Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,216 คน
การเมืองกับอสังหาริมทรัพย์วันนี้
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 15-18 ตุลาคม 2549 หน้า 37

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          สิ่งที่หลายคนคิดว่าล้าสมัยและสูญสิ้นไปแล้วก็เกิดขึ้นอีก นั่นคือ รัฐประหาร 19 กันยายน 2549 (บางคนอาจบอกไม่สงสัยเพราะเตรียมการมา 8 เดือนแล้ว!<3>) การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองนี้ จะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไร ระยะสั้นจะเป็นอย่างไร ระยะยาวจะเป็นเช่นใด แล้วเราจะปฏิบัติตัวกันอย่างไร

สองคนยลตามช่อง
          คำนี้เหมาะที่จะใช้กับการวิเคราะห์การเมืองขณะนี้มากที่สุด เพราะการเมืองสามารถมองได้ในหลายแง่มุมเหลือเกิน บางคนอาจเกรงว่าการเมืองเรื่องรัฐประหารครั้งล่าสุดนี้อาจส่งผลลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ บางคนอาจบอกว่าจะมีผลเป็นบวก บ้างก็อาจบอกว่าไม่เกี่ยวข้องกัน แล้วความจริงเป็นอย่างไรกันแน่
          ความซับซ้อนอาจยิ่งเพิ่มขึ้น เมื่อคนที่เห็นว่า รัฐประหารจะส่งผลในทางหนึ่ง แต่อาจพูดไปอีกทางหนึ่งเพราะกลัวโอษฐภัย กลัวสูญเสียผลประโยชน์ ต้องการเอาตัวรอด กลัวไม่ได้ไต่เต้า หรืออาจเพราะได้เลือกข้างใดข้างหนึ่งไปเรียบร้อย ยิ่งถ้าเราถามผู้คนในวงการก็อาจได้คำตอบในเชิงบวกเพราะคงไม่มีใครอยากให้เกิดความยุ่งยาก เพราะจะทำให้ขายของได้ยาก อยากให้เกิดความสงบสุขมากกว่า                         

ปลอบใจ: ราคาไม่ลดหรอก?
          ถ้ามองระยะยาว อสังหาริมทรัพย์มีแต่เพิ่มราคาขึ้นเรื่อย ๆ การเมืองไม่มีผลหรอก เช่น เมือปี 2498 ที่ดินจัดสรรแถวทุ่งมหาเมฆ ราคาตกตารางวาละ 500 บาท ตอนนี้ก็คงเป็นตารางวาละ 150,000 บาท หรือ 300 เท่า ในรอบ 50 ปี  ส่วนที่ดินแถวคลองรังสิต เมื่อครั้งขุดคลองเสร็จใหม่ ๆ เมื่อ 100 ปีที่แล้ว ขายไร่ละ 4 บาท ตอนนี้คงเป็นไร่ละ 2 ล้าน หรือเพิ่มขึ้น 500,000  จะเห็นได้ว่าตลอด 50 หรือ 100 ปีมานี้ ประเทศไทยผ่านเหตุการณ์เลวร้ายมากมายนัก แต่ก็ไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินลดลง
          ความจริงข้างต้นเรียกว่าสัจธรรมสมบูรณ์ (absolute) ส่วนสัจธรรมสัมพัทธ์ (relative) ก็คือในแต่ละห้วงสั้น ๆ อาจมีการแกว่งตัวของราคาบ้าง เช่น หลังสงคราม หลังรัฐประหาร หรือหลังภัยพิบัติทางธรรมชาติ เป็นต้น ตัวอย่างเช่น ยุโรปโดยเฉพาะเยอรมนีหลังสงครามโลก หรือกัมพูชายุคเขมรแดง ราคาอสังหาริมทรัพย์คงดิ่งเหวไประยะหนึ่ง แต่สุดท้ายก็เพิ่มราคาขึ้นอีก

