|
|
|
|
|
|
|
|
 |
"ทำไมจึงต้องรู้มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเอง" |
นางสาววรรณวีณา ตั้งเสถียรภาพ คณะรัฐศาสตร์ (สาขาระหว่างประเทศ) มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
(ระดับอุดมศึกษา) รางวัลชมเชย
|
คงไม่มีใครปฏิเสธหากจะกล่าวว่า หนึ่งในสิ่งที่มนุษย์ปรารถนามากที่สุดก็คือ "การได้มีบ้านเป็นของตัวเอง" ลองคิดดูสิว่า เราแต่ละคนใช้เวลาอยู่บ้านนานเพียงใด คำตอบที่ได้รับอาจจะมากบ้างน้อยบ้างแตกต่างกันไป แต่ไม่ว่าคำตอบจะเป็นเช่นไรก็ตาม บ้านกับมนุษย์ไม่สามารถแยกออกจากกันได้อย่างเด็ดขาด ทั้งนี้เป็นเพราะว่าบ้านจัดเป็นสิ่งสำคัญอย่างหนึ่งในชีวิตมนุษย์ ไม่ว่าจะในฐานะที่อยู่อาศัย ในฐานะเครื่องมือสร้างรายได้ หรือในฐานะปัจจัยการผลิต
เมื่อกล่าวถึงบ้านแล้วอีกสิ่งหนึ่งที่จะต้องคำนึงถึงด้วยคือ "ที่ดิน" บ้านและที่ดินนั้นเรียกรวมกันได้ว่าเป็น "อสังหาริมทรัพย์" ตามพจนานุกรมฉบับราชบัณฑิตยสถานได้ให้คำจำกัดความของคำว่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ดังนี้ "อสังหาริมทรัพย์ หมายถึงที่ดินรวมกับทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดินนั้น ไม่ว่าจะเป็นที่เกิดขึ้นเองตามธรรมชาติ เช่น ดอกไม้ ต้นไม้ หรือสิ่งที่มนุษย์สร้างขึ้น เช่น อาคาร บ้านเรือน นอกจากนี้ยังรวมไปถึงสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น" แต่ส่วนมากเมื่อกล่าวถึงอสังหาริมทรัพย์คนทั่วไปมักจะเข้าใจว่าอสังหาริมทรัพย์หมายถึงบ้านและที่ดินมากกว่า สืบเนื่องมาจากว่าบ้านและที่ดินจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเกี่ยวข้องกับชีวิตมนุษย์มาก อย่างไรก็ดีในชั่วชีวิตหนึ่ง คนส่วนใหญ่สามารถซื้อบ้านและที่ดินได้เพียงครั้งเดียว จึงเป็นเหตุผลที่สำคัญอย่างยิ่งเราควรศึกษาเรื่องบ้านและที่ดินไว้ โดยเฉพาะเรื่องที่ดินซึ่งถือว่ามีอายุยาวนาน และไม่มีค่าเสื่อมราคา อีกทั้งยังมีมูลค่าเพิ่มพูนขึ้นตามระยะเวลา จึงเหมาะแก่การลงทุนในระยะยาว หรือเพื่อประโยชน์อื่นๆ ในอนาคต
ก่อนจะตัดสินใจดำเนินการใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับบ้านและที่ดิน เราควรจะต้องรู้เรื่องมูลค่าที่แท้จริงก่อน คำว่า "มูลค่าที่แท้จริง" (Intrinsic Value) หมายความถึง จำนวนเงินที่เหมาะสมที่ผู้ลงทุนควรจะจ่ายเงินลงทุนเพื่อนำไปเปรียบเทียบกับมูลค่าตลาด (Market Value) ซึ่งเป็นราคาประมาณการสูงสุด ณ วันที่ประเมินค่า โดยทรัพย์สินนั้นสามารถขายได้ในตลาดเสรีทั่วไป และจ่ายเงินเพื่อการซื้อ-ขายในรูปเงินสดหรือเทียบเท่า เนื่องจากว่าบ้านและที่ดินจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง การตัดสินใจบนพื้นฐานที่ถูกต้องในแง่มูลค่าจะทำให้เกิดข้อผิดพลาดน้อยที่สุดในการเลือกตัดสินใจดำเนินการแต่ละครั้ง
นอกจากนี้ความรู้เรื่องมูลค่าที่แท้จริงยังถือเป็นพื้นฐานประการแรกสำหรับการประเมินค่าทรัพย์สิน เพราะว่าความรู้เรื่องมูลค่าที่แท้จริงและความรู้ในการประเมินค่าทรัพย์สินมีความสัมพันธ์ สอดคล้องและเกี่ยวเนื่องกัน ในการศึกษาจึงต้องศึกษาควบคู่กันไป เช่น ในกรณี โครงการบ้านจัดสรร หากเราต้องการทราบราคาบ้านของเราเอง ณ วันนี้ ตามสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน เราทำได้โดยศึกษาข้อมูลที่เกี่ยวข้อง เป็นต้นว่า มูลค่าที่แท้จริงของบ้านเรา มูลค่าตลาดในสภาพตลาดขณะนี้ และแนวโน้มการขยายตัวของเศรษฐกิจ ฯลฯ จากนั้นจึงทดลองประเมินบ้านของเราเอง ซึ่งวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่ใช้จำแนกได้หลายวิธี เช่น วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach to Value) วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis) ฯลฯ ทั้งนี้ วิธีการที่จะเลือกใช้ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมและความต้องการของผู้ประเมิน
อย่างไรก็ตาม ในยุคสมัยนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลที่แม่นยำด้านมูลค่าถือเป็นองค์ประกอบที่สำคัญยิ่งสำหรับการตัดสินใจเพื่อดำเนินการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจเชิงสังคมที่เกี่ยวข้องกับชีวิตมนุษย์ เช่น การแบ่งมรดกอย่างเป็นธรรมแก่ลูกหลาน หรือแม้แต่การดำเนินกิจกรรมในทางธุรกิจ เช่น การตัดสินใจซื้อ-ขาย การกำหนดราคาที่เหมาะสมเพื่อการจำนอง การจำนำและการเช่า การคิดภาษีในกรณีที่เราเป็นเจ้าของที่ดิน เป็นต้น หากเรามีความรู้ ความเข้าใจที่ดีพอ เราก็จะสามารถตัดสินใจซื้อ-ขายหรือลงทุนในสินทรัพย์ได้อย่างมั่นใจขึ้น ยกตัวอย่างเช่น กรณีของที่ดิน หากมีความรู้ในเรื่องนี้ ก่อนจะตัดสินใจดำเนินการใดๆ ย่อมจะคำนึงมูลค่าที่ดินเป็นอันดับแรก ซึ่งการวัดมูลค่าจะวัดได้จากระยะเวลาและปัจจัยแวดล้อมที่เกี่ยวข้อง เช่น ทำเลที่ตั้งที่เราซื้อแนวโน้มการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ โครงการสาธารณูปโภคในอนาคต ระยะห่างจากถนนใหญ่ ความกว้างของถนน และขนาดที่ดิน ฯลฯ หากตั้งอยู่ในที่ห่างไกลชุมชน เช่น ตามชนบทหรือพื้นที่ห่างไกลความเจริญ ที่ดินนั้นย่อมจะมีมูลค่าต่ำ แต่ถ้าตั้งอยู่ในบริเวณที่มีถนนตัดผ่านหรือบริเวณแหล่งชุมชนสำคัญ มูลค่าก็จะยิ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าใกล้ระบบขนส่งมวลชนก็จะได้เปรียบในอนาคต เป็นต้น จากตัวอย่างดังกล่าว การมีความรู้ในการวิเคราะห์ข้อมูลที่แม่นยำและเข้าใจถึงมูลค่าของที่ดิน จะสามารถทำให้ตัดสินใจในการเลือกซื้อที่ดินได้อย่างเหมาะสม ว่าควรจะเลือกแบบใด มีการใช้สอยอย่างไร ทั้งหมดนี้ก็เพื่อประโยชน์สูงสุดของแต่ละบุคคล
สำหรับประเทศไทยเอง ความรู้เรื่องมูลค่าที่แท้จริงถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญทีเดียว เนื่องจากปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศมีการเติบโตมากหลังจากภาวะถดถอยอย่างรุนแรงในช่วงวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจ ซึ่งนำไปสู่การหดตัวของอุปสงค์ในตลาด และค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นและขยายตัวอย่างรวดเร็ว เริ่มจากธุรกิจที่อยู่อาศัยไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอื่นๆ การฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา นอกจากจะมาจากกลุ่มผู้ที่ยังคงมีกำลังซื้อ (Affordable Demand) แล้วตัวแปรที่สำคัญยังได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงมาอยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคต่อเศรษฐกิจมีเพิ่มขึ้น และตัวแปรที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ "มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล" ที่มีส่วนช่วยเพิ่มกำลังซื้อได้อย่างมาก จะเห็นได้ชัดเจนในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2546 มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ถึง 293 โครงการ และมีมูลค่ารวมกันสูงถึง 78,212 ล้านบาท