โควิด-19 ทำให้ราคาบ้านในโลกตกไหม
๋jidapa

[ผู้ตั้งกระทู้]
2020-06-02|13:29:22
รายละเอียด:

            หลายคนกังวลว่าโควิด-19 จะทำให้เกิดหายนะกับเศรษฐกิจโลก แล้วอย่างนี้ ราคาบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ของเราจะตกต่ำลงหรือไม่ น่าคิดเป็นอย่างยิ่ง
            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) นำกรณีศึกษาต่างๆ จากต่างประเทศมาเปรียบเทียบกับประเทศไทยของเรา จะได้เตรียมตัวรับกับความวิบัติ หรือจะเตรียมเฮหลังโควิด-19 ซึ่งบางคนก็ออกมาขู่อีกว่าคงอีกนานกว่าจะหมดไป  เราจะรู้อนาคตได้ก็ต้องเรียนรู้จากอดีต  แต่บางคนก็บอกอีกว่าโควิด-19 เป็นพิบัติภัยที่หนักสุดตั้งแต่มีโลกใบนี้มา ซึ่งไม่เป็นความจริง เพราะมีภัยพิบัติหนักกว่านี้มากมายแต่โลกก็รอดมาโดยตลอด
            สหรัฐอเมริกา เรามาเริ่มต้นดูมหาอำนาจอย่างสหรัฐอเมริกากันก่อน ข้อมูลล่าสุดจากองค์กรการเงินเคหะการแห่งสหรัฐอเมริกา (Federal Housing Finance Agency) ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2563 พบว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับเดือนมกราคม 2563 และในเดือนมกราคม 2563 ก็เพิ่มกว่าเดือนธันวาคม 2562 อยู่ 0.3% และหากเทียบกับในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (กุมภาพันธ์ 2562-2563) จะพบว่าราคาเพิ่มขึ้นถึง 5.7% <1> ซึ่งนับว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับประเทศไทยที่ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันนี้ 
            อย่างไรก็ตามนี่เป็นข้อมูลล่าสุดถึงเดือนกุมภาพันธ์เท่านั้น แล้วในเดือนมีนาคม และเมษายนที่เป็นช่วงวิกฤติจะเป็นอย่างไร ก็คงต้องติดตามกันต่อไป  แต่แหล่งข้อมูลสำคัญอีกแหล่งก็คือสมาคมนายหน้าแห่งชาติ (National Association of Realtors) ซึ่งทำการศึกษาถึงไตรมาส 1/2563 ปรากฏว่าราคาบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นถึง 7.7% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2562 หรือ 1 ปีก่อนหน้า ทั้งนี้ราคากลางอยู่ที่หลังละ 274,600 เหรียญสหรัฐ <2> หรือ 8.8 ล้านบาทนั่นเอง
            ยุโรป ในเยอรมนีมีดัชนีราคาบ้านอยู่ที่ 174.85 ในเดือนมีนาคม 2563 สูงกว่าเดือนกุมภาพันธ์ 2563 อยู่ 1.1% แต่ถ้าเทียบกับไตรมาสก่อน ก็จะพบว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น 2.9% และเมื่อเทียบกับ 1 ปีก่อน ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้นถึง 10.9% เลยทีเดียว <3> แสดงว่าในเยอรมนีมีผลกระทบไม่มากนัก

