Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 2,070 คน
รัฐประหาร 19 กันยายน กับอสังหาริมทรัพย์
วารสาร ThaiAppraisal ปีที่ 6 ฉบับที่ 2 มีนาคม-เมษายน 2550 หน้า 8-9

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          น่าแปลกใจ สิ่งที่หลายคนคิดว่าล้าสมัยและสูญสิ้นไปแล้วก็เกิดขึ้นอีก นั่นคือ รัฐประหาร 19 กันยายน 2549 (บางคนอาจบอกไม่สงสัยเพราะเตรียมการมา 8 เดือนแล้ว!<3>) และน่าอนาถใจที่ผู้นำการต่อต้านสำคัญถึงขนาดพลีชีพกลับเป็นประชาชนธรรมดาคนหนึ่งที่มีอาชีพขับแท็กซี่ <4> การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองนี้ จะมีผลต่อเศรษฐกิจและความมั่งคั่งของประชาชนซึ่งสะท้อนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไร ระยะสั้นจะเป็นอย่างไร ระยะยาวจะเป็นเช่นใด

         บางคนอาจบอกว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของนายทุน ตัวเองไม่มีทรัพย์สินอะไร ซึ่งเป็นความเท็จ ความจริงทุกคนเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งนั้น ชาวนายากจนอย่างน้อยก็ยังมีที่ดินปลูกบ้านของตนเอง แม้ที่นาจะเช่าก็ตาม ประชาชนส่วนใหญ่ในประเทศไทยล้วนมีบ้านเป็นของตนเองถึง 82.4% <5> ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นเรื่องของคนส่วนใหญ่ของประเทศ  

การเมืองดูคล้ายไม่มีผล
          บางคนอาจเกรงว่าการเมืองเรื่องรัฐประหารครั้งล่าสุดนี้อาจส่งผลลบต่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรุนแรง บางคนอาจบอกว่าจะมีผลเป็นบวก บ้างก็อาจบอกว่าไม่เกี่ยวข้องกัน แล้วความจริงเป็นอย่างไรกันแน่ ความซับซ้อนอาจยิ่งเพิ่มขึ้น เมื่อคนที่เห็นว่า รัฐประหารจะส่งผลในทางหนึ่ง แต่อาจพูดไปอีกทางหนึ่งเพราะกลัวโอษฐภัย กลัวสูญเสียผลประโยชน์ ต้องการเอาตัวรอด ที่ว่าหรืออาจเพราะได้เลือกข้างใดข้างหนึ่งไปเรียบร้อย ยิ่งถ้าเราถามผู้คนในวงการก็อาจได้คำตอบในเชิงบวกเพราะคงไม่มีใครอยากให้เกิดความยุ่งยาก เพราะจะทำให้ขายของได้ยาก อยากให้เกิดความสงบสุขมากกว่า
          ถ้ามองระยะยาว อสังหาริมทรัพย์มีแต่เพิ่มราคาขึ้นเรื่อย ๆ ดูคล้ายกับว่า การเมืองไม่มีผลแต่อย่างใด เช่น เมือปี 2498 ที่ดินจัดสรรแถวทุ่งมหาเมฆ ราคาตกตารางวาละ 500 บาท ตอนนี้ก็คงเป็นตารางวาละ 150,000 บาท หรือ 300 เท่า ในรอบ 50 ปี  ส่วนที่ดินแถวคลองรังสิต เมื่อครั้งขุดคลองเสร็จใหม่ ๆ เมื่อ 100 ปีที่แล้ว ขายไร่ละ 4 บาท ตอนนี้คงเป็นไร่ละ 2 ล้าน หรือเพิ่มขึ้น 500,000 เท่า  จะเห็นได้ว่าตลอด 50 หรือ 100 ปีมานี้ ประเทศไทยผ่านเหตุการณ์เลวร้ายมามากมายนัก แต่ก็ไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินลดลง
          ความจริงข้างต้นเรียกว่าสัจธรรมสมบูรณ์ (absolute) ส่วนสัจธรรมสัมพัทธ์ (relative) ก็คือในแต่ละห้วงอาจมีการแกว่งตัวของราคาบ้าง เช่น หลังสงคราม หลังรัฐประหาร หรือหลังภัยพิบัติทางธรรมชาติ เป็นต้น ตัวอย่างเช่น ยุโรปโดยเฉพาะเยอรมนีหลังสงครามโลก หรือกัมพูชายุคเขมรแดง ราคาอสังหาริมทรัพย์ดิ่งเหวไประยะหนึ่ง แต่สุดท้ายก็เพิ่มราคาขึ้นอีก

