ข้อแนะนำการซื้อบ้าน จากงานสัมมนาซื้อบ้านอย่างรอบรู้ครั้งที่ 6 วันที่ 2-3 กุมภาพันธ์ 2545
สาระในบอร์ดนิทรรศการ
ธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์


กายภาพ:








เคลื่อนย้ายไม่ได้ (immobility) ติดที่แน่นอน ดังนั้นเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หนึ่งวาย อีกที่หนึ่งดี ก็ไม่อาจเคลื่อนย้ายไปขายที่อื่นได้ นี่คือธรรมชาติที่แตกต่างจาก "สังหาริมทรัพย์"

มีลักษณะเฉพาะ (uniqueness) แหวนทอง ยังไงก็ยังเป็นทอง อยู่ที่ไหนก็เหมือนกัน แต่ตึกแถวเป็นอสังหาริมทรัพย์ ถ้าอยู่คนละฟากถนน ราคาก็อาจแตกต่างกัน อยู่หัวมุมย่อมแพงกว่า เป็นต้น

ทำลายไม่ได้ (indestructibility) เช่น ที่ดิน มีอาณาบริเวณตั้งแต่แกนโลก ขึ้นไปบนอวกาศ แม้ดินบางส่วนจะถูกขุดหน้าดินไปขาย แต่ที่ดินนั้นก็ยังอยู่ ไม่ได้หมดค่าไปเสียทีเดียว (แต่ด้อยค่าลง)

เศรษฐกิจ:













ราคาแพง อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ผัก ปลา ที่จะต่อรองซื้อกันง่าย ๆ เพราะราคาแพง ดังนั้น อย่ารีบร้อนในการซื้อ ต้องซื้ออย่างมีวิจารณญาณ หรือซื้ออย่างรอบรู้

อายุยาวนาน จึงเหมาะสมสำหรับการลงทุนในระยะยาว ไม่เสื่อมค่าง่าย ๆ สำหรับที่ดินนั้น เราถือว่าไม่มีค่าเสื่อม ส่วนอาคารนั้นความเสื่อมจะช้าหรือเร็ว ขึ้นอยู่กับการดูแลรักษา

เป็นตัวแปรตาม (มูลค่าขึ้นต่อปัจจัยภายนอก) เศรษฐกิจดี อสังหาริมทรัพย์ก็จะดี เศรษฐกิจตกต่ำ อสังหาริมทรัพย์ก็จะแย่ เพราะมันคือเครื่องแสดงความมั่งคั่งของผู้คน ดังนั้นมูลค่าจึงถูกกำหนดโดยปัจจัยอื่น

มูลค่าเพิ่ม… เพราะขาดแคลน (scarcity) โลกมีพื้นดิน 1/4 ส่วน และที่ใช้สอยได้จริงอาจมีเพียง 1/100 ส่วน ที่เอามาทำที่อยู่อาศัยได้ อาจมีเพียง 1/1,000,000 เท่านั้น ในขณะเดียวกันประชากรเพิ่มขึ้นทุกวัน ดังนั้นจึงมีความขาดแคลน

ขึ้นกับความนิยมตามทำเล (area preference) หายากที่คนจะย้ายจากบางพลีไปบางใหญ่ จากบางหว้าไปบางเขน เพราะเรามักจะคุ้นเคยกับที่เดิม ๆ นี่คือที่มาของกฎทองของการขายที่ว่า ถ้าเราจะขายบ้านก็ควรขายให้กับเพื่อนบ้านก่อนเพราะเขาจะรู้จักคุณค่าของบ้านเราดีกว่าคนอยู่แดนไกล


การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์: น่าลงทุน
ในระยะยาว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ผลตอบแทนมากกว่าการฝากเงินในธนาคาร โดยเฉพาะที่ดินเปล่า (ในทางตรงกันข้ามการยึดหลักนี้อย่างไม่ลืมหูลืมตาจึงทำให้เราเกิดการเสื่อมทรุดของตลาดในช่วงที่เพิ่งผ่านมา)

จะคุ้มค่ามาก ถ้าเราใช้สอย
ลำพังการเก็งกำไร อาจไม่คุ้มหากไม่สามารถขายได้ในระยะเวลาสั้น ๆ แต่กรณีที่เราได้ใช้สอยอาคารนั้น ๆ ด้วย เช่น ถ้าเราซื้อบ้านแล้วได้เข้าไปอยู่ด้วยอย่างนี้คุ้มค่า เผลอ ๆ พอเวลาผ่านไป 10 ปี เราขายบ้านนั้น เราได้กำไร แถมที่อยู่กันมา 10 ปี ถือว่าอยู่ฟรี ไม่ต้องเสียค่าเช่า

ถ้าจะลงทุน ก็อาจจำเป็นต้องกู้
การเก็บหอมรอมริบจนมีเงินพอซื้อบ้านทั้งหลังหรือห้องชุดหน่วยหนึ่งนั้น มันเสี่ยง เพราะอนาคตราคาอาจขึ้นจนเราซื้อไม่ทัน และเพื่อให้เราสามารถเข้าอยู่ได้ซึ่งอาจคุ้มกว่าเช่า เราก็ควรจะกู้เงินมาซื้อบ้าน การใช้สินเชื่อของสถาบันการเงินจึงเป็นสิ่งที่จำเป็น (อย่าลืมมาใช้ของ ธอส. ในฐานะ sponsor หลักของเรานะจ๊ะ)