            อังกฤษ ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2563 สำนักทะเบียนที่ดินพบว่าราคาบ้านเฉลี่ย 230,332 ปอนด์ (9.1 ล้านบาท) และราคาตกต่ำลง 0.6% เมื่อเทียบกับเดือนมกราคม 2563 แต่ในห้วง 1 ปีที่ผ่านมา ราคายังเพิ่มขึ้น 1.1% <4>  แต่บริษัทนายหน้าข้ามชาติกลับรายงานว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น 0.9% ในเดือนมีนาคมเพราะมั่นใจในมาตรการรับมือโควิด-19 ของรัฐบาล <5>
            ออสเตรเลีย ปรากฏว่าในนครหลักๆ คือซิดนีย์ เมลเบอร์น บริสเบน อดีเลด เพิร์ธ โฮบาร์ตและกรุงแคนบรา ราคาบ้านเพิ่มขึ้นทุกเดือนในปี 2563 ยกเว้นที่เพิร์ธที่ราคาค่อนข้างคงที่หลังจากผ่านการตกต่ำมาก่อนหน้านี้ในปี 2562 ตัวอย่างในนครซิดนีย์พบว่าราคา ณ เดือนสิ้นมีนาคม 2563 อยู่ที่ 931,750 เหรียญออสเตรเลีย (19.4 ล้านบาท) เพิ่มขึ้นจากเดือนธันวาคม 2563 ประมาณ 1.3% <6>  แสดงว่าที่ออสเตรเลียไม่ได้รับผลกระทบอะไรนักจากโควิด-19 และเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนี้ก็คงยังจะเติบโตต่อเนื่อง
            จีน ซึ่งเป็นประเทศเริ่มต้นของเชื้อไวรัสโควิด-19 นั้น มีรายงานว่า ราคาบ้านในเดือนมีนาคม 2563 ซึ่งเป็นเดือนล่าสุด (เมื่อเทียบกับเดือนกุมภาพันธ์) ลดลงไป 4.1% ในขณะที่ราคาในเดือนกุมภาพันธ์ (เมื่อเทียบกับเดือนมกราคม) ยังเพิ่มขึ้น 7.4% <7>  จะสังเกตได้ว่าราคาบ้านในจีนเพิ่มลดรายเดือนในอัตราที่สูงมากเมื่อเทียบกับสหรัฐอเมริกาหรือประเทศอื่นๆ ทั้งนี้คงเป็นเพราะการแกว่งตัวมากเป็นพิเศษ
            อย่างไรก็ตามราคาบ้าน (ส่วนใหญ่คือห้องชุด) ที่เปิดตัวใหม่ก็ยังมีราคาเพิ่มขึ้น 5.3% ในเดือนเมษายน 2563 แต่นับว่าอัตราเพิ่มต่ำกว่าเดือนก่อนๆ  โดยราคาบ้านที่เปิดตัวใหม่ในเดือนมกราคม- มีนาคม มีอัตราเพิ่มของราคาอยู่ที่ 6.6% 6.3% และ 5.8% ตามลำดับ <8>  ส่วนสำนักงานสถิติแห่งชาติจีนแสดงให้เห็นว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทก็ยังเพิ่มขึ้น <9> ดังนั้นในแง่หนึ่งจะเห็นได้ว่าโควิด-19 คงส่งผลกระทบต่อราคาบ้านในระดับหนึ่ง แต่ในอีกแง่หนึ่งการฟื้นตัวของจีนนับว่าเร็วมาก ผลกระทบต่อราคาบ้านคงจะมีไม่มากในระยะยาว
            ญี่ปุ่น ตามข้อมูลของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคมและการท่องเที่ยว ประเทศญี่ปุ่นพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวม ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ราคาบ้านเดี่ยวและราคาห้องชุดต่างเพิ่มขึ้นแทบทุกเดือนในระหว่างเดือนธันวาคม 2562 - เมษายน 2563 ยกเว้นที่ดินที่ยังไม่มีการพัฒนาใดๆ และปรากฏว่าห้องชุดมีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ประมาณ 4%  อย่างกรณีฮอกไกโดซึ่งเป็นพื้นที่ติดเชื้อโควิด-19 มากที่สุดของญี่ปุ่น ปรากฏว่า หากเทียบราคาที่อยู่อาศัยเดือนธันวาคม 2562 - เมษายน 2563 ปรากฏว่ายังเพิ่มขึ้นอยู่พอสมควร ยกเว้นในช่วง 2 เดือนหลัง ราคาลดลงไปบ้าง  แต่ทั้งนี้คงเป็นช่วงเวลาที่เกิดความไม่สงบ การซื้อขายจึงอาจตกต่ำลงบ้าง เชื่อว่าหลังจากนี้ราคาน่าจะปรับตัวดีขึ้น <10>
