ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th)
ประธานกรรมการ บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

        ในโอกาสส่งท้ายปีเก่าต้อนรับปีใหม่ ผมขออนุญาตสรุปข้อคิดหรือความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาเพื่อท่านผู้อ่าน 22 ข้อเพื่อประโยชน์ในการลงทุนครับ

        1. อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องสำคัญของชีวิต ไม่ใช่เรื่องไกลตัว ไม่ใช่เรื่องของเศรษฐี เราทุกคนควรรู้เพราะเราต้องเช่าหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือใช้สอยเป็นสำนักงาน เราจึงต้องมีความรอบรู้ อย่ามองแปลกแยกไป

        2. เราจำเป็นต้องรู้มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ถ้าเรารู้มูลค่าที่แท้จริง ว่าสูงหรือต่ำเพียงใด เราก็จะจัดการกับทรัพย์สินนั้นอย่างสมควร เป็นธรรม ในการดำเนินการ เช่น การเวนคืน การซื้อขาย ฯลฯ

        3. มูลค่าทรัพย์สินขึ้นอยู่กับอะไร? อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามคือผันแปรตามปัจจัยแวดล้อมอื่น ดังนั้นหากปัจจัยแวดล้อมเปลี่ยน มูลค่าของทรัพย์สินนั้นก็เปลี่ยนตาม

        4. ความรู้-ความรอบรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ว่าจะเป็นที่ดินและทำเล ความรู้ต่างเหล่านี้มันพลวัตร (dynamic) หรือเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลาตามกาละเทศะ การยืดมั่นถือมั่นคือความประมาทที่ยังความเสียหายได้ เราต้องทันสมัยกับความเปลี่ยนแปลงและไม่ตกกระแสเสมอ

        5. การประเมินค่าของทรัพย์สินใช่เรื่องยากเย็นอะไร ทุกคนสามารถทำได้ อยู่ที่ว่าเราทราบวิธีการที่ถูกต้องและมีข้อมูลที่ดีเพียงพอหรือไม่ ที่สำคัญยังอยู่ที่วิจารณญาณในการวินิจฉัย ไตร่ตรองที่สอดคล้องกับความเป็นจริง

        6. เราจะลงทุนในทรัพย์สินใด เราก็ควรจะทราบถึงสถานการณ์ที่แท้จริงของทรัพย์สินนั้น เพื่อว่าเราจะไม่เกิดความไขว้เขว สับสนหรือถูกหลอก ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ รีสอร์ท สนามกอล์ฟ และนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น

        7. ถ้าเราประเมินสถานะการพัฒนาที่อยู่อาศัย 50 ปีประเทศไทยจะพบว่าที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเป็นอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 90% ของทั้งตลาด ในกรณีประเทศไทยที่อยู่อาศัยจึงเป็นดัชนีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจนที่สุด

        8. ในการลงทุนต้องระวังกับดัก จงซื้ออสังหาริมทรัพย์ “อย่างรอบรู้” รอบรู้ (knwoledgeble) ไม่ใช่รู้แต่เชิงทฤษฎีแต่ต้องใช้วิจารณญาณด้วย การเล็งผลเลิศจนเกินไปเพราะเก็งกำไร ถ้าเราคิดแล้วคิดอีกยังคิดไม่ตกว่าจะลงทุนดีไหมก็อย่าซื้อเลย เพราะไม่ได้ซื้อบนพื้นฐานที่รอบรู้

        9. ซื้ออสังหาริมทรัพย์: ต้องไม่ฟุ้งเฟ้อจึงจะอยู่รอด ในปัจจุบันเราส่งเสริมให้เกิดการฟุ้งเฟ้อ-นิยมวัตถุ การส่งเสริมให้นำเงินอนาคตมาใช้ ถ้าคนเรามุ่ง “เสพสุข” เกินไป วันหน้าอาจมีหนี้สินล้นพ้นตัวก็ได้

        10. ผังเมืองกรุงเทพมหานคร: ควรคิดในแนวใหม่ ผังเมืองเป็นกติกาการใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย แต่ว่าแต่ละฝ่ายอาจไม่เข้าใจในประโยชน์ของกันและกัน ฝ่ายราชการก็อยากให้บ้านเมืองสวยงาม ฝ่ายนักพัฒนาที่ดินก็ไม่ต้องการให้เกิดผลกระทบทางลบต่อคน

        11. ไม่ควรใช้อำนาจบาตรใหญ่ในการบังคับใช้ที่ดิน กล่าวคือแม้ผังเมืองจะเพื่อประโยชน์ต่อสังคมทุกคนโดยรวม แต่ถ้าทำให้ใครเสียประโยชน์ ก็ควรมีการชดเชย หรือถ้าในอนาคตใครได้ประโยชน์เพิ่มเติมจากที่เคยก็ควรจะต้องเสียภาษีเพื่อสังคม

