จากที่ทางราชการโดยกระทรวงการคลัง ได้ประกาศใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรอบใหม่ (พ.ศ. 2547-2550) เมื่อปลายปีที่ผ่านมา ปรากฏว่า ราคาประเมินที่ประกาศใช้ยังมีจุดที่น่าสงสัยหลายประการที่สาธารณชนควรรู้ ทั้งประเด็นการปรับเพิ่มของราคา ความแตกต่างระหว่างราคาในแต่ละจังหวัด ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินจึงได้ทำบทวิเคราะห์พิเศษชิ้นนี้ขึ้นเพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจน บทสรุปสำคัญคือควรมีการประเมินรายแปลงจริง ๆ ควรและควรมีกำลังคนในการทำงานมากกว่านี้ โดยอาจใช้วิธีการให้เอกชนมีส่วนร่วม

ราคาที่ดินเพิ่มเท่าไหร่กันแน่
        ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์ไทย ได้เปิดเผยว่า ที่ว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้น 5.6% นั้น เป็นมูลค่าที่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยเท่านั้น ในรายละเอียดพบว่า ที่ดินส่วนใหญ่ที่สุด ราคาแทบไม่ได้เปลี่ยนแปลงเลย มีแปลงที่ดินเพียง 288,623 แปลง หรือ 20% ของแปลงที่ดินทั้งหมด 1,410,173 แปลง ที่เพิ่มขึ้น นอกนั้นส่วนใหญ่ 77% ราคาเท่าเดิม และมีอีก 3% ที่ราคากลับลดลงเสียอีก
        การที่ราคาลดลงนั้นมีหลายสาเหตุ เช่น การเปลี่ยนรูปร่างที่ดินเนื่องเพราะถูกเวนคืน การขุดหน้าดินไปขาย การที่รอบก่อนประเมินสูงเกินความเป็นจริงจึงปรับลดลง ฯลฯ

ความสับสนแรกในกรณีปริมณฑล
        ในจังหวัดปริมณฑล 5 แห่งคือ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาครและนครปฐมนั้น มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 9% ซึ่งข้อนี้สามารถเข้าใจได้ เพราะที่ดินชานเมือง ราคาจะถูกกว่าในเขตกรุงเทพมหานคร จึงอาจเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่เร็วหรือสูงกว่าได้
        อย่างไรก็ตามกลับปรากฏว่า มีหน่วยที่ดิน (ในเขตปริมณฑลส่วนใหญ่ยังไม่ได้ประเมินรายแปลง ยังเป็นหน่วยที่ดินรายบล็อค) ที่มีราคาเพิ่มขึ้นเพียง 4% เท่านั้น นอกนั้น 95% ราคาคงที่ และมีอีก 1% ที่ราคากลับลดลง ทั้งที่ในเขตกรุงเทพมหานคร จำนวนแปลงที่ดินที่มีราคาเพิ่มขึ้นนั้น มีถึง 20% ดังข้างต้น โดยเฉพาะในกรณีจังหวัดปทุมธานี มีหน่วยที่ดินเพียง 1% ที่มีราคาเพิ่มขึ้น นอกนั้นแทบทั้งหมดราคาเท่าเดิมหรือลดลง

