รายละเอียด:
หลายคนกังวลว่าโควิด-19 จะทำให้เกิดหายนะกับเศรษฐกิจโลก แล้วอย่างนี้ ราคาบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ของเราจะตกต่ำลงหรือไม่ น่าคิดเป็นอย่างยิ่ง
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) นำกรณีศึกษาต่างๆ จากต่างประเทศมาเปรียบเทียบกับประเทศไทยของเรา จะได้เตรียมตัวรับกับความวิบัติ หรือจะเตรียมเฮหลังโควิด-19 ซึ่งบางคนก็ออกมาขู่อีกว่าคงอีกนานกว่าจะหมดไป เราจะรู้อนาคตได้ก็ต้องเรียนรู้จากอดีต แต่บางคนก็บอกอีกว่าโควิด-19 เป็นพิบัติภัยที่หนักสุดตั้งแต่มีโลกใบนี้มา ซึ่งไม่เป็นความจริง เพราะมีภัยพิบัติหนักกว่านี้มากมายแต่โลกก็รอดมาโดยตลอด
สหรัฐอเมริกา เรามาเริ่มต้นดูมหาอำนาจอย่างสหรัฐอเมริกากันก่อน ข้อมูลล่าสุดจากองค์กรการเงินเคหะการแห่งสหรัฐอเมริกา (Federal Housing Finance Agency) ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2563 พบว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับเดือนมกราคม 2563 และในเดือนมกราคม 2563 ก็เพิ่มกว่าเดือนธันวาคม 2562 อยู่ 0.3% และหากเทียบกับในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (กุมภาพันธ์ 2562-2563) จะพบว่าราคาเพิ่มขึ้นถึง 5.7% <1> ซึ่งนับว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับประเทศไทยที่ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันนี้
อย่างไรก็ตามนี่เป็นข้อมูลล่าสุดถึงเดือนกุมภาพันธ์เท่านั้น แล้วในเดือนมีนาคม และเมษายนที่เป็นช่วงวิกฤติจะเป็นอย่างไร ก็คงต้องติดตามกันต่อไป แต่แหล่งข้อมูลสำคัญอีกแหล่งก็คือสมาคมนายหน้าแห่งชาติ (National Association of Realtors) ซึ่งทำการศึกษาถึงไตรมาส 1/2563 ปรากฏว่าราคาบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นถึง 7.7% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2562 หรือ 1 ปีก่อนหน้า ทั้งนี้ราคากลางอยู่ที่หลังละ 274,600 เหรียญสหรัฐ <2> หรือ 8.8 ล้านบาทนั่นเอง
ยุโรป ในเยอรมนีมีดัชนีราคาบ้านอยู่ที่ 174.85 ในเดือนมีนาคม 2563 สูงกว่าเดือนกุมภาพันธ์ 2563 อยู่ 1.1% แต่ถ้าเทียบกับไตรมาสก่อน ก็จะพบว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น 2.9% และเมื่อเทียบกับ 1 ปีก่อน ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้นถึง 10.9% เลยทีเดียว <3> แสดงว่าในเยอรมนีมีผลกระทบไม่มากนัก
อังกฤษ ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2563 สำนักทะเบียนที่ดินพบว่าราคาบ้านเฉลี่ย 230,332 ปอนด์ (9.1 ล้านบาท) และราคาตกต่ำลง 0.6% เมื่อเทียบกับเดือนมกราคม 2563 แต่ในห้วง 1 ปีที่ผ่านมา ราคายังเพิ่มขึ้น 1.1% <4> แต่บริษัทนายหน้าข้ามชาติกลับรายงานว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น 0.9% ในเดือนมีนาคมเพราะมั่นใจในมาตรการรับมือโควิด-19 ของรัฐบาล <5>
ออสเตรเลีย ปรากฏว่าในนครหลักๆ คือซิดนีย์ เมลเบอร์น บริสเบน อดีเลด เพิร์ธ โฮบาร์ตและกรุงแคนบรา ราคาบ้านเพิ่มขึ้นทุกเดือนในปี 2563 ยกเว้นที่เพิร์ธที่ราคาค่อนข้างคงที่หลังจากผ่านการตกต่ำมาก่อนหน้านี้ในปี 2562 ตัวอย่างในนครซิดนีย์พบว่าราคา ณ เดือนสิ้นมีนาคม 2563 อยู่ที่ 931,750 เหรียญออสเตรเลีย (19.4 ล้านบาท) เพิ่มขึ้นจากเดือนธันวาคม 2563 ประมาณ 1.3% <6> แสดงว่าที่ออสเตรเลียไม่ได้รับผลกระทบอะไรนักจากโควิด-19 และเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนี้ก็คงยังจะเติบโตต่อเนื่อง
