ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย |
|
นางสาวปานใจ สารพันโชติวิทยา
|
รางวัลชมเชย ประเภทประชาชนทั่วไป
|
|
การที่จะมีบ้านอยู่อาศัยแม้จะทำได้ในรูปแบบอื่น
ๆ เช่น เช่า เซ้ง อาศัยอยู่ แต่ทว่าการมีบ้านเป็นของตัวเองจัดว่าเป็นความฝันระดับต้น
ๆ ของบุคคลหรือครอบครัวหนึ่ง ๆ เลยทีเดียว
เนื่องจากคนส่วนใหญ่ล้วนตระหนักดีว่า การมีบ้านเป้นของตนเองคือการมีต้นทุนชีวิตที่มั่นคงและเป็นความสำเร็จที่ยิ่งใหญ่ประการหนึ่ง
สำหรับสมาชิกในครอบครัวแล้วการอยู่อาศัยร่มกันในบ้านของตนเป็นสิ่งที่คุ้มค่าในระยะยาวเนื่องจากต้นทุนที่อยู่อาศัยของทุกคนจะลดลงโดยเฉลี่ย
และยังได้กำไรชีวิตจากการที่บ้านเป็นจุดศูนย์รวมและมีคุณค่าทางจิตใจ
บ้านเป็นมรดกที่ทำให้ชีวิตในอนาคตของลูกหลานดีขึ้น
เพราะลูกหลานมีโอกาสมากขึ้นที่จะนำเงินที่ต้องผ่อนซื้อบ้านไปลงทุนอย่างอื่นให้งอกเงยเพื่อชีวิตที่ดีขึ้น
บ้านอาจเป็นทั้งที่พึ่งพาอาศัยของระบบเครือข่ายอันได้แก่
ญาติพี่น้อง เพื่อนฝูง ฯลฯ ข้อดีนานับประการเหล่านี้เป็นเพียงจุดผลักดันและส่งเสริมให้คนทั่วไปอยากมีบ้านเป็นของตนเอง |
|
การซื้อขายบ้านจึงเกิดขึ้นเพราะอุปสงค์ดังนี้เอง
เมื่อมีคนต้องการซื้อ ก็ต้องมีคนขาย และมีเรื่องอื่น
ๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการประเมินมูลค่าบ้านที่จะซื้อขายติดตามมา
อาจกล่าวได้ว่าเมื่อเกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนมือผู้ถือครองบ้าน
ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การรับมอบมรดก การเวนคืนที่ดิน
การยึดทรัพย์ ผู้ที่เกี่ยวข้องก็ต้องใช้ความรู้เรื่องการประเมินมูลค่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์อยู่บ้าง
กิจกรรมเหลานั้นจึงจะดำเนินไปโดยเรียบร้อยและยุติธรรม |
|
ในยุคปัจจุบันคนไทยทั่วไปโดยเฉพาะที่อาศัยอยู่ในเมืองใหญ่
ๆ โดยมากมีโอกาสซื้อบ้านได้ครั้งเดียวในชีวิต
เนื่องจากวามจำเป็นทางด้านการเงิน รูปแบบการใช้ชีวิต
(life style) พื้นที่อยู่อาศัยที่น้อยลงเรื่อย
ๆ และอื่น ๆ เมื่อการซื้อขายบ้าน เป็นโจทย์ที่สำคัญและมีโอกาสแก้ตัวได้น้อย
เช่นนี้ จึงควรประเมินมุลค่านให้ถ้วนถี่
ให้มาก และให้นานพอสมควรก่อนมีการซื้อ-ขาย
จึงจะตอบโจทย์สำคัญของชีวิตข้อนี้ได้ลงตัวที่สุด |
|
ถ้าไม่สนใจประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย
จะเป็นอย่างไร |
คำตอบ คือ |
การซื้อ-ขาย