ถ้าเป็นหนี้ อย่าเป็นหนี้นาน
ถ้าต้องกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน ก็ต้องพยายามหาทางผ่อนให้เร็วที่สุด ให้เป็นไทแก่ตัวโดยไว เพราะท่านคงจะทราบว่า เงินผ่อนช่วงแรก ๆ ไปลดต้นนิดเดียว ส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ย ยิ่งเราผ่อนนาน เรายิ่งเสียดอกเบี้ยมาก ดังนั้นมีโอกาส "เท" ก็ควร "เท"

ถ้าเป็นหนี้ อย่าเป็นหนี้หลายทาง
ถ้าเราจะวางแผนการเงินในการกู้เงินซื้อบ้าน คงต้องดูความพร้อมของเรา แต่สิ่งหนึ่งที่ควรพิจารณาก็คือ อย่า "เปิดศึกหลายด้าน" ไม่ใช่ผ่อนทั้งบ้าน ทั้งรถ ทั้ง CD VCD VDO ฯลฯ "กฎแห่งกรรม" ของการเป็นหนี้หลายทางก็คือ "มักไม่รอด"

ลงทุนซื้อบ้าน "เก่า" หรือ "ใหม่" ดี
ผู้คนมัก: ชอบบ้านใหม่ ๆ

คงคิดเหมือนซื้อรถใหม่ จะได้ "เฮง" ๆ และโดยที่ในช่วงก่อนปี 2529 บ้านในโครงการจัดสรร มีเกิดขึ้นต่อปีเพียงราว 10,000 หน่วยเท่านั้น ทำให้เกิดความขาดแคลนที่อยู่อาศัย การซื้อบ้านใหม่ ๆ จึงเกิดขึ้นมากในช่วงเศรษฐกิจดี

แต่บ้านใหม่สร้างจนล้น
แต่ในช่วงปี 2541 เป็นต้นมา จำนวนบ้านที่สร้างเสร็จไม่มีคนอยู่มีมากขึ้นถึง 350,000 หน่วย ทำให้เกิดการขายบ้านมือสองกันมากขึ้น บ้านพวกนี้อาจไม่ใช่บ้านเก่าที่มีคนอยู่แล้ว แต่เปลี่ยนมือโดยไม่มีคนเข้าอยู่ก็ได้

บ้านเก่า: ก็น่าลอง
บ้านที่มีคนอยู่แล้ว ถ้าเทียบกับบ้านใหม่ ๆ มักจะราคาถูกกว่า ตั้งอยู่ใกล้แหล่งชุมชน หรือใกล้เมืองมากกว่า จึงน่าซื้อกว่าบ้านใหม่ ๆ ที่มักตั้งอยู่ไกลเมืองออกไปเรื่อย ๆ ทำให้ชาวบ้านสนใจบ้านใหม่มากขึ้น ในต่างประเทศการซื้อขายหลักคือ บ้านเก่า

บ้านเก่า: อย่ากลัวโทรม
คนไปดูบ้านเก่า ที่สภาพไม่ดี อาจเห็นประตูรั้วพัง ๆ ไฟเปิด/ปิดเสีย เฟอร์นิเจอร์เก่าหญ้ารกรุงรัง สีทาผนังซีด ฯลฯ ท่านเชื่อไหม สิ่งเหล่านี้เป็นเพียงความเสื่อมโทรมในส่วนเล็ก ๆ น้อย ๆ ซึ่งหากเราซ่อมแซมไปแล้ว ซึ่งมักจะใช้เงินไม่มากนัก ก็จะทำให้บ้านกลับมามีชีวิตชีวาใหม่ และหากขายก็ได้ราคา เช่น ถ้าเราซื้อบ้านเก่าราคา 1,000,000 บาท มาซ่อมแซมอีก 200,000 บาท จะกลายเป็นบ้านเก่าที่ขายได้ถึง 1,400,000 บาทก็ได้ เพราะสภาพมันดีขึ้นมาก

ทำไมอสังหาฯ จึง "บูม" ช่วงปี 30-33
ในสมัยนั้น เชื่อหรือไม่ ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงวันละ 5 หน
โดยเฉพาะราคาที่ดินแถวอีสเทอร์นซีบอร์ด หรือ ชลบุรี-ระยอง ตอนเช้ามืดนายหน้ามาให้ราคาหนึ่ง สาย ๆ มีคนมาติดต่อเพิ่มให้อีก บ่าย ๆ มาอีกเจ้า ตกเย็นอีกแล้ว และปิดท้ายก่อนนอนอีกรอบ นี่มัน Amazing Thailand แท้ ๆ

ใครไม่ซื้อที่ดินสมัยนั้นถือว่าจนลง
ราคาบ้านในกรุงเทพเทียบปี 2529 ถึง 2539 เพิ่มขึ้นประมาณ 5 เท่าตัว แม้ปัจจุบันราคาจะตกลงไปบ้าง แต่ก็ยังสูงกว่าแต่ก่อน ถ้าใครไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เก็บไว้บ้างก็ถือว่าจนลงไปโดยอัตโนมัตินั่นเอง

