ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย <2>

          เมื่อวันที่ 18-21 มิถุนายน 2549 มีการประชุมประจำปีของ International Right of Ways Association (irwaonline.org) ที่นครเดนเวอร์ มลรัฐโคโรราโด สหรัฐอเมริกา มีผู้เข้าร่วมงานถึง 800 คน ผมได้รับเชิญไปร่วมประชุมด้วย โดยครั้งแรกตั้งใจจะนำหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องไปร่วมประชุมประมาณ 10 ท่าน แต่บังเอิญติดราชการอื่นจึงมีไปรวมกันเพียง 3 ท่าน เอาไว้ปีหน้าค่อยรวบรวมกันไปใหม่ (ความจริงรัฐบาลน่าจะส่งคนไป จะได้เรียนรู้ว่าจะทำท่อแก๊ส ตัดถนนอย่างไรให้มีผลกระทบน้อยและถูกโห่น้อยที่สุด)

IRWA คือใคร
          สมาคมนานาชาติ IRWA ข้างต้นเกี่ยวพันกับการจัดการที่ดินเพื่อใช้สร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ เช่น ไฟฟ้า ประปา ท่อแก๊ส ฯลฯ สมาชิกของสมาคมนี้ มีตั้งแต่ผู้วางแผนโครงการ ผู้เจรจากับเจ้าของทรัพย์สิน ผู้จัดการซื้อ-เช่าทรัพย์สิน เจ้าหน้าที่เวนคืน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน การย้ายทรัพย์สิน เป็นต้น ในสหรัฐอเมริกา ราชการไม่ทำเอง แต่ว่าจ้างให้เอกชนช่วยจัดการให้ ซึ่งก็อาจเป็นข้อดีอย่างหนึ่งที่จะ “ตัดตอน” การทุจริตต่าง ๆ ได้
          เมื่อปีก่อนทางสมาคมนี้ ก็เชิญผมไปร่วมสัมมนาเช่นกัน แต่ผมก็ติดภารกิจ กิจกรรมของสมาคมนี้ หน่วยงานสาธารณูปโภคทุกแห่งของไทยควรไปเรียนรู้อย่างยิ่ง ไม่ว่าจะเป็นกรมทางหลวง กรมทางหลวงชนบท กรมชลประทาน การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย การทางพิเศษแห่งประเทศไทย องค์การรถไฟฟ้ามหานคร ฯลฯ ทางประธานสมาคมยังใจดีสนใจร่วมกับมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยจัดการสัมมนาในลักษณะเดียวกันเพื่อให้คนไทยและประเทศในภูมิภาคนี้ได้ศึกษาเรียนรู้ รวมทั้งยินดีจัดการดูงานด้านการจัดการทรัพย์สินเพื่อการสร้างสาธารณูปโภคในสหรัฐอเมริกาให้กับภาครัฐและภาคเอกชนไทยอีกด้วย
          ในงานประชุมนี้มีการบรรยายและการอภิปรายมากมาย เพื่อให้สมาชิกได้มีโอกาสพัฒนาความรู้อย่างต่อเนื่อง ผมขอเก็บเรื่องที่น่าสนใจบางเรื่องมานำเสนอเป็น “หนังตัวอย่าง” แล้วเมื่อได้ CD เอกสารประกอบการสัมมนาในงานนี้มา ค่อยประกาศให้ผู้สนใจได้มาทำสำเนาไปศึกษากันต่อไป

ครึ่งเมืองยังย้ายมาแล้ว
          ที่เมืองกรันดี (Grundy) มลรัฐเวอร์จิเนีย ซึ่งเป็นเมืองที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำในหุบเขาเหมืองถ่านหิน ประสพปัญหาน้ำท่วมใหญ่ ก็คงคล้าย ๆ กรณีบ้านกระทูน บ้านน้ำก้อ หรือหมู่บ้านอื่น ๆ ในประเทศไทย ทางสหรัฐอเมริกา เขามีทีเด็ด เขาย้ายพื้นที่ใจกลางเมืองที่อยู่ติดน้ำออกไปถึงครึ่งเมือง เพื่อสร้างเขื่อนรายรอบ แก้ปัญหาน้ำท่วมซ้ำซากได้สำเร็จ นอกจากนี้ยังมีบางบริเวณที่ดินถล่มแบบประเทศไทยของเรา เขาก็จัดการย้ายผู้คนไปอยู่ที่ใหม่เลย
          กรณีหมู่บ้านในประเทศไทยที่เกิดปัญหาน้ำท่วมจนคร่าชีวิตผู้คนไปมากมาย บางทีอาจเป็นเพราะตั้งอยู่ในพื้นที่ป่าที่ไม่ควรอยู่อาศัยก็ได้ การมองไกลถึงการปลูกป่าเพื่อช่วยลดความรุนแรงของน้ำหลากก็เป็นเรื่องหนึ่ง แต่กลัวว่า “กว่าถั่วจะสุก งาก็ไหม้” ไปเสียก่อน ที่สำคัญอาจกลายเป็น “คลื่นกระทบฝั่ง” ไป การย้ายหมู่บ้านออก อาจเป็นแนวทางหนึ่ง แต่กรณีนี้บ้านเราอาจทำยาก เพราะกลัวเป็นเรื่องการเมืองไปอย่างน่าเสียดาย

