ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

อสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องของใคร
          ที่ผ่านมา บางท่าน อาจมองว่า อสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเท่านั้น ความจริงแล้วไม่ใช่เลย ทุกวันนี้โลกได้เปลี่ยนไปแล้ว การสร้างอาคารหรือโครงการใหม่ ๆ เป็นเพียงตลาดส่วนน้อย ตลาดส่วนใหญ่ในปัจจุบันและอนาคต จะเป็นตลาดมือสองที่ซื้อขายหมุนเวียนกันไป
          อาจเป็นเพราะว่า ที่ผ่านมาหลายท่านมองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เราจึงมักฟังความเรื่องสถานการณ์ตลาดจากผู้ประกอบการเป็นหลัก ซึ่งทำให้ไม่เกิดความรอบด้าน เพราะประการแรก ผู้ประกอบการ เป็นเพียงหนึ่งในผู้มีส่วนรวมในธุรกิจ และเป็นกลุ่มผลประโยชน์หนึ่งเท่านั้น ไม่ใช่ผู้แทนของทุกกลุ่มผลประโยชน์ และโดยที่เป็นกลุ่มผลประโยชน์ จึงอาจไม่เป็นกลางและประโยชน์อาจได้สอดคล้องกับประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ก็ได้
          ดังนั้นเรื่องอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่ฟังแต่เฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่ทุกวันนี้ในกระบวนการแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ เช่นในคณะกรรมการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ มักมีแต่ผู้ประกอบการโดยไม่ค่อยมีผู้แทนนักวิชาชีพอื่น ผู้แทนสื่อมวลชน ผู้แทนสถาบันการเงิน ผู้แทนประชาชนในรูปสหกรณ์เคหะสถาน นิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลบ้านจัดสรร สมาคมหรือคณะกรรมการหมู่บ้าน ยิ่งกว่านั้นในคณะกรรมการของรัฐวิสาหกิจหรือองค์กรของรัฐบางแห่ง ก็จะมีผู้แทน หรือผู้ถือหุ้นของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายใหญ่เป็นกรรมการ

ประชาชน/ผู้บริโภคต้องเป็นศูนย์กลาง
          ประสบการณ์ที่ผ่านมาพิสูจน์ได้ว่า ในการแก้ไขปัญหาทุกเรื่อง ถ้าจะให้เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายจริงต้องเริ่มต้นที่ประโยชน์ส่วนรวม ไม่ใช่ประโยชน์ของเฉพาะกลุ่ม ตัวอย่างเช่น ถ้าเรากำหนดมาตรการคุ้มครองผู้บริโภค เช่น สัญญามาตรฐาน หรือการประกันเงินดาวน์บ้าน ประโยชน์ที่ได้จะไม่ใช่เฉพาะของผู้บริโภค แต่ผู้ประกอบการก็ได้เพราะลูกค้ามีความมั่นใจมากขึ้นจึงซื้อมากขึ้น วงการอื่น ๆ ก็ได้อานิสงส์ ตาม ๆ กันไป
          อีกตัวอย่างหนึ่งที่น่าสนใจก็คือ การควบคุมนักวิชาชีพ ไม่ว่าจะเป็นนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สถาปนิก วิศวกร จะปล่อยให้แต่ละฝ่ายควบคุมกันเองคงไม่ได้ เพราะอาจเข้าข้างพวกเดียวกันเอง ควรมีองค์กรกลางควบคุม เพื่อให้ประโยชน์ต่อประชาชนเป็นสำคัญ เช่น สถาปนิก ก็มีสภาสถาปนิก ไม่ใช่มีแต่สมาคมสถาปนิก เป็นต้น อย่างไรก็ตามวิชาชีพหลายแห่งยังไม่มีการจัดตั้งสภาวิชาชีพ เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ซึ่งควรที่รัฐบาลจะดำเนินการโดยเร็วมาเมื่อตั้งแต่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจแล้ว

