ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย |
|
นาย วงศกร รัตนประทุมมาลย์
|
รางวัลชมเชย ระดับอุดมศึกษา
|
|
| มูลค่านั้นเป็นกระบวนการคิดวิเคราะห์รวบยอดทางเศรษฐศาสตร์
ระบบการคิดในลักษณะนี้มีตั้งแต่อดีต โดยบรรพบุรุษเรารู้จักการแลกเปลี่ยน
อาจเป็นวัตถุดิบทางการเกษตรก็ดี ปศุสัตว์ก็ดี
ซึ่งลักษณะการแลกเปลี่ยนนั้นมีปริมาณหรือจำนวนของสองสิ่งที่ไม่เท่ากัน
ด้วยเหตุนี้จึงอาจกล่าวได้ว่า บรรพบุรุษของเรารู้จักการประเมินมูลค่าของสิ่งต่าง
ๆ และมีวิวัฒนาการที่เป็นระบบมากขึ้นในเวลาต่อมา |
|
| มวลสารที่อยู่บนโลกนี้ล้วนมีค่าในตัวของมัน
บางสิ่งตีเป็นราคาได้ บางสิ่งก็ไร้ราคาเพียงเพราะผู้คนมองข้ามคุณค่าของมัน
แต่บางสิ่งก็เกินกำลังประเมิน และสิ่งที่มีค่าสำหรับชีวิตคนเราคงจะหนีไม่พ้นปัจจัยสี่
เพราะมันคือปัจจัยที่จะทำให้คนเรามีชีวิตอยู่อย่างมีความสุข
และบ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่มีความจำเป็นต่อผู้คน
แต่มูลค่าบ้านกลับแปรผันตามความต้องการของคนเรา
ยิ่งคนเรามีความต้องการซื้อเท่าไหร่มูลค่าก็สูงขึ้นเป็นเงาตามตัวเท่านั้น |
|
| ด้วยเหตุนี้ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านจึงต้องคำนึงเรื่องมูลค่าบ้านเป็นประเด็นสำคัญในการตัดสินใจ
แต่คนส่วนใหญ่มักจะประเมินมูลค่าของบ้านเพียงแค่สายตามองเท่านั้น
การที่ผู้คนมองบ้านหลังใหญ่หรือมีความสวยงามว่าราคาแพง
และมองบ้านหลังเล็กหรือบ้านที่ซอมซ่อว่าราคาถูก
อันที่จริงก็ไม่ได้ผิดแปลกอะไร เพราะนั่นก็เป็นหนึ่งในกระบวนการคิดอย่างหยาบๆ
ซึ่งเกิดจากการวิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพโดยรวมเท่านั้น
แต่ในความเป็นจริง กระบวนการประเมินมูลค่าบ้านมีความซับซ้อนละเอียดอ่อนกว่านั้นมาก |
|
| การประเมินมูลค่าบ้านนั้น
ผู้ขายและผู้ซื้อควรที่จะประเมินมูลค่าทั้งสองฝ่าย
โดยวิธีการประเมินมูลค่านั้นทำได้โดยเริ่มจากตนเองก่อน
ก่อนมีการขายบ้าน ผู้ขายต้องตอบคำถามให้ได้ว่าบ้านมีการตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อครบถ้วนหรือไม่
หากขาดไป นั่นก็หมายถึง มูลค่าของบ้านลดลงทันที
เช่นเดียวกับผู้ซื้อ หากบ้านไม่ตอบสนองความต้องการของตน
มูลค่าบ้านก็ลดลงเช่นกัน การตอบสนองในที่นี้คือ
ความต้องการขั้นพื้นฐานที่ผู้อาศัยพึงได้รับ
นั่นก็คือ ตัวบ้าน เนื่องจากตัวบ้านเป็นสิ่งสำคัญในการเลือกซื้อ
เพราะผู้ซื้อจะต้องใช้อยู่อาศัยตลอดไป ดังนั้นจึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ตั้งแต่เรื่องแบบบ้านตรงกับความต้องการหรือไม่
ทิศของแดดและลมมีผลต่อภายในบ้านอย่างไร การจัดวางแผนผังภายในลงตัวหรือไม่
ประโยชน์ใช้สอยของห้องต่าง ๆ มีครบครันหรือไม่
และวัสดุก่อสร้างมีความแข็งแรงทนทานหรือไม่ |
|
| วิธีการที่กล่าวมาเป็นเพียงส่วนหนึ่งที่จะช่วยให้ผู้ซื้อและผู้ขายรู้จักการประเมินมูลค่าบ้านในระดับหนึ่งเท่านั้น
แต่หากผู้ซื้อหรือผู้ขายต้องการความชัดเจนมากขึ้นในมูลค่าของบ้านก็จะต้องทำการบ้านมากขึ้นกว่าเก่า
ต้องรู้จักเปรียบเทียบมูลค่าบ้านที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน
และต้องทบทวนสอบถามผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องหรือผู้ที่มีความรู้ในด้านการประเมิน
เพื่อที่จะได้ประโยชน์สูงสุดจากการซื้อหรือขายบ้าน |
|
| คงเห็นแล้วว่าการจะประเมินมูลค่าของบ้านสักหลังหนึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับผู้ซื้อหรือผู้ขาย
ดังนั้นในปัจจุบันจึงเกิดวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินขึ้น
อันที่จริงผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมีมาเป็นเวลานานแล้ว
แต่การทำงานยังขาดแบบแผนในการทำงานที่เป็นไปในลักษณะเดียวกัน
แต่ในปัจจุบันได้รวมตัวก่อตั้งเป็นมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทยขึ้น
เพื่อส่งเสริมการศึกษาวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สิน
ค้นคว้า ศึกษา วิจัย ความรู้ และความก้าวหน้าทางวิทยาการใหม่
ๆ ด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน การสำรวจ วิจัยอสังหาริมทรัพย์
และยังสนับสนุนในทุก ๆ ด้านที่เกี่ยวข้องกับการประเมินค่าทรัพย์สิน
และอสังหาริมทรัพย์ด้วย |
| หากจะมุ่งประเด็นไปที่ความสำคัญในการประเมินมูลค่าบ้านแล้ว
จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องเข้าใจว่าการประเมินมูลค่าบ้านนั้นมีหลักการและเหตุผลเช่นไร
การประเมินมูลค่าบ้าน ไม่ใช่แค่เพียงการตีราคาบ้านจากราคาค่าก่อสร้างและราคาที่ดินเท่านั้น
แต่หลักการที่นักประเมินทุกคนพึงกระทำก่อนการประเมินก็คือ
การสำรวจ ซึ่งอาจแบ่งได้ดังต่อไปนี้ |
|
| ทำเลที่ตั้งทรัพย์สิน |
เส้นทางสัญจร - ใกล้กับที่ทำงานหรือสถานศึกษาของบุตรหรือไม่ |
| |
สภาพแวดล้อม - อยู่ใกล้แหล่งเสื่อมโทรมหรือไม่
ระดับมลภาวะเป็นอย่างไร |
ผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมาย การใช้ที่ดินมีความถูกต้องหรือไม่
ระยะร่นของที่ดินและความสูงของบ้านตรงกับข้อกฎหมายกำหนดหรือไม่
สภาพแวดล้อมถือเป็นสิ่งสำคัญมาก เพราะมันเป็นผลกระทบทางอ้อมที่ทำให้ร่างกายและจิตใจของผู้อาศัยดีขึ้นหรือทรุดโทรมลง |
| สิ่งก่อสร้าง ต้องมีการวิเคราะห์รายละเอียดราคาค่าก่อสร้าง
วัสดุ โครงสร้างอาคาร สามารถใช้ประโยชน์ของบ้านได้เต็มที่
อายุของบ้านนานแค่ไหน ระยะเวลาการปรับปรุงกี่ปีต่อครั้ง
สิ่งเหล่านี้ล้วนมีความสำคัญอย่างมากต่อการประเมินมูลค่าบ้าน |
สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ น้ำประปา
ไฟฟ้า เข้าถึงบริเวณที่ตั้งของบ้าน มีรถประจำทางวิ่งผ่านหรืออยู่ใกล้บริเวณที่ตั้ง |
ที่ดิน สำรวจขนาดและรูปร่างของที่ดินว่ามีลักษณะเช่นไร
เพื่อให้รู้ขอบเขตที่ดินของตน เป็นการป้องกันการเกิดกรณีข้อพิพาทต่าง
ๆ ที่เกี่ยวกับที่ดิน ความสูงต่ำก็จำเป็นเช่นกัน
คงจะดูไม่สวยนักหากบ้านที่สร้างอยู่ในที่ดินที่ต่ำกว่าบริเวณรอบข้าง
และถ้าที่ดินต่ำเกินไปก็คงจะหนีไม่พ้นภัยธรรมชาติอย่างน้ำท่วมแน่นอน |
เอกสารสิทธิ์ ประเภทของบ้าน
ผู้ถือครอง เจ้าของ เงื่อนไข ภาระผูกพันต่าง
ๆ เหล่านี้จำเป็นต้องตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน
เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจนำไปสู่การเสียเงิน
เสียเวลา และเสียใจในภายหลัง |
ราคาขายและเงื่อนไขการจ่ายเงิน ให้เปรียบเทียบราคาบ้านแบบเดียวกันกับโครงการอื่น
ๆ หรือที่อื่น ๆ เพื่อให้เห็นข้อดีข้อเสีย
รวมถึงค่าเฉลี่ยของราคาที่เหมาะสม |
| การประเมินมูลค่าบ้านอย่างถ้วนถี่ก่อนจะมีการซื้อหรือขายนั้นมีความจำเป็นอย่างยิ่ง
บางคนต้องเก็บหอมรอบริบเงินเกือบทั้งชีวิตเพื่อจะมีบ้านเป็นของตนเองสักหลัง
และแน่นอนว่าคนทุกคนย่อมต้องการอาศัยอยู่ในบ้านที่มีความสวยงาม
มีความสะดวกสบาย และมีความสุข ในอนาคตหากคนส่วนใหญ่เล็งเห็นถึงความสำคัญของการพัฒนาวิชาการไปพร้อม
ๆ กับวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สิน และช่วยกันเผยแพร่ความรู้ด้านนี้อย่างกว้างขวางมากขึ้น
ก็จะทำให้ประชาชนตระหนักถึงคุณค่าของทรัพย์สิน
และสามารถใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินอย่างเต็มมูลค่า |
|
| ควรจะนึกตรึกตรองกรองเรื่องบ้าน |
ความต้องการของตนอยู่ที่ไหน |
| งบประมาณพึงกำหนดจะปลอดภัย |
ได้แล้วไซร้จึงเสาะหาบ้านของตน |
| เมื่อได้บ้านตรงตามความประสงค์ |
แต่ยังคงเคลือบแคลงในเหตุผล |
| หาตัวช่วยแก้ปัญหาอย่างแยบยล |
นั่นคือคนที่ทำงานการประเมิน |
|
| |
|
| |
|
