมีปัจจัยดอกเบี้ยเป็นพื้นฐานสำคัญ
          ด้านนายชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ในเรื่องเดียวกันนี้ว่า ปัจจัยที่น่าห่วงในครึ่งปีหลังคือเรื่องการปรับราคาขึ้นของวัสดุก่อสร้างและที่ดินมีราคาสูงขึ้น ซึ่งต้องยอมรับว่าหลังวิกฤตเศรษฐกิจราคาที่ดินเริ่มขยับตัวสูงขึ้นอีกครั้งซึ่งทั้งสองปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลให้ในปลายปีบ้านมีการปรับราคาขึ้นและอาจปรับขึ้นถึง 15%
          นอกจากนี้ประเด็นที่สำคัญคือปัญหาแรงงานขาดแคลน ด้านความผันผวนของราคาน้ำมัน ตนมองว่าเป็นสถานการณ์ชั่วคราว ส่วนเรื่องดอกเบี้ยที่หลายๆฝ่ายคาดการณ์ว่าอาจจะมีการขยับขึ้น ตนมองว่าแม้ดอกเบี้ยจะมีการขยับขึ้น 2% จนถึงปี 2548 หรือปรับขึ้น 1% ทุกๆครึ่งปี ดอกเบี้ยผ่อนบ้านก็จะยังไม่เกิน 5-10% ซึ่งเมื่อเทียบกับในช่วงก่อนวิกฤตที่ดอกเบี้ยเคยขึ้นไปถึง 12% ประชาชนยังผ่อนบ้านด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำอยู่มาก
นายชายนิด กล่าวต่อว่า การแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่จุดสมดุลระหว่างดีมาน์ดและซัพพลาย์ในอีก 2-3 ปีข้างหน้าโดยความต้องการบ้านจะขยับขึ้นถึง 100,000 ยูนิตในอีก 3 ปีข้างหน้านี้ซึ่งในปี 2548 นี้จะมีบ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาทออกมาสู่ตลาดมากขึ้น
          ต่อเรื่องดังกล่าวนี้ นายอธิป พีชานนท์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้ให้ความเห็นว่า ในส่วนตนแล้วมองว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังยังไปได้ดี แต่ดีเวลลอปเปอร์ต้องระมัดระวังในการลงทุนพอสมควรและอย่าทำในสิ่งที่ตนเองไม่ถนัด เช่น ดีเวลลอปเปอร์บางรายที่มีความชำนาญในที่อยู่อาศัยแนวราบหันมาทำแนวสูงซึ่งดีเวลลอปเปอร์อาจจะไม่มีความเข้าใจในการดำเนินงานของธุรกิจอาคารชุด การทำสินค้าและทำเลที่ตนมีความถนัดจะเหมาะสมกว่าที่จะมารุกตลาดในสิ่งที่ตนไม่ถนัดและทำเลที่ไม่มีประสบการณ์เพราะแต่ละทำเลกลุ่มลูกค้าก็จะมีความแตกต่างกันหากไม่มีทางการตลาดที่เพียงพออาจจะทำให้เกิดความเสียเปรียบคู่แข่งได้
          ส่วนกรณีการหวั่นวิตกว่าจะเกิดปัญหาโอเว่อร์ซัพพลาย์ในตลาดคอนโดมิเนียม เมื่อเทียบกับช่วงก่อนวิกฤตความต้องการอยู่ 30,000 ยูนิต แต่ในปีที่ผ่านมากลับมีสินค้าเข้าสู่ตลาดไม่ถึง 10,000 หน่วย และมากที่สุดในปีนี้ก็ไม่ถึง 25,000 ยูนิต ตัวเลขซัพพลาย์ที่กลับเข้ามาสู่ตลาดยังน้อยอยู่มากโดยปัจจัยที่ทำให้ความต้องการคอนโดมิเนียมมีสูง คือ อยู่ใจกลางเมืองใกล้แหล่งความสะดวกสบายและการพัฒนาของระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟฟ้าบีทีเอส ซึ่งทำให้การเดินทางมีความสะดวกและรวดเร็วขึ้น และตราบใดที่สาธารณูปโภคภาครัฐยังเข้าไม่ถึงชานเมือง คอนโดฯ จะยังเติบโตได้อีก ทั้งนี้จะต้องขึ้นคอนเซ็ปท์ของสินค้าที่ถูกใจตลาดและราคามีความเหมาะสม
          ด้านนายทิฆัมพร เปล่งศรีสุข กรรมการผู้จัดการ บริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า ตลาดคอนโดฯโดยเพราะระดับราคา 1-2 ล้านบาทเศษในเขตเมืองยังไปได้ดี เท่าที่สัมผัสกับตลาดนี้สามารถขายได้ ไม่มีปัญหา ความต้องการยังมีต่อเนื่อง
          ด้านนายทองมา วิจิตรพงศ์พันธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด ในฐานะดีเวลลอเปอร์ที่พัฒนาสินค้าประเภทราคาถูก กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังโดยรวมแล้วมองว่าตลาดยังดีอยู่ โดยคาดการณ์ว่าความต้องการในปีนี้จะอยู่ประมาณ 50,000-60,000 ยูนิต สำหรับบ้านราคาแพงกำลังซื้ออาจจะมีการชะลอตัวลงเพราะลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้เป็นเรียลดีมานด์ และในปีที่ผ่านมาได้มีการซื้อเป็นจำนวนมากแล้ว ปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังคือเรื่องวัสดุก่อสร้างเพราะจะส่งกระทบถึงราคาบ้าน เมื่อราคาบ้านแพงขึ้นลูกค้าก็จะใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนาน
ขณะที่นายสมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น ซี เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด(มหาชน) กล่าวว่าสถานการณ์ยังคงสามารถมีอัตราเติบโตต่อไป คงจะไม่ตกลงไปจากปัจจุบันอีก แต่คาดว่าคงจะไม่เติบโตมาก อัตราเปอร์เซ็นต์การเติบโตอาจจะไม่เท่ากับการประมาณการในช่วงต้นปี ที่มีการประมาณว่าอัตราการเติบโตของธุรกิจนี้จะมีประมาณ 30-40% แต่การเติบโตที่เกิดขึ้นจริงอาจจะคงอยู่ที่ 20% หรือหากมีสถานการณ์ที่ส่งผลกระทบ ทำให้การเติบโตของธุรกิจนี้เติบโตได้เพียง 10% คาดว่าคงจะทำให้ผู้ประกอบการพึงพอใจได้ระดับหนึ่ง สำหรับทางบริษัทแผนงานต่อไปนั้น จะเริ่มพิจารณาถึงการสร้างบ้านก่อนขาย
          ส่วนนางสาวนวณัฐ สุขะมงคล รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท แพทโก้แลนด์ จำกัดกล่าวว่าช่วงครึ่งปีแรกต้องยอมรับว่าตลาดค่อนข้างเงียบ แต่คาดว่าครึ่งปีหลังตัวเลขยอดขายน่าที่จะปรับตัวดีขึ้นมาก ทั้งนี้สืบเนื่องจากพื้นฐานเศรษฐกิจไทยยังดีมาก มีการเติบโตแบบมีปัจจัยพื้นฐานในการรองรับ แต่สถานการณ์ภาคใต้ ดอกเบี้ย น้ำมันเริ่มเข้ามา แต่ในสมัยก่อนอัตราดอกเบี้ยสูง เงินเดือนน้อย ลูกค้ายังสามารถซื้อบ้าไนด้ ซึ่งในเรื่องปัจจัยดอกเบี้นคาดว่าไม่น่ามีผลกระทบมากเพราะเรื่องอสังาเป็นปัจจัย 4 มีความต้องการอยู่และถือเป็นการลงทุนในการซื้อบ้านจะคุ้มเพราะส่วนใหญ่บ้านราคาจะมีราคาสูงขึ้นและการลงทุนในเรื่องบ้านส่วนใหญ่ผู้ซื้อจะคุ้มค่าและไม่ขาดทุน จึงมั่นใจว่าภาวะเศรษฐกิจยังไปได้ ผู้ซื้อมีความรู้มากขึ้นจึงไม่น่าเป็นห่วง
          ด้านนายวิษณุ เทพเจริญ ประธานกรรมการกลุ่มกฤษณากรุ๊ป กล่าวว่าสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีหลังคาดว่าน่าที่จะมีอัตราเติบโตดีขึ้น หลังจากที่ช่วงไตรมาส 1และ2 ตลาดยังไปได้เรื่อยๆไม่หวือหวา และทว่าต่อไปอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มว่าจะสูงขึ้นเช่นกัน ซึ่งถือว่าการที่ลูกค้าซื้อบ้านในช่วงนี้จะมีความได้เปรียบมากที่สุด เพราะหากซื้อบ้านภายหลังจากที่มีการก่อสร้างบ้านไปแล้วบางส่วน อาจจะมีการปรับราคาตามราคาวัสดุที่แพงขึ้น แม้ว่าช่วงทีผ่านมาผู้ซื้อรอดูจังหวะทำให้ตลาดค่อนข้างทรงตัว แต่เมื่อครึ่งปีหลังตอ่ไปนี้จะพบว่าบ้านมีราคาถูกแต่อัตราดอกเบี้ยจะเริ่มสูงขึ้น และคาดว่าตลาดบ้านในช่วงไตรมาส3และ4 จะปรับตัวในทางที่ดีขึ้น
          ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยข้อมูล บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) โดยนายวันจักร์ บูรณศิริ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ เปิดเผยผลการวิจัยถึงแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลังว่า เป็นการปรับเข้าสู่สภาพตลาดที่แท้จริงหลังจากที่ได้รับแรงหนุนจากภาครัฐได้สร้างความร้อนแรงให้ตลาดเป็นระยะเวลาหนึ่ง อย่าไรก็ตาม การปรับอัตราดอกเบี้ยและการปรับราคาขึ้นของวัสดุก่อสร้างอันนำมาสู่การปรับราคาบ้านขึ้นจะส่งกระทบกับต่อชนชั้นกลาง-ล่างมากกว่าระดับบนส่งผลให้กำลังซื้อมีการชะลอตัวบ้าง อย่างไรก็ตามดีมานด์ที่กลับเข้ามาสู่ตลาดเป็นเรียลดีมานด์มิใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไร ขณะเดียวกันมีจำนวนสินค้าเข้ามาสู่ตลาดเป็นจำนวนมากทั้งจากดีเวลลลอปเปอร์รายเก่าและรายใหม่ ส่งผลให้มีการแข่งขันสูงและกลยุทธ์ทางการตลาดมีความหลากหลายขึ้น ผู้บริโภคมีโอกาสได้เลือกสินค้าหลายหลายขึ้นและใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานกว่า