        12. เชื่อหรือไม่? สร้างถนนได้โดยรัฐไม่เสียเงินสักบาท ในประเทศไทยมีที่ดินตาบอดมากมาย ที่ดินตาบอดหรือไม่ติดถนนจะมีราคาถูกมาก ดังนั้นในยามที่เราเวนคืนมาสร้างถนนใหม่ หากเวนคืนมาไว้มากพอแล้วเอามาขาย/ให้เช่าเพื่อคืนทุนก็จะทำให้เราแทนจะได้ถนนฟรี ๆ

        13. วางผัง–สร้างเมืองเชิงรุก เป็นสิ่งที่เราควรทำ เราต้องให้การศึกษาแก่ประชาชนว่าสิทธิส่วนบุคคลจะอยู่เหนือประโยชน์ส่วนรวมไม่ได้ แต่ในการเอาสิทธิส่วนบุคคลไปนั้นจะต้องมีการชดเชย จะบังคับเวนคืนไปในราคาแสนถูกไม่เป็นธรรมไม่ได้

        14. ผังเมืองกรุงเทพมหานครใกล้จะออกแล้วแต่ประชาชนส่วนมากอาจยังไม่ทราบรายละเอียด ในที่นี้จึงแนะนำผังล่าสุดนี้ วิเคราะห์ความเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินและผลกระทบให้ทราบ

        15. ข้อมูลมีความจำเป็นสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน แทบทุกคนก็อ้างว่าเห็นความสำคัญของข้อมูลแต่ที่แสดงให้เห็นว่าตระหนักจริงอาจมีน้อย ถ้าจริง วิกฤติการณ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2540 คงไม่เกิด

        16. สัจจธรรมของข้อมูลก็คือ ข้อมูลที่ดีมาจากการทดลองทำซ้ำ และมาจากภาคสนามโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบในปริมาณที่เพียงพอ เหนือสิ่งอื่นใดเรายังต้องรู้จักแยกแยะวินิจฉัยด้วย

        17. ทุกฝ่ายควรร่วมกันพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีวุฒิภาวะ อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เป็นกิจกรรมเฉพาะของนักพัฒนาที่ดิน ผู้มีส่วนได้เสียและนักวิชาชีพทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องต้องช่วยกันพัฒนาตลาด/ธุรกิจ/วิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ให้มีวุฒิภาวะ มีหลักประกันที่เพียงพอต่อผู้บริโภค

        18. ท่านทราบไหม ประเทศไทยเรามีพัฒนาการ ขณะนี้ทางราชการได้มีดำริว่าจะตั้งสภาอสังหาริมทรัพย์ไทย ตั้งแล้วมีผลดีอย่างไร เพื่อใคร คำถามเหล่านี้จำเป็นต้องตอบให้ชัด

        19. ท่านทราบไหม ลู่ทางเรียนต่อนอกด้านอสังหาริมทรัพย์ปริญญาโท-เอกมีที่ไหนบ้าง ในโลกนี้ยังมีสถาบันการศึกษาที่จัดการศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่เป็นจำนวนมากท่านที่สนใจสามารถไปเรียนต่อได้

        20. เรื่องฮวงจุ้ยนั้น ก็มีคนเขาว่ากันว่า “ไม่เชื่อ – อย่าลบหลู่” แต่ความจริงเราก็ไม่ควรงมงาย กล่าวคือ “ไม่รู้จริง อย่างมงาย” เราต้องรู้จักฮวงจุ้ยอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ อย่าสักแต่เชื่อเพราะ “คำขู่”

        21. เพื่ออนาคตเราควรรู้จักการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม โครงการพัฒนาโดยน้ำมือมนุษย์นั้นมีผลกระทบที่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่สิ่งแวดล้อม เราจึงไม่ควรพัฒนาบนต้นทุนแห่งอนาคตของลูกหลาน

        22. ยี่ห้ออสังหาริมทรัพย์ก็มีมูลค่าเหมือนกัน ปกติเมื่อเราพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ก็หมายถึงทรัพย์สินทางกายภาพที่จับต้องได้และสิทธิในทรัพย์สินนั้น แต่ยังมีทรัพย์สินอีกประเภทหนึ่ง ซึ่งจับต้องไม่ได้ (intangible) คือยี่ห้อนั่นเอง เราควรรู้จักยี่ห้อและอย่าให้ใครเอายี่ห้อมาขู่ให้เราเสียทรัพย์