ข้อแนะนำการซื้อบ้าน
จากงานสัมมนาซื้อบ้านอย่างรอบรู้ครั้งที่
6 วันที่ 2-3 กุมภาพันธ์ 2545
วิธีการประเมินกำลังเงินว่าจะซื้อบ้านและผ่อนบ้านได้หรือไม่ |
คุณพัลลภ กฤตยานวัช
ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย
ธนาคารอาคารสงเคราะห์
โดยทั่วไปผู้ซื้อบ้านมักจะมีเงินเก็บออมส่วนหนึ่ง
ซึ่งมักจะไม่เพียงพอที่จะซื้อบ้านได้ด้วยเงินสด
ดังนั้น เงินที่ขาดจึงต้องอาศัยกู้เอาจากธนาคาร
หรือสถาบันการเงินต่าง ๆ แต่เนื่องจากสถาบันเหล่านี้
มักจะให้กู้เพียงประมาณร้อยละ 70-80
ของราคาซื้อขาย หรือมูลค่าประเมินของบ้าน
(พร้อมที่ดิน) ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินเก็บออมอย่างน้อยร้อยละ
20-30 ของราคาบ้านจึงจะสามารถกู้เงินและซื้อบ้านได้
เงินที่เก็บออมร้อยละ 20-30 นี้เอง ที่ผู้ซื้อมักจะต้องจ่ายเป็น "เงินดาวน์" ในการซื้อบ้านหากบ้านยังสร้างไม่เสร็จ
เจ้าของโครงการมักจะให้เราผ่อนเป็นงวด ๆ ได้ในเวลาประมาณ 5-18 เดือน
ในการวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้าน คุณอาจเริ่มต้นจากวิธีใดวิธีหนึ่งใน
2 วิธี คือ
วิธีที่หนึ่ง คุณทราบราคาบ้านที่จะขายแล้วมาคำนวณว่าคุณจะซื้อและผ่อนได้หรือไม่?
วิธีการนี้ เริ่มมาจากการที่มีผู้เสนอขายบ้านให้คุณ
หรือคุณทราบ "ราคาบ้าน" ที่ประกาศขายว่าเป็นเงินเท่าใดแล้ว คุณมีข้อสงสัยว่าคุณมีเงินพอที่ซื้อหรือผ่อนบ้านนั้นได้หรือไม่
ในการประมาณการทางการเงิน คุณจะต้องเริ่มโดยพิจารณาว่า
คุณมีเงินเก็บออมหรือมีเงินดาวน์พอที่จะจ่ายให้กับเจ้าของโครงการหรือไม่
คุณต้องกู้เงินจากธนาคารในวงเงินสูงสุดได้เท่าใด
และจะต้องผ่อนชำระเงินงวดเดือนละเท่าใด คุณสามารถผ่อนได้หรือไม่
ตัวอย่างเช่น หากคุณเล็งที่จะซื้อบ้านที่ราคาถูกประเภททาวน์เฮ้าส์
ขณะนี้ ราคาประมาณ 625,000 บาท หากธนาคารให้กู้ร้อยละ 80 ของราคาขาย นั่นหมายความว่าให้กู้ได้เป็นเงิน
500,000 บาท ส่วนที่เหลือคือจำนวนเงิน 125,000 บาท คุณจะต้องมีเงินเก็บหรือต้องผ่อนดาวน์มาแล้ว
ซึ่งอย่างน้อยที่สุดคือร้อยละ 20 ของราคาบ้านที่จะซื้อนั่นเอง
การกู้เงินจำนวน 500,000 บาท หากคุณต้องผ่อนชำระนาน
20 ปี ก็จะต้องผ่อนประมาณเดือนละ 3,728 บาท หากธนาคารคิดดอกเบี้ยร้อยละ 6.5 ต่อปี
(แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงกว่านี้ เงินงวดรายเดือนก็จะสูงตามไปด้วย) และหากกู้ระยะเวลาสั้นลงเท่าใด
เงินงวดก็จะสูงมากขึ้นเท่านั้น เช่น หากเลือกกู้นาน 15 ปี หรือ 10 ปี เงินงวดก็จะเพิ่มมากขึ้นเป็นเดือนละ
4,356 บาท และ 5,667 บาท ตามลำดับ
เมื่อทราบจำนวนเงินที่จะต้องผ่อนเดือนละเท่านั้นเท่านี้แล้ว
คุณก็ต้องมาประเมินดูว่าคุณมีรายได้เพียงพอที่จะผ่อนชำระเงินงวดได้ตลอดระยะเวลากู้หรือไม่
โดยหลักแล้ว หากคุณมีรายได้น้อย คุณก็ต้องเลือกผ่อนในระยะยาวที่นานขึ้นอาจจะเป็นระยะ
20-25 ปี เพื่อให้เงินงวดที่จะผ่อนมีจำนวนน้อยลง
ดังนั้น หากคุณสามารถสะสมเงินมาดาวน์บ้านได้ประมาณร้อยละ
20-30 ของราคาบ้านและสามารถผ่อนส่งเงินกู้ได้ตามเงินงวดที่ระบุ คุณก็จะสามารถซื้อบ้านหลังนั้นได้ สำหรับบ้านประเภทอื่น
ต้องผ่อนดาวน์เท่าใด ต้องกู้เงินจำนวนเท่าใด ค่าผ่อนชำระจะเป็นเท่าใด คุณอาจดูได้จากตารางที่เจ้าของโครงการ
หรือที่ธนาคารจัดทำขึ้น หรืออาจดูได้จากหนังสือคู่มือการซื้อบ้านที่มักจะมีอัตราดอกเบี้ยและตารางอัตราการผ่อนชำระเงินงวดให้ผู้ซื้อพิจารณาได้
(ดูตาราง 1 ประกอบ) |
ตาราง
1 การวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านในปี 2544 |
ประมาณการเงินดาวน์และราคาบ้านที่จะซื้อได้
วงเงินสูงสุด และอัตราผ่อนชำระเงินงวด ในระยะเวลากู้ต่าง
ๆ |
จำนวนเงินออม |
ประมาณ |
วงเงินกู้ |
ตารางการผ่อนชำระเงินงวด |
ประเภท |
เงินดาวน์ |
ราคาบ้าน |
80% |
ระยะเวลาการผ่อนชำระ |
บ้านจัดสรร |
(20-30%) |
ที่จะซื้อได้ |
ของราคาบ้าน |
10
ปี |
15
ปี |
20
ปี |
25
ปี |
30
ปี |
ที่จะซื้อได้ |
25,500-37,500 |
125,000 |
100,000 |
1,135 |
871 |
746 |
675 |
632 |
กู้เพื่อซ่อมบ้าน |
37,500-56,250 |
187,000 |
150,000 |
1,703 |
1,307 |
1,118 |
1,013 |
948 |
|
50,000-75,000 |
250,000 |
200,000 |
2,271 |
1,742 |
1,491 |
1,350 |
1,264 |
ห้องชุดราคาถูก |
62,500-93,750 |
312,500 |
250,000 |
2,839 |
2,178 |
1,864 |
1,688 |
1,580 |
|
75,000-112,000 |
375,000 |
300,000 |
3,406 |
2,613 |
2,237 |
2,026 |
1,896 |
ห้องชุดราคาถูก
และ |
87,500-131,250 |
437,500 |
350,000 |
3,974 |
3,049 |
2,609 |
2,363 |
2,212 |
ปานกลาง-ค่อนข้างต่ำ |
100,000-150,000 |
500,000 |
400,000 |
4,542 |
3,484 |
2,982 |
2,701 |
2,528 |
|
112,400-168,750 |
582,500 |
450,000 |
5,110 |
3,920 |
3,355 |
3,038 |
2,844 |
|
125,000-187,500 |
625,000 |
500,000 |
5,677 |
4,356 |
3,728 |
3,376 |
3,160 |
ทาวน์เฮาส์ราคาถูก |
137,500-260,250 |
687,500 |
550,000 |
6,245 |
4,791 |
4,101 |
3,714 |
3,476 |
ห้องชุดราคาปานกลาง |
150,000-225,000 |
750,000 |
600,000 |
6,813 |
5,227 |
4,473 |
4,051 |
3,792 |
|
175,000-262,500 |
875,000 |
700,000 |
7,948 |
6,098 |
5,219 |
4,726 |
4,424 |
ห้องชุดราคาค่อนข้างสุง |
187,500-281,250 |
937,500 |
750,000 |
8,516 |
6,533 |
5,592 |
5,064 |
4,740 |
ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง |
200,000-300,000 |
1,000,000 |
800,000 |
9,084 |
6,969 |
5,965 |
5,402 |
5,056 |
บ้านเดี่ยวราคาถูก |
225,000-337,500 |
1,125,000 |
900,000 |
10,219 |
7,840 |
6,710 |
6,077 |
5,689 |
|
250,000-375,000 |
1,250,000 |
1,000,000 |
11,355 |
8,711 |
7,456 |
6,752 |
6,321 |
|
375,000-562,000 |
1,875,000 |
1,500,000 |
17,032 |
13,067 |
11,184 |
10,128 |
9,481 |
บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง-สูง |
500,000-750,000 |
2,500,000 |
2,000,000 |
22,709 |
17,422 |
14,911 |
13,504 |
12,641 |
ห้องชุดราคาสูง |
625,000-937,500 |
3,125,000 |
2,500,000 |
28,387 |
21,778 |
18,639 |
16,880 |
15,802 |
ทาวน์เฮาส์ราคาสูง |
750,000-1,125,000 |
3,750,000 |
3,000,000 |
34,064 |
26,133 |
22,367 |
20,256 |
18,962 |
|
875,000-1,312,500 |
4,375,000 |
3,500,000 |
39,741 |
30,489 |
26,095 |
23,632 |
22,122 |
|
1,000,000-1,500,000 |
5,000,000 |
4,000,000 |
45,419 |
34,844 |
29,823 |
27,008 |
25,282 |
|
ที่มา:
ฝ่ายวิชาการและข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หมายเหตุ:
เงินงวด คำนวณ จากอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.5% |
วิธีที่สอง คุณทราบรายได้ของคุณแล้วมาคำนวณว่าคุณจะซื้อบ้านได้แบบใด
ในราคาใดได้บ้าง?
ในกรณีที่คุณทราบ "รายได้" ของคุณว่ามีเท่าใด และอยากทราบว่ารายได้ดังกล่าวนั้นสามารถจะซื้อบ้านในระดับราคาประมาณเท่าใด
คุณก็สามารถคิดคำนวณได้ไม่ยาก ตัวอย่างเช่น หากคุณมีรายได้ประมาณเดือนละ 20,000
บาท คุณอยากรู้ว่าธนาคารจะให้คุณกู้ได้ในวงเงินเท่าใด และจะซื้อบ้านในราคาประมาณเท่าใด
วิธีการคำนวณคือในขั้นแรก คุณต้องประมาณการว่ารายได้ที่ตนมีอยู่นั้นสามารถกู้เงินจากธนาคารได้ในวงเงินเท่าใด
หรือคุณสามารถจะผ่อนชำระหนี้ได้เดือนละเท่าใด จากนั้น เมื่อทราบวงเงินกู้
ก็สามารถคำนวณราคาบ้านที่จะซื้อได้
โดยทั่วไป ธนาคารมักจะให้กู้ในวงเงินประมาณ 15-30 เท่าของรายได้โดยหากมีรายได้เป็นเงินเดือนประจำที่แน่นอน
เช่น เป็นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือพนักงานของบริษัทเอกชน ธนาคารอาจให้กู้ได้ถึง
25-30 เท่า แต่หากประกอบอาชีพอิสระที่มีรายได้ไม่แน่นอน ธนาคารอาจให้กู้ได้ไม่เกิน
20 เท่าของรายได้เฉลี่ยรายเดือนหักค่าใช้จ่ายแล้วเท่านั้น
โดยเฉลี่ยแล้ว ธนาคารจะให้กู้ในวงเงินสูงประมารณ 25 เท่าของรายได้
