|
|
|
|
|
|
|
|
 |
"ทำไมจึงต้องรู้มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเอง" |
นางสาวนิตยา กันธิยะ มหาวิทยาลัยเชียงใหม่
(ระดับอุดมศึกษา) รางวัลชมเชย
|
บ้านและที่ดินเป็นสถานที่ๆ ที่ก่อให้เกิดกิจกรรมหลากหลายประเภท เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ทั้งยังเป็นเครื่องหมายที่แสดงถึงความมั่นคงของประเทศและประชาชน จึงอาจกล่าวได้ว่าบ้านและที่ดิน ไม่ได้มีความหมายเพียงแค่ที่เป็นสถานที่อาศัย แต่ยังเป็นสถานที่ๆ เป็นสัญลักษณ์ที่บ่งบอกถึงการจัดสรรทรัพยากรภายในประเทศ และภาวะทางเศรษฐกิจของประเทศนั้นๆ ด้วย ดังนั้นการที่เราทราบมูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเองจึงมีความสำคัญเท่าๆ กับที่เราให้ความสำคัญกับการใช้สอยในบ้านและที่ดินนั้นๆ
เหตุใดเราจึงต้องทราบถึงมูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเรา การทราบถึงมูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเรามีความจำเป็นมากเพียงไร คำถามเหล่านี้เป็นคำถามที่บุคคลใดก็ตามที่อาศัยอยู่ในบ้านและที่ดิน ครอบครอง ต้องการ ซื้อ-ขาย แลกเปลี่ยนหรือจะทำกิจการใดๆ เกี่ยวกับบ้านและที่ดิน ควรทราบ และก่อนที่จะทราบถึงมูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ควรจะทราบถึงการใช้ประโยชน์ทางด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน เพราะการใช้ประโยชน์ทางด้านการประเมินค่าทรัพย์สินจะเป็นแนวทางที่ทำให้เราทราบถึงมูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดิน ในปัจจุบันการประเมินค่าทรัพย์สินมีหลากหลายวัตถุประสงค์ เช่น เพื่อการซื้อ-ขาย เพื่อการลงทุน เพื่อการร่วมทุน เพื่อการจำนอง จำนำ การเช่า เพื่อการเวนคืน คิดภาษี การแบ่งมรดก ฯลฯ
การประเมินถ้าประเมินทรัพย์สินเดียวกัน ไม่ว่าวัตถุประสงค์ใด หรือประเมินให้ใคร มูลค่าที่ประเมินก็ควรเป็นมูลค่าเดียวกัน อาจมีข้อยกเว้นแต่เป็นกรณีเฉพาะ ในกรณีที่วัตถุประสงค์เป็นตัวกำหนดทำให้ผู้ประเมินต้องใช้วิธีการประเมินที่แตกต่าง หรือทำให้ทรัพย์สินที่ประเมินไม่เท่ากัน ซึ่งจะทำให้มูลค่าไม่เท่ากันได้ ในรายงานการประเมินโดยทั่วไป จะกำหนดการนำรายงานการประเมินไปใช้ โดยจะให้นำไปใช้ตามวัตถุประสงค์ที่กำหนดในรายงานเท่านั้น ไม่อาจนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นได้ การทำความเข้าใจระหว่างลูกค้าผู้ใช้บริการ กับผู้ประเมินว่าจะประเมินอะไรบ้าง เพื่อวัตถุประสงค์ใด ขอบเขตแค่ไหน มีความสำคัญต่อผลประโยชน์ของลูกค้าผู้ใช้บริการเอง เพราะผู้ประเมินจะเลือกใช้วิธีการที่เหมาะสมกับการใช้ และที่เป็นการทำความเข้าใจกับลูกค้าผู้ใช้บริการเอง เพราะผู้ประเมินจะเลือกใช้วิธีการที่เหมาะสมกับการใช้ และที่เป็นการทำความเข้าใจกับลูกค้าผู้ใช้บริการด้วยว่าจะเอารายงานการประเมินไปใช้ได้แค่ไหน เพื่อป้องกันปัญหาทั้งเรื่องความสูญเปล่าของลูกค้าเอง เพราะความไม่รู้ (ประเมินแล้วเอาไปใช้ไม่ได้) หรือเป็นการป้องกันความเสียหายของผู้ประเมินเอง (ประเมินแล้วลูกค้าเอาไปใช้หลายทาง)
