ข้อแนะนำการซื้อบ้าน จากงานสัมมนาซื้อบ้านอย่างรอบรู้ครั้งที่ 6 วันที่ 2-3 กุมภาพันธ์ 2545
จอง-ทำสัญญา-โอนบ้านอย่างรอบรู้

คุณนคร มุธุศรี

ประธานอำนวยการบริหาร
บริษัทในเครือ “BM.GROUP”
บ้าน

ถ้ายังไม่เห็น..อย่าจอง

ถ้ายังไม่ตรง..อย่าเซ็น

ถ้ายังไม่ตรวจ..อย่าโอน


ต้องเห็นอะไรบ้างก่อนตัดสินใจจอง

  • โฉนด/เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน
  • หนังสืออนุญาตจัดสรร/ปลูกสร้าง
  • แผนผังโครงการ/รายการทรัพย์ส่วนกลาง
  • บ้าน/แบบแปลน

มาตรฐานสัญญาที่อยู่ภายใต้ควบคุมของ
สคบ./คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

  • วัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ห้องชุดทั้งอาคาร (เฉพาะคอนโดฯ)
  • รายการทรัพย์ส่วนกลาง
  • วันปลูกสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์
  • การผิดนัดชำระเงินดาวน์และการบอกเลิกสัญญา
  • ผู้ออกค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมโอนและค่ามาตรวัดน้ำ-ไฟ

      ตรวจสอบอะไร..ก่อนโอน

  • ตรวจมิเตอร์น้ำ/ไฟ/โทรศัพท์ (ดูตัวเลขหน่วยการใช้และผู้รับผิดชอบ)
  • ตรวจโฉนดที่ดิน
  • ตรวจคุณภาพการก่อสร้าง (ตรงตามแบบแปลน/แตก/ร้าว/รั่ว)
  • ตรวจระบบสาธารณูปโภค (น้ำประปา/ไฟฟ้า/บำบัดน้ำเสีย/ระบายน้ำทิ้ง)
  • ตรวจสอบกฎระเบียบการอยู่อาศัย (การเลี้ยงสัตว์เลี้ยง/การใช้แก๊ส/การออกเงินกองทุนและค่าใช้จ่ายส่วนกลาง)


     บ้าน

     ถ้ายังไม่เห็น..อย่าจอง

     ถ้าไม่ตรงตามมาตรฐานสัญญา..อย่าเซ็น

     ถ้ายังไม่ได้ตรวจสอบ..อย่าโอน

     เมื่อไม่นานที่ผ่านมาหลายท่านคงจะผ่านหูผ่านตากับกลยุทธ์ขายบ้านของบริษัทยักษ์ใหญ่ทางสื่อวิทยุ โทรทัศน์และนอสอพออยู่บ้าง โฆษณาชิ้นนี้นอกจากจะได้รับการกล่าวขวัญกันทั่ววงการแล้ว ยังโดนใจผู้บริโภคที่อยู่อาศัยอย่างจัง และเชื่อว่าคงจะเพิ่มยอดขายให้ค่ายแลนด์แอนด์เฮ้าส์ได้ค่อนข้างเยอะเชียวแหละ “บ้าน..ถ้ายังไม่เห็นอย่าซื้อ”

     นั่นคือประโยคฮิตโฆษณาปลายปีสองห้าสี่สามค่ายของเสี่ยอนันต์ อัศวโภคิน เขา

     เป็นที่ตระหนักกันมานมนานว่า “บ้าน” เป็นหนึ่งในปัจัยที่มนุษย์ทุกเชื้อชาติในโลกนี้มีความจเป็นต้องมีอย่างน้อย ๆ ครอบครัวละหนึ่งหลัง แต่กว่าจะขวนขวายหามาครอบครองได้ไม่ใช่จะง่ายๆ ทั้งนี้ทั้งนั้นก็เพราะนอกจากราคาจะสูงกว่าสินค้าอื่น ๆ หลายสิบเท่าแล้ว ยังมีองค์ประกอบในการพินิจพิจารณาอีกมากมาย โดยเฉพาะการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยบนผืนแผ่นดินด้ามขวานทอง

    และถ้าจะว่าไปโฆษณาขายบ้านของแลนด์แนด์เฮ้าส์ถือเป็นการพูดความจริงเพียงครึ่งเดียวหากจะเปิดเผยจบสิ้นกระบวนความ “บิ๊กตึ๋ง” คงต้องมอบหมายฝ่ายประชาสัมพันธ์เขียนตัวโต ๆ หรือพูดเสียงดัง ๆ เหมือนหยั่งกับชื่อเรียงข้างต้นโน่น

     “บ้าน..ถ้ายังไม่เห็นอย่าจอง..ถ้าไม่ตรงตามมาตรฐานสัญญาอย่าเซ็น..ถ้ายังไม่ได้ตรวจสอบอย่าโอน”   บอกกลวิธีเพียงสั้น ๆ แค่นี้บางท่านเข้าใจทะลุปรุโปร่งแต่หลายสิบรายอาจจะงง

