ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th  www.facebook.com/dr.sopon

          เป้าหมายในต่างประเทศของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต ที่ใดหนอที่นักพัฒนา นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทย จะไปในอนาคต เพราะเราจะอยู่แต่ในประเทศไทย คงไม่ได้ จะเป็นเต่าในกระดอง หรือหากินอยู่ในถิ่นของเราก็ใช่ที่ เพราะแม้เราไม่ออกไปที่อื่น ก็จะมีนักลงทุนจากถิ่นอื่น จากประเทศอื่นมาลงทุนในถิ่นของเราเช่นกันในอนาคต
          ขณะที่ผมเขียนต้นฉบับบทความนี้เพื่อส่งกรุงเทพธุรกิจเป็นวันอาทิตย์ที่ 2 กันยายน 2555 ผมอยู่ที่กรุงจาการ์ตาเพื่อทำวิจัยในช่วงวันที่ 1-4 กันยายน 2555 และขณะที่ท่านผู้อ่านกำลังอ่านกรุงเทพธุรกิจฉบับวันศุกร์ที่ 7 กันยายน ผมก็อยู่ที่นครแอตแลนติกซิตี้ ซึ่งอยู่ห่างจากนครนิวยอร์กของสหรัฐอเมริกาลงทางใต้ประมาณ 2 ชั่วโมง ผมพาคณะข้าราชการและนักลงทุนไทยไปประชุมนานาชาติด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน และคงอยู่ถึงวันที่ 15 กันยายน
          ผมอาจมีอาชีพที่เกี่ยวกับการสำรวจวิจัย ประเมินค่าทรัพย์สิน สอนหนังสือด้านอสังหาริมทรัพย์ไปร้อยเอ็ดเจ็ดย่านน้ำ แต่นักลงทุน นักพัฒนาที่ดินไทย ก็ควรจะออกไปประกอบธุรกิจนอกประเทศเช่นกัน อย่างน้อยก็เป็นการหาแนวคิดการพัฒนาใหม่ ๆ แลกเปลี่ยนประสบการณ์กับผู้เกี่ยวข้อง ไปลงทุนซื้อทรัพย์สิน หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการเผยแพร่ชื่อเสียงของประเทศไทยออกสู่สังคมโลก
          จากประสบการณ์ที่ผมพบเห็น ผมลงความเห็นว่าอินโดนีเซีย เป็นประเทศที่นักพัฒนาที่ดินไทย สมควรไปลงทุนมากที่สุด ด้วยเหตุผลว่าประเทศนี้
          1. ตั้งใกล้เมืองไทย โดยสารเครื่องบินก็ใช้เวลาเพียง 3 ชั่วโมงครึ่ง 
          2. กำลังเจริญเติบโตขนานใหญ่
          3. การเมืองแข็งแกร่งไม่มีปัญหาความไม่สงบหรือรัฐประหารเช่นแต่ก่อน
          4. มีขนาดทั้งประชากรและพื้นที่มากกว่าไทยถึง 3.5 เท่า
          5. มีนครที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคนถึง 13 เมือง สามารถกระจายการพัฒนาไปภูมิภาคต่าง ๆ ได้ง่าย
          6. ยังมีความต้องการสูงมากด้านที่อยู่อาศัย เมื่อประชาชนมีฐานะทางเศรษฐกิจดีขึ้น ความต้องการบ้านยังจะมีอีกมหาศาล
          7. ประชาชนก็มีลักษณะทางกายภาพและสังคมคล้าย ๆ ไทย เป็นมิตร เพียงแต่ต่างศาสนาเท่านั้น
          8. เกาะแก่งประเทศนี้มีมากถึง 17,000 เกาะ มีเกาะจำนวนมากที่เหมาะจะทำสถานตากอากาศ ผมเคยไปประเมินมูลค่าที่ดินเกาะลอมบอกที่สวยงามใกล้เกาะบาหลี ยังเคยไปสอนหนังสือที่เกาะสุลาเวสีที่มีธรรมชาติงดงาม และยังมีเกาะนับร้อย ๆ ใกล้กรุงจาการ์ตาที่พักผ่อนวันละเกาะไม่ซ้ำกันได้ในแต่ละวันของหนึ่งปี และยังมีเกาะเศรษฐกิจขนาดใหญ่เช่นเกาะบาตัมที่ตั้งอยู่ห่างจากสิงคโปร์โดยทางเรือเพียง 40 นาที บนเกาะนั้นยังมีมหาวิทยาลัย แหล่งงาน แหล่งตากอากาศมากมาย
          ประเทศอันดับสองในความเห็นของผมก็คือฟิลิปปินส์ โดยประเทศนี้มีลักษณะคล้ายอินโดนีเซียแทบทุกอย่าง ยกเว้นมีขนาดเล็กกว่า คือขนาดพอ ๆ กับประเทศไทย แต่มีประชากรเกือบ 100 ล้านคนแล้ว เกาะแก่งต่าง ๆ ก็คงมีเกือบหมื่นเกาะ มีเกาะสวย ๆ ที่สามารถนำมาพัฒนาได้มากมายเช่นกัน มีนครที่มีขนาดประชากรเกิน 1 ล้านคนเกือบ 10 นคร
          ผมเคยไปที่นครดาเวา บนเกาะมินดาเนาทางใต้ของฟิลิปปินส์ นับเป็นเกาะที่สวยงาม มีศักยภาพสูง อย่างไรก็ตามฟิลิปปินส์มีปัญหา “โจรใต้” คล้าย ๆ กับไทย แต่ปัญหาก็ค่อยเลือนหายไปแล้ว ส่วนหนึ่งเพราะรัฐบาลปราบปรามอย่างหนักหน่วงในช่วงที่ผ่านมา นอกจากจุดด้อยเล็กน้อยในอดีตเรื่อง “โจรใต้” แล้ว ยังมีจุดเด่นสำคัญประการหนึ่งก็คือ เขามีประชากรที่ทำงานอยู่นอกประเทศประมาณ 10 ล้านคน ไปเป็นแม่บ้านในประเทศเพื่อนบ้านหรือไปไกลถึงยุโรปและอเมริกา คนเหล่านี้กลับมาด้วยกำลังซื้อที่มากพอสมควร
          ที่ผมในนามของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ในกรุงกาฏมานฑุ กรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮชิมินห์ ผมเห็นว่า กรุงจาการ์ตาและกรุงมะนิลา มีที่อยู่อาศัยมากมายที่ใกล้เคียงกับไทย นอกจากนี้ยังมีโอกาสที่ไทยจะเข้าไปพัฒนาอีกมาก โดยเฉพาะการเผยแพร่ด้านเทคโนโลยีการก่อสร้าง
          ในมาเลเซียนั้น แม้มีความเจริญกว่าไทยถึง 1.7 เท่าโดยเทียบจากรายได้ประชาชาติต่อหัวก็ตาม แต่ในด้านเทคโนโลยีการก่อสร้างก็ใช่ว่าจะเหนือกว่าไทย คนไทยอาจรู้จักมาเลเซียเฉพาะตรงบริเวณคาบสมุทรมาลายู ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ “ขวานทอง” ของไทยในอดีต แต่มาเลเซียยังมีรัฐซาราวัค และซาบาห์ ซึ่งอยู่บนเกาะบอร์เนียว ผมเคยพานักพัฒนาที่ดินทั้งสองรัฐนี้มาดูงานอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย รัฐทั้งสองแห่งนี้มีความมั่งคั่งทางทรัพยากรธรรมชาติมากมาย โอกาสที่นักลงทุนไทยไปพัฒนาที่ดินยังมีอีกมาก แต่คนไทยยังแทบไม่มีโอกาสแม้จะไปท่องเที่ยว
          สำหรับประเทศอื่นในภูมิภาคอาเซียน เช่น บรูไน และสิงคโปร์ ก็มีขนาดเล็กเกินกว่าจะไปลงทุน ยกเว้นไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่นั่น แต่ปัจจุบันนี้สิงคโปร์เก็บค่าธรรมเนียมโอนซื้ออสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างประเทศถึง 15% ของมูลค่า นัยว่าประเทศนี้ไม่ง้อการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติแล้ว เศรษฐกิจของประเทศเติบโตอย่างมากเกินกว่าที่จะพึ่งการลงทุนแบบ “แร้งลง” จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ
          ส่วนเวียดนามก็เป็นประเทศที่น่าสนใจ แต่ช่วงที่ผ่านมาวิ่งเร็วไปหน่อยจึงเกิดอาการสะดุด เพลี่ยงพล้ำไปบ้าง แต่จากประสบการณ์ที่ผมไปช่วยงานที่ปรึกษากระทรวงการคลังเวียดนาม ไปบรรยายในเมืองต่าง ๆ หลายแห่ง เชื่อว่าตอนนี้ประชากรถึงขั้นรากหญ้าของเขามีฐานะทางเศรษฐกิจดีขึ้นแล้ว ในอนาคตจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองเล็กเมืองน้อยอีกมาก
          กัมพูชาก็น้อง ๆ เวียดนามและตามหลังไทยอยู่ อนาคตยังไปอีกไกล ส่วนที่เป็นตลาดใหม่มาก ๆ คงเป็นลาวและพม่า ซึ่งกำลังจะตื่นตัวในอนาคต สิ่งที่ควรดำเนินการในประเทศเหล่านี้ก็คือ การไปเซ้งหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ เช่น สำนักงาน ศูนย์การค้ามาเปิดดำเนินการเก็บกินรายได้และเผื่อขายต่อ แต่ต้องระวังการสร้างเมืองใหม่ ซึ่งพร้อมที่จะดูดอุปสงค์เดิม ๆ ในพื้นที่เดิม ๆ เช่นที่เกิดขึ้นในจีนในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ซึ่งแม้แต่นักลงทุนฮ่องกงยังตามไม่ทันเพราะเมืองใหม่ และศูนย์ธุรกิจใหม่ ๆ ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด
          ประเทศที่ยากต่อการลงทุนเพราะความ “เขี้ยว” ได้แก่จีน และอินเดีย ผมพาคณะไปดูงานเซี่ยงไฮ้ ปักกิ่งและอื่น ๆ มาหลายต่อหลายครั้ง ไปบรรยายตามเมืองใหญ่ ๆ ของอินเดียหลายแห่ง ผมเชื่อว่าโอกาสที่คนไทยจะสู้ประเทศที่ยิ่งใหญ่นี้ไม่ได้นั้น มีอยู่อย่างเห็น ๆ ดังนั้นโอกาสที่ไปลงทุนแล้วรุ่งโรจน์กลับมาก็คงมี แต่ผมเกรงจะ “รุ่งริ่ง” กลับมามากกว่า
          ประเทศนอกภูมิภาคอาเซียนที่น่าลงทุนก็คือญี่ปุ่น แต่เป็นการไปซื้ออยู่อาศัยอยู่อย่างสงบเสงี่ยมเจียมตัว ไม่หวือหวา ผมว่าน่าอยู่ไปอีกแบบไม่แพ้แบบไปซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในมลรัฐชนบททั้งหลายของประเทศสหรัฐอเมริกา แถมยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ไม่เหงาหงอยเช่นการไปอยู่อาศัยในยุโรปและสหรัฐอเมริกา
          ส่วนประเทศที่น่าสนใจลงทุนพัฒนาที่ดินนั้น ผมขออนุญาตเชียร์เนปาล และอาฟริกาใต้ ผมไปสำรวจบ้านจัดสรรและอาคารชุดที่กรุงกาฏมาณฑุ พบว่าโอกาสการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังมีอีกมากจริง ๆ นอกจากนี้ ที่ประเทศอาฟริกาใต้ที่ฟื้นคืนทางเศรษฐกิจกว่าเมื่อสิบปีก่อน ก็มีโอกาสการลงทุนโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้ปานกลางและน้อย เป็นอันมาก
          ลองพิจารณาดูนะครับ