เราเรียกมูลค่าที่ประเมินว่า "มูลค่าตลาด (Market Value)" ซึ่งมีคำจำกัดความว่า เป็นราคาประมาณสูงสุด ณ วันที่ประเมินค่า ซึ่งทรัพย์สินนั้นสามารถขายได้ในตลาดเสรีทั่วไป ในระยะเวลาที่พอเพียง และสมเหตุสมผลในการหาผู้ซื้อ และผู้ซื่อขายมีความรอบรู้ในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นได้อย่างเต็มที่ ในสภาพที่เป็นอยู่ และโดยสมมุติฐานว่าราคานี้ไม่ได้มีผลกระทบจากความมิชอบ หรือสภาพพิเศษใดๆ ส่วนคำว่า "ราคาตลาด (Market Price)" นั้นหมายถึง ราคาทรัพย์สินอื่นๆ ที่มีการซื้อขายหรือประกาศขายอยู่ในบริเวณนั้น หรือหมู่บ้านนั้น ซึ่งมีหลากหลายราคา ในการประเมิน ผู้ประเมินจะนำราคาตลาดที่สืบหาได้ มาทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดอีกทีหนึ่ง มูลค่าตลาดจึงเป็นมูลค่าตามความเห็นของผู้ประเมินต่อทรัพย์สินที่ประเมิน โดยการเปรียบเทียบจากราคาตลาด อย่างไรก็ตามมูลค่าที่ประเมินอาจขายได้ไม่เท่ากับที่ประเมินไว้ก็ได้ ทั้งเนื่องจากในการซื้อขายอาจมีเงื่อนไข ข้อจำกัด ความพอใจ ปัจจัยอื่นๆ ทำให้แตกต่างกันได้ แต่ในขณะเดียวกันมูลค่าที่ประเมินก็ควรจะใกล้เคียงกับราคาซื้อขายในทรัพย์สินเดียวกัน ดังนั้นในการประเมินนั้น เราจึงเรียกว่า ประเมินมูลค่า (Value) ไม่ได้ประเมินราคา (Price)
สิ่งที่เราควรทราบอีกอย่างหนึ่งก็คือ ทรัพย์สินหนึ่งๆ จะมีมูลค่าสูงหรือต่ำเพียงใด ย่อมต้องขึ้นอยู่กับปัจจัย เงื่อนไขบางประการทั้งนี้ เพราะอสังหาริมทรัพย์ คือตัวแปรตามที่ขึ้นต่ออิทธิพลของปัจจัยภายนอกอื่น ดังนั้นอาจกล่าวได้ว่ามูลค่าของทรัพย์สินขึ้นอยู่กับ กฎ ทั้ง 11 ข้อ ดังต่อไปนี้
กฎแห่งความคาดหวัง มูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งจะเพิ่มขึ้นทันทีที่ผู้เกี่ยวข้อง "ได้คิด" ว่าในอนาคตจะมีถนนตัดผ่าน หรือในทางตรงกันข้าม มูลค่าจะลดลงทันทีที่ทราบ (จาก พรบ. เวนคืน) ว่าที่ดินบริเวณนี้จะต้องถูกเวนคืน เป็นต้น
กฎแห่งความเปลี่ยนแปลง มูลค่าของสิ่งใดๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง ไม่หยุดนิ่งหรือคงที่ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นการลดหรือเพิ่มค่าก็ได้ ความเปลี่ยนแปลงไป เช่นความผุพัง ภัยธรรมชาติ พฤติกรรม ความต้องการ สถานการณ์ตลาด วัฒนธรรม ล้วนมีผลสำคัญทั้งสิ้น ผู้ประเมินจึงต้องตระหนักถึงหลักแห่งความเปลี่ยนแปลงนี้เสมอ
กฎแห่งการแข่งขัน มูลค่าส่วนเกินหรือประโยชน์ที่คาดหวัง ทำให้เกิดการแข่งขันเพื่อให้ได้มา ได้มี ได้เป็น เช่นถ้ามีศูนย์การค้าแห่งหนึ่งเปิดในย่านหนึ่งแล้วทำได้ดี ก็จะมีคนคิดเปิดขึ้นบ้าง ซึ่งถ้าเปิดขึ้นมาอีก หนึ่งแห่ง ก็จะแย่งลูกค้ากัน (เพราะจำนวนลูกค้าจะเท่าเดิม เว้นแต่ความต้องการเพิ่มขึ้น) และถ้าทั้งสองแห่งยังขายได้ดีเช่นเดิม ก็จะมีรายใหม่เปิดขึ้นอีก และด้วยคาดว่าหากมีลักษณะคล้ายคลึงกับสองรายแรก ก็คงจะไม่อาจได้รับประโยชน์สูงสุดนัก จึงต้องทำให้ดีกว่า ใหญ่กว่า มีกลยุทธมากกว่า จึงจะอยู่ได้
กฎแห่งความสอดคล้อง มูลค่าสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่พึงประเมินได้ จะต้องมีการพัฒนาที่สอดคล้องกับพื้นที่โดยรอบ เช่น ในกรณีบ้านเดี่ยวในโครงการหนึ่ง ตัวอาคาร ควรจะมีลักษณะคล้ายคลึงกับอาคารอื่นๆ ทั้งในด้านรูปแบบ การก่อสร้าง วัสดุ อายุอาคาร เป็นต้น
กฎแห่งการเกื้อหนุน องค์ประกอบหนึ่งของทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าไร วัดได้จากความเกื้อหนุนที่ทำให้ทรัพย์สินนั้น โดยรวมมีค่าเพิ่มขึ้น เช่น การเอาสำนักงานเก่าแห่งหนึ่ง มาปรับแต่งใหม่ โดยลงทุนปรับปรุงระบบลิฟท์ระบบปรับอากาศ มักทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นสูงกว่าเงินลงทุนนั้น ดังนั้นเงินลงทุนนั้นจึงคุ้มค่า
ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด มูลค่าของทรัพย์สินวัดได้จากประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดที่ทรัพย์สินนั้นก่อขึ้นได้ ทั้งนี้ ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดนี้ต้องสอดคล้องกับภาวะตลาดขณะที่ประเมินค่าข้อกฎหมาย การเงินและสภาพทางกายภาพ
กฎแห่งความพอดี อะไรที่ขาดไป ก็ย่อมทำให้ไม่มีคุณค่าทัดเทียมกับสิ่งอื่น (ตามกฎแห่งความสอดคล้อง) และอะไรที่เกินไปก็ไม่ได้มีผลดีต่อมูลค่าเช่นกัน เช่นการตกแต่งอาคารโดยใช้วัสดุที่แพงเกินพอดี จะทำให้ไม่มีคุณค่าเท่าที่ควร ดุลยภาพจึงเป็นสิ่งที่ต้องยึดถืออยู่ตลอดเวลา
กฎแห่งพลังรวมตัว การรวมที่ดินสองแปลงเข้าด้วยกัน ราคาจะสูงกว่าราคาของที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน หรือกรณีการรวมที่ดินหลายแปลงให้เป็นแปลงใหญ่ ต้นทุนในการรวม (ราคาที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน) ย่อมต่ำกว่าราคาที่ดินแปลงใหญ่เสมอ ทั้งนี้เพราะเกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น ที่ดินตาบอดด้านในแปลงเดียวอาจใช้ทำนา แต่พอรวมเป็นแปลงใหญ่ ก็สามารถจัดสรรขายได้
กฎแห่งความผกผัน เช่นบ้านที่สวยงามแต่ไปตั้งอยู่ในบริเวณชุมชนแออัด ย่อมมีราคาต่ำกว่าบ้านหลังเล็กๆ ในโครงการที่ดี
กฎแห่งการทดแทน มูลค่าของสิ่งๆ หนึ่ง มักจะเท่ากับต้นทุนของการหาซื้ออีกสิ่งหนึ่ง ที่มีคุณค่าเทียบเคียงกับที่ได้มาทดแทน กฎข้อนี้เกี่ยวข้องกับค่าเสื่อม ต้นทุนการผลิต จุดคุ้มทุนในการผลิต โดยเป็นพื้นฐานของการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีต้นทุน
อุปสงค์และอุปทาน มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสนอขายอยู่ในตลาด กับจำนวนคนจะซื้อที่มีกำลังซื้อและมีความประสงค์จะซื้อ ดังนั้น ไม่เฉพาะแต่ผู้ประกอบการ ผู้ประเมินก็ต้องรู้สถานการณ์ตลาด เช่นกัน จึงจะมีการตัดสินใจในมูลค่าที่ถูกต้อง
เมื่อทราบถึงการใช้ประโยชน์ทางด้านการประเมินค่าทรัพย์สินแล้ว และมูลค่าของทรัพย์สินขึ้นอยู่กับ กฎ ทั้ง 11 ข้อ แล้วก็จะทำให้เข้าใจถึงความสำคัญในการทราบมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ที่เราอาศัย หรือครอบครองอยู่ การทราบมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์นั้น จะทำได้โดยการใช้บริการของสถาบัน บริษัท หรือมูลนิธิที่ทำการประเมินค่าทรัพย์สิน เช่น มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งจะทำการประเมินค่าทรัพย์สิน โดยวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานสากล เช่น วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน วิธีเปรียบเทียบตลาด เป็นต้น
การทราบถึงมูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเองนั้น จะเป็นส่วนช่วยให้เราตัดสินใจในการเลือกซื้อ-ขายหรือลงทุน อย่างเป็นธรรม ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบ อีกทั้งยังมีความสำคัญเชื่อมโยงกับธุรกิจ เศรษฐกิจของประเทศชาติ ดังนั้น เราจึงควรทราบถึงมูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเองให้เพียงพอเสมือนกับที่เราทราบว่าอาหารที่เราบริโภคเข้าไปมีประโยชน์ต่อตัวเราอย่างไร
|
|
|
|
|
|
|
