ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

        ในช่วงนี้ อสังหาริมทรัพย์ทำท่าว่าจะ "บูม" ขึ้นมาอีก เกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันมากมายโครงการบ้านจัดสรรและอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ก็เกิดขึ้นเป็นดอกเห็ดอีก
        ความจริงปรากฏการณ์นี้เป็นเพราะดอกเบี้ยเงินฝากของบ้านเราต่ำมาก คือประมาณ 1% เท่านั้น(1) และอัตราเงินเฟ้อก็ประมาณ 1%(2) ทำให้การเก็บเงินไว้ไม่งอกเงยเลย ประกอบกับเรามีทางเลือกการลงทุนที่จำกัด จะไปเล่นหุ้นหรือซื้อตราสารหนี้อื่น ๆ คนส่วนมากอาจไม่ถนัด จึงแห่กันซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยความหวังว่า ประการแรก วันหน้าราคาที่อยู่อาศัยจะขึ้นราคากว่าทุกวันนี้ และประการที่สอง สามารถปล่อยเช่าได้โดยมีผลตอบแทนประมาณ 5-10% ซึ่งสูงกว่าการฝากเงินไว้ในธนาคารเสียอีก ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จึง "บูม" อย่างร้อนแรง

        ความร้อนแรงของอสังหาริมทรัพย์วัดได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่รายเดือน ซึ่งทาง AREA เป็นหน่วยงานเดียวที่ได้สำรวจภาคสนามถึงที่ตั้งโครงการทุกแห่ง และทาง AREA ได้ประมาณการไว้ว่า ในปี 2546 นี้ โครงการเกิดใหม่จะมีมูลค่ารวมกันถึงประมาณ 100,000 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าสถิติปีที่แล้ว 100% เพราะปีที่แล้วเปิดใหม่เพียง 50,000 ล้านบาท และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ 100,000 ล้านบาทนี้ สูงที่สุดในรอบ 7 ปี (2540-2546) โดยสูงกว่าปี 2540 ที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจเสียอีก
        คำถามสำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ จะเกิดภาวะ "ฟองสบู่" หรือยัง คำตอบที่ชัดเจนก็คือ ฟองสบู่ยังไม่เกิด ทั้งนี้เพราะจากผลการสำรวจของ AREA พบว่า ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถึง 93% ในขณะนี้ยังเป็นผู้ซื้ออยู่เอง ประเภทเก็งกำไรมีเพียง 7% เท่านั้น แต่ถ้าปีหน้าเกิดมีโครงการใหม่เพิ่มเป็นเท่าตัวหรือเพิ่มขึ้นอีก 30% ก็จะเทียบเท่ากับช่วง "บูม" เมื่อ 10 ปีที่แล้วอีก ดังนั้นภาวะ "ฟองสบู่" จึงหลีกเลี่ยงไม่ได้
        แม้วันนี้ยังไม่เป็น "ฟองสบู่" แต่ความร้อนแรงเช่นนี้ สร้างศักยภาพให้เกิด "ฟองสบู่" ได้ และ "ฟองสบู่" จะแตกตัวก็ต่อเมื่อดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และหากเศรษฐกิจตกสะเก็ดขึ้นมา อสังหาริมทรัพย์ก็คงจะ "ระเนระนาด" ได้อีก