     ไม่เป็นไรครับจะรู้แล้วหรือจะคิ้วย่นทำหน้าสงสัยอ่านถึงบรรทัดสุดท้ายเชื่อว่าคงกระจ่างแน่นอนไม่งั้นก็อาจจะออกอาการหนักกว่าเดิม ที่บอกว่า “ถ้ายังไม่เห็นอย่าจอง” นั้น ไม่ได้หมายถึงตัวอาคารเพียงอย่างเดียว แต่ต้องดูส่วนอื่นๆ ประกอบด้วย อาทิ

     “โฉนดที่ดินและชื่อผู้ถือครองกรรมสิทธิ์” ว่าเป็นของใคร ติดจำนองแบงค์และหรือมีภาระจำยอมบันทึกไว้ด้านหลังหรือไม่

     “หนังสืออนุญาตจัดสรร” ในกรณีเป็นหมู่บ้านและหากเป็นคอนโดมิเนียมก็ควรขอดูใบยืนยันการอนุมัติให้ปลูกสร้างประกอบด้วย

      “แผนผังโครงการและรายการทรัพย์สินที่ใช้ประโยชน์ร่วมกัน” ก็ควรขอดูให้เห็นกับตา มีจำนวนกี่สิบกี่ร้อยยูนิตและจัดวางตรงไหนอย่างไร โดยเฉพาะบริการสาธารณะ ไม่ว่าส่วนพักผ่อน ไม่ว่าสโมสร คลับเฮ้าส์ และไม่ว่าระบบสาธารณูปโภค ฯลฯ

     “แบบแปลนพิมพ์เขียวของบ้านของอาคาร” ก็ต้องเห็นก่อนตัดสินใจจ่ายเงินจอง ไม่เฉพาะโครงการที่คิดจะซื้อช่วงที่แบ่งแปลงขายในกระดาษเท่านั้น แม้บ้านที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วก็ต้องขอดูให้ละเอียดรอบคอบ

     สำหรับประโยคที่สอง “ถ้าไม่ตรงตามมาตรฐานสัญญาอย่างเซ็น” นั้น ปัจจุบันทั้งบ้านติดพื้นดินและห้องชุดลอยฟ้าเขาเพิ่งมีกฎกติกาประกาศบังคับใช้ใหม่ ๆ หมาด ๆ

     ประเภทผู้ขายเขียนข้อตกลงเพื่อเอื้อประโยชน์ให้กับตัวเองฝ่ายเดียวไม่มีอีกแล้ว สัญญาจะซื้อขายใหม่นั้นสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือ “สคบ.” และคระกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเขาบังคับให้ดีเวลลอปเปอร์บ้านจัดพิมพ์ตามมาตรฐานที่กำหนดเหมือน ๆ กันทั่วประเทศ ซึ่งมีสาระสำคัญหลายประการ เช่น

     “วันปลูกสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนสิทธิ์”

     “การนับว่าผู้ซื้อค้างชำระเงินดาวน์แบบไหนถือว่าผิดนัดและบอกเลิกสัญญายึดหรือคืนเงินซึ่งกันและกัน”

     “รายการทรัพย์สินส่วนกลางและบริการสาธารณะของหมู่บ้านหรือของอาคารชุด”

     “วัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ห้องชุดทั้งแท่งในกรณีเป็นคอนโดมิเนียม” ว่า จัดไว้ว่าเป็นที่อยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์และหรือสำนักงาน ฯลฯ

     “ผู้ออกค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะรวมทั้งค่าธรรมเนียมโอนและค่ามิเตอร์น้ำไฟ” ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายว่าใครจะเป็นผู้ควักกระเป๋าคนละเท่าไหร่ก็ต้องระบุให้ชัดเจนด้วยเช่นกัน

     ในกรณีผู้ประกอบการแกล้งลืมหรือโยกโย้เขียนเป็นอื่น หากไม่เป็นคุณกับผู้ซื้อถือว่าประโยคและวรรคตอนนั้น ๆ เป็น “โมฆะ” ไม่มีผลบังคับใช้

     เช็คธนาคารผ่อนเงินดาวน์ครบทุกงวดผ่านเรียบร้อย บ้านก็ปลูกแล้วเสร็จตรงตามกำหนดวันเวลาพร้อมโยกย้ายเข้าไปกินอยู่หลับนอนได้ แต่โปรดใจเย็น ๆ ควร “ตรวจสอบก่อนทำนิติกรรมโอน” ให้ละเอียดครอบคอบเสียก่อน

     ในชั้นนี้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลาย ๆ ท่านมีความช่ำชองและเชี่ยวชาญพอสมควรไม่ต้องแนะนำ แต่บางายเพิ่งมีประสบการณ์เป็นครั้งแรกไม่รู้จะเริ่มจากตรงไหน จะสาธยายแจกแจงทีละประเด็น