บ้านจะกลายเป็นการเสี่ยงโชค คือ อาจได้ดีถูกใจในราคาสมเหตุ
สมผล หรืออาจทำให้เสียเงินมากเกินมูลค่าที่แท้จริง
เจ็บใจ และมีปัญหาอย่างอื่นตามมา ทำให้ผู้อยู่อาศัยไม่มีความสุขเท่าที่ควรจะเป็น
สำหรับผู้ซื้อ การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไปมีผลต่อเงินที่จะนำมาชำระค่าบ้านที่อาจต้องระดมเงินด้วยการกู้ยืม
การกู้ยืมเงินจำนวนมากและผ่อนชำระในระยะเวลานานย่อมต้องจ่ายดอกเบี้ยสูง
นั่นคือเท่ากับเรากำหนดอนาคตของเราเองให้เสียประโยชน์ที่พึงได้จากจำนวนเงินที่ต้องนำไปจ่ายเป็นค่าดอกเบี้ย
ส่วนการประเมินมูลค่าบ้านต่ำไป ก็อาจเกิดฉุกละหุกเมื่อถึงเวลาต้องชำระบ้านจริง
ๆ เนื่องจากราคาและอัตราดอกเบี้ยอาจปรับตัวสูงขึ้นจากปัจจัยอื่น
ๆ ทำให้ต้องกู้ยืมหนี้สินเร่งด่วนในอัตราที่แพงเช่นกัน
และอาจทำให้สูญเสียโอกาสได้บ้านที่เหมาะสม
และหากซื้อบ้านได้แพงกว่าราคาประเมินหรือเกิดปัญหาภายหลัง
เช่นถูกเวนคืน บ้านอยู่ในระหว่างถูกยึดทรัพย์
ฯลฯ ก็จะเกิดความเดือดร้อน ในแง่ของผู้ขาย
การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไป ก็จะเสียโอกาสในการได้เงินจากการขาย
คือจะต้องถือครองไว้นานกว่าจะขายออกไปได้
หรืออาจถูกฟ้องร้องเป็นความจากผู้ซื้อได้ภายหลัง
ยิ่งถ้าผู้ขายจดทะเบียนประกอบธุรกิจด้านนี้โดยตรงจะเกิดเสียชื่อเสียง
ภาพลักษณ์ ทำให้เสียโอกาสทางธุรกิจไปไม่น้อย
ในกรณีที่ผู้ขายประเมินมูลค่าบ้านต่ำเกินไป
อาจพบว่าพลาดกำไรอันงามไปได้ทีเดียว |
|
เมื่อมีการถือครองบ้านไปได้ระยะหนึ่ง
บ้านจะต้องมีการเปลี่ยนผู้ถือครองโดยการมอบให้เป็นมรดก
ขายต่อ ยกให้ ฯลฯ การที่ประเมินมูลค่าบ้านไม่ถ้วนถี่
ตามเวลาที่เปลี่ยนไปอาจทำให้เกิดการแบ่งสรรที่ไม่เป็นธรรม
ขาดทุน หรือผิดพลาดอย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นมาได้ |
|
ในเมื่อความผิดพลาด
ไม่ยุติธรรม เสียเปรียบ เป็นสิ่งที่ปกติชนไม่ต้องการ
สิ่งเหล่านี้และความเสี่ยงดังกล่าวมาข้างต้นสามารถป้องกันได้มากหากจะใส่ใจหาความรู้เรื่องประเมินมูลค่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์ไว้บ้าง |
|
โลกนี้เป็นสิ่งที่ไม่แน่นอนยิ่งนัก
แม้แต่ผืนแผ่นดินที่มนุษย์เคยอาศัยอยู่อย่างสงบหลายพันปี
ก็อาจเปลี่ยนแปลงเสียหายไปได้อย่างรวดเร็วด้วยภัยธรรมชาติและการเคลื่อนตัวของเปลือกโลกปัจจุบันดูเหมือมีแนวโน้มว่าเกิดถี่ขึ้น
ซึ่งทำให้พื้นที่ที่มนุษย์พอจะอยู่อาศัยได้หดหมายลงไปยิ่งขึ้น