"บูม" ได้ไง
ก็ช่วงนั้นญี่ปุ่นและนักลงทุนชาติอื่นมาลงทุนมากมายในประเทศไทย ที่ดินที่ใช้ทำนา ทำสวน ทำไร่ มาแต่ก่อน มีศักยภาพใหม่ สามารถเอาไปตั้งโรงงานได้ ราคาที่ดินจึงพุ่งพรวดไม่หยุด ประเทศไทยได้เปลี่ยนศักยภาพใหม่ จากเกษตรเป็นอุตสาหกรรมไปแล้ว สินค้าออกสำคัญของไทย ไม่ใช่ข้าว ยางพารา และไม้สักอีกต่อไป แต่เป็นชิ้นส่วนคอมฯ รองเท้า เสื้อผ้า ฯลฯ

แล้วมัน "ลงเหว" ได้ไง
เพราะเราเก็งกำไรกันสุด ๆ
ธรรมดาที่ไหน "บูม" ที่นั่นมีการเก็งกำไร แม้แต่ที่กรุงพนมเปญ ตอนเปิดประเทศช่วงแรก คนไทยเราก็ยังไปเก็งกำไรกันยกใหญ่ ท่านทราบไหม ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเขตส่งออก หรือชื่อย่อเป็นอังกฤษว่า EPZ ก็ยังมีคนไปเก็งกำไร กะจะขายให้ญี่ปุ่นหรือต่างชาติที่มาลงทุนในไทย หลายคนรวยไปเพราะจองซื้อบ้าน ซื้อคอนโดกันมากมาย ราคาบ้านในโครงการจัดสรรเปลี่ยนเป็นรายสัปดาห์ รายเดือน บ้านในโครงการจัดสรรขายดีหมดในวันเดียว สัปดาห์เดียว เดือนเดียว

จริง ๆ แล้วเราสะดุดช่วงหนึ่ง
ซึ่งก็คือช่วงสงครามอ่าวเปอร์เซียและพฤษภาทมิฬ สค.33 - พค.35 ทำให้ห้องชุดราคาแพง อาคารสำนักงาน รีสอร์ท และอสังหาฯ ที่ไม่จำเป็นทั้งหลายทรุดไปหมด ทางสุดท้ายที่จะเก็งกำไรกันได้ก็คือที่อยู่อาศัย คนเลยหันมาเก็งกำไรบ้านกันยกใหญ่อีก ประกอบกับการให้สินเชื่อแบบง่าย ๆ แทบยัดเยียดให้ คนเลยก่อหนี้กันยกใหญ่จนฟองสบู่แตกในปี 2539-2540

ฟางเส้นสุดท้าย
การลดค่าเงินบาทในเดือนกรกฎาคม 2540 ถือเป็นฟางเส้นสุดท้าย เพราะอาการของตลาดบ้าน ซบเซาลงตั้งแต่ปี 2539 แล้ว แต่เราก็ยังสร้างกันไม่หยุด

ผลคือ "บ้านว่าง" 350,000 หน่วย
บ้านว่างคืออะไร
หมายถึงห้องชุด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว บ้านแฝดและอาคารพาณิชย์ที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว (ส่วนมากขายแล้ว โอนแล้ว) แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย ซึ่งเป็นเพราะผลพวงของการเก็งกำไร โดยยังอาจถือ "ติดมือ" ไว้ หรือถูกแบงค์ยึดไป หรือกำลังรอการขายอยู่

เรา "รวย" กว่าบรูไนเสียอีก!!!
บรูไนได้ชื่อว่าเป็นประเทศร่ำรวย แต่มีประชากรแค่ 330,000 คน ถ้าเชิญให้มาอยู่ "บ้านว่าง" ใน กทม.และปริมณฑล ยังอยู่ไม่หมดด้วยซ้ำไป เลยไม่รู้ว่าใครรวยกว่าใครกันแน่!!!

เราสร้างบ้านมากเหลือเกิน
ท่านทราบไหม ปีที่เราฉลองกรุงเทพครบรอบ 200 ปีนั้น เรามีบ้านใน กทม.และปริมณฑลเพียง 1.1 ล้านหน่วย ณ สิ้นปี 2544 เรามีถึง 2.6 ล้านหน่วย เพียงช่วง 19 ปีมานี้ เราสร้างบ้านมากกว่า 200 ปีแรกถึงเท่ากว่า ๆ ดังนั้นเราจึงมีปัญหาบ้านล้นตลาด

ความสูญเสียทางเศรษฐกิจ
"บ้านว่าง" ส่วนหนึ่ง ที่คนไม่เข้าไปอยู่ ก็ถูกขโมยกระทั่งวงกบ ประตู หน้าต่าง บางส่วนก็เสื่อมโทรมลงอย่ารวดเร็ว กลายเป็นป่า และท้ายสุดก็คงไม่เป็นอุปทาน (supply) อีกต่อไป นี่คงเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจที่ไม่พึงเห็น หากมีการจัดการที่ดีกว่านี้

