นางสาวปัทมา จันทรานุกูล
รองกรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในขณะนี้มีคำถามมากมายถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่าจะร้อนแรงเกินไปหรือไม่ ในฐานะที่ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท (AREA) ได้ทำการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ในภาคสนามอย่างต่อเนื่องทุกเดือน จึงขอเสนอตัวเลขเพื่อความกระจ่าง

การสำรวจ
          นับตั้งแต่ พ.ศ. 2537 ทาง AREA ได้สำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ทุกประเภท (ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรมและอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศทั้งหลาย) ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ได้มีคณะนักวิจัย ออกสำรวจข้อมูลทุกวัน เป็นเวลารวมถึง 10 ปีแล้ว
          การสำรวจข้อมูลอย่างต่อเนื่องนี้ ทำให้สามารถทราบได้แน่ชัดว่า มีโครงการเกิดใหม่ที่ไหนบ้าง เพราะไม่ได้อ้างอิงเฉพาะจากการลงโฆษณา และทราบจำนวนที่เปิดตัวแน่นอน โดยไม่ยึดถือตัวเลขการขออนุญาตจัดสรร เพราะบางครั้งที่ได้รับอนุญาตจัดสรรก็ไม่ได้สร้างจริง หรือสร้างขายโดยไม่ได้รับอนุญาตจัดสรรเป็นต้น
          ยิ่งกว่านั้น การเปิดตัวโครงการใหม่ดูจากการเปิดขายจริง ณ ที่ตั้งโครงการ เพราะบางโครงการลงโฆษณาว่าเปิดขายแล้ว แต่ความจริงยังไม่ได้เปิดจริง สำนักงานขายก็ยังไม่เสร็จ นอกจากนั้นบางโครงการอาจให้ข่าวว่าเปิดตัวหลายตึก แต่เมื่อสำรวจจริงเปิดขายเพื่อ “ชิมลาง” เพียง 2 ตัว ทาง AREA ก็สำรวจเฉพาะที่เปิดขายจริงในแต่ละครั้งที่สำรวจ ดังนั้นข้อมูลของทาง AREA นี้จึงเป็นเครื่องชี้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ทันสมัยและชัดเจนที่สุดในไทย

อสังหาฯ เกิดใหม่ปีนี้โตกว่าปีที่แล้วเท่าตัว
          ถ้าถามผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน มักจะได้รับคำตอบว่าการเติบโตของปี 2546 สูงกว่าปี 2545 ประมาณ 20-30% ทั้งนี้อาจเพื่อไม่ต้องการให้มีคู่แข่งเข้ามามากนักประการหนึ่ง หรืออีกประการหนึ่งก็ไม่อยากให้ภาครัฐยกเลิกมาตรการลดหย่อนทางด้านภาษี (หากเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กระเตื้องขึ้น)
          อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ ปี 2546 เฉพาะในช่วง 9 เดือนแรก กลับมีจำนวนถึง 293 โครงการ, 11,149 หน่วย และมีมูลค่ารวมกันสูงถึง 78,212 ล้านบาท ซึ่งหากประมาณการทั้งปี ก็จะมีขนาดประมาณ 104,283 ล้านบาท ในขณะที่มูลค่าของโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2545 เป็นเงินเพียง 52,849 ล้านบาท แสดงว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2546 โตกว่าปี 2545 ถึงประมาณ 1 เท่าตัวหรือโต 100% ซึ่งถือเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดด
          ในรายละเอียดจะพบว่า ในปี 2540 ที่อสังหาริมทรัพย์เริ่มตกต่ำเพราะการลดค่าเงินบาทในช่วงกลางปีนั้น ปรากฎว่า มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ เป็นเงินเพียง 64,609 ล้านบาท ดังนั้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ในปีนี้จึงพุ่งสูงแซงปี 2540 เสียอีก ดังนั้น จึงตีความเป็นอื่นไปไม่ได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ร้อนแรงมาก

การเปิดตัวใหม่เฉพาะเดือนกันยายน 2546
          เฉพาะในเดือนกันยายา 2546 เดือนเดียว มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่รวมกัน 16 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขายได้ 1,836 หน่วย และรวมเป็นมูลค่าถึง 9,215 ล้านบาท หรือประมาณ ซึ่งนับว่าสูงมาก สำหรับรายละเอียดของโครงการที่เพิ่งเปิดตัวในเดือนกันยายนนี้ ได้แก่:
          A4-143, ฟ้า รังสิต คลอง 2, ถ.รังสิต-นครนายก
          A6-211, พฤกษ์ลดา (เฟส 1), ลำลูกกา
          A6-212, อิงลดา (เฟส 1), ลำลูกกา
          A6-213, เลคไซด์ วิลล์, ลำลูกกา
          B2-127, ศรีกาญจน์ พาร์ควิว, สรงประภา
          C1-080, โนเบิ้ล ทารา, ถ.รัตนาธิเบศร์
          D5-102, สิทธารมย์, รามอินทรา
          E7-096, บ้านภัคภิรมย์, รามคำแหง
          E7-097, อัสสกาญจน์ เพลส, รามคำแหง
          H2-056, สิทธารมย์ รีเจนท์, ถ.สุขุมวิท
          I2-058, ประตูน้ำ คอมเพล็กซ์ (ประตูน้ำเซ็นเตอร์), ถ.ราชปรารภ
          I3-135, ลุมพินี สวีท สุขุมวิท 41, สุขุมวิท
          I4-129, บ้านอรุณพัฒน์ พระราม 3, พระราม 3-สาธุประดิษฐ์
          I4-130, ลุมพินี สวีท รัชดา-พระราม 3, รัชดาภิเษก
          K5-195, ธนทอง เอลลิแกรนท์ โฮม, เพชรเกษม
          N2-085, บ้านอบอุ่น, ถ.วงแหวน-ปิ่นเกล้า

ข้อสังเกต
          เป็นไปได้ว่าจำนวนโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2546 นี้จะมีมากกว่าไตรมาสก่อน ๆ ทั้งนี้เพราะในปี 2547 อาจไม่มีการต่อมาตรการผ่อนผันด้านภาษีอีกต่อไป และการที่มีผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์มากนี้ เหตุผลสำคัญไม่ใช่เฉพาะเศรษฐกิจดี แต่เป็นเพราะอัตราดอกเบี้ยต่ำมาก ประชาชนทั่วไปไม่ทราบว่าจะไปลงทุนทางใดได้ จึงซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ซึ่งให้ผลตอบแทนดีกว่าดอกเบี้ย
          การนี้จะทำให้ราคาเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นโดยไม่มีปัจจัยพื้นฐานที่ดีจริง จึงมีศักยภาพ-โอกาสที่จะเกิดฟองสบู่ได้ในอนาคต