Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,157 คน
พรรคการเมืองควรรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          ที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เป็นประเด็นการหาเสียงที่สำคัญเพราะเกี่ยวข้องกับปัจจัยสี่ของประชาชน และที่สำคัญจำนวนประชากรเมืองเพิ่มขึ้นอยู่ตลอดเวลา แตกต่างจากสมัยก่อนที่ประชาชนเกือบทั้งหมดอยู่ในชนบท พรรคการเมืองที่มีนโยบายที่ต้องใจ “ชาวเมือง” จึงมีโอกาสที่จะได้รับชัยชนะจากการเลือกตั้งที่คาดว่าจะมีขึ้นในวันอาทิตย์ที่ 23 ธันวาคม 2550

          เมื่อวันพุธที่ 21 พฤศจิกายน ศกนี้ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ร่วมกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอีก 7 แห่งจัดเสวนาพิเศษเรื่อง “อนาคตที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ไทยกับว่าที่รัฐบาลใหม่หลังเลือกตั้ง” โดยมีผู้แทนพรรคการเมืองชั้นนำ 6 พรรค เข้าประชันแนวคิด และมีผู้เข้าร่วมงานถึงประมาณ 400 ท่าน ผมเห็นว่าพรรคการเมืองหลายพรรคยังขาดความเข้าใจบางประการเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมจึงขอเสนอความคิดเห็นเผื่อจะเป็นประโยชน์ต่อการหาเสียงเพื่อรับใช้ประชาชน

1. ชาวบ้านไม่จำเป็นต้องมีบ้าน
          มีผู้แทนพรรคการเมืองบางพรรคประกาศว่า จะส่งเสริมให้แต่ละครอบครัวมีบ้านหนึ่งหลัง ข้อนี้ฟังดูแล้วน่าสนใจดี แต่ในความเป็นจริง การจะมีบ้านขึ้นอยู่กับความพร้อม ถ้ายังไม่มีเงินหรือคุณสมบัติเพียงพอที่จะมีบ้าน ก็ไม่ควรมี หาไม่ก็จะรักษาไว้ไม่ได้ เหมือนครั้งหนึ่งรัฐบาลส่งเสริมให้ชาวสลัมอยู่แฟลต ปรากฏว่าชาวสลัมขายสิทธิให้คนอื่นแทบทั้งหมด แล้วย้ายกลับไปอยู่สลัม นี่ถือเป็นการกระจายรายได้ที่ผิดทาง
          ชาวบ้านที่ยังไม่จำเป็นต้องมีบ้าน ก็อาจเช่าบ้าน สิ่งที่รัฐบาลควรทำก็คือ การส่งเสริมให้ภาคเอกชนสร้างบ้านเช่าหรืออะพาร์ตเมนท์ให้เช่า โดยไม่จำเป็นต้องไปแข่งขันกันสร้างกับภาคเอกชน หาไม่ก็อาจประสบ “วิบากกรรม” เช่น กรณีแฟลตดินแดง ที่พอหมดอายุขัยแล้ว ชาวบ้านที่เช่าในราคาถูกแสนถูกกลับไม่ยอมย้ายออก ด้วยหวังว่ารัฐบาลจะกระเตงต่อไปอีกหลายชั่วคน

2. อย่าเอาเงินไปแจกคน(อ)ยากจน
          การเอาใจคน(อ)ยากจนบางกลุ่ม อาจก่อให้เกิดความไม่เท่าเทียมกัน คนที่ได้รับความอนุเคราะห์เป็นพิเศษ จะกลายเป็นอภิสิทธิ์ชน ในขณะที่ประชาชนทั่วไปกลับไม่ได้รับการเหลียวแล อย่างไรก็ตาม ข้อนี้นักการเมืองชอบใจ เพราะหวังได้คะแนนเสียง อันถือเป็นการ “ซื้อเสียง” ทางหนึ่ง ทำให้วงจรอุบาทว์ทางการเมืองไม่อาจแก้ไขได้ ด้วยอาศัยห่วงโซ่การอุปถัมภ์นั่นเอง
          อย่างกรณี “บ้านมั่นคง” ในบางพื้นที่ ชาวบ้านที่บุกรุกที่ดินของภาครัฐหรือภาคเอกชนมา 50 ปีโดยไม่เคยเสียค่าเช่าสักบาท แต่วันดีคืนดี เกิดไฟไหม้ ชาวบ้านเหล่านี้กลับได้รับ “บ้านมั่นคง” หลังละ 10 ตารางวาเศษ ๆ ให้ผ่อนระยะยาวแบบถูกกว่าเช่า บ้านเหล่านี้ถ้าคิดตามราคาตลาด อาจตกหลังละนับล้านบาท ทรัพยากรภาษีอากรของประชาชนส่วนรวม กลับนำมาเอาใจคน(อ)ยากจนส่วนหนึ่งเช่นนี้ เป็นสิ่งที่พึงพิจารณา ทั้งที่พวกเขาสามารถเช่าบ้านในตลาดเอกชนทั่วไปได้