ดังนั้น หากคุณมีรายได้ประมาณเดือนละ 20,000 บาท คุณจะกู้ได้ในวงเงินประมาณ 25 X
20,000 = 500,000 บาท และในวงเงินดังกล่าว คุณจะต้องผ่อนประมาณเดือนละ 3,728 บาท
หากกู้นานที่สุดคือ 20 ปี (อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 6.5 ต่อปี) และจะต้องผ่อนเดือนละ
3,160 บาท หากกู้นานที่สุดคือ 30 ปี
อนึ่ง ในการประมาณการกำลังเงินว่าคุณจะสามารถผ่อนบ้านได้เดือนละเท่าใดนั้น
มีหลักเบื้องต้นว่า ธนาคารมักจะกำหนดให้เงินงวดต่อเดือนประมาณร้อยละ 25-30 ของรายได้รวมของผู้กู้
ดังนั้นหากคุณมีรายได้เดือนละ 20,000 บาท เงินงวดสูงสุดที่คุณสามารถผ่อนได้จะอยู่ประมาณเดือนละประมาณ
5,000-6,000 บาท
สำหรับผู้ที่มีรายได้สูงขึ้น และซื้อบ้านในราคาแพงขึ้น
เช่น มีรายได้เดือนละ 60,000 บาท ขึ้นไป ธนาคารอาจจะให้กู้โดยมีสัดส่วนค่าผ่อนต่อรายได้ที่สูงขึ้น
ประมาณ ร้อยละ 30-36 หรือ บางกรณีที่ผู้กู้มีรายได้เกินเดือนละ 100,000 บาท ธนาคารอาจผ่อนผันให้กู้ได้สูงถึงร้อยละ
40-50 ก็ได้
ในปัจจุบันธนาคารโดยทั่วไปจะให้กู้ได้ร้อยละ 80
ของราคาบ้านพร้อมที่ดิน ดังนั้น เมื่อคุณมีรายได้เดือนละ 20,000 บาท และสามารถกู้เงินได้สูงสุด
500,000 บาท คุณก็สามารถคำนวณได้ว่าบ้านที่คุณจะซื้อได้จะมีราคาขายประมาณ 625,000
บาท (500,000/0.8) (ดูตาราง 2 ประกอบ)
ตาราง
2 การวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านในปี 2544 |
ประมาณการเงินรายได้
วงเงินกู้ ค่าผ่อนชำระ และราคาบ้านที่จะซื้อได้ |
รายได้ |
วงเงินกู้ |
สัดส่วน |
ตารางการผ่อนชำระเงินงวด |
ราคาบ้าน |
ครอบครัว |
ประมาณ |
รายได้ที่ |
ระยะเวลาการผ่อนชำระ |
ที่จะซื้อได้ |
ต่อเดือน |
25
เท่า |
ผ่อนชำระได้ |
10
ปี |
15
ปี |
20
ปี |
25
ปี |
30
ปี |
|
8,000 |
200,000 |
26-27% |
2,271 |
1,742 |
1,491 |
1,350 |
1,264 |
250,000 |
10,000 |
250,000 |
26-27% |
2,839 |
2,178 |
1,864 |
1,688 |
1,580 |
312,500 |
12,000 |
300,000 |
26-27% |
3,406 |
2,613 |
2,237 |
2,026 |
1,896 |
375,000 |
14,000 |
350,000 |
26-27% |
3,974 |
3,049 |
2,609 |
2,363 |
2,212 |
437,500 |
16,000 |
400,000 |
26-27% |
4,542 |
3,484 |
2,982 |
2,701 |
2,528 |
500,000 |
18,000 |
450,000 |
26-27% |
5,110 |
3,920 |
3,355 |
3,038 |
2,844 |
562,500 |
20,000 |
500,000 |
27-29% |
5,677 |
4,356 |
3,728 |
3,376 |
3,160 |
625,000 |
22,000 |
550,000 |
27-29% |
6,245 |
4,791 |
4,101 |
3,714 |
3,476 |
687,500 |
24,000 |
600,000 |
27-29% |
6,813 |
5,227 |
4,473 |
4,051 |
3,792 |
750,000 |
28,000 |
700,000 |
27-29% |
7,948 |
6,098 |
5,219 |
4,726 |
4,424 |
875,000 |
30,000 |
750,000 |
27-29% |
8,516 |
6,533 |
5,592 |
5,064 |
4,740 |
937,500 |
32,000 |
800,000 |
27-30% |
9,084 |
6,969 |
5,965 |
5,402 |
5,056 |
1,000,000 |
36,000 |
900,000 |
28-30% |
10,219 |
7,840 |
6,710 |
6,077 |
5,689 |
1,125,000 |
40,000 |
1,000,000 |
28-30% |
11,355 |
8,711 |
7,456 |
6,752 |
6,321 |
1,250,000 |
60,000 |
1,500,000 |
30-36% |
17,032 |
13,067 |
11,184 |
10,128 |
9,481 |
1,875,000 |
80,000 |
2,000,000 |
30-36% |
22,709 |
17,422 |
14,911 |
13,504 |
12,641 |
2,500,000 |
100,000 |
2,500,000 |
30-36% |
28,387 |
21,778 |
18,639 |
16,880 |
15,802 |
3,125,000 |
105,000 |
3,000,000 |
30-36% |
34,064 |
26,133 |
22,367 |
20,256 |
18,962 |
3,750,000 |
140,000 |
3,500,000 |
30-36% |
39,741 |
30,489 |
26,095 |
23,632 |
22,122 |
4,375,000 |
160,000 |
4,000,000 |
30-36% |
45,419 |
34,844 |
29,823 |
27,008 |
25,282 |
5,000,000 |
ที่มา:
ฝ่ายวิชาการและข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หมายเหตุ:
เงินงวด คำนวณ จากอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.5% |
เมื่อคุณทราบราคาบ้านและมีเงินดาวน์เพียงพอ (ประมาณร้อยละ
20-30) ที่จะซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 625,000 บาท และสามารถผ่อนเงินงวดได้ทุกเดือน
ประการต่อมา คุณจึงมาพิจารณาว่า บ้านในระดับราคาดังกล่าวมีขายในตลาดประเภทใด และที่ไหนบ้าง
สำหรับบ้านที่มีขายในตลาดราคาประมาณ 6 แสนเศษนั้น
จะเห็นว่ามีเพียง 2 ประเภทได้แก่ทาวน์เฮ้าส์ราคาถูก และห้องชุดราคาปานกลางเท่านั้น
ส่วนบ้านเดี่ยวขนาดเล็กราคาเฉลี่ยขั้นต่ำสุด ในปัจจุบันราคาประมาณหลังละ 1.2 ล้านบาท
เมื่อคุณทราบเช่นนี้ คุณจึงได้ข้อยุติว่า รายได้เดือนละ
20,000 บาท ไม่ต้องไปดูบ้านเดี่ยวให้เสียเวลา เพราะทางเลือกของคุณมีเพียง 2 ทางเท่านั้น
คือ จะซื้อบ้านทาวน์เฮ้าส์ หรือห้องชุดดีกว่ากัน ซึ่งคุณจะต้องไตร่ตรองไปว่าคุณจะเลือกซื้อบ้านแบบไหน
จึงจะตรงกับความต้องการของตน
สรุปก็คือ ในการวางแผนการเงินซื้อบ้านคุณต้องดูว่าคุณมี "เงินออม" เป็นค่าเงินดาวน์ประมาณร้อยละ
20-30 ของราคาบ้านหรือไม่ และคุณมี "รายได้" พอที่จะขอกู้เงินและ "ผ่อนเงินงวด" รายเดือนกับสถาบันการเงินได้ตลอดระยะเวลากู้หรือไม่
หากคุณมีพอทั้งสองประเภทนี้ คุณก็สามารถจะซื้อบ้านได้อย่างไม่มีปัญหา |