การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ

 

 

สำหรับ “การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” ว่ามีความต้องการขายในตลาด หรือมีการดำเนินการที่ชัดเจนอย่างไร เพื่อให้ตรงกับการนำผลการศึกษาไปใช้ประโยชน์

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ผู้ที่ให้บริการการสำรวจและวิจัยตลาด เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ได้กล่าวถึงข้อมูลและแนวคิดในการศึกษาการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ โดยมีรายละเอียด ที่นักลงทุน นักพัฒนาที่ดินและนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องรู้ 

 

1. การสำรวจอุปทาน
ในการศึกษาการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ คือการสำรวจคู่แข่ง คือโครงการที่อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียง โดยประเมินว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการจะลงทุนหรือพัฒนานั้น เหมาะที่จะทำโดยมีตอบผลแทนมากหรือน้อยเพียงใด
สำหรับการศึกษาการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ นี้จะทำให้ประเมินได้ว่า สินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่วางแผนจะพัฒนาหรือวางแผนจะซื้อลงทุน มีความเป็นไปได้มากหรือน้อยแค่ไหน และเพื่อไม่ให้ขาดทุน ความสำคัญก็คือ “ดูการดำเนินการของโครงการคู่แข่งในท้องตลาดในเวลานั้นๆ”

 

 

2. ขอบเขตและขนาดของการศึกษาการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ
สำหรับขอบเขตในการสำรวจนั้นมีอยู่ด้วยกัน 3 ด้าน ดังนี้

1. ด้านสินค้า เช่น ในกรณีการวางแผนพัฒนาบ้านเดี่ยวชานเมืองย่านถนนพุทธมณฑล สาย 4 ก็ต้องสำรวจโครงการในลักษณะที่เหมือนกัน และไม่จำเป็นต้องสำรวจโครงการประเภททาวน์เฮาส์ หรืออาคารพาณิชย์มาวิเคราะห์ เพราะสินค้าประเภทอื่นไม่ส่งผลต่อสินค้าที่เราต้องการพัฒนาเท่ามากนัก และเป็นการประหยัดต้นทุนด้วย
2. ด้านจำนวนหรือขนาด ปกติแล้วจำนวนตัวอย่างหรือจำนวนโครงการในการสำรวจยิ่งมากยิ่งดี แต่ก็ไม่จำเป็นเสมอไป เช่น ในการสำรวจโครงการจัดสรรประเภทที่อยู่อาศัยไม่จำเป็นต้องเกินกว่า 20 โครงการ
3. ด้านขอบเขตการสำรวจ อสังหาริมทรัพย์มีพื้นที่จำกัด ความนิยมก็ขึ้นอยู่กับทำเล ดังนั้น ขอบเขตการสำรวจ ไม่จำเป็นต้องเกิน 3 - 5 กิโลเมตร ในรอบๆ ที่ตั้งของโครงการ

3. สาระการสำรวจ
ในการสำรวจศึกษาการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯแต่ละครั้งนั้น มีสาระและรายละเอียดที่แตกต่างกันไป ดังนี้

1. รายละเอียดของโครงการคู่แข่ง ในด้านตัวสินค้า โครงการ ชุมชน การตลาด และการส่งเสริมการขาย ตามหลัก 4 P คือ Price, Place, Product และ Promotion
2. อุปทาน เช่น จำนวนที่มีทั้งหมด จำนวนที่ขายไปแล้ว จำนวนที่เหลือ อัตราการขายได้ต่อเดือน ฯลฯ
3. ข้อสังเกตเพิ่มเติมอื่นๆ ซึ่งอาจขึ้นอยู่กับสถานการณ์ในปัจจุบันเป็นหลัก

เมื่อสำรวจเสร็จแล้วก็นำข้อมูลมาวิเคราะห์ หาข้อสรุปอุปสงค์และอุปทานในตลาด เพื่อวางแผนการตลาดและการขายอสังหาริมทรัพย์ในโครงการต่อไป
ในรายละเอียด 4P คือ กลยุทธ์ทางการตลาด ประกอบด้วย Product (สินค้า) Price (ราคา) Place (สถานที่หรือทำเล) และ Promotion (การส่งเสริมการขาย) ในการสำรวจตลาดเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องสำรวจให้ครบถ้วน

