ข้อแนะนำการซื้อบ้าน จากงานสัมมนาซื้อบ้านอย่างรอบรู้ครั้งที่ 6 วันที่ 2-3 กุมภาพันธ์ 2545
ผังเมืองเวนคืน จะมีผลกระทบต่อที่อยู่อาศัยอย่างไร

รัชทิน ศยามานนท์
อธิบดี กรมการผังเมือง

     เมื่อมีการพูดถึงคำว่า “เวนคืน” ประชาชนส่วนใหญ่มักจะมีความรู้สึกในแง่ลบ เพราะมักจะเข้าใจไปในแนวทางเดียวกันว่าเป็นเรื่องที่กระทบกับสิทธิ์และผลประโยชน์ของตนเองเสมอ แต่โดยข้อเท็จจริงและโดยเฉพาะกับสถานการณ์ในปัจจุบัน ผลกระทบที่เกิดจากการเวนคืนอาจมีทั้งด้านบวกและด้านลบ ซึ่งขึ้นอยู่กับว่าเป็นมุมมองของใคร ในด้านไหนและหากเป็นมุมมองของผู้บริโภคโดยเฉพาะผู้ประสงค์จะซื้อที่ดินหรือโครงการ เพื่อการพักอาศัย ก็สมควรจะต้องมีความเข้าใจในประเด็นเกี่ยวกับการเวนคืนและการผังเมืองประกอบการพิจารณาไว้บ้างพอสมควร

การเวนคืนและการผังเมือง
         การผังเมืองและการเวนคืน เป็นเรื่องสองเรื่องที่มีความเกี่ยวข้อง สัมพันธ์กันอยู่บ้าง แต่ก็ไม่มากมายเท่ากับความเข้าใจของประชาชนที่คิดว่า เมื่อมีการวางผังเมืองต้องมีการเวนคืนเสมอ
      ทั้งนี้เนื่องจากงานผังเมืองเป็นงานนโยบายที่จะชี้นำการพัฒนาด้านกายภาพของเมืองภายใต้พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 ซึ่งเน้นในเรื่องนโยบายการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและโครงข่ายคมนาคมขนส่ง ที่จะรองรับการขยายตัวของเมืองและชุมชนในระยะเวลา 5 ปี 10 ปี 15 ปี ในขณะที่การเวนคืนเป็นงานในลักษณะปฏิบัติการ ดำเนินการภายใต้ พ.ร.บ. การเวนคืน พ.ศ. 2530 ซึ่งมีหน่วยงานอื่น ๆ เช่น กรมโยธาธิการ กรมทางหลวง การทางพิเศษ กรุงเทพมหานครเป็นผู้ปฏิบัติ
      โดยกระบวนงานของการวางผังเมือง ภายหลังจากที่ได้มีการรับฟังความคิดเห็นของประชาชนและผู้มีส่วนได้เสียในพื้นที่ที่วางผังนั้นแล้ว ผังเมืองรวมแต่ละผังจะถูกประกาศใช้โดยกฎกระทรวงและมีผลทำให้เกิดการควบคุมและพัฒนาให้เป็นไปตามผังนั้น ๆ โดยผังเมืองรวมจะมีสาระสำคัญที่สุดอยู่ 2 ประเด็น คือ ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งแสดงเป็นสีต่าง ๆ เช่น สีเหลือง หมายถึง การใช้ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีแดงหมายถึง การใช้ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก และผังโครงข่ายคมนาคม ซึ่งแสดงให้เห็นแนวถนนสายหลักต่าง ๆ ทั้งในส่วนถนนปรับปรุงหรือการเชื่อมต่อถนนสายเดิม รวมทั้งแนวถนนสายใหม่ ซึ่งมีวัตถุประสงค์ในการแก้ปัญหาจราจรและการเปิดเป็นพื้นที่เพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชนและเมือง

ผลกระทบที่เกิดจากการเวนคืน
     ผลกระทบที่เกิดจากการเวนคืน มักจะเป็นประเด็นเรื่องการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมขนส่งทั้งจากแนวทางของกรมการผังเมือง และจากหน่วยงานอื่น ๆ เช่น กรมโยธาธิการ กรมทางหลวง กรมการทางพิเศษ กรุงเทพมหานคร ฯลฯ ซึ่งได้กำหนดไว้ในแผนของแต่ละหน่วยงาน
     ผลกระทบที่เกิดขึ้นมีทั้งในแง่ลบและบวก เช่น หากการเวนคืนนั้น มีมูลค่าค่าชดเชยในระดับที่ไม่สามารถทดแทนมูลค่าที่เจ้าของต้องการ หรือมูลค่าค่าเสียโอกาส เช่น เจ้าของที่ดินหรือทรัพย์สินที่ถูกเวนคืน อาจไม่สามารถใช้เงินชดเชยนั้นไปซื้อทรัพย์สินในลักษณะเดียวกันในพื้นที่ใกล้เคียงกันได้ หรือในบางกรณี พื้นที่ส่วนสำคัญได้ถูกเวนคืนไป ทำให้พื้นที่ส่วนที่เหลือถูกลดคุณค่าลง เช่น บ้านที่ถูกเวนคืนสนามหน้าบ้าน ทำให้พื้นที่ที่เหลืออยู่ติดถนน ไม่มีสวนและความเป็นส่วนตัวน้อยลง แต่มีมลภาวะด้านฝุ่น เสียง และอากาศมากขึ้น ซึ่งผลกระทบเหล่านี้นับเป็นผลในทางลบ ยกเว้นการเวนคืนนั้น ๆ จะทำให้เกิดการเพิ่มมูลค่าของที่ดินหรือทรัพย์สิน หรือเป็นจุดเริ่มต้นของแนวโน้มการลงทุนในกิจการอื่น ๆ ที่ต่อเนื่องในพื้นที่ และเกิดการพัฒนาสาธารณูปโภค สาธารณูปการ ที่เป็นระบบ ทำให้ราคาที่ดินมีโอกาสสูงขึ้นในอนาคต
      อย่างไรก็ตาม ภายใต้รัฐธรรมนูญฉบับปัจจุบันจะมีส่วนช่วยในการลดผลกระทบในทางลบ และก่อให้ความเป็นธรรมต่อประชาชนมากขึ้น ซึ่งระบุไว้ในหมวด 3 เรื่อง สิทธิและเสรีภาพของชนชาวไทย มาตราที่ 49 ว่า “การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ จะทำได้หากมีวัตถุประสงค์ เพื่อการสาธารณูปโภค การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ การผังเมือง การส่งเสริมรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม และต้องชดใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรมในเวลาอันควร” และที่สำคัญคือกฎหมายเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ต้องระบุวัตถุประสงค์ และระยะเวลาการเวนคืนเข้าใช้อสังหาริมทรัพย์นั้นให้ชัดแจ้งด้วย และหากมิได้ใช้ภายในเวลาที่กำหนดต้องคืนให้เจ้าของเดิมหรือทายาท
     ในส่วนการพัฒนาเมืองโดยกรมการผังเมืองในปัจจุบัน ได้มีการจัดทำโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง (Land Readjustment Project) ให้กับกลุ่มเจ้าของที่ดินที่ประสงค์จะปรับปรุงแปลงที่ดิน สภาพแวดล้อม และสาธารณูปโภค สาธารณูปการ ให้มีคุณภาพและมาตรฐานมากขึ้น ซึ่งโดยวิธีการนี้จะไม่ต้องใช้วิธีการเวนคืนที่ดิน แต่ต้องใช้ความร่วมมือของเจ้าของที่ดินมาร่วมกันดำเนินการ ซึ่งจะทำให้เจ้าของที่ดินยังคงสิทธิ์ที่จะอยู่ในที่ดินเดิมหรือในบริเวณที่ไกล้เคียงกัน โดยที่ดินแต่ละรายจะมีขนาดลดลง แต่จะมีมูลค่าสูงขึ้นจากผลการพัฒนาถนนและสิ่งแวดล้อมชุมชน ซึ่งปัจจุบันกรมการผังเมือง ได้จัดทำโครงการนำร่องในพื้นที่หลายแห่ง ทั้งในกรุงเทพและต่างจังหวัด

การพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
     ประชาชนที่กำลังพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ควรตรวจสอบสีของผังเมืองและแนวเวนคืนของผังเมือง รวมทั้งแนวเวนคืนของหน่วยงานอื่น ๆ เช่น กรมทางหลวง การทางพิเศษ ควบคู่กันไปด้วย เนื่องจากแนวเวนคืนเหล่านั้น จะเป็นเครื่องบ่งชี้ถึงอนาคตของพื้นที่นั้น ๆ ในแง่การพัฒนาหรือการจำกัดการพัฒนา ซึ่งจะมีผลกระทบทั้งด้านบวกและลบ แนวทางการพิจารณา จะมีขั้นตอนดังนี้
     1. ตรวจสอบพื้นที่เป็นพื้นที่เป้าหมายที่จะซื้อที่พักอาศัย จากผังเมืองรวมของจังหวัดนั้น ๆ จาก กรมการผังเมือง หรือสำนักงานผังเมืองจังหวัดนั้น ๆ เพื่อจะได้ทราบว่าพื้นที่เป้าหมายอยู่ในประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินชนิดใด เช่น ที่พักอาศัย อุตสาหกรรม หรือเกษตรกรรม เป็นต้น
     2. ประเด็นเรื่องสีของพื้นที่ จะเป็นปัจจัยที่กำหนดอนาคตของพื้นที่นั้น ๆ เช่น พื้นที่พักอาศัยซึ่งแสดงโดยสีเหลือง ก็จะแสดงให้เห็นถึงการเป็นย่านที่ประชาชนพักอาศัยกันเป็นส่วนใหญ่ซึ่งจะมีความพร้อมในเรื่องสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ มากกว่าพื้นที่เกี่ยวข้องกับเขตเกษตรกรรม ในขณะที่พื้นที่สีม่วงจะมีแนวโน้มสำหรับการเป็นแหล่งอุตสาหกรรม ซึ่งอาจไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย ในแง่สภาพแวดล้อมและคุณภาพชีวิต
     3. ตรวจสอบว่าในพื้นที่นั้น ๆ มีแนวถนนโครงการของผังเมืองหรือไม่ ซึ่งในกรณีนี้จะมีแนวทางปฏิบัติอยู่ 2 แนว คือ
         3.1หากมีแนวถนนพาดผ่านก็ต้องตรวจสอบให้ลึกลงไปว่าจะดำเนินการเมือ่ใดและแนวที่ชัดเจนนั้นเข้าสู่แปลงที่ดินใดบ้างและจะใช้วิธีการใดในการดำเนินการ จากกรมการผังเมือง สำนักงานผังเมืองจังหวัดนั้น หรือหน่วยงานที่รับผิดชอบในการเวนคืนและก่อสร้างถนนสายนั้น ๆ
         3.2 หากไม่มีแนวถนนพาดผ่าน ก็ควรตรวจสอบให้ลึกลงไปในระดับหน่วยงานท้องถิ่น เพราะแนวถนนที่กำหนดโดยกรมการผังเมืองจะเป็นแนวถนนเชิงชี้นำการพัฒนาสำหรับแนวถนนหลักเท่านั้น โดยถนนสายรอง ๆ เช่น ตรอก ซอย จะเป็นการดำเนินการของหน่วยงานท้องถิ่น
     การตรวจสอบดังกล่าว จะเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในการเลือกซื้อที่ดินทรัพย์สิน หรือโครงการที่อยู่อาศัยของประชาชนเพื่อให้เกิดความมั่นใจว่าจะเป็นการตัดสินใจที่ก่อให้เกิดประโยชน์และไม่ก่อให้เกิดผลกระทบทางลบในอนาคตจากการเวนคืน เนื่องจากการตัดสินใจเรื่องที่พักอาศัย ก็คือการตัดสินใจในเรื่องที่เกี่ยวกับอนาคตของพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งอาจมีมูลค่าคุณภาพ และความเจริญที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงจาก แนวโน้มด้านการผังเมือง ในประเด็นการใช้ประโยชน์ที่ดินและโครงข่ายคมนาคมขนส่ง