แม้กระทั่งเรื่องที่ไม่น่าเป็นไปได้อย่างเรื่องการออกโฉนดแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินบนดวงจันทร์ที่ผู้เขียนเคยรับทราบมาจากอินเตอร์เน็ต
อาจเป็นไปได้ที่โฉนดเหล่านี้จะมีผลตามกฎหมายขึ้นมาจริงๆในไม่กี่ช่วงอายุของคนเรา
ดังนั้นใครเลยจะทราบได้ว่าในช่วงชีวิตของคนเราจะต้องใช้ความรู้และประสบการณ์ทาง
ด้านนี้เข้าจับจองเลือกสรรอสังหาริมทรัพย์เป็นการเร่งด่วน
แน่นอนว่ารู้มากกว่าย่อมได้เปรียบ |
|
แล้วจะหาความรู้เรื่องการประเมินมูลค่าบานก่อนมีการซื้อ-ขายได้จากที่ใด |
ในเบื้องต้นคือการสอบถามกับผู้ที่มีประสบการณ์มาแล้วหลาย
ๆ คน จะทำให้ได้ความรู้ระดับหนึ่ง นอกจากนั้น
การหอข้อมูลจากสื่อต่าง ๆ เป็นเรื่องที่ง่ายในปัจจุบัน
ทั้งทางโทรทัศน์ วิทยุ สิ่งพิมพ์ต่าง ๆ เว็บไซด์ต่าง
ๆ ทางอินเตอร์เน็ต เป็นการเพิ่มพูนความรู้ได้มาก
สื่อที่น่าสนใจคือ สื่อที่มีลักษณะตอบโต้กับผู้ใช้
(interactive) เช่นรายการวิทยุหรือโทรทัศน์ที่สามารถโทรศัพท์หรือส่งข้อความเข้าไปถามหรือแสดงความคิดเห็นสดได้ในรายการ
หรือ คอลัมน์ในหนังสือและตามเว็บไซด์ที่มีการฝากคำถามไว้และกลับเข้ามาดูภายหลังได้
นอกจากคำตอบที่จะได้แล้ว ยังจะได้ความคิดเห็นจากผู้เข้าเยี่ยมชม
ข้อมูลแบบนี้จัดว่าตอบสนองได้ทันท่วงทีและข้อมูลที่ได้ทันต่อยุค
(update) มาก ถ้าเข้าไปรับทราบหรือเยี่ยมชมเสมอจะทำให้ได้ความรู้ที่นำไปตัดสินใจได้ในระดับพอสมควร |
|
หากยังไม่แน่ใจในข้อมูลที่เสาะแสวงมาจากบุคคลและสื่อ
ก็จะต้องหาความรู้ให้ลึกลงไปอีกโดยการเข้าอบรมศึกษาหลักสูตรประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เสียเอง
หากไม่มีศักยภาพขนาดนั้น หรือต้องการการประเมินแบบเฉพาะกิจ
เร่งด่วน คงต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญระดับ ฟันธง
ได้แก่ เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในหน่วยงานรัฐบาลและเอกชนนั่นเอง
บุคลากรเหล่านั้นมีครบถ้วนทั้งความรู้ ความสามารถ
ไหวพริบ ประสบการณ์ ทำให้แน่ใจว่าจะเกิดการซื้อขายที่เป็นธรรม
ชัดเจน ไม่เสียเปรียบกัน ก่อให้เกิดปัญหาในอนาคตน้อยที่สุด
เพราะเจ้าหน้าที่ประเมินฯ นอกจากจะตีราคาและมูลค่าของตัวอสังหาริมทรัพย์แล้ว
ยังจะต้องตรวจสอบปัญหาต่างๆ ประเภท ข้อกำหนดตามกฎหมาย
ระบบสาธารณูปโภค ผังเมือง ภาระติดพัน การเป็นทรัพย์สินที่ถูกอายัดไว้หรือไม่
ฯลฯ และข้อยกเว้น ข้อผิดพลาดต่าง ๆ ที่ผู้ซื้อและผู้ขายอาจคาดไม่ถึง |
|
ข้อควรพิจารณาในการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย
โดยทั่วไป |
ในฐานะของผู้ซื้อ-ขาย
โดยทั่วไปที่ไม่ได้ประกอบธุรกิจซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่
ๆ ควรมีหลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างกว้าง
ๆ ดังนี้ (หมายเหตุ : เก็บความส่วนใหญ่จาก www.thaiappraisal.org ) |
1. |
ดูทำเล ที่ตั้ง ถนนและทางเข้าออก สภาพแวดล้อม |
2. |
สิ่งก่อสร้าง รายละเอียดวัสดุ โครงสร้างอาคาร
การใช้ประโยชน์ปัจจุบัน อายุอาคาร การปรับปรุง |
3. |
สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ น้ำประปา ไฟฟ้า
โทรคมนาคม การขนส่ง |
4. |
ผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมาย การใช้ที่ดิน
การก่อสร้าง |
5. |
ที่ดิน ขนาด รูปร่าง ความสูงต่ำ การใช้ประโยชน์ |
6. |
เอกสารสิทธิ์ ประเภทของเอกสาร การถือครอง
เจ้าของ เงื่อนไข ภาระผูกพันต่าง ๆ |
7. |
ราคาขายและเงื่อนไขการจ่ายเงิน (เทียบราคาบ้านแบบเดียวกันกับโครงการอื่น
ๆ หรือที่อื่น ๆ) |
8. |
มูลค่าแฝงอื่น ๆ ที่ต้องใช้ความรู้และประสบการณ์เป็นหลักที่จะคาดการณ์ถึงสิ่งที่ไม่อาจตีค่าเป็นเงินได้ในทันที |
9. |
เรื่องปลีกย่อยอื่น ๆ เช่น วามเชื่อ ความนิยม
ค่านิยม แนวโน้มของผู้ใช้ประโยชน์ในอนาคต |
|
สรุปคือ การประเมินมูลค่าให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย
จะทำให้เกิดผลดีแก่ทุก ๆ ฝ่ายโดยถ้วนหน้า
ผู้ซื้อได้รับผลดีเนื่องจากได้บ้านที่ใช้อยู่อาศัยลงหลักปักฐาน
หรืออาคารสำหรับทำธุรกิจในราคาที่สมเหตุสมผล
สามารถพัฒนาชีวิตต่อไปได้ดีทั้งแง่รายได้และจิตใจ
ผู้ขายก็ได้รับเงินตอบแทนค่าขายบ้านในราคาที่ไม่ถูกเอาเปรียบ
สามารถนำเงินที่ได้ไปลงทุนหมุนเวียนอย่างอื่น
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการหมุนเวียนไปได้ด้วยดี
ภาครัฐก็ได้รับผลที่ดีจากการได้รับภาษีค่าโอนบ้านอย่างถูกต้องเต็มเม็ดเต็มหน่วย
และจากการมีเม็ดเงินหมุนเวียนภายในประเทศ
อีกทั้งความรู้และประสบการณ์ที่ทุกฝ่ายได้รับเป็นสิ่งที่ไม่สามารถถูกลดทอนลงได้และสามารถสั่งสมต่อยอดไปได้อีกในอนาคต
และเมื่อเกิดความสนใจในการศึกษาหาความรู้ด้านนี้กันอย่างแพร่หลาย
ย่อมเกิดการแตกกอต่อยอด พัฒนาและวางมาตรฐานกำหนดข้อปลีกย่อยต่าง
ๆ ให้ชัดเจนละเอียดยิ่งขึ้น จึงเท่ากับเป็นการยกระดับมาตรฐานวิชาชีพทางด้านนี้ด้วย |
|
|
|
|