        ถ้าพิจารณาในเชิงตัวเลข จะพบว่า วันนี้ถ้าเรากู้เงินซื้อบ้าน ณ อัตราดอกเบี้ย 4% ระยะเวลาผ่อนชำระ 20 ปี เกิดในอีก 3 ปีข้างหน้า อัตราดอกเบี้ยกระโดดขึ้นเป็น 8% เราต้องมีภาระการผ่อนบ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 40% ถ้าเราผ่อนต่อไม่ไหว ก็จะเกิดปัญหาได้
        ยิ่งกว่านั้น มาตรการป้องกันต่าง ๆ ก็ยังไม่มี เช่น การคุ้มครองเงินดาวน์ผู้ซื้อ และการให้ข้อมูลข่าวสารแก่ประชาชนคนซื้อบ้าน
        นับแต่เกิดวิกฤติการณ์ที่ผ่านมา ประเทศเพื่อนบ้านของเราล้วนนำวิธีการคุ้มครองเงินดาวน์ซึ่งประเทศตะวันตกได้นำมาใช้ก่อนหน้านี้แล้ว มาปรับใช้กับประเทศของตน กล่าวคือ ถ้าใครซื้อบ้านแล้วเกิดเจ้าของโครงการไม่สามารถสร้างได้ "เจ๊ง" ไป ก็จะได้รับเงินดาวน์คืน ไม่ใช่ปล่อยให้สถาบันการเงิน หรือเจ้าหนี้อื่นมา "ทึ๊ง" เอาทรัพย์สินของผู้ประกอบการรายนั้นไปก่อน มาตรการนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความมั่นใจ และทำให้อุตสาหกรรมพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความมั่นคงเพิ่มขึ้น แต่นับแต่เกิดวิกฤติมา 6 ปีแล้ว ก็ยังไม่ได้ทำ ดังนั้น หาก "ฟองสบู่" แตกขึ้นมา ก็ไม่มีอะไรคุ้มครองผู้ซื้อใด ๆ ซึ่งก็ไม่ต่างจากวิกฤติครั้งก่อน
        ส่วนการให้ข้อมูลข่าวสารแก่ประชาชนนั้น ในต่างประเทศ เราสามารถตรวจสอบได้ว่า ที่ไหนมีการซื้อขายกันในราคาเท่าไหร่ เพื่อให้ทุกคนเข้าถึงข้อมูล รู้เท่าทันกัน แต่ที่บ้านเรายังไม่มี ในช่วง "บูม" เราจะเห็นราคาทะยานขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นเราในฐานะคนซื้อบ้าน นักลงทุน จะได้ "ชั่งใจ" บ้าง แต่การนี้ เราก็ยังไม่มีศูนย์ข้อมูลไว้บริการข้อมูลเหล่านี้ ดังนั้น โอกาสเสี่ยงที่จะลงทุน/เก็งกำไรอย่างไม่ลืมหูลืมตาตามความโลภ ก็อาจเกิดขึ้นได้อีก และรัฐบาล ก็ไม่มีข้อมูลเพียงพอในการวางนโยบายและแผนอย่างเป็นฝ่ายกระทำเสียด้วยเมื่อไม่มีศูนย์ข้อมูลนี้
        ดังนั้น จากสถานการณ์และเงื่อนไขต่าง ๆ ข้างต้น เราจึงควรลงทุนอย่างระมัดระวัง ประสบการณ์ที่ผ่านมาสอนให้เราทราบว่า การ "ตามแห่" จะส่งผลร้าย
        และเมื่อเราเห็นแล้วว่า ภาวะขณะนี้กำลังร้อนแรง การก่อสร้างก็ต้องเร่งรัดเพื่อให้แล้วเสร็จ คุณภาพการก่อสร้างจึงเป็นสิ่งที่เราควรพิจารณาเช่นกัน ในประเทศที่เจริญกว่าเรา เขาจะมี House Inspector หรือนักสำรวจบ้าน เพื่อดูว่า สภาพแข็งแรงดีหรือไม่ ถ้าเราดูเองไม่เป็นก็ "พก" พาเพื่อน (ของเพื่อน) ไปด้วย จะได้ดูให้รอบคอบ