จับคู่ดูความสับสน
        ผลการวิจัยในพบว่า การเพิ่มขึ้นของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินอย่างน้อย 27 กรณีที่มีความไม่สมเหตุสมผลเป็นอย่างยิ่ง (โปรดดูตารางที่ 1) เช่น
        ราคาที่ดินในจังหวัดกระบี่ เพิ่มสูงขึ้นถึง 79.6% ซึ่งไม่น่าจะเป็นไปได้เลย และยิ่งเมื่อเทียบกับจังหวัดตรัง ซึ่งอยู่ใกล้กัน ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 10.4% อีกกรณีหนึ่งก็คล้าย ๆ กัน คือ พังงา ซึ่งราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเป็นอันดับสองของประเทศคือ 65.5% และยิ่งเมื่อเทียบกับภูเก็ต ซึ่งราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 23.8% แล้ว ความแตกต่างไม่น่าจะห่างไกลกันจนขัดสายตาเช่นนี้
        นอกจากนี้จังหวัดในเขตภาคกลางก็ยังมี เช่น สิงห์บุรี ราคาที่ดินเพิ่มสูงถึง 53.7% ในขณะที่อ่างทอง ซึ่งอยู่ติดกันและแทบจะเหมือนกันทั้งทางด้านเศรษฐกิจและสังคม กลับราคาคาเพิ่มขึ้นเพียง 0.3% เท่านั้น กรณีนี้ก็ไม่อาจอธิบายใด ๆ ได้เลย
        กรณีคล้าย ๆ กันยังพบได้เมื่อเทียบระหว่าง สุราษฎร์ธานี และนครศรีธรรมราช ที่มีสัดส่วนราคาที่ดินเพิ่มขึ้นแตกต่างกันมาก คือ 49.3% และ 19.8% หรือ มหาสารคาม กับขอนแก่น ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 40.9% และ 6.9% ตามลำดับ ทั้งที่ขอนแก่นเป็นเมืองที่มีความคึกคักทางเศรษฐกิจมากกว่ามหาสารคามเป็นอย่างมาก
        คู่ความแตกต่างที่ "ขัดสายตากรรมการ" ในช่วงท้าย ๆ ของตาราง ก็ยังสังเกตได้เช่น ปราจีนบุรี (11.9%) และ ฉะเชิงเทรา (1.8%) ทั้งที่ฉะเชิงเทรามีการพัฒนามากกว่า หรือคู่ กาฬสินธุ์ (6.8%) และ ยโสธร (14.6%) ทั้งที่กาฬสินธุ์น่าจะเจริญกว่า แต่กลับห่างกันมาก และคู่อำนาจเจริญ (4.2%) และยโสธร (14.6%) ทั้งที่ตั้งอยู่ติดกัน เป็นต้น

ราคาที่ดินสวนทางกับเศรษฐกิจ
        คณะนักวิเคราะห์ของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ยังพบอีกว่า การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ไม่ได้สะท้อนพื้นฐานทางเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละจังหวัดแต่อย่างใด ในกรณีนี้ คณะนักวิเคราะห์ได้นำเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินมาหาความสัมพันธ์ทางสถิติกับตัวแปรอื่น ๆ อีก 13 ตัวแปร เช่น ผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด (GPP จังหวัด) รายได้ประชาชาติ รายได้ครัวเรือน หนี้สินครัวเรือน การเกิด-ตาย-ย้ายถิ่นและการเปลี่ยนแปลงของประชากรโดยรวม มาประกอบการพิจารณา โดยวิเคราะห์ ความสัมพันธ์เชิงตัวแปร (Correlation Matrix) และ การวิเคราะห์พหุคูณถดถอย (Multiple Regression Analysis)

        ผลการศึกษาพบว่า ไม่มีความสัมพันธ์ในเชิงตัวแปรอย่างมีนัยสำคัญเลย กล่าวคือ การปรับราคาประเมินที่ดินในจังหวัดหนึ่ง ๆ ไม่ได้สอดคล้องกับดัชนีทางเศรษฐกิจและสังคมเลย เช่น ไม่อาจกล่าวได้ว่า ราคาที่ดินในจังหวัดกระบี่ พังงา สิงห์บุรี สุราษฎร์ธานี มหาสารคาม ร้อยเอ็ดและอุทัยธานี ที่มีการปรับสูงขึ้นเป็นพิเศษนั้นเป็นเพราะ GPP ของจังหวัดนั้น ๆ มีขนาดใหญ่ หรือมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมาก รายได้ประชากรสูงขึ้น หรือมีประชากรเพิ่มมากขึ้น (น่าอยู่ คนจึงย้ายเข้าอยู่มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินแพงขึ้น เป็นต้น)
        หรือในทางตรงกันข้าม การที่ราคาที่ดินในจังหวัดอ่างทอง สมุทรสงคราม ฉะเชิงเทรา สกลนคร ลพบุรี หรือนครปฐม ที่ราคาที่ดินในรอบ 4 ปีขยับไม่เกิน 3% นั้น ก็ไม่ได้เป็นเพราะว่า GPP ลดลง รายได้ประชาชาติต่ำลง หนี้สินครัวเรือนมีมากขึ้น มีคนย้ายถิ่นออกมากขึ้น เป็นต้น