     ทันทีที่ได้รับจดหมายนัดโอน โปรดติดต่อกลับเพื่อกำหนดวันเวลาตรวจรับมอบร่วมกัน และอย่างแรกหลังจากไขกุญแจเปิดรั้วหรือประตูบ้านควรเดินตรงดิ่งไปที่ “มิเตอร์น้ำประปาและมิเตอร์ไฟฟ้า” เพื่อดูหมายเลขที่ให้ตรงกันและ “บันทึกหน่วยการใช้” ในขณะนั้น

     อย่าคิดว่าไม่สำคัญ เคยมีปัญหาเกิดขึ้นบ่อย ๆ ที่เพิ่งเซ็นโอนหมึกยังไม่ทันจางและยังไม่ทันโยกย้ายเข้าพักอาศัยแต่ได้รับบิลแจ้งหนี้ค่าน้ำค่าไฟหลายสตางค์

     ที่ซวยกว่านั้นพอจะขนฟูก เตียงนอนต้องเปลี่ยนใจกระทันหัน เหตุเพราะมิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟถูกตัดเนื่องจากค้างชำระต้องหาฤกษ์หายามใหม่โกลาหล

     ถัดมาโปรดตรวจหมายเลขเข็มหมุดหลักเขตที่ดินทั้งสี่ทิศ เพราะมีบ่อยไปที่บ้านหลังที่ซื้อขายกับโฉนดเป็นคนละแปลง

     หลักจานั้นค่อยเดินเลาะรอบ ๆ อาคารตรวจสอบรอยทรดแตกร้าวหรือคุณาภพการฉาบปูนทาสีและถ้าจะให้ดีควรแอบย่องไปช่วงหลังฝนตกใหม่ ๆ เพื่อดูว่ามีน้ำรั่วซึมหรือไม่เถอะ…หากวันนัดหมายตรวจรับมอบเป็นช่วงหน้าร้อนลองใช้วิชารมารควักกระป้าจ่ายให้คนงานผู้รับเหมาแถว ๆ นั้นแอบหิ้วน้ำปีนขึ้นไปเทราดหลังค่าสักถังสองถังก็ไม่น่าจะผิดกติกาใด ๆ

     เสร็จเรียบร้อยค่อย ๆ กดชักโครกและเปิดน้ำเปิดไฟไล่ให้ครบทั่วบ้าน รวมทั้งเปิดฝาท่อระบายน้ำทิ้งจุดที่เชื่อมต่อกับถนนซอยว่ามีการไหลผ่านสะดวกหรือเปล่า ทั้งนี้ทั้งนั้นเคยมีเหมือนกันที่ผู้รับหมาไม่ต่อเชื่อมท่อให้ถึงกัน อยู่ไม่ทันข้ามสัปดาห์มีน้ำท่วมขังหลังครัวตั้งครึ่งเข่าแน่ะ

     รายการสุดท้ายก่อนถึงวันนัดหมายทำการโอนอย่ามลึมตรวจสอบกฎระเบียบการอยู่อาศัยโดยเฉพาะห้องชุดลอยฟ้า เคยมีปัญหานักต่อนักแล้วทั้งเรื่องห้ามเลี้ยงหมาเลี้ยงแมว ทั้งห้ามใช้แก๊สหุงต้ม ทั้งการเรียกเก็บเงินกองทุนและทั้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนรายปี บางที่บางแห่งถึงขั้นทะเลาะโต้เถียงกันลั่นเพราะไม่รู้มาก่อน สุดท้ายก็ต้องปิดป้ายประกาศขายด้วยความชอกช้ำระกำใจก็มีให้พบเห็นออกเยอะไป

     ทั้งหมดทั้งปวงคือปัญหาที่เกิดขึ้นจากการซื้อบ้านซื้อคอนโดในปัจจุบัน ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ทุกท่านทราบดี เพียงแต่ะกล้าชูประเด็นเหล่านี้เสนอให้ลูกค้าเป็นผู้พินิจพิจารณาครบทกขั้นตอนหรือไม่เท่านั้น

     ส่วนใหญ่แทบทุกโครงการจะกล้าท้าทายให้ผู้บริโภคตรวจสอบในบางเรื่องบางประเด็นและบางสถานการณ์ อย่างเช่น “บ้าน..อย่าซื้อถ้าไม่เห็น” จะพบโฆษณาประชาสัมพันธ์ทำนองนี้ก็เฉพาะอีตอนขายยากเหลือค้างบานเบอะในยุคนี้นี่แหละ

     จะว่าไปอีกทีนักลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับนักการเมืองนับวันอุปนิสัยใจคอแลพฤติกรรมจะคล้ายกันเข้าไปทุกที โดยเฉพาะการพูดความจริงตอนขายหรือตอนหาเสียงเพียงครึ่งเดียว…