        ข้อคำนึงถึงประการที่สำคัญที่สุดก็คือราคา เราคงไม่ได้เลือกสินค้าราคาถูกเป็นสำคัญ แต่หมายถึงความคุ้มค่าเมื่อพิจารณาเทียบระหว่างคุณภาพสินค้ากับราคา นี่เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่ AREA สำรวจความเห็นของคนจะซื้อบ้านจำนวนหลายหมื่นคนแล้ว
        ผู้ซื้อพึงพิจารณาให้ดีว่า ราคาที่ตั้งขายแก่เรานั้น เพิ่งปรับขึ้นหรือเปล่า เทียบกับโครงการอื่นแล้วคุ้มกว่าหรือไม่ มีสินค้าทดแทนอื่น ๆ หรือไม่ เช่น บ้านมือสองที่มีคนเคยอยู่ กับบ้านมือสองที่ยังไม่มีใครเข้าอยู่เลย เป็นต้น แหล่งข้อมูลสำคัญก็คือ เพื่อนบ้าน โครงการอื่น ๆ นายหน้า เว็บไซต์ ฝ่ายสินเชื่อของสถาบันการเงินสาขาใกล้เคียง เจ้าหน้าที่สำรวจ-ประเมินค่าทรัพย์สินของทางราชการ บริษัทประเมิน ฯลฯ
        ถ้าไม่แน่ใจ ก่อนจะซื้อบ้าน อาจว่าจ้างบริษัทประเมินให้ช่วยพิจารณาราคาให้ถ้วนถี่ ถ้าซื้อบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ค่าจ้างก็คงไม่เกิน 4,000 บาท หรือประมาณ 0.08% ของ 5 ล้านบาท เรื่องค่านักวิชาชีพเหล่านี้ ถ้าเราเป็นนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ต้องไม่เสียดาย โดยเฉพาะด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งมีค่าบริการต่ำกว่าค่านายหน้าที่มักเก็บกัน 3% ถึงเกือบ 40 เท่าเลยทีเดียว (3% หารด้วย 0.08%)
        โดยสรุปแล้วจะเห็นได้ว่า ทั้งหลายทั้งมวลที่เกิดภาวะการ "บูม" ในวันนี้ ไม่ใช่เพราะเศรษฐกิจดีมากจนใคร ๆ แห่เข้ามาลงทุนใน real sector แต่เป็นเพราะดอกเบี้ยถูก จึงมีการกู้ยืมมาซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นกันมากมาย ผมจึงขอ "มองต่างมุม" เรื่องการกู้เงินไว้บ้างว่า สำหรับการเป็นหนี้นั้น เราควรมีหลักยึดอยู่ 4 ประการคือ
        1 ถ้าไม่จำเป็น ต้องไม่เป็นหนี้ (กรณีจำเป็นที่ต้องเป็นหนี้ก็ควรเป็นเพียงเพื่อการลงทุนเท่านั้น การกู้เงินเพื่อไปเสพสุขมีโอกาสสูงที่จะประสบเคราะห์ในวันหน้า)
        2. ถ้าเป็นหนี้ ต้องเป็นแต่น้อย (ไม่เกินกำลังที่จะผ่อนได้ การกู้เงินจำนวนมาก ๆ ผ่อนสูง ๆ โดยไม่เผื่อเหลือเผื่อขาด จะมีโอกาสเสียเครดิตได้)
        3. ถ้าเป็นหนี้ อย่าเป็นหลายทาง (เพราะจะทำให้มีโอกาสผิดพลาดในการบริหารเงิน และถ้าเราต้องชักหน้าไม่ถึงหลังอยู่เรื่อย เราก็อาจขาดสมาธิในการทำมาหากินในที่สุด)
        4. ถ้าเป็นหนี้ จงใช้คืนโดยเร็วที่สุด (ช่วงแรก ๆ ของการผ่อนใช้หนี้มักเป็นดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น ดังนั้นยิ่งผ่อนนาน ยิ่งเสียดอกเบี้ยมาก)

        1) www.bot.or.th/BOTHomepage/databank/Financial_Institutions/interestrate/interest_e.asp
        (2) http://www.moc.go.th/service_data.htm