ดร.โสภณ
พรโชคชัย <1>
ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทษไทย <2>
ผมได้รับเชิญให้ไปเป็นวิทยากรในการประชุมการประเมินค่าทรัพย์สินโลก
( World Valuation Congress) <3> ณ
กรุงกัวลาลัมเปอร์ มาเลเซีย เขาอุตส่าห์ออกค่าเครื่องบินและที่พักเสร็จสรรพ
มีเอกสารประกอบการนำเสนอหลายชิ้น ถ้าท่านใดสนใจก็ติดต่อ
(sopon@thaiappraisal.org) ขอทำสำเนาได้ฟรีครับ
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทยของเรา ถือหลักว่า
Knowledge Is Not Private Property
ประเด็นสำคัญในการประชุมหนึ่งก็คืออนาคตของนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์
ทั้งผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ตัวแทนนายหน้า ที่ปรึกษา
ผู้บริหารทรัพย์สิน และอื่น ๆ จะมี่อนาคตอย่างไร
ชะตากรรมนักวิชาชีพฮ่องกง
นายซิงเชียง
แซ่หลิว หนึ่งในวิทยากรรับเชิญ ได้ให้ความเห็นว่า
ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินฮ่องกง ซึ่งมักทำงานตามแบบแผนปกติมาช้านาน
อาจไม่สามารถปรับตนเองให้เข้ากับสถานการณ์ใหม่
เช่น ในจีนซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงใหม่ๆ อยู่ตลอดเวลา
และอาจไม่สามารถสู้กับผู้ประเมินจากอังกฤษ ซึ่งมักได้รับความเชื่อถือจากสถาบันการเงินข้ามชาติมากกว่า
ผู้ประเมินท้องถิ่น ทำให้มีงานทำน้อยกว่า ในขณะที่ค่าจ้างกลับลดลงเรื่อย
ๆ
ผมเคยพบนายหลิว
มาตั้งแต่ปี 2545 ณ สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น
ในตอนนั้นต่างได้รับเชิญไปเสนอบทความวิชาการเช่นเดียวกับครั้งนั้น
นายหลิวชี้ให้เห็นถึงความล้มเหลวของนักพัฒนาที่ดินฮ่องกงที่ไปประกอบการในประเทศจีน
นักพัฒนาเหล่านี้อาศัยความจัดเจนเดิม ๆ ของตนเรื่องทำเล
ซึ่งทำเลเด่น ( prime location) ของฮ่องกงมีจำกัด
นักพัฒนาฮ่องกงจึงเน้นการซื้อที่หรือพัฒนาโครงการใน
prime location ตามนครใหญ่ในจีน เช่น เซี่ยงไฮ้
โดยหารู้ไม่ว่า prime location หรือแม้แต่เมืองใหม่ทั้งเมือง
(ผู่ตง หรือเซินเจิ้น) ของจีนสามารถสร้างใหม่ได้ภายในเวลาเพียง
10 ปี ความจัดเจนเดิม ๆ จึงใช้ไม่ได้ นอกจากนี้การขาดการศึกษาตลาดอย่างชัดเจน
และความเชื่อมั่นในตนเองมากเกินไป เป็นปัจจัยที่ทำให้นักพัฒนาที่ดินฮ่องกง
มีผลการประกอบการสู้นักพัฒนาที่ดินหน้าใหม่ในจีนที่กุมสภาพตลาดและศึกษาตลาดมาดีกว่านั่นเอง <4>
ค่าจ้างลดลง
เรื่องค่าจ้างนี้เป็นประเด็นสำคัญ
ค่าจ้างบริการประเมินค่าทรัพย์สินในฮ่องกง ไม่ได้เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกับสินค้าหรือบริการอื่น
ๆ แต่กลับลดลงตามลำดับ นอกจากนี้ยังต้องเผชิญกับการประเมินค่าทรัพย์สินโดยสถาบันการเงินเองซึ่งใช้เครื่องมือและข้อมูลสาธารณะผ่านคอมพิวเตอร์โดยไม่ต้องออกไปประเมินในภาคสนาม
(ยกเว้นรายใหญ่หรือรายที่มีลักษณะพิเศษ) ปรากฎการณ์ที่ค่าจ้างบริการตกต่ำลงยังพบได้ทั่วไปในมาเลเซีย
สิงคโปร์ ออสเตรเลีย และแม้แต่ในสหรัฐอเมริกา ซึ่งเมื่อไม่กี่ปีนี้ได้กำหนดไว้ว่า
บ้านที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ทางสถาบันการเงินประเมินเองโดยไม่ต้องใช้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
สามารถประเมินได้ด้วยการใช้ฐานข้อมูลคอมพิวเตอร์เลย
อนาคตของนักวิชาชีพที่เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินค่อนข้างเหนื่อย
(หนัก) เพราะยังต้องมีการประกันความผิดพลาดทางวิชาชีพ
โดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินออสเตรเลีย หาบริษัทรับประกันไม่ค่อยได้ด้วยซ้ำไป