3. ภาษีเป็นเรื่องเล็ก
          จุดหาเสียงของพรรคการเมืองหลายแห่งก็คือ การพยายามเอาใจผู้ซื้อบ้านด้วยการ “ยาหอม” ว่าจะลดภาษี แต่ความจริง ภาษีไม่ใช่ประเด็นสำคัญ ถ้าเราซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท แล้วต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอน 3% ก็ไม่ใช่เรื่องใหญ่ เพราะทีค่านายหน้า 3% ก็ยังจำเป็นต้องเสีย ประเด็นปัญหาอยู่ที่ดอกเบี้ยมากกว่า เพราะต้องเสียทุกปี ดังนั้นเราจึงไม่ควรส่งเสริมผิดจุด
          เราควรเสริมสร้างทัศนคติที่ดีที่ให้ประชาชนยินดีเสียภาษีค่าโอนเพียงครั้งเดียวเพื่อนำเงินไปพัฒนาชาติ มากกว่าจะไปช่วยประหยัดภาษีในระยะสั้น

4. คนจนกับแหล่งทุน
          มีคำอ้างว่าคนจนหรือผู้มีรายได้น้อยในโครงการบ้านเอื้ออาทร หรือบ้านมั่นคง ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งทุน จึงควรจะผ่อนปรนระเบียบการกู้เงินให้คนจน นี่เป็นความเท็จโดยแท้ ความจริงก็คือ คนจนที่ไม่มีคุณสมบัติจะซื้อบ้าน เราจะไปผลักดันให้มีบ้านย่อมไม่เหมาะสม กู้ไปก็จะกลายเป็นหนี้เสีย ที่หน่วยงานกึ่งราชการบางแห่งอ้างว่าคนจนไม่ “ชักดาบ” นั้น เป็นความเท็จ ความจริงก็คือ โครงการที่ให้ชาวบ้านมีบ้านและที่ดินเป็นของตนเองหลายแห่ง ชาวบ้าน “ชักดาบ” จนต้องแทงเป็นหนี้สูญก็มีมากมายแต่ถูกปกปิดไว้
          ดังนั้นถ้าหากใครไม่สามารถผ่อนเงินกับสถาบันการเงินตามปกติได้ ก็ไม่ควรผ่อนปรนจนเกินไป จนทำให้เกิดหนี้เสีย ข้อผ่อนปรนปัจจุบัน เช่น ให้สามารถกู้ร่วมกันหลายคนได้ นับว่าเพียงพอแล้ว หาไม่จะเป็นการสร้างภาระให้กับทางราชการและสร้างปัญหาให้กับระบบการเงินของประเทศ