เพราะเรามี "บ้านว่าง" มากนี่เอง ที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยไม่เพิ่มขึ้นหรือกลับลดลงในช่วงที่ผ่านมา
แม้ราคาค่าก่อสร้างปี 2539-2544 จะเพิ่มขึ้นถึง 32% แต่ราคาบ้านก็ไม่กล้าขยับ (ยกเว้นบางกรณี)เพราะเรายังมีบ้านสร้างเสร็จรอขายอีกมากหลาย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นคืน?
ที่ผ่านมาเราสร้างกันมากจนกระทั่งล้นเกิน
เราสร้างบ้านกันมากในช่วงที่ผ่านมา มากถึงขนาดว่า เดี๋ยวนี้สลัมหรือชุมชนแออัดลดลงเพราะถูกไล่รื้อบ้าง หรือลดลงตามสัดส่วนบ้างเหลือเพียงนิดเดียว ท่านทราบไหม การเช่าอพาร์ทเมนท์ทุกวันนี้ ราคาค่าเช่าบางแห่งเหลือเพียง 500 หรือ 1,000 บาท ซึ่งต่ำมาก ค่าเช่าต่ำกว่าการเช่าบ้านในชุมชนแออัดเสียอีก

ธรรมชาติของตลาดมีขึ้นมีลง
เมื่อยามที่เศรษฐกิจดี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นรายวัน ในช่วง พ.ศ. 2530-2533 เราคิดไม่ออกเลยว่า ราคาที่ดินเมื่อไหร่จะลด แต่เราพอคาดเดา (อย่างไม่เชื่อมั่นนัก) ว่า การเพิ่มขึ้นอย่างอัศจรรย์นี้ ไม่ใช่ "สรณะ" แน่นอน

ในทางตรงกันข้ามเช่นวันนี้ เราเห็นอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลง เราก็ไม่แน่ใจว่า แล้วเมื่อไหร่จึงจะขึ้น เมื่อไหร่จะดีขึ้น แต่เราก็ยังคาดการณ์ได้ (แต่อาจไม่เชื่อมั่นเช่นกัน) ว่า อนาคตคงจะดีขึ้นกว่านี้

การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ปี 43-44
โครงการเปิดใหม่

มักเป็นโครงการบ้านเดี่ยว ขณะที่แต่เดิมมักพัฒนาเป็นโครงการทาวน์เฮาส์และอาคารชุดราคาถูก เพราะหวังจะเจาะกลุ่มเป้าหมายให้ได้กว้างที่สุด ประการที่สอง โครงการในยุคใหม่นี้ที่ดินจัดสรรแทบจะไม่มีเลย ประการที่สาม โครงการใหม่มักเป็นโครงการที่อยู่ในแนวสาธารณูปโภคสำคัญเช่น ทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา หรืออยู่ใกล้เขตเมือง ไม่ใช่ "ซื้ออนาคต" (ไปไกลในชานเมือง) เช่นแต่ก่อน ประการที่สี่ โครงการใหม่มักเป็นโครงการขนาดเล็กคือมี<100 หน่วย มูลค่า<200 ล้านบาท

เติบโตขึ้น
โดยที่อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำมาหลายปี แต่ปี 2544 ดูอาจมีการกระเตื้องขึ้นบ้าง แต่ก็ถือเป็นกิจกรรมส่วนน้อยเมื่อเทียบกับยุค บูม จะสังเกตได้ว่า การเปิดตัวแทบไม่มีโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ "หน้าใหม่" ซึ่งกรณีนี้แสดงว่า ตลาดยังไม่เฟื่องฟู





ตลาดที่อยู่อาศัย: ขณะนี้-อนาคต

การคาดการณ์การฟื้นตัวของที่อยู่อาศัย              
ประเภทที่อยู่อาศัย  
จำนวนหน่วย ณ กลางปี 2541      
จำนวนเดือนที่คาดว่า  
จะมีผู้อยู่อาศัยถึง 80%  
    ราคา
ล้านบาท
สร้างเสร็จ   สร้างเสร็จ
มีผู้ซื้อแล้ว
มีผู้อยู่อาศัยแล้ว
หน่วย
  %
เดือน เมื่อ
โดยรวม   767,784 713,211 417,937 69% 76 เมษ.2547
บ้านเดี่ยวราคาแพง >5.00 8,196 8,063 6,126 63% 33 มีค.2544
ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง 1.000-1.50 72,832 71,406 46,213 63% 38 สค.2544
ทาวน์เฮาส์ราคาถูก <0.8 108,748 106,663 63,400 68% 51 กย.2545
บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง 2.001-3.0 19,967 19,636 11,093 66% 64 ตค.2546
อาคารชุดราคาถูก <0.401 166,288 149,113 89,609 64% 97 สค.2548
อาคารชุดราคาปานกลาง 1.000-2.5 34,281 28,698 16,698 46% 116 กพ.2550
อาคารชุดราคาแพง >3.0 19,302 16,737 9,154 47% 117 มีค.2550
อื่น ๆ   338,180 314,006 177,744 53% 82 เมษ.2548


สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2545 จะยังคงทรงตัว โดยในช่วงแรกอาจดู "บูม" ขึ้นระยะหนึ่งจากผลพวงของการพยายามแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ทางด้านภาษีและการกระตุ้นกำลังซื้อของรัฐบาล แต่จะเป็นปรากฎการณ์ชั่วคราว และจะสร่างซาไป ปี 2545 นับว่าเริ่มเป็นปีที่ "น้ำแข็งเริ่มละลาย" ภาวะจะค่อย ๆ ดีขึ้นเล็กน้อยได้หากภาวะเศรษฐกิจเอื้ออำนวย

ในปี 2546-2547 เชื่อว่า ราคาค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ขณะนี้ในปี 2544 เพิ่มสูงกว่าปี 2539 ถึง 32% แล้วนั้น จะเพิ่มสูงขึ้นอีกเป็นประมาณ 60% และประจวบกับอุปทานที่อยู่อาศัยถูกดูดซับจนลดลงถึงระดับที่จะเกิดโครงการใหม่ได้อย่างทั่วทั้งตลาด เมื่อนั้นราคาที่อยู่อาศัยจะเริ่มปรับตัวสูงขึ้นอย่างเด่นชัด

A B C D E F
2 ตารางการประมาณการบ้านว่าง การดูดซับบ้านว่าง
3 จำนวนบ้านทั้งหมดใน กทม.และปริมณฑล 2,648,681 Thailand Property Outlook น.39
4 จำนวนบ้านว่างใน กทม.และปริมณฑล 295,422 Thailand Property Outlook น.39
5 อัตราการซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาเทียบกับจำนวนที่อยู่ทั้งหมด     4.94% US Census Bureau (census.gov)
6 อัตราซื้อบ้านกรณีประเทศไทย ดี ปานกลาง แย่ แยกเป็น 3 กรณี
7 % ที่เทียบกับอัตราของสหรัฐอเมริกา 70% 60% 50% ต่ำกว่าเพราะภาวะเศรษฐกิจแย่กว่า
8 สัดส่วนกรณีประเทศไทย 3.46% 2.96% 2.47% =$E$5*C7:E7
9 จำนวนบ้านที่น่าจะมีผู้เข้าอยู่/ปี 91,591 78,507 65,422 =$C$3*C8:E7
10 จำนวนบ้านว่างที่ควรมีในตลาด 52,974 2% ของข้อ 3 เพราะ สรอ..=1.6% เท่านั้น
11 จำนวนที่ควรดูดซับไป 242,448 =C4-C10
12 ระยะเวลาในการดูดซับจากตลาด (ปี 2.65 3.09 3.71 =$C$11/C9..E7
13 เดือน/พ.ศ.ที่ "สุขภาพตลาดที่อยู่อาศัย" จะดี
กค.2546
มค.2547
สค.2547
ใช้ ณ สิ้นปี 2543 เป็นฐาน

ราคาบ้านจะขึ้นไหม?
ที่ผ่านมา

บ้านลดราคาไป 20-30% ในช่วงปี 2541 - 2544 ราคาบ้านลดลงไปพอสมควรทีเดียว ทั้งนี้เพราะภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ โดยเฉพาะอาคารชุดราคาถูกที่ไม่ได้รับการดูแลเท่าที่ควร ราคาอาจลดต่ำลงไปกว่าครึ่งต่อครึ่งแล้ว

ภาวะขณะนี้
ราคาค่อนข้างนิ่ง หมายถึงในช่วงต้นปี 2544 ถึง ต้นปี 2545 ภาพรวมคือไม่ขึ้นราคาแต่ก็ไม่ลด ยกเว้นอาคารชุดที่มีการดูแลไม่ดีนักและราคาค่อนข้างถูก ยังลดลงต่อเนื่อง

บ้านใหม่:
ราคาขายพอ ๆ กับบ้านเก่า ทำให้สามารถแข่งขันได้ เพราะเป็นการเอาโครงการเก่ามาขายใหม่ ประนอมหนี้หรือซื้อหนี้ราคาถูกมาแล้วมาทำใหม่ ทำให้สามารถตั้งราคาได้ไม่สูงจนเกินไป สามารถแข่งขัน และเป็นที่ต้องการของลูกค้าได้

บ้านใหม่:
ที่ขายดี มีขึ้นราคาบ้างเหมือนกัน ในโครงการใหม่ ๆ ที่ขายดี ขึ้นราคาบ้างเหมือนกัน แต่เป็นส่วนน้อยเท่านั้น และมักเป็นบ้านเดี่ยวราคาสูง ซี่งมีอุปทานในตลาดไม่มากนัก

อย่าลืม... ซื้อบ้านต้อง "ทำการบ้าน" โดยให้เวลาเลือกอย่างพิถีพิถัน

มูลค่าทรัพย์สินขึ้นอยู่กับอะไร?

คุณจะซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไหร่?

