Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย

นางสาวสุรีย์พร นิพิฐวิทยา

รางวัลชมเชย ประเภทประชาชนทั่วไป


     “ บ้าน ” คือ ที่อยู่อาศัย , อสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง , ปัจจัยสี่ของมนุษย์ ฯลฯ ความหมายและความสำคัญของคำว่า “ บ้าน ” ที่อยู่ในใจของใครหลายคนอาจจะแตกต่างกันขึ้นอยู่กับภูมิหลัง บทบาทและหน้าที่ของแต่ละบุคคล แต่สำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้าน นั่นอาจจะหมายถึงการเริ่มต้นของชีวิต การปรับเปลี่ยนคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า หรือแม้กระทั่งความฝันและความหวังที่รอคอยมาตลอดทั้งชีวิต เพราะบ้านแต่ละหลังไม่ว่าจะเล็กหรือใหญ่ล้วนแล้วแต่มี “ ราคาและมูลค่า ” และสำหรับคนที่กำลังจะขายบ้าน นั่นคือสิ่งที่บ่งบอกถึงการเปลี่ยนแปลง การสูญเสียในสิทธิความเป็นเจ้าของ สิทธิแห่งการครอบครอง ทุนและกำไรที่จะเกิดขึ้นและสิ่งที่คุ้มค่าต่อสิ่งเหล่านี้นั่นก็คือ “ ราคาและมูลค่า ” ด้วยอีกเช่นกัน

     ถ้ามองในเชิงรูปธรรม บ้านมีลักษณะพิเศษคือ “ ยึดอยู่กับที่ ” ไม่สามารถเคลื่อนย้ายไปไหนได้ซึ่งคำที่เรามักพูดกันติดหูว่า “ ย้ายบ้าน ” นั้นแท้ที่จริงสิ่งที่ย้ายคือทรัพย์ สิ่งของและตัวบุคคลผู้ซึ่งเคยอยู่ ณ ที่นั้น หากแต่บ้านมิได้เคลื่อนย้ายไปอยู่ที่ใด ยังคงอยู่ตำแหน่งที่ตั้งเดิมและด้วยลักษณะเฉพาะตัวนี้เองจึงทำให้เงื่อนไขของปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับบ้านเป็นตัวแปรที่สำคัญต่อการ ผันแปรของราคาและมูลค่าบ้าน

     “บ้านดี” เป็นที่ปรารถนาของผู้ซื้อและเพิ่มมูลค่าให้ผู้ขาย จึงมีนัยอย่างลุ่มลึก อาจไม่ใช่ดีแต่เพียงทางกายภาพหรือโครงสร้างบ้านเท่านั้น แต่รวมไปถึงทำเลที่ดี ความใกล้ศูนย์ความเจริญต่างๆ สาธารณูปโภคที่ดี มีถนนเข้าออก ไฟฟ้า น้ำประปา โทรศัพท์ สะดวกสบาย สังคมที่ดี เพื่อนบ้านดีไม่ก่อความเดือดร้อนรำคาญ สิ่งแวดล้อมดี ไม่ว่าจะเป็นอากาศปลอดโปร่ง น้ำใสสะอาด วิวทิวทัศน์ สวยงาม เป็นต้น การจะซื้อ-ขายบ้านต้องกระทำด้วยความรอบรู้และรู้รอบ และสิ่งที่ช่วยในการพิจารณาและตัดสินใจอย่างเป็นเหตุเป็นผลบนพื้นฐานข้อมูลที่เท็จจริงนั่นก็คือ “การประเมินมูลค่า” “มูลค่า”มีความแตกต่างกับ “ราคา” “ราคา” นั้นหมายถึง จำนวนเงินหรือตัวเลขที่ใช้สำหรับเสนอซื้อหรือจ่ายสินค้าและบริการแต่ในขณะที่ “มูลค่า” คือการประมาณคุณค่าของสินค้าหรือบริการ ณ ระยะเวลาหนึ่งโดยพิจารณาจากประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก บ้านหลังหนึ่งจึงอาจมีหลายราคา แต่จะมีเพียงมูลค่าเดียว มูลค่าบ้านที่จะสูงหรือต่ำขึ้นอยู่กับ การได้ประโยชน์หรือการเสียประโยชน์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ถ้าในอนาคตมีโครงการรถไฟฟ้าตัดผ่านหน้าบ้านมูลค่าของบ้านหลังนั้นก็จะเพิ่มขึ้นทันที , ตำแหน่งทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน เช่น บ้านที่อยู่ในตรอกซอกซอยลึกก็จะมีมูลค่าต่ำกว่าบ้านที่สามารถเดินทางเข้าถึงได้สะดวก , การเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ เศรษฐกิจ สังคม วัฒนธรรม สิ่งแวดล้อมและการเมือง ก็ล้วนต่างมีผลด้วยเช่นกัน อาทิ บ้านที่อยู่ในเขตพื้นที่ที่เสี่ยงต่อการเกิดซึนามิมูลค่าของบ้านก็อาจจะลดลง อีกทั้งการพัฒนาที่สอดคล้องกับพื้นที่โดยรอบรวมถึงการปรับปรุงหรือตกแต่งบ้าน เช่น บ้านหลังเก่าแต่ถ้าทาสีปูกระเบื้องใหม่ก็จะทำให้มูลค่าของบ้านเพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ยังขึ้นอยู่กับประโยชน์สูงสุดของแต่ละบุคคลที่จะได้รับ เช่น บ้านที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าก็อาจจะมีมูลค่าสูงสำหรับบุคคลที่ทำงานในบริเวณที่การจราจรติดขัดและประการสุดท้ายก็คือความต้องการที่จะซื้อและความต้องการที่จะขายบ้าน เช่น ถ้าเกิดภาวะทางการเงินต้องการขายบ้านโดยเร่งด่วนก็อาจจะขายบ้านในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าของบ้าน เป็นต้น