จีน ซึ่งเป็นประเทศเริ่มต้นของเชื้อไวรัสโควิด-19 นั้น มีรายงานว่า ราคาบ้านในเดือนมีนาคม 2563 ซึ่งเป็นเดือนล่าสุด (เมื่อเทียบกับเดือนกุมภาพันธ์) ลดลงไป 4.1% ในขณะที่ราคาในเดือนกุมภาพันธ์ (เมื่อเทียบกับเดือนมกราคม) ยังเพิ่มขึ้น 7.4% <7> จะสังเกตได้ว่าราคาบ้านในจีนเพิ่มลดรายเดือนในอัตราที่สูงมากเมื่อเทียบกับสหรัฐอเมริกาหรือประเทศอื่นๆ ทั้งนี้คงเป็นเพราะการแกว่งตัวมากเป็นพิเศษ
อย่างไรก็ตามราคาบ้าน (ส่วนใหญ่คือห้องชุด) ที่เปิดตัวใหม่ก็ยังมีราคาเพิ่มขึ้น 5.3% ในเดือนเมษายน 2563 แต่นับว่าอัตราเพิ่มต่ำกว่าเดือนก่อนๆ โดยราคาบ้านที่เปิดตัวใหม่ในเดือนมกราคม- มีนาคม มีอัตราเพิ่มของราคาอยู่ที่ 6.6% 6.3% และ 5.8% ตามลำดับ <8> ส่วนสำนักงานสถิติแห่งชาติจีนแสดงให้เห็นว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทก็ยังเพิ่มขึ้น <9> ดังนั้นในแง่หนึ่งจะเห็นได้ว่าโควิด-19 คงส่งผลกระทบต่อราคาบ้านในระดับหนึ่ง แต่ในอีกแง่หนึ่งการฟื้นตัวของจีนนับว่าเร็วมาก ผลกระทบต่อราคาบ้านคงจะมีไม่มากในระยะยาว
ญี่ปุ่น ตามข้อมูลของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคมและการท่องเที่ยว ประเทศญี่ปุ่นพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวม ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ราคาบ้านเดี่ยวและราคาห้องชุดต่างเพิ่มขึ้นแทบทุกเดือนในระหว่างเดือนธันวาคม 2562 - เมษายน 2563 ยกเว้นที่ดินที่ยังไม่มีการพัฒนาใดๆ และปรากฏว่าห้องชุดมีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ประมาณ 4% อย่างกรณีฮอกไกโดซึ่งเป็นพื้นที่ติดเชื้อโควิด-19 มากที่สุดของญี่ปุ่น ปรากฏว่า หากเทียบราคาที่อยู่อาศัยเดือนธันวาคม 2562 - เมษายน 2563 ปรากฏว่ายังเพิ่มขึ้นอยู่พอสมควร ยกเว้นในช่วง 2 เดือนหลัง ราคาลดลงไปบ้าง แต่ทั้งนี้คงเป็นช่วงเวลาที่เกิดความไม่สงบ การซื้อขายจึงอาจตกต่ำลงบ้าง เชื่อว่าหลังจากนี้ราคาน่าจะปรับตัวดีขึ้น <10>
ฮ่องกง ประเทศนี้มีการติดเชื้อมากในช่วงแรก แต่ก็ควบคุมได้ดีพอสมควร ปรากฏว่า ราคาที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุด (แทบทั้งหมดในฮ่องกงเป็นห้องชุด) มีราคาลดลงเล็กน้อยในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา ราคา ณ เดือนมีนาคม 2563 ราคาห้องชุดขนาดไม่เกิน 40 ตารางเมตรในฮ่องกงลดลง 1.2% เล็กน้อยเมื่อเทียบกับเดือนก่อน แต่ถ้าเทียบกับเดือนธันวาคม ราคายังเพิ่มขึ้น 1.8% ส่วนฝั่งเกาลูนและเขตนิวเทอรี่ทอรี่ ราคาในเดือนมีนาคมกลับสูงกว่าเดือนกุมภาพันธ์เสียอีก ทั้งนี้แสดงชัดว่าฮ่องกงไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แต่อย่างใด <11>
สิงคโปร์ ดัชนีราคาบ้าน (เกือบทั้งหมดคือห้องชุด) ในสิงคโปร์ในไตรมาสที่ 1/2563 ปรากฏว่าลดต่ำลงจากดัชนีที่ 153.6 ณ ไตรมาสที่ 4/2562 เป็น 152.1 หรือลดลง 1% ซึ่งเป็นการลดลงอย่างไม่มีนัยสำคัญใดๆ เลย <12> ราคาบ้านในสิงคโปร์จึงค่อนข้างจะคงที่แม้จะเผชิญวิกฤติโควิด-19 ก็ตาม ทั้งนี้เพราะผู้ติดเชื้อส่วนใหญ่ในสิงคโปร์ ไม่ใช่ชาวสิงคโปร์ แต่ราว 90% เป็นคนงานที่เข้ามาทำงานในสิงคโปร์ และอาศัยอยู่ในห้องแอร์รวมๆ กัน จึงทำให้ติดเชื้อมากที่สุด <13>
สำหรับในกรณีประเทศไทย ในช่วง 1-2 สัปดาห์นี้ เราได้เห็นคนออกมาร้องแรกแหกกระเชอว่าบ้าน ห้องชุด และราคาที่ดินจะลดฮวบ ข่าวคราวเหล่านี้ออกมาจากปากของนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ บางราย นายหน้าข้ามชาติ สื่อโฆษณารายใหญ่ และเหล่าอินฟลูเอนเซอร์ซึ่งหลายคนก็ทำตัวเป็น “อีแอบ” ในการช่วยขายสินค้า ไม่ใช่คนที่มีความเป็นกลางแต่อย่างใด รายการสินค้าที่ลดราคาครึ่งต่อครึ่งนั้นแทบไม่มีจริง ที่ลด 30-40% นั้นก็อาจมี 1-2 หรือไม่กี่หลังหรือหน่วยห้องชุดที่กำลังจะปิดการขายพอดีและโดยมากเป็นสินค้าราคาแพงที่ “บอกผ่าน” ไว้มากในช่วงก่อน ตอนนี้ก็เลยลดราคาลงมาบ้าง แต่ไม่ได้ลดมากมายดังข่าว