A B C D
2 การคำนวณราคาบ้านที่สามารถซื้อได้ตามรายได้ของแต่ละคน
3 รายการ ตัวเลข หมายเหตุ
4 รายได้ที่แท้จริงต่อเดือน 10,000 สมมติ
5 % ของรายได้ที่ใช้เพื่อการผ่อนบ้านได้ 35% อัตราสูงสุดที่ควรจะเป็น
6 เงินผ่อนต่อเดือน 3,500 ข้อ 4 x ข้อ 5
7 อัตราดอกเบี้ยต่อปี 6% ประมาณการตามท้องตลาด
8 ระยะเวลาผ่อน (ปี) 20 ทั่วไปในปัจจุบัน
9 เงินดาวน์บ้าน 20% ประมาณการ
10 ค่าสัมประสิทธิ์ที่ประมาณการได้ 0.007164311 =(C7/12)/(1-(1/((1+(C7/12))^(C8*12))))
11 วงเงินผ่อน 488,533 =C6/C10
12 ราคาบ้านที่สามารถซื้อได้ 610,666 =C11/(1-C9)
เป็นการประมาณการขั้นสูงสุดที่เป็นไปได้คือประมาณ 61 เท่า


หลักการ: ในการประมาณความสามารถในการซื้อบ้านของท่าน

   1. ต้องดูว่าเรามีรายได้ที่แน่นอนเท่าไหร่
   2. กำลังในการผ่อนโดยทั่วไปคือ 25% แต่อย่างมากที่สุดไม่ควรเกิน 35% เพราะเราจะ "ตึงมือ" จนทำให้บ้านหลุดมือไปได้ หากผ่อนต่อไม่ไหว
   3. เราต้องประมาณการอัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อนในท้องตลาด ตลอดจนเงินดาวน์ที่เรามี
   4. จากนั้นเราก็คำนวณค่าสัมประสิทธิ์ ตามสูตรในบันทัดที่ 10 โดยการคำนวณตามหมายเหตุข้างท้าย โดยอย่าลืมว่าทำตัวเลขให้เป็นต่อเดือน ไม่ใช่ต่อปี และผลการคำนวณนี้อาจจะต่ำกว่าที่สถาบันการเงินคำนวณเล็กน้อยเพราะสถาบันการเงินอาจบวกค่าอย่างอื่นเพิ่มเติมเข้าไปบ้าง
   5. เมื่อเราได้วงเงินผ่อน (โดยการนำเงินผ่อนที่เป็นไปได้ของเราต่อเดือนตามข้อ 6 หารด้วยค่าสัมประสิทธิ์ ตามข้อ 10) เราก็จะสามารถหาราคาบ้านที่เราสามารถซื้อได้ โดยสมมติว่า วงเงินผ่อนเท่ากับ 80% ของราคาบ้าน (เพราะเราดาวน์ไปแล้ว 20%)
   6. อย่าลืมว่าในกรณีนี้ เป็นการคำนวณราคาบ้านที่เป็นไปได้สูงสุดที่ควรจะซื้อได้ แต่ถ้าเราคิดว่า เราไม่มีเงินดาวน์เลย ไม่มีเงินตกแต่ง ซ่อมแซมต่อเติม หรือมีภาระหนี้สินมากในด้านอื่น เราก็คงจะสามารถซื้อบ้านในราคาที่ต่ำกว่านี้ ซึ่งอาจเพียงครึ่งหนึ่งก็ได้

เงินผ่อนต่อเดือนของคุณไปไหน?

A B C D E F
2 โครงสร้างเงินที่ผ่อนต่อปี
3 ปี เงินต้นที่กู้ยืม เงินที่ผ่อนต่อเดือน (บาท)
4 ที่ มา (บาท) รวม เป็นดอกเบี้ย เป็นเงินต้น
5 1 500,000 43,592 30,000 13,592
6 2 486,408 43,592 29,184 14,408
7 3 472,000 43,592 28,320 15,272
8 4 456,728 43,592 27,404 16,189
9 5 440,539 43,592 26,432 17,160
10 6 423,379 43,592 25,403 18,190
11 7 405,190 43,592 24,311 19,281
12 8 385,909 43,592 23,155 20,438
13 9 365,471 43,592 21,928 21,664
14 10 343,807 43,592 20,628 22,964
15 11 320,843 43,592 19,251 24,342
16 12 296,501 43,592 17,790 25,802
17 13 270,699 43,592 16,242 27,350
18 14 243,349 43,592 14,601 28,991
19 15 214,357 43,592 12,861 30,731
20 16 183,627 43,592 11,018 32,575
21 17 151,052 43,592 9,063 34,529
22 18 116,523 43,592 6,991 36,601
23 19 79,922 43,592 4,795 38,797
24 20 41,125 43,592 2,467 41,125


ผ่อนช่วงแรก ๆ ดอกเบี้ยเอาไปหมด

ในการผ่อนเงินแบงค์ เช่น ระยะ 20 ปี ข้างต้น เงินผ่อนในช่วงแรก ๆ จะเป็นดอกเบี้ยเสียส่วนใหญ่ เงินต้นลดลงเพียงนิดเดียว ต่อเมื่อเวลาผ่านไปนาน ๆ เข้า เงินต้นก็จะค่อย ๆ ถูกหัก จนดอกเบี้ยกลับเป็นน้อยลง ส่วนของเงินต้นจึงจะเพิ่มขึ้น