กรณีศึกษาผลกระทบของการเมือง
          อย่างไรก็ตามแม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในระยะยาวอยู่เสมอจริง แต่ ในประเทศที่มีปัญหาทางการเมืองการเพิ่มขึ้นก็คงขึ้นช้ากว่าประเทศที่ไม่มีปัญหา โดยจะเห็นได้ว่าราคาที่ดินวันนี้ของกรุงย่างกุ้ง ย่อมแพงกว่าเมื่อ 50 ปีที่แล้ว แต่ถ้าเทียบอัตราการเพิ่มขึ้นกับกรุงเทพมหานครแล้ว ย่อมเติบโตช้ากว่าอย่างแน่นอน เราจึงควรร่วมกันทำให้บ้านเมืองสงบสุขปราศจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่นอกลู่นอกทาง เพื่อให้บ้านเมืองเจริญเติบโตอย่างยั่งยืน ดังนั้นการเมืองจึงเป็นปัจจัยสำคัญต่อความมั่งคั่งของประเทศและประชาชน
          เมื่อ 50 ปีที่แล้ว ประเทศที่เจริญพอ ๆ กับประเทศไทยหรืออาจจะก้าวหน้ากว่าด้วยซ้ำก็คือ พม่า และ ฟิลิปปินส์ แต่วันนี้ประเทศทั้งสองกลับล้าหลังกว่าไทยมาก ปัจจัยสำคัญก็คือการเมือง พม่าวิบัติเพราะระบอบเผด็จการทหารที่กอบโกยผลประโยชน์เข้าตัวเองโดยขาดการตรวจสอบหรือตั้งพวกเดียวกันมาตรวจสอบ จนประเทศล้าหลัง ประชาชนยากไร้ จนต้องอพยพมาอยู่ประเทศไทยนับล้านคน ฟิลิปปินส์ก็รับกรรมจากระบอบเผด็จการฉ้อราษฎร์บังหลวงในสมัยมากอส และการขาดเสถียรภาพทางการเมืองตลอดช่วงหลังที่ผ่านมา
          ปากเซเป็นอีกตัวอย่างหนึ่ง ปากเซเป็นเมืองศูนย์กลางการค้าที่เจริญรุ่งเรืองทางตอนใต้ของลาว ติดต่อทั้งไทย เวียดนามและลาว เมื่อ 50 ปีที่แล้วถือว่าเป็นเมืองที่เจริญและใหญ่กว่าอำเภอเมืองอุบลราชธานีของไทยเสียอีก ลูกคนจีนในอุบลราชธานียังต้องเดินทางไปศึกษาภาษาจีนต่อที่เมืองปากเซ แต่เพราะสงครามกลางเมืองที่เกิดขึ้น ทำให้ปากเซเปลี่ยนไป บัดนี้เมืองปากเซมีขนาดเล็กและเจริญน้อยกว่าตัวเมืองอุบลราชธานีของไทยเป็นอย่างมาก และคงต้องใช้เวลาอีกนาน กว่าจะตามทัน

เจริญหรือไม่เพราะการเมือง
          การเมืองมีผลต่อความมั่งคั่งของประเทศอย่างไร ตารางสรุปต่อไปนี้เป็นประจักษ์หลักฐานสำคัญ ซึ่งนำตัวเลขมาจากเว็บไซต์ CIA ของสหรัฐอเมริกา <6> ดังนี้:

           จะเห็นได้ว่าประเทศที่ด้อยกว่าไทย ทั้งเมียนมาร์ ลาว กัมพูชา เวียดนามและฟิลิปปินส์ ล้วนมีปัญหาความไม่สงบภายในประเทศทั้งนั้น ยกเว้นอินโดนีเซียซึ่งเป็นประเทศที่มีขนาดใหญ่มากเป็นพิเศษจากการรวมอาณาจักร (อาณานิคม) เดิม ๆ หลายแห่งเข้าด้วยกัน จึงมีความเจริญน้อยและช้ากว่า ส่วนประเทศมาเลเซียที่มีปัญหาทางการเมืองน้อยกว่าประเทศอื่น ๆ ในเชิงเปรียบเทียบ จะมีความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูงกว่าไทย
          ประเทศไทยที่เจริญรุ่งเรืองกว่าประเทศข้างต้น ก็เป็นเพราะว่า ประเทศไทยมีปัญหาความไม่สงบต่าง ๆ น้อยกว่า มีการโกงกินน้อยกว่า มีความโปร่งใสกว่าประเทศเพื่อนบ้าน แต่หากนับแต่นี้ประเทศไทยจะถูกแบ่งแยกดินแดน คล้ายที่ศรีลังกา จะมีปัญหาแบ่งฝักฝ่ายแบบเขมร 3 ฝ่าย จะมีรัฐบาลเผด็จการทหารเช่นพม่า ประเทศไทยก็คงจะถอยหลังเข้าคลองอย่างไม่ต้องสงสัย
          ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่า การเมือง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจและความมั่งคั่งของประชาชนที่สะท้อนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ การเมืองโดยเฉพาะการต่อสู้ของประชาชนกับระบอบเผด็จการซึ่งประทุเป็นสงครามกลางเมือง ความวุ่นวายในการชิงอำนาจ การก่อความไม่สงบ สงครามกองโจร ล้วนส่งผลลบต่อประเทศทั้งสิ้น

ผลกระทบที่เกิดขึ้น 
          ผลลบของรัฐประหารครั้งล่าสุดปรากฏชัดเจนต่อการท่องเที่ยว เพราะจะเกิดการชะงักงันของนักท่องเที่ยวไประยะหนึ่ง ส่งผลให้เกิดความซบเซาในอสังหาริมทรัพย์ภาคการท่องเที่ยว และในอนาคตอันใกล้อาจส่งผลต่อการส่งออกไปยังประเทศในภาคพื้นยุโรปและอเมริกาที่คัดค้านการใช้กำลังทำรัฐประหาร อสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน อาจมีผลบ้างหากวิสาหกิจต่างชาติทบทวนการมาเปิดสำนักงานในประเทศไทย
          ในประเทศไทยเมื่อเกิดวิกฤติภาคใต้ นักท่องเที่ยวก็หนีหายไปแทบหมด ทำให้ภาคใต้ยิ่งซบเซาและยิ่งเป็นเงื่อนไขที่ดีให้ผู้ก่อความไม่สงบ ซึ่งก็คล้ายกับในศรีลังกาปัจจุบันที่นักท่องเที่ยวลดลงเนื่องจากปัญหาความไม่สงบ <7> ซึ่งเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2528 แล้ว ในกรุงเทพมหานคร หากมีความไม่สงบบ่อย ๆ อันเป็นผลจากรัฐประหาร ต่อไปนักท่องเที่ยวอาจหนีหายไปลงมาเลเซีย หรือเดินทางผ่านไปเวียตนาม ลาวหรือกัมพูชาโดยไม่แวะพักที่ประเทศไทย เศรษฐกิจของประเทศก็คงผุพังลงทุกวัน
          นานาชาติก็มีอิทธิพลต่อประเทศไทยพอสมควร ยกเว้นเราจะไม่สนใจ เช่นการถูกทิ้งให้โดดเดี่ยวจากทั่วโลก อย่างกรณีอิหร่าน เกาหลีเหนือและพม่า จนเศรษฐกิจทรุดโทรม ประเทศต่าง ๆ อาจไม่ยอมรับการใช้กำลังล้มล้างรัฐธรรมนูญ และรัฐบาลที่ไม่ได้รับเลือกตั้งจากประชาชนโดยตรง ดังนั้นจึงเป็นภาระหน้าที่สำคัญของรัฐบาลใหม่ ที่จะต้องพยายามแก้ไขสถานการณ์เพื่อไม่ให้นานาชาติกดดันไทย หาไม่จะส่งผลลบอย่างใหญ่หลวงต่อฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศและประชาชนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
          กรณีที่มองเผื่อในแง่ลบที่สุดก็คือ ใน พ.ศ.2550 นี้ หากเกิดซ้ำรอยกรณี “พฤษภาทมิฬ” (พ.ศ.2535) ประเทศไทยก็อาจถอยหลังเข้าคลองไปยกใหญ่ และกว่าเราจะได้รัฐธรรมนูญฉบับที่ดีกว่าฉบับปี 2540 ก็อาจใช้เวลาร่างอีก 5 ปีเช่นเดิม(แล้วเสร็จใน พ.ศ.2555) หรือก็เท่ากับเราถอยหลังไป 15 ปี (2540-2555) ถึงตอนนั้นเวียดนามอาจนำหน้าไปแล้ว เขมรก็เทียบเท่าไทย ลาวก็อาจหายใจรดต้นคอไทย เป็นต้น

ทุกคนมีหน้าที่ทางการเมือง 
          สมัย พ.ศ.2475 ฝ่ายก้าวหน้าที่มีการศึกษาดีที่เป็นทั้งขุนนางและขุนศึกทำการปฏิวัติประชาธิปไตย แต่ก็ยังเป็นประชาธิปไตยของคนส่วนน้อย คนส่วนใหญ่ยังไม่มีความรู้ความเข้าใจทางการเมืองนัก เมื่อ พ.ศ.2490 ขุนศึก (จอมพลแปลก) เข้าครอบครองอำนาจเด็ดขาด และเมื่อ พ.ศ.2500 ขุนศึกอีกกลุ่มหนึ่ง (จอมพลสฤษดิ์) โค่นล้มขุนศึกกลุ่มเก่า (จอมพลแปลกและจอมพลผิน) จนถึงพ.ศ.2516 และ พ.ศ.2535 ขุนศึก (ดูคล้าย) ถูกประชาชนโค่นล้ม และล่าสุด พ.ศ.2549 กลุ่มขุนศึกก็ได้ร่วมกันโค่นรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้ง แสดงให้เห็นว่าการเมืองไทยยังอยู่ในวังวนกลุ่มผลประโยชน์ที่เป็นของชนชั้นนำ
          แล้วหลักประกันทางการเมืองอยู่ที่ไหน สมัยก่อนอาจกล่าวได้ว่าประชาชนไม่รู้การเมือง จึงขาดหลักประกัน แต่ต่อมาแม้ประชาชนส่วนใหญ่ไปใช้สิทธิเลือกตั้งและเลือกเพียงพรรคเดียว ก็ยังเกิดรัฐประหาร ผมเชื่อว่าหลักประกันแห่งความมีอารยะก็คือ ประชาชนต้องยึดมั่นพิทักษ์สิทธิและปฏิบัติหน้าที่ของตนเองอย่างเคร่งครัด เสียงส่วนใหญ่และส่วนน้อยให้ความเคารพและให้ที่ยืนกันและกัน และที่สำคัญยึดมั่นในการแก้ไขปัญหาด้วยสันติวิธีอย่างถึงที่สุด

หมายเหตุ
<3> ข่าว 'พล.ท.สพรั่ง'เปิดใจวางแผนรัฐประหาร 7-8 เดือน เผยทำเพื่อชาติ ในกรุงเทพธุรกิจรายวัน ศุกร์ 22 กันยายน พ.ศ. 2549 www.bangkokbiznews.com/2006/09/22/w001_140035_report.php?news_id=140035
<4> ผู้ขับแท็กซี่ดังกล่าวคือนายนวมทอง ไพรวัลย์ซึ่งมีรายละเอียดใน ห้องสมุด wikipedia ตาม link นี้  http://th.wikipedia.org/wiki/%E0%B8%99%E0%B8%A7%E0%B8%A1%E0%B8%97%E0%B8 %AD%E0%B8%87_%E0%B9%84%E0%B8%9E%E0%B8%A3%E0%B8%A7 %E0%B8%B1%E0%B8%A5%E0%B8%A2%E0%B9%8C
<5> รายงานการสัมโนประชากรและเคหะ พ.ศ.2543 สำนักงานสถิติแห่งชาติhttp://service.nso.go.th/nso/g_service/c_popindwk.html
<6> จาก world factbook  ของ CIA (Central Intelligence Agency) www.cia.gov/cia/publications/factbook เปิดดู ณ เดือนมีนาคม 2550
<7> โปรดอ่านข่าว Sharp drop in tourist arrivals http://www.tamilnet.com/art.html?catid=13&artid=12402
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่