การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมโดยผู้เกี่ยวข้องในวงการ

          ประเด็นหนึ่งซึ่งเป็นที่สนใจของผู้เกี่ยวข้องในธุรกิจทุกวงการก็คือ ภาวะตลาดที่แท้จริงเป็นเช่นไร ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อสถานการณ์มากพอสมควร ก็เช่นกัน นักพัฒนาที่ดิน นายธนาคาร ผู้บริหารสถาบันการเงิน และนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องต่างก็พยายามประเมินสถานการณ์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง เพื่อให้สามารถวางแผนการรุกและรับได้อย่างเหมาะสม
          บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA.co.th) ของเรา ก็ได้พยายามศึกษาในด้านนี้ โดยส่วนหนึ่งซึ่งเป็นที่รู้จักกันทั่วไปก็คือ การสำรวจภาวะตลาดการขายของโครงการต่าง ๆ แต่อีกส่วนหนึ่งก็คือการสำรวจความเห็นผู้เกี่ยวข้องในวงการ ซึ่งอาจเป็นเครื่องชี้วัดสำคัญอีกอันหนึ่งในการประเมินสถานการณ์ตลาดได้อย่างเหมาะสม
          สำหรับวิธีการทำนั้น ก็คล้ายกับการทำโพลล์ โดยทาง AREA ได้สำรวจความเห็นของผู้ที่เข้าร่วมกิจกรรมสัมมนาสำคัญต่าง ๆ ในช่วงมกราคม - เมษายน 2547 ที่ผ่านมา โดยใช้แบบสอบถามชุดเดียวกัน เพื่อให้ผู้เกี่ยวข้องได้ช่วยกันประเมินว่า สถานการณ์ตลาดเป็นเช่นไร สำหรับผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมดในการนี้มีประมาณ 500 ชุด
          ผลการสำรวจแสดงไว้ในแผนภูมิในบทความนี้ โดยจำลองให้เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนธุรกิจอื่น ๆ ที่มีขึ้น มีลง จากจุดสูงสุดหนึ่ง หรือ "บูม" ก็จะตกต่ำลงตามวัฏจักรจนถึงจุดต่ำสุด และหลังจากนั้น สถานการณ์ก็จะค่อย ๆ คลี่คลาย โดยจะค่อย ๆ ฟื้นตัวและเฟืองฟูขึ้นอีกรอบจนถึงขีดสุดอีก
          ปรากฏการณ์วัฏจักรอย่างนี้ เห็นได้ทั่วไป เช่น ปี 2530 สถานการณ์เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์บ้านเราดีมากเลย นับว่าบูมเป็นอย่างยิ่ง แต่ต่อมาก็ค่อย ๆ ถดถอยจนถึงปี 2540 ก็เกิดวิกฤติการณ์ขึ้น และที่ผ่านมาในระยะใกล้ ๆ นี้ ก็ค่อย ๆ ฟื้นตัวขึ้นใหม่อีก จนถึงปัจจุบันในปี 2547 และเชื่อว่าในอนาคต ก็อาจจะ "บูม" ขึ้นมาใหม่อีกก็ได้
          ในแบบจำลองง่าย ๆ นี้ เราถือว่าเลข 1 คือจุดสูงสุด และค่อย ๆ ต่ำลงจนถึงเลข 5 ซึ่งเป็นจุดต่ำสุด และจากนั้นก็จะค่อย ๆ ฟื้นตัวจนหวังว่าสักวันหนึ่งจะเป็นเลข 9 หรือเลข 1 เดิมในห้วงเวลาก่อน
          คำถามง่าย ๆ ที่เราถามก็ผู้เกี่ยวข้องก็คือ ผู้เกี่ยวข้องเห็นว่า สถานการณ์ในส่วนต่าง ๆ ของอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะใด หรืออยู่ ณ ตัวเลขใดและนำค่าเฉลี่ยของตัวเลขที่แต่ละท่านระบุมาพิจารณา
          และในที่สุด ผลการสำรวจพบว่า หาก 9 คือจุดสูงสุดในอนาคต และ 5 คือจุดต่ำสุดที่ผ่านมา
            - ภาวะตลาดรวมอยู่ที่ 6.61
            - ตลาดที่อยู่อาศัยสดใสที่สุดคือ 7.35
            - ศูนย์การค้ารองลงมาคือ 6.41
            - นิคมอุตสาหกรรม 5.95
            - อาคารสำนักงาน 5.92 และ
            - สนามกอล์ฟ 5.90
          จะเห็นได้ว่าไม่เป็นสิ่งเหนือความคาดหมายแต่กลับเป็นการยืนยันความคาดหมายว่า ตลาดที่อยู่อาศัยดูท่าจะฟื้นคืนเร็วกว่าเพื่อน เนื่องจากปรากฏการณ์ที่มีการผลิตมากและขายได้ดี
          สำหรับศูนย์การซึ่งมีซูเปอร์สโตร์รวมอยู่ด้วยนั้นยังมีการเปิดตัวอย่างคึกคัก ส่งผลให้ภาวะตลาดทั่วไปไม่เลวร้ายนัก
          ส่วนกลุ่มที่แทบจะไม่เห็นโอกาสในระยะสั้นก็คือ นิคมอุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน และโดยเฉพาะสนามกอล์ฟ สำหรับนิคมอุตสาหกรรมอาจจะมีแนวโน้มดีขึ้นบ้างจากการพยายามขายนิคม SME หรือการจัดสรรที่ดินแปลงเล็กขนาด 200 ตรว. - 2 ไร่ แต่ก็คงไม่อาจขายได้มากมายเช่นแต่ก่อน ส่วนอาคารสำนักงานก็ยังมีการเพิ่มค่าไม่มากนัก จากการสำรวจของ AREA ยังพบว่ามีการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเพียงไม่เกิน 5% เท่านั้น
          ส่วนสนามกอล์ฟ อาจมีสถานการณ์ที่ย่ำแย่กว่าเพื่อน เนื่องจากมีการพัฒนาขึ้นมาอย่างดกดื่นในช่วงก่อนเกิดวิกฤติปี 2540 จะสังเกตได้ว่าแทบไม่มีโครงการสนามกอล์ฟเกิดใหม่เลย ซึ่งแสดงว่าภาวะตลาดยังไม่ดีนัก แต่ก็อาจถือว่าผ่านวิกฤติไปแล้ว
          โดยรวมแล้วอาจกล่าวได้ว่าสถานการณ์ดูดีขึ้นตามลำดับ ส่วนหนึ่งก็คงเป็นเพราะเศรษฐกิจดีขึ้น ซึ่งก็เป็นผลพวงจากการกระตุ้นของทางราชการ ประกอบกับภาวะตลาดโลกโดยรวม
          เชื่อว่า หากไม่มีสถานการณ์พลิกผันใด ๆ อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็คงยังก้าวต่อไปได้ แต่ต้องด้วยความรอบคอบ ระมัดระวังอย่างมืออาชีพนั่นเอง