ดร.โสภณ
พรโชคชัย <1>
ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทษไทย <2>
เมื่อบ่ายวันที่
22 ธันวาคม 2548 ผมในฐานะประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย
ได้จัดงานเสวนารายปีของมูลนิธิ ซึ่งจัดเป็นปีที่
4 แล้วในหัวข้อ นโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย
พ.ศ. 2549 ในงานนี้ผมได้รับเกียรติจาก ฯพณฯ วัฒนา
เมืองสุข รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์
และท่านผู้ทรงคุณวุฒิในวงการโดยเฉพาะกรรมการบริหารของสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของเราหลายท่านเข้าร่วมหลายท่าน
ในงานนี้ผมรับบทนำเสนอบทความข้างต้นจึงขอสรุปมาลงในวารสารของสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ข้อ 1: ประเทศไทยเคยมีนโยบายที่อยู่อาศัยหรือ
ถ้าจะกล่าวว่า
ในอดีตที่ผ่านมาประเทศไทยไม่เคยมีนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติเลย
ก็ออกฟังดูเป็นเรื่องแปลก แต่ก็เป็นเรื่องจริง
ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า แต่ก่อนประเทศไทยเราไม่เคยตระหนักถึงความสำคัญของภาคที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง
ที่เป็นเช่นนี้อาจเป็นเพราะผู้แทนราษฎรส่วนใหญ่มาจากต่างจังหวัดในสภาพที่แต่เดิมเป็นชนบท
ดังนั้นจึงอาจไม่เคยเล็งเห็นความสำคัญของเมืองและที่อยู่อาศัยมาก่อน
ทุกท่านคงทราบดีว่า
ผังเมืองเป็นเค้าโครงสำคัญในการนำการพัฒนาที่อยู่อาศัย
ประเทศไทยมีพระราชบัญญัติการผังเมืองตั้งแต่ปี 2475 แต่เพิ่งเริ่มว่าจ้างฝรั่งมาร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครในปีกึ่งพุทธกาล
พ.ศ. 2500 หรืออีก 25 ปีต่อมา และผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับแรกที่ประกาศใช้ก็ปาเข้าไป
พ.ศ. 2535 หรือ 60 ปีนับแต่มีพระราชบัญญัติการผังเมือง
ข้อที่ 2: บทบาทอันจำกัดของภาครัฐ
ในห้วงประวัติศาสตร์ที่ผ่านมา
รัฐบาลมีบทบาที่จำกัดทางด้านที่อยู่อาศัย ประเทศไทยเราไม่เคยมีกระทรวงที่ดิน
หรือทบวงที่อยู่อาศัย เราเคยมีคณะอนุกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยในคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
(ตั้งในปี 2525) แต่ก็ยุบไปในปี 2539 ในประเทศสิงคโปร์
ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถึง 85% สร้างขึ้นโดยภาครัฐบาล
โดยการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ หรือ Housing Development
Board ซึ่งสร้างรวมกันถึง 1 ล้านหน่วย แต่ในกรณีประเทศไทย
นับแต่ตั้งการเคหะแห่งชาติมาในปี พ.ศ. 2516 จนถึงปัจจุบัน
ประมาณ 30 ปี สามารถจัดสร้างที่อยู่อาศัยใหม่เพื่อขายให้กับประชาชนในตลาดเปิดได้เพียง
140,000 หน่วย ในขณะในช่วงเวลาดังกล่าว จำนวนบ้านในเขต
กทม.และปริมณฑลเพิ่มขึ้นมากกว่า 2 ล้านหน่วยซึ่งล้วนแต่เป็นการสร้างสรรค์โดยภาคเอกชนทั้งสิ้น
ข้อนี้ไม่ได้มุ่งหมายว่า รัฐบาลไทยควรสร้างที่อยู่อาศัยกันอย่างมหาศาลเช่นสิงคโปร์
แน่นอนว่า รัฐบาลควรมีบทบาทมากกว่านี้แต่อาจเป็นในด้านอื่น ในด้านการสร้างที่อยู่อาศัย