5. อย่ายกแผ่นดินให้ชาวต่างชาติ
          นับตั้งแต่หลังวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ. 2540 เป็นต้นมา เรามักคิดว่า ควรให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เพื่อระบายส่งเสริมการลงทุน นี่เป็นความเข้าใจที่ผิดถนัด เพราะการลงทุนของต่างชาติ ไม่ได้เน้นอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นในภาคอุตสาหกรรมต่างหาก การลงทุนที่ดึงดูดกว่าและถอนเงินได้เร็วกว่าก็มี เช่น การเล่นหุ้น นอกจากนี้จะสังเกตได้ว่า ในช่วง “บูม” ของไทย แม้เราจะไม่ยินดีให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ พวกเขาก็เข้ามาซื้อ แต่ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ กลับแทบไม่มีคนซื้อ เนื่องจากราคาตกต่ำนั่นเอง การให้เช่าที่ดิน 30 ปีแก่ต่างชาตินั้นเป็นระยะเวลาที่ไม่สั้นเกินไป ธุรกิจส่วนใหญ่คืนทุนได้ในเวลาจำกัด จึงไม่มีความจำเป็นต้องเช่านาน ประเทศจะมีศักยภาพหรือไม่ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจและการเมือง โดยไม่ต้องเอาสิ่งเหล่านี้มาล่อ
          การที่พรรคการเมืองจะประกาศชัดว่า ไม่ต้องให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เป็นการแสดงความรักชาติเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการแสดงวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนถึงความเข้าใจที่ถูกต้องต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

6. การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงรุก
          พรรคการเมืองควรมีวิสัยทัศน์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงรุก เช่น ในการตัดถนนเส้นหนึ่ง ๆ ปกติเราจะเวนคืนเพียงประมาณ 40-100 เมตร ตามความกว้างของถนน ในอนาคต เราควรพิจารณาใหม่ เช่น เราอาจเวนคืนอีกข้างละ 40-100 เมตรเท่า ๆ กัน ในกรณีถนนในเมือง ค่าเวนคืนอาจเป็น 3 เท่าของค่าก่อสร้างถนน ดังนั้นถ้าเราเวนคืนที่ดินอีก 2 ข้าง เราอาจเสียเงินประมาณ 10 (3 + 3 + 3 + 1 เท่าของค่าก่อสร้างถนน) แต่เมื่อสร้างถนนเสร็จ ราคาที่ดิน 2 ข้างอาจเพิ่มขึ้น 2 เท่า กลับเป็น (6 + 6 = 12) ซึ่งเท่ากับเราได้สร้างถนนโดยไม่เสียเงินสักบาท แถมยังได้กำไรอีกต่างหาก
          ที่ราชพัสดุแปลงงาม ๆ ใจกลางเมืองที่เหมาะกับการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ หรือแม้กระทั่งที่ดินของรัฐวิสาหกิจทั้งหลายที่ไม่ได้ใช้เพื่อกิจการของรัฐวิสาหกิจดังกล่าว ก็ควรเอาคืนมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ โดยไม่ใช่ปล่อยให้นำไปหารายได้ลดหรือกลบขาดทุนจากการดำเนินงานหลัก
          ผมเคยเสนอให้พัฒนาเมืองชายแดน ให้เป็นแหล่งอุตสาหกรรมส่งออก โดยอาศัยแรงงานราคาถูกจากประเทศเพื่อนบ้าน ซึ่งในวันเสวนาก็มีพรรคการเมืองหนึ่งเสนอเช่นกัน การนี้จะทำให้ผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมของเราสามารถแข่งขันได้กับเพื่อนบ้าน ทั้งนี้อาจนำที่ราชพัสดุริมชายแดน มาพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมและนิคมคนงาน หรืออาจส่งเสริมให้ประเทศเพื่อนบ้านสร้างนิคมคนงานริมชายแดน เพื่อให้สามารถเดินทางมาทำงานได้สะดวก
          ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงรุกเพื่อหารายได้นั้น ผมเคยเสนอให้จัดตั้งเป็นบรรษัทบริหารอสังหาริมทรัพย์โดยตรง คล้ายเทมาเส็ก หรือ คาซานาซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลสิงคโปร์และรัฐบาลมาเลเซีย