ที่มีคนตายหมู่ราคาตกหรือไม่
          ในการเวนคืนทรัพย์สินเพื่อการสร้างสาธารณูปโภค ก็มีการเวนคืนอาคารต่าง ๆ และต้องจ่ายค่าชดเชยตามราคาตลาด ปัญหาหนึ่งที่เกิดขึ้นก็คือ กรณี “บ้านผีสิง” หรือ ที่ ๆ มีคนตายหมู่มาแล้ว ราคาจะตกต่ำกว่าราคาท้องตลาดหรือไม่ ในการนำเสนอได้นำกรณีตายหมู่สำคัญหลายรายการมาให้ดู และได้ข้อสรุปว่า หากเป็นที่พักอาศัย ราคาก็อาจตกต่ำลงในหลายกรณี เพราะคนอาจกลัว (ผี) แต่ถ้าในกรณีอาคารสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นสำนักงาน โรงแรม กลับไม่มีผลกระทบ
          นี่คือเหตุผลที่ว่าทำไมโรงแรมอย่างรอยัลจอมเทียนซึ่งครั้งหนึ่งมีคนถูก “รมควัน” ตายไปนับร้อยคน จึงสามารถเปิดได้อีก ทั้งนี้ก็เพราะเป็นอาคารที่ไม่ใช่เจ้าของคนเดิมหรือคนเดียวกันใช้ คนที่มาพักคงไม่รู้ หรือแม้รู้ก็อาจไม่คิดอะไรมากนักเพราะไม่ได้อยู่อาศัยทุกวัน
          อย่างไรก็ตามในบางกรณีที่มีคนตาย ก็กลับทำให้มูลค่าเพิ่ม เช่น บริเวณที่ประธานาธิบดีเคนเนดี้ หรือท่านมาติน ลูเธอร์คิง ถูกยิงเสียชีวิต เขาสร้างอนุสรณ์สถานไว้ คนที่จะเข้าชมต้องเสียค่าใช้จ่าย กลับทำรายได้ได้มหาศาล แม้แต่ที่ฝังศพ เช่น ทัชมาฮาล ใครจะไปรู้ว่าถึงวันนี้กลายเป็นสถานท่องเที่ยวลือชื่อที่สร้างรายได้มหาศาลให้กับอินเดีย เป็นต้น

การเจรจากับชาวบ้าน, ขาดไม่ได้
          ในสหรัฐอเมริกา มีการก่อสร้างทางด่วนโทลเวย์ที่เสียเงินเมื่อใช้บริการมากมายหลายเส้นทาง ในการนี้จำต้องเวนคืนที่ดินเพื่อการก่อสร้าง ทางรัฐบาลได้จัดส่งเจ้าหน้าที่ หรือตัวแทนของทางราชการ ซึ่งก็หมายถึงวิสาหกิจเอกชนที่เชี่ยวชาญทางด้านนี้ไปดำเนินการ ทำให้การก่อสร้างต่าง ๆ รวดเร็ว ได้มาตรฐาน ที่สำคัญเกิดความโปร่งใส
          อย่างไรก็ตาม ก็มีปัญหาบางประการ คือ มีขบวนการเอ็นจีโอ (NGO, non-governmental organization) หลายแห่งพยายามต่อต้านโดยมีแนวคิดว่า รัฐบาลควรสร้างถนนให้ฟรี การเก็บค่าผ่านทางถือเป็นการเสียภาษีซ้ำซ้อนเพิ่มเติม หรือเป็นการรบกวนสิ่งแวดล้อมเป็นต้น ทางรัฐบาลก็ต้องพยายามต่อสู้ทางความคิดกับกลุ่มเอ็นจีโอด้วยการอธิบายให้ NGO ที่สำคัญประชาชนทั่วไปได้เข้าใจและเห็นด้วยกับทางราชการเพื่อให้การก่อสร้างดำเนินการจนแล้วเสร็จ

