ข้อที่ 6 อัตราผลตอบแทน คืออัตราผลตอบแทนในการลงทุน (Capitalization Rate) ที่คาดว่าจะได้รับ ณ วันนี้ ใช้สำหรับทรัพย์สินที่รายได้และค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่คงที่ (ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลง) ใช้สำหรับประเมินทรัพย์สินประเภทที่ก่อให้เกิดรายได้ เช่น อพาร์ทเม้นท์ และหอพักที่มีขนาดเล็ก หรือคอนโด ตัวอย่างวิธีการประเมิน เช่น หอพักแห่งหนึ่งมีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ 450,000 บาทต่อปี หากอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในย่านนั้นอยู่ที่ 6% มูลค่าหอพักที่ประเมินก็จะเป็น 7,500,000 บาท (วิธีการคำนวณนำรายได้สุทธิต่อปี 450,000 บาทหารด้วยอัตราผลตอบแทน 6%)
อัตราคิดลด (Discount Rate) เป็นอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับใน “ช่วงเวลาในอนาคต” ที่มีการโปรเจคชั่น เช่น 5 ปีข้างหน้า การกำหนดอัตราคิดลดซึ่งเป็นผลตอบแทนคาดการณ์ในอนาคตดังกล่าว ซึ่งมีหลักการว่าผู้ประเมินต้องพิจารณาว่ามีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น (จึงควรมีผลตอบแทนเพิ่มขึ้น) หรือไม่ หากเพิ่มขึ้นก็จะปรับเพิ่มจากอัตราปัจจุบัน หรืออาจพิจารณาในอัตราเท่ากันหากพิจารณาแล้วว่าความเสี่ยงหรือผลตอบแทนควรจะใกล้เคียงกันจากสถานการณ์ต่างๆ ที่จะมีผลกระทบ หรืออาจกำหนดอัตราคิดลดต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนได้หากเชื่อว่าอนาคตมีความเสี่ยงลดลง
ใช้ในการประเมินด้วยการคิดลดกระแสเงินสด (Cash Flow Projection) เหมาะสำหรับประเมินค่าทรัพย์สินที่มีขนาดใหญ่และมีรายได้ค่าใช้จ่ายเปลี่ยนแปลงมาก เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า รีสอร์ท เป็นต้น |