ซึ่งในประเทศไทย ภาคเอกชนสามารถทำหน้าที่แทนภาครัฐได้อย่างเต็มตัว โดยรัฐไม่ต้องเสียงบประมาณแผ่นดินเลยแม้แต่น้อยเช่นสิงคโปร์นั้น
นับเป็นกลไกตลาดอันวิเศษ ที่แม้แต่ต่างชาติยังสนใจศึกษา
ท่านอาจเคยทราบมาบ้างว่า มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยของเรา
ได้นำประสบการณ์ความสำเร็จในการพัฒนาที่อยู่อาศัย การลดจำนวนชุมชนแออัดมาเป็นกรณีศึกษาให้กับชาวต่างประเทศ
ตลอดช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทางมูลนิธิได้จัดงานอบรมดูงานเช่นนี้มาแล้วนับสิบหน มีผู้เข้าร่วมจากประเทศต่าง
ๆ ทั่วโลกกว่า 200 คน จาก 30 ประเทศทั่วโลก การนี้นอกจากเป็นการเผยแพร่ชื่อเสียงให้ประเทศไทยแล้ว
ยังเป็นการส่งเสริมให้ชาวต่างประเทศมาจับจ่ายใช้สอยในประเทศไทยอีกด้วย
ข้อที่ 3: ความเข้าใจผิดที่ควรเข้าใจใหม่
ที่ผ่านมา
มีความเข้าใจผิด ๆ บางประการเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งควรได้รับการทบทวน
ความเข้าใจผิดประการแรก
ก็คือ เราตีความคำว่า ความต้องการที่อยู่อาศัย
เกินจริงไป โดยเริ่มจากตรรกที่ว่า ที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่
แล้วเลยพยายามส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย
นักพัฒนาที่ดินส่วนหนึ่งจึงพยายามทำให้สังคมเข้าใจบทบาทของตนต่อที่อยู่อาศัยสูงเกินจริง
ทำให้ธุรกิจของตนดู มีค่า เกินจริง ด้วยความเข้าใจผิดนี้เราจึงพยายามให้ชาวชุมชนแออัดเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
ทั้งที่แม้แต่คนชั้นกลางระดับล่างยังยากที่จะมีได้
ดังนั้นโครงการเหล่านี้ที่ภายนอกดูประสบความสำเร็จ
เป็นแบบอย่างไปทั่วโลกนั้น ความจริงล้มเหลวสิ้นเชิง
เพราะชาวบ้านขายสิทธิ์ไปอยู่ที่อื่นบ้าง ปล่อยเช่าบ้าง
และที่สำคัญก็คือหลายคน หลายชุมชนเลิกผ่อนชำระเพราะถือว่าหลวงเป็นเจ้าหนี้
ไม่ใช่เอกชน จนสุดท้ายต้องตัดหนี้สูญไปก็มี ความเข้าใจผิดอีกประการหนึ่ง
ก็คือ เราเข้าใจว่าชุมชนแออัดมีเพิ่มขึ้น ทั้งที่ความจริงกลับลดลงอย่างต่อเนื่อง
เชื่อว่ามีคนพยายามวาดภาพให้ชุมชนแออัดดูใหญ่เกินจริงเพื่อผลประโยชน์ที่ตนเองจะได้ทำงานกับชุมชนแออัดตลอดไป
ผมทำการศึกษาให้กับ ILO และ UN-Habitat พบว่า กรุงเทพมหานครเป็นแบบอย่างของการแก้ไขชุมชนแออัดให้ลดน้อยลงไปได้อย่างต่อเนื่อง
โดยผู้มีรายได้น้อยไม่จำเป็นต้องอยู่แต่ในชุมชนแออัด
พวกเขาสามารถอยู่อาศัยในห้องชุดหรือห้องเช่ามาตรฐานในราคาถูก
ทำให้คุณภาพชีวิตโดยรวมของประชาชนดีขึ้น
ข้อที่ 4 การขาดการศึกษาอย่างจริงจัง
ที่ผ่านมา
เราไม่เคยทำการศึกษาอะไรให้จริงจังหรือเพียงพอก่อนออกมาเป็นมาตรการหรือนโยบาย
เช่น เมื่อยามที่เราสร้างแฟลต 5 ชั้นดินแดงในปี
2506 นั้น เราเลียนแบบมาจากตะวันตก ซึ่งเขาทำได้เพราะเป็นประเทศร่ำรวย
แต่ไทยเราทำได้แค่เล็กน้อยก็เลิกเพราะไม่มีงบประมาณ
แถมชาวบ้านชุมชนแออัดที่ได้รับการจัดสรรให้ขึ้นไปอยู่
ก็ยังขายสิทธิ์ลงมายังชุมชนแออัดอีก ลองสมมติว่าถ้าเราสร้างแฟลตแล้วขายให้ข้าราชการหรือชนชั้นกลางอยู่ก่อนโดยไม่รัฐไม่ต้องอุดหนุน
แฟลตที่ใคร ๆ พากันเมิน ก็จะกลายเป็นที่อยู่ของคนมีระดับ
