ข้อแนะนำการซื้อบ้าน จากงานสัมมนาซื้อบ้านอย่างรอบรู้ครั้งที่ 6 วันที่ 2-3 กุมภาพันธ์ 2545
ซื้อบ้านสร้างค้างอยู่ สคบ. จะช่วยอย่างไร


คุณนพปฎล เมฆเมฆา

ผู้อำนวยการกองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา


     ธุรกิจบ้านจัดสรร อาคารชุดในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมาเป็นธุรกิจประเภทหนึ่งที่เติบโตอย่างรวดเร็ว มีการก่อสร้างบ้านจัดสรรอาคารชุดเกิดขึ้นมากมาย ผู้ประกอบการเหล่านี้มีทั้งมืออาชีพและมือสมัครเล่นที่หันมาลงทุนทำธุรกิจประเภทนี้ดูบ้าง ถ้าโชคดีก็อาจเป็นเศรษฐกิจได้ในเวลาที่ไม่นานนักเพราะในระยะเริ่มต้นไม่ต้อมีเงินลงทุนมาก เพียงแค่สร้างสำนักงานขายให้ดูน่าเชื่อถือ ติดตั้งป้ายโฆษณาโครงการไว้หน้าสำนักงานขายเพียงเท่านี้ก็มีคนแห่ไปจองกันจนหมดทั้งโครงการ
      ในส่วนของผู้บริโภคก็มีทั้งพวกที่ซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยและพวกที่ซื้อไว้เก็งกำไร ซึ่งบางโครงการอยู่ในทำเลดีแค่ขายใบจองให้ผู้อื่นต่อก็ได้กำไรนับหมื่นบาทแล้ว แต่ใช่วงที่เกิดภาวะวิกฤติเศรษฐกิจอย่างในขณะนี้ ธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ได้รบผลพวงจากวกฤติครั้งนี้มากที่สุดเช่นกัน มีผู้ประกอบการเป็นจำนวนมากที่ประสบปัญหาด้านเงินลงทุนที่จะนำมาใช้ในการดำเนินดครงการให้แล้วเสร็จ
      สาเหตุสำคัญประการหนึ่งมากจากสถาบันการเงินที่ให้การสนับสนุนโครงการบ้านจัดสรร อาคารชุด ถูกทางราชการสั่งปิดกิจการทำให้ผู้ประกอบการเหล่านั้นขาดสภาพคล่องทางการเงิน และไม่สามารถหาแหล่งเงินลงทุนมาดำเนินการก่อสร้างบ้านจัดสรร อาคารชุดให้แก่ผู้บริโภคตามสัญญาได้ ซึ่งเราสามารถพบเห็นอาคารที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จถูกทิ้งร้างอยู่ในเป็นจำนวนมากและกระจัดกระจายอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และเขตปริมณฑล ซึ่งผู้บริโภคส่วนใหญ่ได้ชำระเงินดาวน์ให้แก่ผู้ประกอบการครบถ้วนตามสัญญาแล้ว และจากปัญหาของการร้องเรียนที่มีมายังสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคพบว่าร้อยละ 80 เป็นปัญหาที่ผู้บริโภคถูกละเมิดสิทธิในเรื่องอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้นว่า ผู้ประกอบการไม่ก่อสร้างบ้านจัดสรร อาคารชุด ให้แล้วเสร็จ หรือสร้างเสร็จแล้วแต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้บริโภคได้ หรือไม่พัฒนาที่ดินและสาธารณูปโภค รวมทั้งไม่สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามสัญญาหรือโฆษณา ซึ่งได้สร้างความเดือนร้อนให้แก่ผู้บริโภคจุดประสงค์หลักคือ ไม่ต้องการบ้านหรืออาคารชุดแล้ว แต่ต้องการขอเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยซึ่งรวมมูลค่าความเสียหายประมาณ 2.2 พันล้านบาท จำนวนผู้บริโภคได้รับความเสียหายประมาณ 9,500 คน ในขณะที่รัฐบาลยังไม่มีมาตรการอะไรเป็นพิเศษออกมาช่วยเหลือหรือป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาในลักษณะทำนองเดียวกันนี้ขึ้นอีกในอนาคต สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคจึงต้องเข้ามาช่วยเหลือผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรม ภายใต้ขอบเขตที่กฎหมายกำหนด

     ในการดำเนินการของสำนักงานคณะกรมการคุ้มครองผู้บริโภคเพื่อให้ผู้บริโภคได้รับการเยียวยาชดใช้ค่าเสียหายได้ผลรวดเร็ว ก็คือ เรียกคู่กรณีทั้งสองฝ่ายมาใกล่เกลี่ยเพื่อเปิดโอกาสให้คู่กรณีได้เจรจาตกลงกันโดยมีเจ้าหน้าที่เป็นตัวกลางประสานในการเจรจาให้ผู้บริโภคได้รับเงินดาวน์ดคืนพร้อมดอกเบี้ย ที่ผ่านมาผู้บริโภคได้รับเงินคืนคิดเป็นเปอร์เซนต์ที่ค่อนข้างสูง แต่หลังจากเกิดภาวะวิกฤติเศรษฐกิจแล้ว สถาบันการเงินหลายแห่งถูกปิดกิจการ ผู้ประกอบการขาดสภาพคล่องทางการเงิน การเจรจาขอเงินคืนให้แก่ผู้บริโภคก็แทบจะไม่มีโอกาสได้คืนเลย ฉะนั้น สำนักงานคระกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคจึงต้องนำเรื่องร้องเรียนของผู้บริโภคเพื่อพิจารณามีมติให้ดำเนินคดีแทนผู้บริโภค ตามมาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 จากสถิติที่คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคมีมติให้ดำเนินคดีแก่ผู้ประกอบการที่ดิน บ้านจัดสรร และอาคารชุด ในช่วงตั้งแต่ปี พ.ศ. 2534 – ปัจจุบันมีผู้ประกอบการที่ถูกดำเนินคดี จำนวน 448 คดี แยกได้ดังนี้

  อยู่ระหว่างการพิจารณาของศาล จำนวน 87 คดี
อยู่ระหว่าการพิจารณาของพนักงานอัยการ จำนวน 145 คดี
อยู่ระหว่าการดำเนินการของ สคบ. จำนวน 99 คดี
อยู่ในขั้นบังคับคดี จำนวน 117 คดี
ผู้บริโภคที่ได้รับความเสียหาย จนวน 9,450 บาท
รวมค่าเสียหาย ประมาณ 2,166,049,250 บาท
 

      การดำเนินคดีที่เกี่ยวกับการละเมิดสิทธิของผู้บริโภค ตามพระราชบัญญัติคุมครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 นั้น มี เจตนารมณ์เพื่อให้ผู้บริโภคได้รับการพิจารณาและชดเชยความเสียหายตามสิทธิที่กฎหมายกำหนดโดยมีคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เป็นองค์กรพิเศษที่มีอำจานดำเนินคดีแพ่งและคดีอาญาแก่ผู้ประกอบการที่กระทำละเมิดสิทธิของผู้บริโภค แต่จากการปฏิบัติงานพบว่า ผู้บริโภคที่ถูกละเมิดสิทธิไม่อาจได้รับการชดเชยความเสียหายด้วยวิธีดังกล่าวภายในเวลาอันรวดเร็ว ซึ่งเป็นอุปสรรคในการคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มิได้บัญญัติวิธีการดำเนินคดีไว้เป็นการเฉพาะจึงต้องอาศัยหลักฎหมายทั่วไปตามหลักกฎหมายสารบัญญัติและกฎหมายวิธีสบัญญัติ นอกจากนี้ผู้บริดภคที่ได้รับความเสียหายนั้นก็อาจมีจำนวนมากน้อยแตกต่างกันแล้วแต่กรณี ผู้บริโภคเหล่านี้จะมาร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเพื่อให้คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคดำเนินคดีแก่ผู้ประกอบการในระยะเวลาที่แตกต่างกัน ซึ่งบางโครงการศาลมีคำพิพากษาหรือมีคำสั่งไปแล้ว แต่ยังคงมีผู้บริโภคมาร้องเรียนในเรื่องเดียวกันเพิ่มเติม จึงเป็นเหตุให้ต้องมีการแยกฟ้องคดีแทนผู้บริโภคเป็นหลายคดี เพราะคำพิพากษา หรือคำสั่งย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่ความในกระบวนพิจารณาของศาล ส่วนผู้บริโภคที่มิได้มาร้องเรียนก็จะไม่ได้รับประโยชน์จากผลของคำพิพากษาแต่ประการใด


      การดำเนินคดีผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ของคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคที่เป็นอยู่ในขณะนี้ อาจไม่ใช่วิธีการเยียวยาชดใช้ความเสียหายให้แก่ผู้บริโภคอย่างได้ผลและมีประสิทธิภาพ แม้ว่าผู้บริโภคจะเป็นฝ่ายชนะคดีแต่ก็อาจไม่ได้รับชำระหนี้ เพราะผู้ประกอบการไม่มีทรัพย์สินที่จะนำมายึดชำระหนี้ ประกอบกับขณะนี้กระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีมาตรการที่ช่วยสร้างความมั่นใจให้กับทุกฝ่ายอย่างชัดเจน เช่น ผู้ซื้อไม่มั่นใจว่าโครงการจะสร้างเสร็จจริงหรือไม่ ผู้ขายไม่มั่นใจว่าโครงการของตนจะได้รับการสนันสนุนจากสถาบันการเงินหรือไม่ รวมทั้งปัญหาที่เกิดจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย ซึ่งมักเกิดจากปัญหาการขาดสภาพคล่องทางการเงินอันเป็นผลมากจากภาวะวิกฤติเศรษฐกิจหลายๆฝ่ายจึงมีแนวความคิดที่จะนำระบบการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (ESCROW) มาใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับทุกฝ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงระหว่างที่มีการผ่อนชำระเงินดาวน์ซึ่งระบบ ESCROW จะช่วยดูแลการจ่ายเงินดาวน์เอาไว้เพื่อความปลอดภัยจนกว่าจะมีการปฏิบัติตามสัญญาหรือเงื่อนไขของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย หากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือเงื่อนไขหรือมีเจตนาทุจริต คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งก็จะได้สิทธิในเงินดาวน์ดังกล่า เชื่อว่ามาตรการที่ดีอย่างนี้ สคบ. จะต้องพยายามผลักดันให้เกิดขึ้นในบ้านเราอย่างแน่นอน