การเมืองจึงเป็นปัจจัยสำคัญ
          อย่างไรก็ตามแม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในระยะยาวอยู่เสมอจริง แต่ในประเทศที่มีปัญหาทางการเมืองการเพิ่มขึ้นก็คงขึ้นช้ากว่าประเทศที่ไม่มีปัญหา โดยจะเห็นได้ว่าราคาที่ดินวันนี้ของกรุงย่างกุ้ง ย่อมแพงกว่าเมื่อ 50 ปีที่แล้ว แต่ถ้าเทียบอัตราการเพิ่มขึ้นกับกรุงเทพมหานครแล้ว ย่อมช้ากว่าอย่างแน่นอน เราจึงควรร่วมกันทำให้บ้านเมืองสงบสุขปราศจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่นอกลู่นอกทาง เพื่อให้บ้านเมืองเจริญเติบโตอย่างยั่งยืน ดังนั้นการเมืองจึงเป็นปัจจัยสำคัญเช่นกัน
          เมื่อ 50 ปี ที่แล้วประเทศที่เจริญพอ ๆ กับประเทศไทยหรืออาจจะก้าวหน้ากว่าด้วยซ้ำก็คือ พม่า และ ฟิลิปปินส์ แต่วันนี้ประเทศทั้งสองกลับล้าหลังกว่าไทยมาก ปัจจัยสำคัญก็คือการเมือง พม่าวิบัติเพราะระบอบเผด็จการทหารที่กอบโกยผลประโยชน์เข้าตัวเองโดยขาดการตรวจสอบหรือตั้งพวกเดียวกันมาตรวจสอบ จนประเทศล้าหลัง ประชาชนยากไร้ จนต้องอพยพมาอยู่ประเทศไทยนับล้านคน ฟิลิปปินส์ก็รับกรรมจากระบอบเผด็จการฉ้อราษฎร์บังหลวงในสมัยมากอส และการขาดเสถียรภาพทางการเมืองตลอดช่วงหลังที่ผ่านมา

ระยะสั้นมีผลลบอย่างไร
          ผลลบของรัฐประหารครั้งล่าสุดปรากฏชัดเจนในอสังหาริมทรัพย์ภาคการท่องเที่ยว เพราะจะเกิดการชะงักงันของนักท่องเที่ยวไประยะหนึ่ง และในอนาคตอันใกล้อาจส่งผลต่อการส่งออกไปยังประเทศในภาคพื้นยุโรปและอเมริกาที่คัดค้านการใช้กำลังทำรัฐประหาร อสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน อาจมีผลบ้างหากวิสาหกิจต่างชาติทบทวนการมาเปิดสำนักงานในประเทศไทย อย่างไรก็ตามในภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย คงไม่มีผลกระทบโดยตรง เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นตลาดภายในประเทศจึงยังมีอยู่ตลอดเวลาตามธรรมชาติ
          นานาชาติก็มีอิทธิพลต่อประเทศไทยพอสมควร ยกเว้นเราจะไม่สนใจ เช่นการถูกทิ้งให้โดดเดี่ยวจากทั่วโลก เช่น กรณีอิหร่าน เกาหลีเหนือและพม่า จนเศรษฐกิจทรุดโทรม ประเทศต่าง ๆ อาจไม่ยอมรับการใช้กำลังล้มล้างรัฐธรรมนูญ และรัฐบาลที่ได้รับเลือกตั้งจากประชาชนโดยตรง ดังนั้นจึงเป็นภาระหน้าที่สำคัญของรัฐบาลใหม่ ที่จะต้องพยายามแก้ไขสถานการณ์เพื่อไม่ให้นานาชาติกดดันไทย หาไม่จะส่งผลลบอย่างใหญ่หลวงต่อฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศและประชาชนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ข้อวิตกต่อการชะงักงัน
          ในแง่บวก การเมืองไทยอาจดีขึ้นก็ได้ หากสมมติฐานที่ว่ารัฐบาลที่แล้วโกงและรัฐบาลชุดนี้ดีกว่านั้นเป็นจริง อย่างไรก็ตามความเสี่ยงอยู่ที่อำนาจและการตรวจสอบซึ่งเป็นประเด็นที่นานาชาติกังวลสำหรับประเทศที่มีรัฐประหาร ทั้งนี้เพราะคณะรัฐประหารจะมีอำนาจเด็ดขาดโดยขาดการตรวจสอบ และหากนานวันไปรัฐบาลใหม่ไม่สามารถพิสูจน์ผลงานได้ดีเท่ารัฐบาลเก่า ประชาชนทั่วไปก็อาจเกิดแคลงใจว่ารัฐประหารเกิดขึ้นเพียงเพื่อการกลั่นแกล้งศัตรูทางการเมืองหรือเอื้อประโยชน์ต่อพวกพ้อง วิกฤติการเมืองก็อาจเกิดขึ้นอีก
          กรณีที่มองเผื่อในแง่ลบที่สุดก็คือ ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า เช่น พ.ศ.2550 หากเกิดซ้ำรอยกรณี “พฤษภาทมิฬ” (พ.ศ.2535) ประเทศไทยก็อาจถอยหลังเข้าคลองไปยกใหญ่ และกว่าเราจะได้รัฐธรรมนูญฉบับที่ดีกว่าฉบับปี 2540 ก็อาจใช้เวลาร่างอีก 5 ปีเช่นเดิม(แล้วเสร็จใน พ.ศ.2555) หรือก็เท่ากับเราถอยหลังไป 15 ปี (2540-2555) ถึงตอนนั้นเวียดนามอาจนำหน้าไปแล้ว เขมรก็เทียบเท่าไทย ลาวก็อาจหายใจรดต้นคอไทย เป็นต้น