เราได้รู้อะไร
        การที่ราคาที่ดินทางราชการมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างไม่มีระบบ ไม่แสดงนัยสำคัญในเชิงเศรษฐกิจโดยตรงนั้น สะท้อนภาพที่ควรพิจารณาหลายประการ
        ประการแรก การปรับราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ อาจขึ้นอยู่กับดุลพินิจทางการเมือง ซึ่งบางแห่งอาจไม่ต้องการให้สูงเพื่อไม่ให้ผู้เสียภาษีเดือดร้อน จึงเพิ่มไม่มากนักเป็นต้น
        ประการที่สอง การนี้อาจเป็นเพราะความไม่ถ้วนถี่ เนื่องจากทางกรมธนารักษ์ มีเจ้าหน้าที่เพื่อการนี้เพียง 200 คนในขณะที่ที่ดินทั่วประเทศมีทั้งหมดเกินกว่า 10 ล้านแปลง และยิ่งเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านเช่น มาเลเซีย อินโดนีเซีย เขากลับมาเจ้าหน้าที่ประเมินถึง 3,000 - 5,000 คนทีเดียว นอกจากนั้นยังสามารถว่าจ้างภาคเอกชนช่วยดำเนินการได้
        ประการที่สาม การที่ราคาที่ดินประกาศออกมา แต่ไม่มีข่าวการฉงนสงสัย หรือแสดงความไม่เห็นด้วยกับราคาทั้งที่เป็นราคาที่อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ก็สะท้อนให้เห็นว่า เจ้าของที่ดิน-ทรัพย์สิน ยังไม่ตระหนักถึงความสำคัญของบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินนี้เท่าใดนัก และโดยมากมักจะทราบก็สายเสียแล้ว คือ เมื่อต้องการซื้อขาย ทำนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดินจึงทราบว่า ราคาประเมินของทางราชการสูงเกินจริง ทำให้ต้องเสียภาษีในอัตราสูงเกินไป เป็นต้น

สิ่งที่ควรดำเนินการ
        สำหรับข้อเสนอแนะที่สมควรพิจารณาได้แก่ ประการแรก การจัดทำบัญชีราคานี้ ควรทำแต่เนิ่น ๆ หรือทำอย่างต่อเนื่องแทนที่จะทำ 4 ปีต่อครั้ง ประการที่สอง ควรมีบุคคลากที่เพียงพอ ไม่ว่าจะเป็นการว่าจ้างลูกจ้าง การว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินดำเนินการ การให้หน่วยงานส่วนท้องถิ่นดำเนินการ เป็นต้น
        และประการสำคัญที่สุดก็คือ ในการประเมินสำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง ๆ เช่น ตั้งแต่ 10 ล้านขึ้นไป หากมีการทำนิติกรรม ควรจะทำการประเมินค่าทรัพย์สินใหม่ในทุกครั้ง ทั้งนี้เพื่อให้ได้ราคาที่สมควรตามภาวะตลาด
        ต้นทุนค่าใช้จ่ายในการดำเนินการประเมินเองของทางราชการหรือการว่าจ้างให้ภาคเอกชนดำเนินการ คงไม่สูงเกินประสิทธิผล เช่น หากทรัพย์สินที่มีราคาเฉลี่ย 20 ล้านบาท อาจต้องมีต้นทุนการประเมิน 5,000 บาท หรือเท่ากับ 0.025% ของมูลค่าเท่านั้น ดังนั้น การอ้างว่าค่าใช้จ่ายในการประเมินอย่างเป็นธรรมเป็นต้นทุนที่สูง จึงแสดงว่าไม่เข้าใจความเป็นจริง หรือเป็นการพยายามบิดเบือนเพื่อไม่ให้เกิดการประเมินที่โปร่งใส เป็นธรรม
        นอกจากนี้ต้นทุนค่าใช้จ่ายนี้ทางราชการยังสามารถรับผิดชอบได้ เพราะจะสามารถเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมได้มากขึ้นนั่นเอง
        และที่สำคัญ หากทางราชการมีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลในการจัดทำฐานข้อมูลราคาซื้อ-ขาย-ประเมินที่สอดคล้องกับความเป็นจริงแล้ว ก็จะทำให้ประเทศไทยสามารถมีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่มีค่ามีประโยชน์จริง ที่ให้ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชัด และสามารถนำไปใช้เพื่อการวางแผนป้องกันปัญหาฟองสบู่ในอนาคตได้