การที่พวกนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ บางราย นายหน้าข้ามชาติ สื่อโฆษณารายใหญ่ และเหล่าอินฟลูเอนเซอร์ พาเหรดกันออกมาบอกลดราคาก็เพื่อเป็นการปฏิบัติการทางจิตวิทยาเพื่อจูงใจให้คนรีบไปซื้อด่วน เป็นกลยุทธ์ทางการตลาดประการหนึ่ง ซึ่งก็คงส่งผลให้ยอดขายดีขึ้นบ้าง และถือเป็นสิ่งที่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอาจทำได้ตามกลยุทธ์ของแต่ละค่าย การที่ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุนจะซื้อหรือไม่ ก็คงแล้วแต่วิจารณญาณของแต่ละคน
ต้องรู้ให้จริง จะได้ไม่ถูกหลอกให้เข้าใจว่าราคาบ้านลด
อ้างอิง
<1> Federal Housing Finance Agency. U.S. House Price Index Report - February 2020. https://www.fhfa.gov/AboutUs/Reports/Pages/US-House-Price-Index-Report-February-2020.aspx
<2> National Association of Realtors. Metropolitan Median Area Prices and Affordability. https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/metropolitan-median-area-prices-and-affordability
<3> Trading Economy. German House Price Index. https://tradingeconomics.com/germany/housing-index
<4> HM Land Registry. UK House Price Index. https://landregistry.data.gov.uk/app/ukhpi
<5> Savills. UK Housing Market Update. https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/298963-0
<6> Stephanie McLean. A look at property prices since the GFC downturn. 6 พฤษภาคม 2563. https://www.realestate.com.au/news/a-look-at-property-prices-since-the-gfc-downturn
<7> CIEC. Related Indicators for China Nominal Residential Property Price Index. https://www.ceicdata.com/en/indicator/china/nominal-residential-property-price-index
<8> Trading Economics. China Newly Built House Prices. https://tradingeconomics.com/china/housing-index
<9> National Bureau of Statistics of China. Real Estate Development and Investment. http://data.stats.gov.cn/english/easyquery.htm?cn=A01
<10> Ministry of Land Infrastructure Transport and Tourism. Japan Residential Property Price Index and
Residential Transaction Volume (April 2015). https://www.mlit.go.jp/common/001098330.pdf
<11> Rating and Valuation Department. Private Domestic - Average Prices by Class (from 1982). https://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_2.xls
<12> Data Govt Singapore. Private Residential Property Price Index. https://data.gov.sg/dataset/private-residential-property-price-index-by-type-of-property
<13> CTV News. Singapore's foreign workers blind spot during COVID-19 respons https://www.ctvnews.ca/health/coronavirus/singapore-s-foreign-workers-blind-spot-during-covid-19-response-1.4933621
<14> ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย. โหมกระพือบ้าน/คอนโดลดราคา คือกลยุทธ์การขาย. https://bit.ly/3cqTrjV |