ต้องไปใช้บริษัทประกันภัยจากประเทศอังกฤษ ทำให้รายได้แทบไม่พอจ่ายค่าประกัน
ผู้ประเมินจึงเปลี่ยนอาชีพไปทำงานตัวแทนนายหน้าบ้าง
หรือเป็นที่ปรึกษาแทนการรับจ้างประเมินค่าทรัพย์สิน
การบุกรุกของต่างชาติ
ไม่เฉพาะแต่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
ผู้บริหารทรัพย์สินและตัวแทนนายหน้าในประเทศที่เจริญกว่าไทย
ทั้งมาเลเซีย สิงคโปร์ ฮ่องกง ออสเตรเลีย ต่างก็ประสบปัญหาการบุกรุกของนักวิชาชีพต่างชาติโดยเฉพาะจากสหรัฐอเมริกาและอังกฤษ
ซึ่งแฝงเข้ามาจากนักลงทุนข้ามชาติที่หนีบเอานักวิชาชีพต่างชาติเข้ามาด้วย
กรณีนี้ถือเป็นเรื่องของกลไกตลาดที่เราต้องทำใจให้กว้างและยอมรับความเปลี่ยนแปลง
สำหรับจุดยืนในการวิเคราะห์ก็คงต้องเอาผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง
กล่าวคือถ้าบริการของท้องถิ่นสามารถให้บริการได้ดีกว่าหรือทัดเทียมบริการจากต่างประเทศด้วยค่าจ้างในอัตราที่ต่ำกว่า
ยังไงเราก็สามารถสู้ต่างชาติได้ ยกเว้นนายทุนนายหน้าต่างชาติ
สมคบกับนักวิชาชีพต่างชาติ ปิดประตูตีแมว บีบให้นักลงทุนท้องถิ่นใช้บริการนักวิชาชีพต่างชาติในราคาที่แพงกว่า
ซึ่งไม่เป็นธรรม
อย่างไรก็ตามกรณีเช่นนี้คงเกิดขึ้นได้ยาก
ดังนั้นขอเพียงให้นักวิชาชีพท้องถิ่นมีคุณภาพที่ท้ดเทียมและให้บริการด้วยค่าจ่างที่ต่ำกว่า
เราก็ยังคงรักษาตลาดไว้ได้ และเราคนไทย คนในท้องถิ่นจะให้ต่างชาติมารู้เรื่องเมืองไทยเราดีกว่าเราไม่ได้
ไม่ว่าในเชิงความเป็นจริงหรือในเชิงอุดมคติก็ตาม
ทั้งนี้ยกเว้นคนต่างชาติใจไทย เช่น ศาสตราจารย์ศิลป
พีระศรี <5>
การสร้างจักรวรรดินิยมใหม่
ลางร้ายบางอย่างได้ปรากฏมาระยะหนึ่งแล้ว
นั่นก็คือ การพยายามของนักวิชาชีพอังกฤษและสหรัฐอเมริกาในการครอบงำนักวิชาชีพท้องถิ่นผ่านกลุ่มทุนข้ามชาติขนาดใหญ่นี้
นอกจากนี้สมาคมนักวิชาชีพของประเทศใหญ่ ก็พยายามที่จะครอบงำนักวิชาชีพในประเทศกำลังพัฒนามากขึ้นเรื่อย
ๆ ด้วยการส่งเสริม เร่งรัดให้นักวิชาชีพท้องถิ่นสมัครเป็นสมาชิกของสมาคมทนักวิชาชีพของประเทศใหญ่
แต่ในอีกทางหนึ่งการเป็นสมาชิกก็ไม่ได้ช่วยให้สามารถได้รับงานมากขึ้น
ก็ไม่สามารถแข่งกับนักวิชาชีพจากประเทศใหญ่ได้
แต่กลับทำให้นักวิชาชีพท้องถิ่นถูกครองงำมากยิ่งขึ้น
สิ่งเหล่านี้ไม่ควรให้เกิดขึ้น
ประเทศไทยต้องปกป้องนักวิชาชีพไทยด้วยการส่งเสริมให้เกิดการแข่งขันทางการค้าที่เป็นธรรมโดยจะให้มีการกีดกันนักวิชาชีพท้องถิ่นไม่ได้ตราบเท่าที่คุณภาพทัดเทียมกันและค่าจ้างถูกกว่า
การรณรงค์ส่งเสริมภูมิปัญญาท้องถิ่น นับเป็นธงนำที่ทำให้เราสามารถต่อสู้กับลักษณะจักรวรรดินิยมที่พยายามล่าเมืองขึ้นทางปัญญาได้
การพัฒนาตนเองคืออาวุธ
ส่วนหนึ่งของการกลายเป็นฝ่ายตั้งรับของนักวิชาชีพก็เพราะการขาดการปรับตัวและเพิ่มพูนความรู้อย่างต่อเนื่อง
และมีแต่การพัฒนานักวิชาชีพไทยให้เข้มแข็ง เราจึงจะแข่งขันในเชิงสากล
สมัยเด็ก
ๆ เพลงประจำโรงเรียนของผมสอนไว้ว่า สมัญญะเลิศจะเกิดไฉน
จะเกิด ณ เมื่ออะเคื้อสิขา จะเกิด ณ คราวอะคร้าววิชา
วิปักษะขามสยามวิชัยฯ แปลว่าชื่อเสียงอันดีงามจะเกิดขึ้นได้
ก็เพราะความเจริญงอกงามทางการศึกษา ได้รับคามรู้อันน่าภาคภูมิ
จึงทำให้ไทยเราสามารถอันชนะคู่แข่งจนเป็นที่เกรงขาม <6>
ทุกคน
ทุกระดับต้องมีความรู้ อย่าให้คนไทยคนใดสมคบกับพวกต่างชาติ
เอาประโยชน์ส่วนหนึ่งใส่ตัวเองเพียงลำพัง และประเคนประโยชน์ส่วนใหญ่ให้ต่างชาติเด็ดขาด
เกิดที่ไหนต้องตายเพื่อที่นั่น
อย่าให้เสียชาติเกิด |