            ฮ่องกง ประเทศนี้มีการติดเชื้อมากในช่วงแรก แต่ก็ควบคุมได้ดีพอสมควร ปรากฏว่า ราคาที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุด (แทบทั้งหมดในฮ่องกงเป็นห้องชุด) มีราคาลดลงเล็กน้อยในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา ราคา ณ เดือนมีนาคม 2563 ราคาห้องชุดขนาดไม่เกิน 40 ตารางเมตรในฮ่องกงลดลง 1.2% เล็กน้อยเมื่อเทียบกับเดือนก่อน แต่ถ้าเทียบกับเดือนธันวาคม ราคายังเพิ่มขึ้น 1.8% ส่วนฝั่งเกาลูนและเขตนิวเทอรี่ทอรี่ ราคาในเดือนมีนาคมกลับสูงกว่าเดือนกุมภาพันธ์เสียอีก  ทั้งนี้แสดงชัดว่าฮ่องกงไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แต่อย่างใด <11>
            สิงคโปร์ ดัชนีราคาบ้าน (เกือบทั้งหมดคือห้องชุด) ในสิงคโปร์ในไตรมาสที่ 1/2563 ปรากฏว่าลดต่ำลงจากดัชนีที่ 153.6 ณ ไตรมาสที่ 4/2562 เป็น 152.1 หรือลดลง 1% ซึ่งเป็นการลดลงอย่างไม่มีนัยสำคัญใดๆ เลย <12> ราคาบ้านในสิงคโปร์จึงค่อนข้างจะคงที่แม้จะเผชิญวิกฤติโควิด-19 ก็ตาม ทั้งนี้เพราะผู้ติดเชื้อส่วนใหญ่ในสิงคโปร์ ไม่ใช่ชาวสิงคโปร์ แต่ราว 90% เป็นคนงานที่เข้ามาทำงานในสิงคโปร์ และอาศัยอยู่ในห้องแอร์รวมๆ กัน จึงทำให้ติดเชื้อมากที่สุด <13>
            สำหรับในกรณีประเทศไทย ในช่วง 1-2 สัปดาห์นี้ เราได้เห็นคนออกมาร้องแรกแหกกระเชอว่าบ้าน ห้องชุด และราคาที่ดินจะลดฮวบ  ข่าวคราวเหล่านี้ออกมาจากปากของนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ บางราย นายหน้าข้ามชาติ สื่อโฆษณารายใหญ่ และเหล่าอินฟลูเอนเซอร์ซึ่งหลายคนก็ทำตัวเป็น “อีแอบ” ในการช่วยขายสินค้า ไม่ใช่คนที่มีความเป็นกลางแต่อย่างใด  รายการสินค้าที่ลดราคาครึ่งต่อครึ่งนั้นแทบไม่มีจริง  ที่ลด 30-40% นั้นก็อาจมี 1-2 หรือไม่กี่หลังหรือหน่วยห้องชุดที่กำลังจะปิดการขายพอดีและโดยมากเป็นสินค้าราคาแพงที่ “บอกผ่าน” ไว้มากในช่วงก่อน ตอนนี้ก็เลยลดราคาลงมาบ้าง  แต่ไม่ได้ลดมากมายดังข่าว
            การที่พวกนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ บางราย นายหน้าข้ามชาติ สื่อโฆษณารายใหญ่ และเหล่าอินฟลูเอนเซอร์ พาเหรดกันออกมาบอกลดราคาก็เพื่อเป็นการปฏิบัติการทางจิตวิทยาเพื่อจูงใจให้คนรีบไปซื้อด่วน เป็นกลยุทธ์ทางการตลาดประการหนึ่ง ซึ่งก็คงส่งผลให้ยอดขายดีขึ้นบ้าง และถือเป็นสิ่งที่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอาจทำได้ตามกลยุทธ์ของแต่ละค่าย  การที่ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุนจะซื้อหรือไม่ ก็คงแล้วแต่วิจารณญาณของแต่ละคน