ในส่วนของ Product นั้น คือการสำรวจรายละเอียดของสินค้า เช่น โครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งประกอบด้วยรายละเอียดด้านตัวโครงการ ตัวบ้าน ทำเลที่ตั้ง และรายละเอียดอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อนำมาประกอบการพิจารณาหรือวางแผน สินค้าที่สำรวจนั้นอาจจะเป็นสินค้าธรรมดาทั่วไปที่มีในท้องตลาด ซึ่งจะขายได้ก็ขึ้นอยู่กับราคาและทำเลที่แข่งขันได้ โดยจะดูจากราคาที่ถูกกว่า ในคุณภาพที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ สินค้าที่ขายได้ในอีกกรณีหนึ่งก็คือสินค้าที่แตกต่างออกไป ลูกค้าสนใจเพราะ ยังไม่มีคู่แข่งหรือมีคู่แข่งไม่มาก อาจเรียกว่าเป็น Niche Market หรือ Market Niche

Price หรือราคาเป็นสิ่งที่แปรผัน (Relative) ไปตามราคาตลาด เพื่อให้เห็นว่าราคาหรือค่าเช่าสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่นำเสนอนั้นถูกกว่าเมื่อเทียบกับโครงการอื่นในตลาด เป็นการจูงใจผู้ซื้อ กำหนดราคาโดย

1. กำหนดราคาตามผู้ซื้อ โดยดูว่าราคาที่ผู้ซื้อเต็มใจจะจ่าย อาจจะได้ข้อมูลมาจากการสำรวจ หรือทำแบบสอบถามกับผู้ซื้อ
2. กำหนดราคาตามตลาด โดยเปรียบเทียบตลาดในมุมต่างๆ
3. กำหนดราคาตามต้นทุนบวกกำไรและค่าใช้จ่ายอื่นๆ

 

Place ในที่นี้สำหรับสินค้าอสังหาริมทรัพย์ก็คือทำเลที่ตั้ง เพราะอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในทำเลที่แน่นอน จะเคลื่อนย้ายไปขายหรือไปใช้ในที่อื่นไม่ได้  ดังนั้น ก่อนการลงทุนต้องสำรวจวิจัยว่า สินค้าอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนั้นๆ มีความเป็นไปได้ที่จะขายหรือให้เช่าได้หรือไม่  ยิ่งกว่านั้น Place อาจรวมถึงสถานที่แนะนำสินค้า โดยจัดกิจกรรมแนะนำสินค้าในศูนย์การค้าต่างๆ ที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการ นั้นๆ หรืออาจรวมไปถึงการไปแนะนำสินค้าในต่างประเทศ (Road Show) เป็นต้น

Promotion  หมายถึงการทำกิจกรรมส่งเสริมการขาย โดยใช้สื่อต่าง ๆ เช่น ใบปลิว ใบแปะผนัง วิทยุ โทรทัศน์ หนังสือพิมพ์ และสื่ออินเตอร์เน็ต เป็นต้น

 

4. ผลที่จะได้รับจากการศึกษาการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ
การศึกษาการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ นี้จะทำให้สามารถประเมินได้ว่า

1. ตลาดมีความต้องซื้อเพียงพอหรือไม่ โดยดูจากอัตราการเข้าซื้อทรัพย์ในตลาด
2. ความต้องการขายในตลาดล้นเกินไปหรือไม่
3. จุดเด่น จุดด้อย โอกาสและอุปสรรคในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ

เพื่อเป็นไปตามหลัก 4 P คือ Price, Place, Products และ Promotion การเปรียบเทียบกับคู่แข่งในตลาด จึงจะสามารถวางแผนเกี่ยวกับโครงการที่ศึกษาได้
ในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในสมัยใหม่ ต้องศึกษาเพื่อการพัฒนาอย่างจริงจัง เจาะลึก และต่อเนื่อง จึงจะประกันความสำเร็จของโครงการได้

สำหรับท่านที่สนในใจบริการสำรวจวิจัยและศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สามารถติดต่อศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) หรือโทร 02-295-3905 ต่อ 114 

และเมื่อมองภาพรวมแล้วการศึกษาการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯนั้น สามารถส่งผลต่อนักพัฒนา, นักลงทุน, เจ้าของ, ผู้บริหาร โครงการ, ฝ่ายสินเชื่อสถาบันการเงิน, ผู้บริการจัดการด้านการเงิน, ทาง AREA เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังมีการให้บริการสำรวจวิจัยอสังหาฯ มั่นใจ เที่ยงตรง ทันการณ์ โดยสามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับบริการ ได้ที่

• Email : area@area.co.th 
• โทร.02-295-2294 ต่อ 114

---

[Tag]: การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาดโครงการอสังหาฯ , ความเป็นไปได้ทางการตลาดโครงการอสังหาฯ , ตลาดโครงการอสังหาฯ , ตลาดอสังหาฯ , ตลาดอสังหาริมทรัพย์ , ลงทุนอสังหาฯ , Cash Flow , 4P , Feasibility, การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