คอมพิวเตอร์กับการประเมินค่าทรัพย์สิน
          นวัตกรรมสำคัญประการหนึ่งในการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนหรือวัตถุประสงค์อื่นใดก็คือ การใช้คอมพิวเตอร์และอินเตอร์เน็ตในการสนับสนุน ทุกวันนี้ โปรแกรมคอมพิวเตอร์มีการใช้สอยในหลายกรณีเช่น

• การทำรายงานประเมิน
• การหาและวิเคราะห์ข้อมูลตลาด
• สถานการณ์ตลาดของสินค้าและในทำเลที่ทำการประเมิน
• การจัดทำแผนที่และค้นหาภาพถ่ายทางอากาศ
• การหาอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน และราคาค่าก่อสร้าง

ตัวอย่างเว็บไซต์ที่น่าสนใจสำหรับประเทศไทยของเราจะได้นำมาใช้บ้างก็เช่น realtyrates.com, crenews.com, stdbonline.com, marshallswift.com, หรือเว็บเก่าแก่อย่าง loopnet.com และ pikenet.com เป็นต้น ถ้าดูในเว็บไซต์ของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย (thaiappraisal.org) จะพบว่ามีการเชื่อมโยงไปยังเว็บขององค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์มากมาย อาจถือเว็บไซต์ของมูลนิธินี้เป็นเว็บไซต์ที่มีแหล่งเชื่อมโยงมากที่สุดในโลกก็ว่าได้!

ที่ดินเกษตรกรรมที่มีถนนตัดผ่าน
          ที่ดินเกษตรกรรมในสหรัฐอเมริกา มีขนาดใหญ่ ราคาค่อนข้างถูกถ้าเทียบกับประเทศไทย อย่างเมืองเดวิท (Dewitt County) ในมลรัฐเท็กซัส ที่ดินขนาด 4,300 ไร่ ตกไร่ละ 30,000 บาท หรือ 6,000 ไร่ ๆ ละ 25,400 บาท ที่ดินเกษตรกรรมขนาดเล็กก็มี เช่น ใกล้ ๆ กันมีขนาด 45 ไร่ ๆ ละ 36,000 บาท เป็นต้น
          หลักสำคัญในการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมก็คือ ก่อนอื่นต้องประเมินว่า ในกรณีที่ยังไม่มีการตัดถนน ราคาที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นเงินเท่าไหร่ และเมื่อมีการตัดถนนแล้ว ราคาน่าจะเป็นเท่าไหร่ ความเสียหายที่เกิดขึ้น (เมื่อต้องสูญเสียที่ดินไปทำถนน หรือเมื่อรูปร่างที่ดินเปลี่ยนไปเพราะมีถนนตัดผ่าน) เป็นสิ่งที่รัฐบาลต้องชดใช้ให้กับประชาชน

เป็นนักวิชาชีพต้องศึกษาไม่รู้จบ
          ยังมีประเด็นและการนำเสนอสำคัญ ๆ อีกหลายรายการ ซื่งคงว่ากันไม่หมดในบทความนื้ ซึ่งถ้าท่านใดอยากได้ CD ที่ทางสมาคม IRWA (อาจ) ส่งมาให้ ก็ email ไปหาผม (sopon@trebs.ac.th) เพื่อขอทำสำเนาได้ฟรี
          การที่แต่ละปีสมาคมวิชาชีพต่าง ๆ มีการจัดประชุมใหญ่ และเชิญให้ผมไปร่วมงานเช่นนี้ ทำให้ผมได้ข้อคิดสำคัญหนึ่งก็คือ นักวิชาชีพ แม้จะได้รับประกาศนียบัตรหรือสอบผ่านเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สินหรืออื่นใดแล้ว ก็ยังต้องมีการศึกษาต่อเนื่อง เพื่อเป็นหลักประกันอย่างหนึ่งว่า นักวิชาชีพเหล่านี้จะมีความสามารถในการบริการลูกค้าได้เป็นอย่างดี
          การนี้จึงต้องเริ่มต้นที่ประชาชน ทำให้ประชาชนรากหญ้ารู้ถึงสิทธิและหน้าที่แห่งตน และให้เห็นว่า ตาสีตาสา กับ ผู้มีลาภยศบารมี ล้วนมีเสียงเดียวเท่ากันในประเทศนี้ ไม่มีใครใหญ่และครองงำใครได้ รณรงค์ให้ประชาชนส่วนใหญ่เห็นว่าตนนั้นคือเจ้าของประเทศที่แท้จริงที่จะสามารถเปลี่ยนแปลงกฎหมายเพื่อประโยชน์แห่งตน

     อย่าลืมนะครับทุกคนต้องพัฒนาผมก็แก่แล้วและไม่อยาก“แก่เพราะกินข้าวเฒ่าเพราะอยู่นาน”เช่นกัน