            ต้องรู้ให้จริง จะได้ไม่ถูกหลอกให้เข้าใจว่าราคาบ้านลด


 

        อ้างอิง
<1> Federal Housing Finance Agency. U.S. House Price Index Report - February 2020. https://www.fhfa.gov/AboutUs/Reports/Pages/US-House-Price-Index-Report-February-2020.aspx
<2> National Association of Realtors. Metropolitan Median Area Prices and Affordability. https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/metropolitan-median-area-prices-and-affordability
<3> Trading Economy. German House Price Index. https://tradingeconomics.com/germany/housing-index
<4> HM Land Registry. UK House Price Index. https://landregistry.data.gov.uk/app/ukhpi
<5> Savills. UK Housing Market Update. https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/298963-0
<6> Stephanie McLean. A look at property prices since the GFC downturn. 6 พฤษภาคม 2563. https://www.realestate.com.au/news/a-look-at-property-prices-since-the-gfc-downturn
<7> CIEC. Related Indicators for China Nominal Residential Property Price Index. https://www.ceicdata.com/en/indicator/china/nominal-residential-property-price-index
<8> Trading Economics. China Newly Built House Prices. https://tradingeconomics.com/china/housing-index
<9> National Bureau of Statistics of China. Real Estate Development and Investment. http://data.stats.gov.cn/english/easyquery.htm?cn=A01
<10> Ministry of Land Infrastructure Transport and Tourism. Japan Residential Property Price Index and
Residential Transaction Volume (April 2015). https://www.mlit.go.jp/common/001098330.pdf
<11> Rating and Valuation Department. Private Domestic - Average Prices by Class (from 1982). https://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_2.xls
<12> Data Govt Singapore. Private Residential Property Price Index. https://data.gov.sg/dataset/private-residential-property-price-index-by-type-of-property
<13> CTV News. Singapore's foreign workers blind spot during COVID-19 respons https://www.ctvnews.ca/health/coronavirus/singapore-s-foreign-workers-blind-spot-during-covid-19-response-1.4933621
<14> ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย. โหมกระพือบ้าน/คอนโดลดราคา คือกลยุทธ์การขาย. https://bit.ly/3cqTrjV

 
แสดงความคิดเห็น
รายละเอียด:
* ชื่อคุณ:
อีเมล์:
*รหัสยืนยัน:   9148 กรุณาป้อนรหัส =>
  อ่ า น แ ล ะ ย อ ม รั บ ใ น ก ติ ก า ก่ อ น
1) งดลงประกาศข้อความที่ไม่เกี่ยวข้องกับ วงการประเมินค่าทรัพย์สิน
2) การลงข้อความ ประกาศ ต้องเป็น ข้อความที่ถูกกฎหมาย และศีลธรรม เท่านั้น และ เป็นความจริงทุกประการ
3) ข้อความที่ลงประกาศ ท่านจะต้องรับผิดชอบ และทำตามที่ท่านลงประกาศไว้
4) งดการใช้ถ้อยคำไม่สุภาพ ดูถูก เสียดสี ประชดประชัน หรือ ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้อื่น
5) ห้ามลงประกาศข้อความ ที่ซ้ำๆ กัน
6) หากทาง Thaiappraisal ตรวจสอบพบ หรือ มีผู้แจ้ง ข้อความที่ละเมิดกฎ และทางเราได้ตรวจสอบแล้วเป็นจริง จะทำการลบข้อมูลที่ไม่เหมาะสมนั้น โดยไม่ต้องแจ้งให้ท่านทราบ
7) ทาง Thaiappraisal ขอสงวนสิทธิ์ในการแก้ไข กฎกติกาในการลงประกาศ

 

 

 

 

Area Trebs FIABCI
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่