7. การประกาศนโยบายที่ประทับใจประชาชน
          การสร้างความประทับใจที่มีนัยสำคัญก็คือ การนำเสนอนโยบายและมาตรการที่เป็นจริง เป็นธรรมและเป็นไปได้ มาตรการเหล่านี้ ถ้าไม่ทำอาจถือเป็นรัฐบาลที่ไม่ดี
          นโยบายแรกก็คือ การให้ความเป็นธรรมกับประชาชนผู้บริโภคโดยไม่ได้ “เอื้ออาทร” เป็นพิเศษ เช่น การมีสัญญาซื้อขายบ้านที่เป็นธรรมระหว่างผู้ซื้อบ้านกับผู้ประกอบการ เพราะทุกวันนี้สัญญาดังกล่าวเอนเอียงไปทางผู้ประกอบการเป็นหลัก นอกจากนี้ การประกันเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน ว่าจะได้รับการคุ้มครองหากบ้านที่สั่งซื้อไม่อาจส่งมอบได้ตามที่สัญญาไว้ เป็นต้น
          รัฐบาลที่ดีควรควบคุมและส่งเสริมนักวิชาชีพให้มีความเป็นอิสระ ไม่ถูกซื้อโดยกลุ่มผลประโยชน์ใด และมีความสัตย์ซื่อทางวิชาชีพเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค นักวิชาชีพที่ควรส่งเสริมในวงการอสังหาริมทรัพย์ได้แก่ ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และผู้บริหารทรัพย์สิน เป็นต้น
          การมีข้อมูลที่กว้างขวางและมุ่งเน้นเพื่อประโยชน์ของประชาชนผู้ซื้อบ้าน เป็นการแสดงให้เห็นว่ารัฐบาลที่ดีจะทำเพื่อประชาชน ศูนย์ข้อมูลของรัฐต้องไม่ใช่เอื้อประโยชน์แก่ผู้ประกอบการเป็นหลัก หรือให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้รับรู้ข้อมูลก่อนและมากกว่าผู้ประกอบการทั่วไปหรือประชาชนเจ้าของประเทศ ฐานข้อมูล เพื่อประชาชน ไม่ใช่ผู้ประกอบการ

8. อย่าหาเสียงจนเกินงาม
          พรรคการเมืองหลายแห่งนำเสนอว่าควรมีหน่วยราชการกลางประเภท One-stop Service ให้บริการแก่ผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์ อันที่จริงอาจไม่มีความจำเป็นต้องทำขนาดนั้น เพราะที่ผ่านมาการพัฒนาที่อยู่อาศัยก็แทบไม่มีอะไรติดขัดนัก ท่านทราบหรือไม่เมื่อตอนที่กรุงเทพมหานครมีอายุครบ 200 ปีใน พ.ศ. 2525 เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีที่อยู่อาศัยเพียง 1 ล้านหน่วย แต่บัดนี้ผ่านไป 25 ปีกลับมีที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีก 3 ล้านหน่วย รวมเป็น 4 ล้านหน่วยแล้ว
          พรรคการเมืองหลายแห่งยังนำเสนอว่าควรมีการก่อสร้างรถไฟฟ้า โครงการสาธารณูปโภคเหล่านี้มีความจำเป็น แต่จะมีนักการเมืองสักกี่คนที่จะมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนว่าจะทำอย่างไรและมีกำลังผลักดันเพียงพอบ้าง ส่วนมากคงได้แต่พูดไปปาว ๆ โดยไม่มีผลงานที่เป็นรูปธรรม เช่นอย่างกรณีสนามบินสุวรรณภูมิ หากไม่ใช่เพราะนายกฯ ท่านที่แล้ว โอกาสที่สนามบินจะยังไม่แล้วเสร็จถึงวันนี้คงมีสูงมาก (ข้อนี้ผมไม่ได้ฝักใฝ่ฝ่ายใดนะครับ แต่ยกตัวอย่างที่เป็นกลางและตามความเป็นจริง)

            ผมขอเสนอให้พรรคการเมืองที่กำลังหาเสียงอยู่ทุกวันนี้ โปรดอ่านความเห็นของผมเกี่ยวกับเรื่องต่าง ๆ ข้างต้น ซึ่งผมเคยนำเสนอนายกรัฐมนตรีถึง 3 ท่านในอดีต ได้ที่นี่ http://www.thaiappraisal.org/thai/letter/letter.htm ผมหวังว่าพรรคการเมืองที่มุ่งทำเพื่อประโยชน์ของประชาชนจริง ๆ จะประสบความสำเร็จในการรับใช้ชาติ

หมายเหตุ
<1> ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นกรรมการที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการสภาที่ปรึกษา Appraisal Foundation ซึ่งก่อตั้งโดยสภาคองเกรสเพื่อการควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกา Email: sopon@thaiappraisal.org
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่