ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย |
|
นางสาวสุรีย์พร นิพิฐวิทยา
|
รางวัลชมเชย ประเภทประชาชนทั่วไป
|
|
บ้าน
คือ ที่อยู่อาศัย , อสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง
, ปัจจัยสี่ของมนุษย์ ฯลฯ ความหมายและความสำคัญของคำว่า
บ้าน ที่อยู่ในใจของใครหลายคนอาจจะแตกต่างกันขึ้นอยู่กับภูมิหลัง
บทบาทและหน้าที่ของแต่ละบุคคล แต่สำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้าน
นั่นอาจจะหมายถึงการเริ่มต้นของชีวิต การปรับเปลี่ยนคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า
หรือแม้กระทั่งความฝันและความหวังที่รอคอยมาตลอดทั้งชีวิต
เพราะบ้านแต่ละหลังไม่ว่าจะเล็กหรือใหญ่ล้วนแล้วแต่มี
ราคาและมูลค่า และสำหรับคนที่กำลังจะขายบ้าน
นั่นคือสิ่งที่บ่งบอกถึงการเปลี่ยนแปลง การสูญเสียในสิทธิความเป็นเจ้าของ
สิทธิแห่งการครอบครอง ทุนและกำไรที่จะเกิดขึ้นและสิ่งที่คุ้มค่าต่อสิ่งเหล่านี้นั่นก็คือ
ราคาและมูลค่า ด้วยอีกเช่นกัน |
|
ถ้ามองในเชิงรูปธรรม
บ้านมีลักษณะพิเศษคือ ยึดอยู่กับที่
ไม่สามารถเคลื่อนย้ายไปไหนได้ซึ่งคำที่เรามักพูดกันติดหูว่า
ย้ายบ้าน นั้นแท้ที่จริงสิ่งที่ย้ายคือทรัพย์
สิ่งของและตัวบุคคลผู้ซึ่งเคยอยู่ ณ ที่นั้น
หากแต่บ้านมิได้เคลื่อนย้ายไปอยู่ที่ใด
ยังคงอยู่ตำแหน่งที่ตั้งเดิมและด้วยลักษณะเฉพาะตัวนี้เองจึงทำให้เงื่อนไขของปัจจัยต่างๆ
ที่เกี่ยวข้องกับบ้านเป็นตัวแปรที่สำคัญต่อการ
ผันแปรของราคาและมูลค่าบ้าน |
|
บ้านดี
เป็นที่ปรารถนาของผู้ซื้อและเพิ่มมูลค่าให้ผู้ขาย
จึงมีนัยอย่างลุ่มลึก อาจไม่ใช่ดีแต่เพียงทางกายภาพหรือโครงสร้างบ้านเท่านั้น
แต่รวมไปถึงทำเลที่ดี ความใกล้ศูนย์ความเจริญต่างๆ
สาธารณูปโภคที่ดี มีถนนเข้าออก ไฟฟ้า น้ำประปา
โทรศัพท์ สะดวกสบาย สังคมที่ดี เพื่อนบ้านดีไม่ก่อความเดือดร้อนรำคาญ
สิ่งแวดล้อมดี ไม่ว่าจะเป็นอากาศปลอดโปร่ง
น้ำใสสะอาด วิวทิวทัศน์ สวยงาม เป็นต้น การจะซื้อ-ขายบ้านต้องกระทำด้วยความรอบรู้และรู้รอบ
และสิ่งที่ช่วยในการพิจารณาและตัดสินใจอย่างเป็นเหตุเป็นผลบนพื้นฐานข้อมูลที่เท็จจริงนั่นก็คือ
การประเมินมูลค่า มูลค่ามีความแตกต่างกับ
ราคา ราคา นั้นหมายถึง จำนวนเงินหรือตัวเลขที่ใช้สำหรับเสนอซื้อหรือจ่ายสินค้าและบริการแต่ในขณะที่
มูลค่า คือการประมาณคุณค่าของสินค้าหรือบริการ
ณ ระยะเวลาหนึ่งโดยพิจารณาจากประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก
บ้านหลังหนึ่งจึงอาจมีหลายราคา แต่จะมีเพียงมูลค่าเดียว
มูลค่าบ้านที่จะสูงหรือต่ำขึ้นอยู่กับ การได้ประโยชน์หรือการเสียประโยชน์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต
เช่น ถ้าในอนาคตมีโครงการรถไฟฟ้าตัดผ่านหน้าบ้านมูลค่าของบ้านหลังนั้นก็จะเพิ่มขึ้นทันที
, ตำแหน่งทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน
เช่น บ้านที่อยู่ในตรอกซอกซอยลึกก็จะมีมูลค่าต่ำกว่าบ้านที่สามารถเดินทางเข้าถึงได้สะดวก
, การเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ เศรษฐกิจ สังคม
วัฒนธรรม สิ่งแวดล้อมและการเมือง ก็ล้วนต่างมีผลด้วยเช่นกัน
อาทิ บ้านที่อยู่ในเขตพื้นที่ที่เสี่ยงต่อการเกิดซึนามิมูลค่าของบ้านก็อาจจะลดลง
อีกทั้งการพัฒนาที่สอดคล้องกับพื้นที่โดยรอบรวมถึงการปรับปรุงหรือตกแต่งบ้าน
เช่น บ้านหลังเก่าแต่ถ้าทาสีปูกระเบื้องใหม่ก็จะทำให้มูลค่าของบ้านเพิ่มสูงขึ้น
นอกจากนี้ยังขึ้นอยู่กับประโยชน์สูงสุดของแต่ละบุคคลที่จะได้รับ
เช่น บ้านที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าก็อาจจะมีมูลค่าสูงสำหรับบุคคลที่ทำงานในบริเวณที่การจราจรติดขัดและประการสุดท้ายก็คือความต้องการที่จะซื้อและความต้องการที่จะขายบ้าน
เช่น ถ้าเกิดภาวะทางการเงินต้องการขายบ้านโดยเร่งด่วนก็อาจจะขายบ้านในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าของบ้าน
เป็นต้น |
|
นอกจากนี้ในการประเมินมูลค่าบ้านอย่างถูกต้อง
และโปร่งใสมีความสำคัญอย่างยิ่งดังนั้นจึงจำเป็นต้องให้ผู้มีความรู้ความชำนาญในสาขาวิชามาศึกษา
วิเคราะห์และประเมินมูลค่า เพราะบ้านแต่ละหลังมีราคาแพงและถ้าตัดสินใจดำเนินการไม่ดีก็อาจจะมีปัญหาบานปลายในภายหลัง
การประเมินมูลค่าบ้านไม่ใช่การตีราคาเพียงอย่างเดียวแต่จะต้องมีการตรวจสอบถึงราคาที่เหมาะสมที่ควรจะเป็นคือไม่แพงสำหรับผู้ซื้อและไม่ถูกสำหรับผู้ขาย
รวมทั้งยังมีการตรวจสอบข้อเท็จจริงเพื่อลดปัญหาที่จะตามมาทีหลัง
เช่น การตรวจสอบแนวการเวนคืนที่ดิน ,โฉนดที่ตั้งบ้านว่ามีปัญหาใดหรือไม่หรือบ้านมีภาระติดผูกพันติดจำนองหรือถูกอายัดไว้หรือไม่
ตรวจสอบว่ามีปัญหาทางเข้าออกหรือปัญหาเกี่ยวกับบ้านอื่นๆ
รวมทั้งข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องหรือมีผลกระทบเกี่ยวกับบ้าน
การประเมินจะสามารถไขข้องข้อใจและช่วยในการประกอบการตัดสินใจได้อย่างถ้วนถี่มากขึ้นและนอกจากนี้ต้องมีเวลาเพียงพอในการตัดสินใจ
อย่ารีบร้อนใจเร็วด่วนได้ ดังนั้นในการประเมินนั้นจึงเรียกว่าประเมินมูลค่าไม่ได้ประเมินราคา |
|
การประเมินมูลค่าของทรัพย์สินมีการดำเนินการมาเป็นเวลาช้านานในต่างประเทศ
โดยเฉพาะในประเทศแถบตะวันตก มีการศึกษาหาความรู้
ทำการวิจัยและค้นคว้าอย่างเป็นระบบ ตามหลักวิชาการ
และมีการนำวิทยการความรู้นี้มากันอย่างกว้างขวางจนเป็นที่ยอมรับซึ่งในการประเมินมูลค่าที่เป็นมาตรฐานสากลมีรายละเอียดดังนี้ |
|
วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน
( Cost approach to value )
มีหลักสำคัญคือ
มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน โดยมีวิธีการวิเคราะห์คือ
เริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างบ้านทดแทนตามราคาปัจจุบันแล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม
(ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดินก็จะได้มูลค่าของบ้านหลังนั้น
วิธีนี้มักจะใช้สำหรับสิ่งก่อสร้างที่สร้างขึ้นเฉพาะ ถ้ากรณีประเมินมูลค่าบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า |
