ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยทำขึงขังออกมาตรการสกัดการเก็งกำไรนั้น เป็นเรื่องที่น่าแปลกใจเป็นอย่างมาก เพราะนอกจากไม่ได้สกัดการเก็งกำไรแล้ว ยังอาจเป็นการช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ เป็นการช่วยเหลือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินด้วย
          เมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 ศกนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้คลอดมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ด้วยการกำหนดให้ที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทนั้น สถาบันการเงินต้องอำนวยสินเชื่อไม่เกิน 10% ในกรณีห้องชุด และไม่เกิน 95% ในกรณีบ้านแนวราบ ทั้งนี้ให้มีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2554 สำหรับห้องชุด และ 1 มกราคม 2555 สำหรับบ้านแนวราบ
          ข้อสังเกตที่น่าสนใจก็คือ
          1. ธนาคารแห่งประเทศไทยเอาข้อมูลอะไรมาบอกว่ามีอาคารชุดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เปิดใหม่ถึง 70,000 - 75,000 หน่วยทั้งที่ไม่มีหน่วยงานของรัฐทำการสำรวจโครงการเปิดใหม่ภาคสนามเช่นที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ดำเนินการสำรวจแทบทุกวันและรายงานผลทุกเดือนต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2537 ที่สำคัญผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่ามีการเปิดตัวใหม่จริงเพียงไม่เกิน 40,000 หน่วยเท่านั้น การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการออกมา จึงอาจไม่มีฐานข้อมูลสนับสนุนที่ชัดเจน
          2. มาตรการที่ออกมา ก็ไม่ได้มีผลต่อการควบคุมการเก็งกำไรแต่อย่างใด ปกติสถาบันการเงินก็อำนวยสินเชื่อประมาณ 90-95% ของมูลค่าหลักประกันอยู่แล้ว และที่สำคัญผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็เก็บเงินดาวน์ของลูกค้าประมาณ 5-15% ของมูลค่าอยู่แล้ว โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่เช่น บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ เก็บเงินดาวน์สูงถึง 15% ดังนั้นจึงน่าแปลกใจที่ทำไมธนาคารแห่งประเทศไทยจึงออกมาตรการที่ไม่ได้มีผลใด ๆ ต่อการควบคุมการเก็งกำไรออกมา ทั้งที่ก่อนหน้านี้เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน มีข่าวว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย “ไล่ผู้ประกอบการ-แบงก์พาณิชย์หันไปบริหารความเสี่ยง เลิกตอบโต้ทางการว่าไม่มีปัญหา”
          3. ตัวเลข 90-95% ที่ว่านี้ถือว่าสูงมาก เมื่อก่อนเคยมีการกำหนดให้การกู้เงินซื้อห้องชุด หรืออาคารพาณิชย์ต้องมีเงินดาวน์ 30% เพราะถือว่ามีความเสี่ยงสูง สำหรับที่ดินเปล่าไม่มีนโยบายอำนวยสินเชื่อ แต่การอำนวยสินเชื่อในสัดส่วนที่สูงนี้ อาจสร้างปัญหา NPL ให้กับสถาบันการเงินในภายหลัง ซึ่งจะกลายเป็นเรื่องใหญ่สำหรับสถาบันการเงินและระบบเศรษฐกิจได้ ยิ่งกว่านั้น หากในการประเมินค่าทรัพย์สิน ประเมินไว้ประมาณ 110% ของราคาตลาด และหากอำนวยสินเชื่อ ณ 90% ของมูลค่าก็เท่ากับการอำนวยสินเชื่อถึงเกือบ 100% ซึ่งสร้างความเสี่ยงเป็นอย่างยิ่ง
          4. ที่รัฐบาลไปกำหนดให้กู้ได้ไม่เกิน 90-95% นั้น จริง ๆ เป็นการรับรองการให้สินเชื่อที่สูงเกินสมควร คนเราควรกู้ได้เพียง 80% ของมูลค่าบ้าน เผื่อเกิดอะไรขึ้น ตัวผู้กู้จะได้ไม่ทิ้งดาวน์ สถาบันการเงินจะได้ไม่เจ๊ง ผู้ถือหุ้นรายย่อยจะได้ไม่เดือดร้อนและเศรษฐกิจของชาติจะได้ไม่พัง
          5. การกำหนดให้มาตรการนี้มีในวันที่ 1 มกราคม 2554 (ห้องชุด) และ 1 มกราคม 2555 (บ้านแนวราบ) นั้น เท่ากับเป็นตัวเร่งหรือกลายเป็นการพยายามมกระตุ้นให้เกิดการซื้อสินค้าในช่วงนี้หรือไม่ ในขณะเดียวกันการกำหนดมาตรการให้มีผลในอีกปีเศษข้างหน้า ถือเป็นการให้ผู้เกี่ยวข้องได้เตรียมพร้อมนานมากไปหรือไม่ ในปกติ การวางแผนต่าง ๆ นั้น แผนควรปรับเปลี่ยนได้ทุกเดือน ทุกไตรมาสหรือทุก 6 เดือน แต่กรณีนี้กลับเป็นการรอเวลาทอดยาวออกไปเป็นปี ความคลาดเคลื่อนจึงอาจเกิดขึ้นได้
          รัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทย ควรติดตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยใกล้ชิดและมีมาตรการที่ทันการณ์ในการแก้ปัญหาให้กับผู้บริโภค ผู้ประกอบการ และสังคมโดยรวม