ซึ่งหากประมาณการทั้งปี ก็จะมีขนาดประมาณ 104,283 ล้านบาท ในขณะที่มูลค่าของโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2545 เป็นเงินเพียง 52,849 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2546 จึงโตกว่าปี 2545 ถึงประมาณ 1 เท่าตัวหรือ ประมาณ 100 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งถือเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดด ดังนั้นสิ่งประเทศไทยควรหันมาให้ความสนใจ คือการทำให้ประชาชนมีความรู้รอบในด้านมูลค่าที่แท้จริงและการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพียงพอ ไม่เช่นนั้นอาจถูกเอารัดเอาเปรียบได้ ซึ่งนอกจากจะเป็นผลเสียต่อตัวประชาชนเองแล้ว ยังมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวมอีกด้วย กล่าวคือทำให้เกิดปัญหาทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPA (Non Performing Assets) โดย NPA ที่อยู่ในรูปทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงินและที่รอขายทอดตลาดที่กรมบังคับคดีมีมูลค่ารวมกันค่อนข้างมาก นอกจากนี้ การระบายทรัพย์สินคงค้าง ในระบบเศรษฐกิจก็ยังทำได้ล่าช้า ส่งผลให้รัฐบาลต้องแบกรับภาระด้วยการแบ่งสรรงบประมาณแผ่นดินเพื่อมาจัดการกับปัญหาเหล่านี้ ในรูปแบบนโยบายหรือมาตรการต่างๆ เช่น มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น
ในแง่ประโยชน์ของการสนับสนุนให้ประชาชนมีความรู้เรื่องมูลค่าที่แท้จริงและการประเมินค่าทรัพย์สินอีกประการหนึ่ง คือ เรื่องเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ ในสภาพปัจจุบันนั้น เมื่อเปรียบเทียบประเทศกับประเทศเพื่อนบ้านของเรา จะสังเกตได้ว่าประเทศเพื่อนบ้านของเรา ให้ความสำคัญในเรื่องนี้มาก ดังเช่น ในกรณีประเทศสิงคโปร์ แม้แต่คนขับแท็กซึ่ก็ยังสามารถรับรู้และวิเคราะห์ภาวะเศรษฐกิจและการลงทุนได้ หรือประเทศมาเลเซียเอง รัฐบาลก็พยายามตักเตือนประชาชนให้ระมัดระวังและรอบคอบในการลงทุนอยู่เสมอ ให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินที่โปร่งใส มีระบบการขายที่มีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ประเทศมาเลเซียยังมีการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไว้คอยช่วยเหลือประชาชนอีกด้วย ด้วยฐานอันมั่นคงเช่นนี้เองที่ทำให้ทั้งสอบประเทศนี้มีเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมากกว่าอีกหลายประเทศในภูมิภาคเดียวกัน
จากเหตุผลดังกล่าวที่กล่าวมา ความรอบรู้เกี่ยวกับด้านมูลค่าที่แท้จริงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ อันได้แก่ บ้านและที่ดินนั้นจึงเป็นเรื่องที่สำคัญมาก ซึ่งถือว่าเป็นพื้นฐานความรู้ เพื่อที่จะนำไปวิเคราะห์หรือประเมินค่าทรัพย์สินต่อไป ประเทศไทยควรพัฒนา สนับสนุนตลอดจนส่งเสริมความรู้ดังกล่าวให้กว้างขวางและมีศักยภาพมากขึ้น ถ้าประชาชนมีความรู้ที่ดีในเรื่องมูลค่าของบ้านและที่ดินแล้วย่อมส่งผลดีต่อประเทศชาติในทางกลับ หากประชาชนขาดความรู้ที่ดีย่อมก่อให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจได้ เพราะฉะนั้นแล้ว ในวันนี้ วันพรุ่งนี้ และวันต่อๆ ไปสำหรับการก้าวย่างอย่างเข้มแข็งและมั่นคง ในฐานะคนไทยคนหนึ่ง คุณพร้อมหรือยังที่จะเปิดรับและแสวงหาความรู้ใหม่ๆ ที่จะเข้ามา เพื่อปูพื้นฐานความรู้ความเข้าใจ ในการเป็นหลักประกันให้แก่ชีวิตในอนาคตในเรื่องที่สำคัญเรื่องหนึ่งของชีวิตเช่นนี้
|
|
|
|
|
|
|