|
วิธีเปรียบเทียบตลาด
( Market comparison approach )
มีหลักสำคัญคือ มูลค่าของทรัพย์สินของเรา
= ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้ โดยมีวิธีการวิเคราะห์ คือ เริ่มจากการหาบ้านที่มีการซื้อ
- ขาย มาเทียบเคียงโดยดูว่าต่างจากบ้านที่ประเมินอย่างไร เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว
ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำบ้านที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งบ้านที่ประเมินกับบ้านที่เปรียบเทียบ
ซึ่งวิธีการนี้สิ่งสำคัญอยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องมีละเอียดรอบคอบเป็นอย่างสูงและต้องพึงระวังหลักฐานซื้อขายเท็จที่อาจจะทำให้การวิเคราะห์มูลค่าผิดพลาดหรือขาดความน่าเชื่อถือ |
|
วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า
( Income Approach )
วิธีนี้นอกจากจะใช้ได้กับการประเมินมูลค่าบ้านแล้วยังนิยมใช้กับทรัพย์สินที่สร้างรายได้ทั้งหลาย
เช่น โรงแรม อพาร์ตเมนท์ เป็นต้น วิธีนี้มีหลักสำคัญคือ มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย
โดยมีวิธีการวิเคราะห์ คือ ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด
และรายได้ของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรงลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริงและจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาดจากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่างๆ
เช่น ค่าภาษี ค่าประกัน เป็นต้น จากนั้นนำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร มูลค่าทรัพย์สิน
= รายได้สิทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทน |
|
นอกจากวิธีการประเมินดังข้างต้นแล้วในปัจจุบันยังมีวิธีการที่อิงหลักการมาร่วมใช้เพิ่มเติมในการประเมินด้วยคือ
วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา, วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสดและการใช้แบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สินอัตโนมัติ
ซึ่งวิธีที่เราจะใช้ในการประเมินมูลค่าบ้านนั้นอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม
เราต้องพิจารณาและชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือของแต่ละวิธีประกอบกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมินก็จะสามารถสรุปมูลค่าให้เราเห็นได้อย่างเด่นชัด |
|
การประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ
- ขาย นอกจากจะสะท้อนให้เห็นถึงความเป็นสากลและความมีอารยธรรมแล้วยังเป็นเรื่องที่ไม่ได้ยุ่งยากในการดำเนินการอะไร
และผลลัพธ์ที่ได้จากการตรวจสอบข้อมูลและรายละเอียดประกอบการตัดสินใจยังช่วยนำไปสู่การลดความสูญเสีย
ทั้งทรัพย์สิน เงิน ทอง เวลา ความรู้สึกและชีวิตที่ไม่อาจจะเรียกคืนมาได้ |
|
|
|
|