การเมืองเกี่ยวกับเราทุกคน
          สมัย พ.ศ.2475 ฝ่ายก้าวหน้าที่มีการศึกษาดีที่เป็นทั้งขุนนางและขุนศึกทำการปฏิวัติประชาธิปไตย แต่ก็ยังเป็นประชาธิปไตยของคนส่วนน้อย คนส่วนใหญ่ยังไม่มีความรู้ความเข้าใจทางการเมืองนัก เมื่อ พ.ศ.2490 ขุนศึก (จอมพล ป.) เข้าครอบครองอำนาจเด็ดขาด และเมื่อ พ.ศ.2500 ขุนศึกอีกกลุ่มหนึ่ง (จอมพล ส.) โค่นล้มขุนศึกกลุ่มเก่า (จอมพล ป. และจอมพล ผ.) จนถึงพ.ศ.2516 และ พ.ศ.2535 ขุนศึก (ดูคล้าย) ถูกประชาชนโค่นล้ม และล่าสุด พ.ศ.2549 กลุ่มขุนศึกก็ได้ร่วมกันโค่นรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งเช่นที่เคยเกิดขึ้นใน พ.ศ.2519 และ พ.ศ.2534 แสดงให้เห็นว่าการเมืองไทยยังอยู่ในวังวนกลุ่มผลประโยชน์ที่เป็นของชนชั้นนำ
          แล้วหลักประกันทางการเมืองอยู่ที่ไหน สมัยก่อนอาจกล่าวได้ว่าประชาชนไม่รู้การเมือง จึงขาดหลักประกัน แต่ต่อมาแม้ประชาชนส่วนใหญ่ไปใช้สิทธิเลือกตั้งและเลือกเพียงพรรคเดียว ก็ยังเกิดรัฐประหาร ผมเชื่อว่าหลักประกันแห่งความมีอารยะก็คือ ประชาชนต้องยึดมั่นพิทักษ์สิทธิและปฏิบัติหน้าที่ของตนเองอย่างเคร่งครัด เสียงส่วนใหญ่และส่วนน้อยให้เคารพและให้ที่ยืนกันและกัน และที่สำคัญยึดมั่นในการแก้ไขปัญหาด้วยสันติวิธีอย่างถึงที่สุด

          สุดท้ายนี้ ผมก็ได้แต่ขอให้พี่น้องประชาชนทุกหมู่เหล่าให้ความร่วมมือกับรัฐบาลในการเร่งฟื้นฟูการเมืองไทยให้โปร่งใสเป็นธรรม และเชื่อถือได้ในเชิงสากล เพื่อให้ประเทศมีศักดิ์ศรี ประชาชนมีความสงบสุข และตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างยั่งยืนและมั่นคง

หมายเหตุ
<1> ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย กรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association และ ASEAN Association for Planning and Housing และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@thaiappraisal.org
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org
<3> ข่าว 'พล.ท.สพรั่ง'เปิดใจวางแผนรัฐประหาร 7-8 เดือน เผยทำเพื่อชาติ ในกรุงเทพธุรกิจรายวัน ศุกร์ 22 กันยายน พ.ศ. 2549 www.bangkokbiznews.com/2006/09/22/w001_140035_report.php?news_id=140035
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่