ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th <2>

          มีคำพูดกร่างๆ ในวงราชการชั้นสูงว่า เรื่องบางเรื่องไม่ควรให้ประชาชนรู้ เดี๋ยวเขาจะตกใจ ทำให้บ้านเมืองปั่นป่วนได้ ความคิดเช่นนี้เป็นการหวังดีต่อชาติและประชาชนจริงหรือ หรือมีวาระซ่อนเร้นที่มุ่งเอาใจผู้มีอิทธิพลหรือเป็นการกริ่งเกรงผู้อาจสูญเสียผลประโยชน์มากกว่า
          ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็มีนิยาย classic เช่นนี้เหมือนกัน

กรณีบ้านว่าง 
          ในปี 2538 คุณสิทธิชัย ตันพิพัฒน์ <3> ท่านอดีตกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เคยมอบหมายให้ผมทำการศึกษาเรื่อง “บ้านว่าง” ซึ่งก็หมายถึงบ้านที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่ไม่มีใครย้ายเข้าอยู่ เพราะท่านเชื่อว่า “บ้านว่าง” น่าจะเป็นดัชนีสำคัญที่จะเตือนภัยภาวะตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งทำท่าอึมครึมจากการมีอุปทานเกิดขึ้นมากมายจนน่าจะล้นตลาด
          ผลการสำรวจพบว่า มี “บ้านว่าง” ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 300,000 หน่วย <4>สร้างความฮือฮาอย่างมากในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางคนกล่าวว่า การเผยแพร่ตัวเลขสำคัญมูลนี้ เป็นการทำลายตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ประชาชนตกใจและอาจไม่ซื้อหรือชลอการซื้อที่อยู่อาศัย อันจะส่งผลร้ายต่อผู้ประกอบการได้ในที่สุด

ขลาดกลัวเสียผลประโยชน์ 
          นี่คือเรื่องความขลาดกลัวว่าชาวบ้านจะไม่ซื้อบ้านเพราะตกใจ แต่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินส่วนมากกลับไม่ได้ตกใจเพราะปรากฏว่า ในช่วงปี 2538-2540 ยังมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ อีกถึง 478,354 <5> หน่วยโดยไม่นำพาต่อการเตือนภัยเศรษฐกิจด้วยตัวเลข “บ้านว่าง” นี้เลย จนในที่สุดในปี 2541 ผมพบบ้านว่างเพิ่มขึ้นเป็น 350,000 หน่วย ซึ่งเป็นผลจากการว่าจ้างให้ทำการสำรวจในรอบที่สองโดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ <6>
          ทำไม “บ้านว่าง” จึงเพิ่มขึ้นจาก 300,000 หน่วย เป็นเพียง 350,000 หน่วยในช่วงปี 2538-2541 เหตุผลสำคัญก็คือ ข้อเท็จจริงอันอเนจอนาถที่ว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวมาทีหลังจำนวนมากขายไม่ออกพังไปก่อนกาล ส่วนที่ยังพอไปได้ก็ยังสร้างไม่เสร็จ ณ ปี 2541 ที่สำรวจอีกครั้งหนึ่งนั่นเอง
          นี่คือผลร้ายของการไม่เชื่อคำเตือน ในขณะที่ผู้ที่เชื่อคำเตือนหลายรายรอดไปได้ เพราะหลังจากทราบข้อมูลแล้ว รีบระบายสินค้าในมือให้เสร็จโดยเร็วที่สุดหรือไม่ก็หยุดการเปิดตัวโครงการใหม่ในทันที

ทำไมจึงไม่เชื่อคำเตือน 
          การไม่เชื่อคำเตือน เป็นเพราะเป็นการเตือนที่ไม่ทั่วถึงหรือไม่ นี่ย่อมไม่ใช่ คุณสิทธิชัยได้สั่งให้จัดการสัมมนาโดยไม่คิดมูลค่าเพื่อให้ผู้ประกอบการทั้งหลายมารับฟังผลการสำรวจสำคัญในปี 2538 อย่างทั่วหน้า มีเอกสารแจกฟรี แต่ถ้าใครสนใจจะได้รับรายงานการสำรวจฉบับเต็มซึ่งไม่มีการตัดต่อ ก็สามารถซื้อได้ในราคาเพียง 500 บาท และในวันรุ่งขึ้นสื่อมวลชน ทั้งหนังสือพิมพ์ วิทยุและโทรทัศน์ ก็ลงข่าวกันสนั่นหวั่นไหวทั่วทั้งเมือง และต่อเนื่องไปอีกหลายวันผ่านวารสารต่างๆ
          ดังนั้นจึงตัดประเด็นที่ว่าไม่มีใครรู้ข้อมูลไปได้เลย เพียงแต่ไม่ตระหนักรู้ต่างหาก ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้ข้อมูลได้ แต่ไปห้ามไม่ให้เกิดโครงการใหม่ไม่ได้ รัฐบาลในสมัยนั้นก็ไม่นำพาที่จะทำอะไรเท่าที่ควร ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ยังออกมาพูดในทำนองตรงกันข้ามกับคำเตือน จนทำให้คำเตือนกลายเป็นคลื่นกระทบฝั่งไปในที่สุด

ทำไมไม่สำรวจซ้ำอีก 
          “บ้านว่าง” ในฐานะเครื่องเตือนภัยสำคัญนี้ ได้พิสูจน์ให้เห็นว่ามีความสำคัญอย่างมาก เพราะจะทำให้เราทราบว่าที่ไหนที่ยังมีอุปทานที่ยังไม่มีการใช้สอยอีกมาก ถ้าผู้ประกอบการสร้างเพิ่มอีกอาจต้องขายแข่งกับนักเก็งกำไร แต่จนถึงวันนี้ ณ พ.ศ. 2549 ก็ยังไม่มีหน่วยงานใดทำการสำรวจอีกเลย จะว่าเป็นเพราะค่าใช้จ่ายสูงก็คงไม่ใช่ ผมเคยรับจ้างสำรวจในราคาเพียงไม่ถึงล้านบาทในปี 2538 และประมาณ 1.5 ล้านบาทในปี 2541 ซึ่งครอบคลุมพื้นที่และโครงการมากขึ้น ค่าจ้างนี้ถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับมูลค่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ ในแต่ละปีที่สูงถึง 200,000 ล้านบาท
          การไม่สำรวจซ้ำ อาจเป็นเพราะความเกรงใจ เกรงกลัวอิทธิพลของผู้มีส่วนได้เสียรายใหญ่ที่ไม่ต้องการให้ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางจำนวนเกือบพันราย รวมทั้งชาวบ้านทั่วไปนับล้านได้รับรู้ข้อมูลที่เท่าเทียมกับตน อาจทำให้เกิดการแข่งขันที่ไม่เท่าเทียมและอาจทำให้เกิดความสูญเสียแก่สาธารณชนดังที่เกิดขึ้นในยุควิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ซึ่งประชาชนจำนวนมาก ซื้อบ้านแต่ไม่ได้บ้านเพราะโครงการหลายแห่งล้มไปเสียก่อน