     นอกจากนี้ในการประเมินมูลค่าบ้านอย่างถูกต้อง และโปร่งใสมีความสำคัญอย่างยิ่งดังนั้นจึงจำเป็นต้องให้ผู้มีความรู้ความชำนาญในสาขาวิชามาศึกษา วิเคราะห์และประเมินมูลค่า เพราะบ้านแต่ละหลังมีราคาแพงและถ้าตัดสินใจดำเนินการไม่ดีก็อาจจะมีปัญหาบานปลายในภายหลัง การประเมินมูลค่าบ้านไม่ใช่การตีราคาเพียงอย่างเดียวแต่จะต้องมีการตรวจสอบถึงราคาที่เหมาะสมที่ควรจะเป็นคือไม่แพงสำหรับผู้ซื้อและไม่ถูกสำหรับผู้ขาย รวมทั้งยังมีการตรวจสอบข้อเท็จจริงเพื่อลดปัญหาที่จะตามมาทีหลัง เช่น การตรวจสอบแนวการเวนคืนที่ดิน ,โฉนดที่ตั้งบ้านว่ามีปัญหาใดหรือไม่หรือบ้านมีภาระติดผูกพันติดจำนองหรือถูกอายัดไว้หรือไม่ ตรวจสอบว่ามีปัญหาทางเข้าออกหรือปัญหาเกี่ยวกับบ้านอื่นๆ รวมทั้งข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องหรือมีผลกระทบเกี่ยวกับบ้าน การประเมินจะสามารถไขข้องข้อใจและช่วยในการประกอบการตัดสินใจได้อย่างถ้วนถี่มากขึ้นและนอกจากนี้ต้องมีเวลาเพียงพอในการตัดสินใจ อย่ารีบร้อนใจเร็วด่วนได้ ดังนั้นในการประเมินนั้นจึงเรียกว่าประเมินมูลค่าไม่ได้ประเมินราคา

     การประเมินมูลค่าของทรัพย์สินมีการดำเนินการมาเป็นเวลาช้านานในต่างประเทศ โดยเฉพาะในประเทศแถบตะวันตก มีการศึกษาหาความรู้ ทำการวิจัยและค้นคว้าอย่างเป็นระบบ ตามหลักวิชาการ และมีการนำวิทยการความรู้นี้มากันอย่างกว้างขวางจนเป็นที่ยอมรับซึ่งในการประเมินมูลค่าที่เป็นมาตรฐานสากลมีรายละเอียดดังนี้

     วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน ( Cost approach to value )
          มีหลักสำคัญคือ “ มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน ” โดยมีวิธีการวิเคราะห์คือ เริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างบ้านทดแทนตามราคาปัจจุบันแล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดินก็จะได้มูลค่าของบ้านหลังนั้น
วิธีนี้มักจะใช้สำหรับสิ่งก่อสร้างที่สร้างขึ้นเฉพาะ ถ้ากรณีประเมินมูลค่าบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า

     วิธีเปรียบเทียบตลาด ( Market comparison approach )
          มีหลักสำคัญคือ “ มูลค่าของทรัพย์สินของเรา = ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้ ” โดยมีวิธีการวิเคราะห์ คือ เริ่มจากการหาบ้านที่มีการซื้อ - ขาย มาเทียบเคียงโดยดูว่าต่างจากบ้านที่ประเมินอย่างไร เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำบ้านที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งบ้านที่ประเมินกับบ้านที่เปรียบเทียบ ซึ่งวิธีการนี้สิ่งสำคัญอยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องมีละเอียดรอบคอบเป็นอย่างสูงและต้องพึงระวังหลักฐานซื้อขายเท็จที่อาจจะทำให้การวิเคราะห์มูลค่าผิดพลาดหรือขาดความน่าเชื่อถือ

     วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า ( Income Approach )
           วิธีนี้นอกจากจะใช้ได้กับการประเมินมูลค่าบ้านแล้วยังนิยมใช้กับทรัพย์สินที่สร้างรายได้ทั้งหลาย เช่น โรงแรม อพาร์ตเมนท์ เป็นต้น วิธีนี้มีหลักสำคัญคือ “ มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย ” โดยมีวิธีการวิเคราะห์ คือ ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้ของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรงลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริงและจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาดจากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าภาษี ค่าประกัน เป็นต้น จากนั้นนำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร มูลค่าทรัพย์สิน = รายได้สิทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทน

     นอกจากวิธีการประเมินดังข้างต้นแล้วในปัจจุบันยังมีวิธีการที่อิงหลักการมาร่วมใช้เพิ่มเติมในการประเมินด้วยคือ วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา, วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสดและการใช้แบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สินอัตโนมัติ ซึ่งวิธีที่เราจะใช้ในการประเมินมูลค่าบ้านนั้นอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม เราต้องพิจารณาและชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือของแต่ละวิธีประกอบกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมินก็จะสามารถสรุปมูลค่าให้เราเห็นได้อย่างเด่นชัด

     การประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ - ขาย นอกจากจะสะท้อนให้เห็นถึงความเป็นสากลและความมีอารยธรรมแล้วยังเป็นเรื่องที่ไม่ได้ยุ่งยากในการดำเนินการอะไร และผลลัพธ์ที่ได้จากการตรวจสอบข้อมูลและรายละเอียดประกอบการตัดสินใจยังช่วยนำไปสู่การลดความสูญเสีย ทั้งทรัพย์สิน เงิน ทอง เวลา ความรู้สึกและชีวิตที่ไม่อาจจะเรียกคืนมาได้

 

 
 
Area Trebs FIABCI
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่