การอยู่อาศัยแบบแฟลตก็อาจเป็นค่านิยมที่ดี และเมื่อสร้างให้คนจนอยู่ในภายหลัง
ก็จะได้รับการต้อนรับ ที่สำคัญเมืองก็คงไม่ขยายตัวในแนวราบเช่นทุกวันนี้
พื้นที่ชั้นยอดทางการเกษตรรอบกรุงเทพมหานครก็คงไม่ถูกรุกรานจนป่นปี้อย่างที่เห็นอยู่
ข้อที่ 5: แต่เราก็มีโอกาสมีนโยบายที่ดี
ผมเชื่อว่า
เราจะสามารถสร้างสรรค์นโยบายที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมและยั่งยืนสำหรับประเทศไทย
ก็ต่อเมื่อ:
หนึ่ง เราต้องมีข้อมูล การไม่มีข้อมูลจริง ย่อมไม่สามารถผลิตนโยบายที่ถูกต้องได้
ในทางตรงกันข้ามถ้าในวงการใด ไม่สนใจข้อมูล ความเสียหายย่อมจะตามมา โอกาสการฉ้อฉล-ฉ้อโกงก็จะเกิดขึ้น
สอง. เราต้องทำการศึกษาอย่างจริงจัง ยาวนานเพียงพอ
เราไม่ควรสร้างนโยบายแบบ สุกเอาเผากิน นโยบายที่ดีต้อง ตกผลึก จากการศึกษา
และสาม เราต้องมีแรงผลักดันที่แข็งขัน ต่อเนื่องจากฝ่ายการเมือง
โดยไม่มีวาระซ่อนเร้น หรืออาจเรียกว่ามี strong government commitment จึงจะรังสรรค์นโยบายที่ดีได้
ข้อที่ 6 นโยบายสำคัญด้านที่อยู่อาศัยที่ควรดำเนินการ
ในท้ายที่สุดนี้ผมใคร่ขอนำเสนอโดยสังเขปคือ:
หนึ่ง ประเทศไทยต้องมีนโยบายส่งเสริมภาคเอกชนให้สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชน
หรือภาษาอังกฤษว่า enabling policy โดยการอำนวยความสะดวกให้กลไกตลาดสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ประชาชนโดยรัฐบาลไม่ต้องแบกรับภาระ
สอง ประเทศไทยต้องมีนโยบายการคุ้มครองผู้บริโภค โดยถือว่าผู้บริโภคมาที่หนึ่ง
(ไม่ใช่ผู้ประกอบการ) เพราะถ้าผู้บริโภคได้รับความคุ้มครอง ก็จะเกิดความมั่นใจต่อตลาดที่อยู่อาศัยในการซื้อสินค้า
และส่งผลดีต่อผู้ประกอบการ และทุกฝ่ายในที่สุด
สาม ประเทศไทยต้องสร้างองค์กรอิสระเพื่อการสนับสนุนด้านข้อมูลและนโยบาย
เช่น การมีคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยที่เป็นอิสระ ไม่ใช่แต่งตั้งตามใจชอบ การมีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอิสระในการเสนอข้อมูลโดยไม่ต้องไปเกรงใจผู้อยู่ในวงการธุรกิจ
การมีสภาอสังหาริมทรัพย์ที่รวมผู้เกี่ยวข้องทุกสาขาวิชาชีพ ไม่ใช่จำกัด/ขีดวงเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน
เป็นต้น
สี่ ประเทศไทยต้องมีนโยบายการสร้างความเข้มแข็งให้กับนักวิชาชีพ
เช่น การจัดตั้งสภาผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สภาควบคุมวิชาชีพนายหน้า และผู้บริหารทรัพย์สิน
เป็นต้น การทำให้นักวิชาชีพมีความเข้มแข็งจะช่วยตรวจสอบผู้เกี่ยวข้องต่าง ๆ เพื่อพิทักษ์ผลประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภค ห้า
ประเทศไทยควรมีมาตรการ ป้อง-ปราม ที่ชัดเจน เช่น ถ้าผู้ซื้อบ้าน เบี้ยว ไม่ยอมโอน
ต้องถูกยึดเงินดาวน์ ในทางตรงกันข้ามถ้าเจ้าของโครงการสร้างเสร็จช้า ก็ต้องถูกปรับเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าบ้านต่อเดือน
หรือถ้าผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ทำการประเมินผิดพลาด ต้องจ่ายค่าปรับ 50 เท่าของค่าจ้าง
หรือถ้านายหน้าฉ้อฉล จะต้องยึดใบอนุญาตเป็นต้น |