C5 = วงเงินกู้ที่กู้มา
D5 = เงินผ่อนต่อปี ณ อัตราดอกเบี้ย 6%, 20 ปี
E5 = ดอกเบี้ยที่พึงเสียสำหรับเงิน C5 ต่อปี คือ 500,000 x 6%
F5 = ส่วนที่เป็นเงินต้น โดยเอา D5-E5
C6 = C5-E5 คือเงินต้นก็ถูกลดลงไป
D6 = คงที่ทุกปีเท่า D5 และ D7..D24 (20 ปีเท่ากัน)
E6 = ดอกเบี้ยที่พึงเสียสำหรับเงิน C6 ต่อปี
F6 = D6 - E6

ข้อนี้ชี้ให้เห็นสัจธรรมอย่างหนึ่งว่า การเป็นหนี้ ไม่ควรเป็นนาน เพราะดอกเบี้ยกินหมด ดังนั้นถ้า "โปะ" ได้จง "โปะ"
ในทรงตรงกันข้ามนี่เองที่สถาบันการเงินจึง fix 3 ปี เพราะช่วงแรก ๆ กินดอกเบี้ยแบบ "ครีม" ๆ หรือ เนื้อ ๆ

เลือกผ่อนแบบไหนดี?
ผ่อนแบบปกติ

ดีแล้ว ช่วงแรกอาจลำบากหน่อยแต่ต่อไปก็ค่อย ๆ สบายขึ้น เพราะวันหน้าเงินเดือน รายได้คงจะเพิ่มขึ้น ทำให้ไม่เป็นภาระในการผ่อนต่อไป เข้าทำนอง "สบายเมื่อปลายมือ"

ผ่อนแบบขั้นบันได
คือตอนแรกผ่อนน้อย ๆ หน่อย เพื่อให้เราสามารถ "หายใจ" ได้เต็มที่ พอมีรายได้มากขึ้นก็ค่อยผ่อนมากขึ้น อันนี้อาจดู "คล่อง" ดี แต่ในวันหน้าเราอาจจำเป็นต้องใช้เงินทางอื่น ต้องลงทุนอย่างอื่นอีก โอกาสจะลดน้อยลง และภาระการผ่อนก็จะยังคงเหมือนเดิม จึงไม่ควรเลือกนัก

ผ่อนนาน ๆ
ขณะนี้มาข้อเสนอให้ผ่อนได้นานขึ้น เช่น 30, 35 หรือ 40 ปี ซึ่งการนี้ ในแง่หนึ่งจะทำให้เรามีภาระการผ่อนน้อยลง แต่ความจริงก็คือ การขยายเวลาออกไปนานมาก ส่วนค่าผ่อนลดลงไม่มากนัก ทำให้ไม่เป็นประโยชน์และตัดโอกาสการลงทุนที่คุ้มค่าอื่นที่อาจเวียนเข้ามาในอนาคต

อย่าลืม

"เป็นหนี้ อย่าเป็นนาน"

"อนาคตเป็นสิ่งที่ไม่แน่นอน"

"ผ่อนให้จบเร็วที่สุด ดีที่สุด"

"อย่าเปิดศึกหลายด้าน ผ่อนหลายอย่าง" ในเวลาเดียวกัน

เมื่อไหร่จึงจะซื้อบ้าน?
เมื่อจำเป็น : ต้องใช้สอย
     เช่น แต่งงานแยกครอบครัว ย้ายบ้านให้ใกล้ที่ทำงาน ลูกโตขึ้น-ขยาย จนลงเลยย้ายไปอยู่บ้านถูกลง ฯลฯ มีความจำเป็นทั้งทางบวกหรือลบ ก็จะต้องซื้อ แต่ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ ความจำเป็นต้องเป็น "จำเป็นจริง ๆ ๆ" เพราะเงินมีน้อย การซื้อจึงต้องพิจารณาเป็นพิเศษ
      ในอีกแง่หนึ่ง ในกรณีเศรษฐกิจเฟื่องฟู การซื้อก็อาจไม่พิจารณาถึงความจำเป็นนัก จึงเป็นการซื้ออย่างประมาทไป เมื่อจำเป็น ก็จะมี ความต้องการในการซื้อ

เมื่อสามารถ : คือมีเงินเพียงพอที่จะซื้อ
     โดยสามารถวางแผนได้ว่า เรามีเงินมากน้อยเพียงใดที่จะซื้อ เพราะถ้ามีน้อย หรือเห็นท่าจะผ่อนไม่ไหว ก็อย่า... เพราะซื้อไปแล้ว อาจเสียทั้งต้นทั้งดอก!!

เมื่อมีโอกาส : ราคาถูกเป็นพิเศษ
     กรณีนี้ เราอาจซื้อเพื่อเก็บ-เก็งกำไร เช่น บ้านหลังหนึ่ง ราคาควรเป็น 1 ล้านบาท แต่เจ้าของบอกขายเพียง 7 แสนบาท ถ้าเราคิดว่าเอาเงิน 7 แสนฝากธนาคารไว้ 5 ปี ณ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ก็จะเป็นเงิน 893,397 บาท แต่เราเก็งว่า ใน 5 ปีข้างหน้า ราคาที่เราซื้อ 7 แสนบาท คงจะงอกเงยเป็น 1.1 ล้าน กรณีนี้เราก็จะซื้อ เพราะได้ผลตอบแทนมากกว่าฝากธนาคาร เป็นต้น