ที่ผ่านมาเราใช้ข้อมูลผิดในการแก้ปัญหา
          ตัวอย่างเช่น การออกมาตรการ “บ้านคนจน” นั้นตามเหตุผลที่พบจากหนังสือพิมพ์ระบุว่า เพราะในประเทศไทยมีการบุกรุกที่ดินถึง 5,000 ชุมชน รวม 1.6 ล้านครอบครัว ทั้งที่ความจริงเรามีสลัมทั้งหมด 1,589 ชุมชน มีประชากร 1.8 ล้านคน หรือราว 3% ของคนไทยเท่านั้น และส่วนใหญ่เป็นชุมชนเช่าที่ปลูกบ้านและชุมชนเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน ชุมชนบุกรุกมีเพียงส่วนน้อยมาก ยิ่งกว่านั้นประชากรสลัมส่วนใหญ่ไม่ใช่คนจน ในประเทศไทยมีคนจน (ผู้ที่อยู่ต่ำกว่าเส้นความยากจนและแทบทั้งหมดอยู่ในชนบท) เพียง 12.5% ซึ่งใกล้เคียงกับในสหรัฐอเมริกา (12.7%) การนำเสนอตัวเลขที่สูงผิดปกติ อาจเพราะนับรวมชาวเขา สมัชชาคนจน ผู้บุกรุกป่า ฯลฯ เข้าไว้ด้วย จึงทำให้เกิดความสับสน
          หรืออีกตัวอย่างหนึ่งก็คือ การมองขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหญ่โตถึง 25% ของ GDP ทำให้เราให้ความสำคัญต่อธุรกิจนี้เกินจริง ความจริงแล้วทั่วทั้ง กทม.และปริมณฑลในช่วงปี 2545 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพียง 12,972 หน่วย รวมมูลค่า 23,668 ล้านบาท ซึ่งมีค่าเพียงประมาณ 0.99% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมของ กทม.และปริมณฑล หรือ 0.45% ของ GDP เท่านั้น

ความรู้/ข่าวสารที่ถูกต้อง ครบถ้วน ทันการณ์และเท่าเทียม
          ประเทศมาเลเซีย ได้จัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติภายในเวลา 9 เดือนนับแต่เกิดวิกฤติการณ์ปี 2540 แต่สำหรับประเทศไทยจนถึงปัจจุบัน การจัดตั้งศูนย์ข้อมูลฯ ยังไม่สำเร็จ การเปิดเผยข้อมูลที่ถูกต้องอย่างกว้างขวางเป็นมาตรการสำคัญในป้องกันการเกิดวิกฤติการณ์อสังหาริมทรัพย์ในอนาคต จะทำให้เกิดการแข่งขันที่เป็นธรรมระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็ก และที่สำคัญทำให้นักลงทุนรายย่อย และประชาชนผู้ซื้อบ้านไม่ถูกหลอกลวงเพราะได้รับความรู้และข่าวสารที่ถูกต้อง ครบถ้วน ทันการณ์และได้รับการเผยแพร่อย่างเท่าเทียมกัน
          การที่มีข้อมูลที่ดี ทำให้ป้องกันปัญหาการผลิตล้นเกิน การลงทุนเกินเหตุ การเก็งกำไรอย่างมืดบอด และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีวุฒิภาวะที่ดีพอ ช่วยป้องกันวิกฤติตลาดที่อาจเกิดขึ้นจากความไม่รู้ ความละโมบ การหลอกลวงที่อาจเกิดขึ้นได้ในอดีต

ผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ควรมีการแลกเปลี่ยนกัน
          ในอารยประเทศ ประชาชนจะซื้อบ้านได้ ต้องผ่านนักวิชาชีพอย่างน้อย 5 คน ได้แก่ นายหน้า ผู้ตรวจสอบโฉนด ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้ตรวจสอบสภาพอาคาร นักกฎหมายทำการโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่กระทำกันอย่างง่าย ๆ โดยไม่มีหลักประกันคุ้มครอง นอกจากนี้ในประเทศเหล่านี้ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการออกใหม่แทบทุก 2-3 ปี ทุกคนต้องเข้าใจกฎ กติกา มรรยาทใหม่ๆ อยู่ตลอดเวลา เพราะการแก้ปัญหาต้องทันกับเหตุการณ์ นักวิชาชีพต้องมีความรอบรู้อยู่เสมอ “ตกข่าว” ไม่ได้เด็ดขาด
          ดังนั้น การจะพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างมีวุฒิภาวะที่มั่นคง เจริญอย่างยั่งยืน นักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องต้องมีส่วนร่วมในการสนับสนุน ควรมีการประชุมหารือกันระหว่างนักวิชาชีพต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง เพื่อการจัดหา-แลกเปลี่ยนความรู้แก่นักวิชาชีพเอง การเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชน เป็นต้น และเป็นการร่วมกันรับมือกับนักวิชาชีพในประเทศอื่นที่จะเข้ามาประกอบกิจการในประเทศไทยในอนาคตอีกด้วย
          การรวมตัวและสนับสนุนกันและกันของนักวิชาชีพ ต้องวางบนพื้นฐานของประโยชน์ของประชาชน/ผู้บริโภคและสังคมโดยรวม เราต้องสามารถสู้กับต่างชาติได้ทั้งราคาและคุณภาพที่เหนือกว่า ให้บริการที่ดีไปพร้อม ๆ กับการให้การศึกษาแก่ประชาชน/ผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง