|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
26 สิงหาคม 2547 เรื่อง ขอให้ความเห็นเกี่ยวกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กราบเรียน ดร. สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ สิ่งที่ส่งมาด้วย รายงานสัมมนาเอ็กคลูซีฟสำหรับผู้บริหาร เจาะลึกรายทำเล: ตลาดที่อยู่อาศัยกทม.และปริมณฑล กลางปี 2547 จำนวน 1 เล่ม สำเนาเรียน เลขาธิการ สศช., ผู้ว่าการ ธปท., ผอ.สศค., กก.ผจก.ธอส., ผอ.REIC ฯลฯ กระผมได้รับเชิญไปร่วมงานสัมมนาเปิดศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เมื่อวานนี้ และเพื่อประโยขน์ต่อทางราชการ กระผมจึงขอเสนอความเห็นเพื่อ ฯพณฯ และคณะ โปรดพิจารณาตามที่เห็นสมควร ดังนี้: 1. สถานการณ์จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตามรายงานสำรวจวิจัยล่าสุดที่จัดส่งมาพร้อมหนังสือนี้ สามารถสรุปสถานการณ์จริงของตลาดที่อยู่อาศัยในเขต กทม. และปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดถึง 70% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยทั่วประเทศ ดังนี้: 1.1 ในปีนี้คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่รวมกันถึง 60,956 หน่วย รวมมูลค่าถึง 206,002 ล้านบาท (มากกว่าช่วงก่อนเกิดวิกฤติการณ์เสียอีก) ซึ่งนับเป็นสัญญาณเตือนให้ระมัดระวังการล้นตลาด และตลอดช่วงปี 2543 - 2546 ที่ผ่านมาการเปิดตัวโครงการใหม่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวมาโดยตลอดทุกปี 1.2 ตลาดบ้านราคาแพง กลับขายได้ดีในช่วงปี 2546-7 ก็เพราะดอกเบี้ยต่ำ ผู้มีฐานะจึงเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ในกรณีบ้านเดี่ยวไม่พบว่ามีการเก็งกำไร แต่โดยที่สินค้านี้ขายดีมานานถึง 2-3 ปีแล้ว จึงมีผู้ประกอบการไปสร้างกันมากจนอัตราการขายเริ่มซาลงในปัจจุบัน ส่วนอาคารชุดราคาแพงนั้น มีการเก็งกำไรกันมาก เริ่มมีการขายต่อทำกำไร จึงสมควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ ทั้งนี้เพราะผู้ซื้อหวังจะได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่า (return on investment) ซึ่งคาดว่าประมาณปีละ 5-6% (สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก) นอกจากนี้ยังคงหวังจะได้รับส่วนต่างของราคาจากการขายทำกำไร (return of investment) ในอนาคต นอกจากนี้ปรากฏการณ์ขายดี/หมดเร็วของห้องชุดนั้น ยังเป็นเพราะมีผู้ซื้อประเภทสถาบันหรือกองทุนต่าง ๆ เข้าร่วมด้วย ไม่ใช่เฉพาะผู้ซื้อรายย่อย |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2. ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับเรื่องข้อมูล | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
มีสมมติฐานว่า
การไม่มีข้อมูลทำให้เกิดวิกฤติการณ์ขึ้น แต่ความจริงก็คือ
ก่อนเกิดวิกฤติมีข้อมูลที่แสดงการลงทุนเกินตัวทางด้านอสังหาริมทรัพย์มากมาย
และผู้เกี่ยวข้องต่างก็ทราบถึงข้อมูลดี เพียงแต่ไม่มีผู้ให้ความสนใจเพียงพอมากกว่า
ที่กระผมยกตัวอย่างนี้เป็นเพียงตัวอย่างจากแหล่งข้อมูลหนึ่ง
ดังนี้:
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ฯพณฯ คงเคยได้ยินคำอ้างว่า "ถ้ารู้ล่วงหน้าว่าในทำเลนี้ จะมีการแข่งขันมากมายเช่นนี้ ผมก็คงไม่มาหรอก" คำอ้างนี้ดูคล้ายมีเหตุผลว่าปัญหาเกิดเพราะขาดข้อมูล แต่ความจริงไม่ใช่ และกลับแสดงความประมาทและไม่คิดเผื่อของผู้ประกอบการเอง เพราะหากคนหนึ่งสามารถเล็งเห็นได้ว่าทำเลนี้ดีมีศักยภาพดี คนอื่นก็คงสามารถเห็นเช่นกัน | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3. บทบาทของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ในที่สัมมนายังมีผู้เสนอให้ศูนย์ฯ
มีบทบาทเพียงนำเสนอข้อมูลโดยไม่ต้องตีความวิเคราะห์
เพราะเกรงจะผิดพลาดได้และให้ผู้ประกอบการวินิจฉัยข้อมูลกันเอง
ข้อนี้กระผมกลับมีความเห็นว่า ศูนย์ฯ ควรทำหน้าที่เป็น
Intelligence Unit พร้อมกับสร้างแบบจำลองพยากรณ์ต่าง
ๆ เพื่อการวิเคราะห์ให้สามารถสนับสนุนการกำหนดนโยบายและแผน
พร้อมทั้งเผยแพร่ความรู้ที่เป็นกลางเพื่อประโยชน์สาธารณะตามที่คณะทำงานศึกษาการจัดตั้งศูนย์ได้เคยเสนอไว้<1> ศูนย์ฯ ควรให้ความสำคัญกับการสำรวจข้อมูลภาคสนาม โดยเฉพาะข้อมูลเกี่ยวกับยอดขายเพราะสะท้อนภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี ลำพังการได้รับรายงานจากบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ก็คงไม่ครอบคลุม ทั้งนี้เพราะจำนวนที่อยู่อาศัยที่เสนอขายโดยบริษัทมหาชนทั้งหลายมีขนาดเพียง 17% ของจำนวนที่เสนอขายทั้งหมดในตลาด<2> ในที่สัมมนาเมื่อวานนี้ ผู้ประกอบการบอกว่ายินดีให้ข้อมูลยอดขายแก่ศูนย์ฯ แต่มีเงื่อนไขว่าทุกรายต้องเปิดเผยพร้อมกัน ซึ่งคงเป็นเรื่องที่เป็นไปได้ยากในทางปฏิบัติ ดังนั้นการรวบรวมข้อมูลโดยอาศัยความขอความร่วมมือจากผู้ประกอบการจึงควรได้รับการทบทวน แนวทางการได้มาซึ่งข้อมูลจึงอาจต้องอาศัยการสำรวจ วิจัยภาคสนามเป็นสำคัญ |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4. แนวทางการสร้างแบบจำลองดัชนีราคาที่อยู่อาศัย (Housing Price Index) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ในความเป็นจริงอาจไม่จำเป็นต้องอาศัยแบบจำลองอันซับซ้อน
แต่ควรมุ่งตรวจสอบการขายซ้ำ (repeated sale) ในโครงการจัดสรรเดียวกัน
ซึ่งจะมีลักษณะหลักคล้ายคลึงกัน เพียงแต่ทำความสะอาดข้อมูล
(verify) ในข้อปลีกย่อยเช่น การต่อเติม ขนาดที่ดิน/อาคารที่แตกต่าง
แปลงหัวมุม เป็นต้น สำหรับที่อยู่อาศัยนอกโครงการจัดสรรไม่ควรนำมาพิจารณาด้วย
เพราะมีความหลากหลายจนไม่เกิดนัยสำคัญในการสร้างแบบจำลองที่มีประสิทธิภาพ เหตุผลหนึ่งที่ผู้สร้างแบบจำลองดัชนีไม่ใช้วิธีการขายซ้ำ ก็เพราะเข้าใจผิดว่าในตลาดที่อยู่อาศัยมีการขายซ้ำน้อย หรือราคาของทรัพย์สินจากการขายซ้ำต่ำมาก โดยยกกรณีการซื้อขายทรัพย์สินในปี 2542 ของ ปรส. ว่ามีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเพียง 20% ของมูลค่า ซึ่งข้อนี้น่าจะคลาดเคลื่อน เพราะ ปรส. ไม่เคยขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาดังกล่าว ที่ขายในราคาดังกล่าวคงหมายถึงการขายหนี้ของสถาบันการเงิน ส่วนในกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ กระผมทำการประเมินและจัดประมูลทรัพย์สินให้กับทาง ปรส. และพบว่า อสังหาริมทรัพย์ของ ปรส.ที่ขายได้มีสัดส่วนถึง 83% ของมูลค่าตลาดที่ประเมินได้ อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีมูลค่าไม่มากนัก <3> จึงไม่มีส่วนกระทบถึงตลาดดังอ้างแต่อย่างใด |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
กระผมขอยกตัวอย่างดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในเขต
กทม.และปริมณฑลเพื่อประโยชน์สาธารณะดังนี้ |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4.1
กรณีการเปลี่ยนแปลงราคาในที่อยู่อาศัยหน่วยเดิมตามห้วงเวลาที่เปลี่ยนไป
แสดงไว้ในตารางท้ายนี้
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4.2 ราคาที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรที่ยังเสนอขายอยู่ในช่วงมกราคม-มิถุนายน 2547 นั้น ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเพียง 0.67% <4> ผิดกับในสหรัฐอเมริกาที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 20-30% ในเมืองใหญ่หลายแห่ง <5> | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4.3 ดัชนีราคาบ้านที่เปิดตัวใหม่ในแต่ละปี สามารถวิเคราะห์จากแผนภูมิในข้อ 1 ซึ่งปรากฏว่าในช่วงก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ. 2540 ราคาบ้านที่เปิดตัวใหม่เฉลี่ยหน่วยละ 1.5 ล้านบาท แต่ในปี 2547 กลับเพิ่มขึ้นเป็น 3.4 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นเพราะในขณะนี้บ้านราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อยมีเหลืออยู่นับแสนหน่วย จึงแทบไม่มีการสร้างเพิ่มเติม ตลาดหลักจึงเป็นอุปทานเฉพาะผู้มีรายได้สูงเป็นสำคัญ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
กระผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่าศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะสามารถสร้างสรรค์ประโยชน์ต่อประเทศชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพสมดังนโยบายที่ ฯพณฯ มอบหมายไว้ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ด้วยความเคารพ |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|