เมื่อคิดให้ถ้วนถี่ มีวิจารณญาณในการซื้อ "อย่างรอบรู้"
     ผู้ซื้อต้องศึกษาข้อมูลให้มาก ไม่เช่นนั้นจะ "เสียค่าโง่" เช่น รัฐบาลก่อน ๆ (ไหนก็ไม่รู้ - แต่ไม่ใช่รัฐบาลนี้แน่นอน!! -)

ซื้อที่ไหนดี?
ทำเล:
     โดยหลักขึ้นอยู่กับความชอบใจเฉพาะบุคคล ไม่มีที่ใดที่ทุกคนอยากอยู่เหมือนกันหมด (ยกเว้นหากให้เลือกหมู่บ้านดีกับหมู่บ้านแย่ ใคร ๆ ก็ย่อมเลือกหมู่บ้านดี)
      แต่อีกนัยหนึ่ง คนมักไม่ชอบย้ายไปไกลจากเดิม ซี่งมักมีญาติอยู่ใกล้ ๆ ประเภทย้ายจากบางแค ไปบางชัน จากบางพลี ไปบางบัวทอง ฯลฯ มีน้อยมาก      และนี่คือเคล็ดของการขายบ้านให้กับเพื่อนบ้าน เพราะเขาเห็นคุณค่าของสินค้าเสนอขาย ได้กว่าคนภายนอก

อย่า อย่าเที่ยว "ซื้ออนาคต"
     โดยทั่วไปเรามักเล็งทำเลที่อนาคตจะดี เช่น กำลังจะตัดถนน แต่ต้องระวังว่าบางทีไม่ตัด หรือกว่าจะตัดนานมาก (จนคนเก็งกำไร รอไม่ไหว ติดธุระไปเสียก่อน!!)
      การไปอยู่ชานเมืองเพื่อรอความเจริญนั้น เราอาจ "ช้ำหนัก" เพราะต้องออกจากบ้านแต่เช้า รถติดตั้งแต่ปากทางหมู่บ้าน ฯลฯ

ทำเลดี เกี่ยวกับอนาคต
     ทำเลที่ดีนั้น อนาคตจะดีไหม มีสาธารณูปโภคเพียงพอไหม หรืออนาคตจะทรุดโทรมลงไปกว่านี้ เป็นต้น

ทางด่วน : สุดทางด่วน คนชั้นกลางหมดสิทธิ
      คนรวยอยู่ได้เพราะค่าทางด่วน ค่าน้ำมันวันละ 500 ไม่ยี่หระ คนจนก็ไม่ท้อ เพราะมักขึ้นรถประจำทางทางด่วน แต่ชนชั้นกลางไปอยู่กันยากเพราะสู้ค่าทางด่วนไม่ได้ รถก็ยังอาจผ่อนอยู่ บ้านก็เช่นกัน ฯลฯ

ใกล้รถไฟฟ้า : ดี ๆ
      เพราะทำให้คมนาคมสะดวก โดยบ้านหรืออพาร์ทที่เราไปอยู่ ไม่ควรเกินรัสมี 500 เมตร (รัสมีไกลสุดสำหรับการเดินไปจ่ายตลาด) จากสถานี


การสำรวจเพื่อเลือกซื้อบ้าน

สำรวจอะไร?

1. ทำเลที่ตั้งทรัพย์สิน ที่ตั้ง ถนนและทางเข้าออก สภาพแวดล้อม
2. สิ่งก่อสร้าง รายละเอียด วัสดุ โครงสร้างอาคาร การใช้ประโยชน์ปัจจุบัน อายุอาคาร การปรับปรุง
3. สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ น้ำประปา ไฟฟ้า โทรคมนาคม การขนส่ง
4. ผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมาย การใช้ที่ดิน การก่อสร้าง
5. ที่ดิน ขนาด/รูปร่างความสูงต่ำ การใช้ประโยชน์
6. เอกสารสิทธิ์ ประเภท ถือครอง เจ้าของ เงื่อนไข 7. การเงิน 8. การขาย

ประเภทข้อมูลเปรียบเทียบ
  • ข้อมูลการขายในอดีต (เร็วๆนี้/ก่อนหน้า)
  • ราคาเรียกขาย
  • ความเห็นต่อการจะซื้อ หรือจะขาย
  • ค่าเช่า หรือค่าเช่าที่ตั้งไว้
  • ข้อมูล ร า ค า แปลงเปรียบเทียบ

  • ราคาซื้อขาย(บาท/หน่วย/ตรว/ตรม)
  • วันที่ซื้อขาย
  • เงื่อนไขทางการเงิน ของแถม หรือสิ่งที่ขาดจากปกติ


  • แหล่งข้อมูล

  • เจ้าหน้าที่ สนง.ที่ดิน
  • นักประเมินกรมที่ดิน
  • นายหน้า
  • สถาบันการเงิน (สินเชื่อ)
  • บริษัทประเมิน
  • ผู้รับเหมาก่อสร้าง
  • บริษัทพัฒนาที่ดิน
  • นสพ.-สิ่งพิมพ์
  • คนที่เพิ่งซื้อ-ขาย
  • เพื่อนบ้าน-ร้านค้า
  • ผู้นำท้องถิ่น
  • ศูนย์ข้อมูล-สถิติ

  • วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน