Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
การประเมินสิทธิการเช่า ที่ทรัพย์สินฯ
 
อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

 

    สิทธิการเช่า หมายถึง สิทธิการในการใช้ทรัพย์สินหนึ่ง ๆ จากการเช่ามาระยะเวลาหนึ่ง โดยมูลค่าจะขึ้นอยู่กับส่วนต่างของรายได้ที่ได้รับจากการหาประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ หักด้วยใช้จ่ายที่ต้องจ่าย ผมจะยกตัวอย่างให้เข้าใจง่าย ๆ เช่น ถ้าเช่าทรัพย์สินมา 30 ปี และสามารถปล่อยให้เช่าต่อได้เป็นเงิน 10.0 ล้านบาท หักด้วยค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ (ค่าเช่าตามสัญญาที่ต้องจ่ายให้เจ้าของทรัพย์สิน, ค่าดำเนินการ, ภาษี และอื่น ๆ) เป็นเงิน 2.0 ล้านบาท ดังนั้นมูลค่าสิทธิการเช่าเท่ากับ 10.0-2.0 = 8.0 ล้านบาท

    ในคราวนี้ ผมจะกล่าวถึงการประเมินเฉพาะกรณีสิทธิการเช่าทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ก่อน การเช่าที่ทรัพย์สินฯ จะต้องทำสัญญาเช่า กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และโดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นการเช่าระยะสั้น 1 หรือ 3 ปี แต่ในธรรมเนียมปฎิบัติแล้ว การเช่าสามารถต่อสัญญาไปเรื่อย ๆ และส่วนใหญ่อยู่อาศัยมาแล้วหลายสิบปี บางแห่งเป็นร้อยปีก็มี

ถ้าพิจารณาตามสัญญาเช่าแล้ว จะเป็นสิทธิการเช่าระยะสั้น 1-3 ปี แต่การเช่าที่ทรัพย์สินนั้น เป็นธรรมเนียมปฏิบัติว่าสามารถต่อสัญญาไปเรื่อย ๆ ในการประเมินจึงพิจารณาประเมินให้เป็นการเช่าระยะยาว ไม่เกิน 30 ปี ตามอายุสัญญาเช่าที่กฏหมายรองรับ แต่การประเมินโดยยึดถือธรรมเนียมปฏิบัตินี้ ผู้ประเมินควรทำการตรวจสอบเรื่องการต่อสัญญากับสำนักงานทรัพย์สินฯ ด้วย เผื่อว่าในอนาคตทางสำนักงานฯ อาจมีแผนเป็นอย่างอื่น ทำให้บางแห่งอาจไม่ได้ต่อสัญญาก็ได้ แต่จะมีพบน้อยมาก

โดยในรายละเอียดการประเมิน สามารถทำได้ 2 วิธีการ คือ
1. วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach) วิธีการนี้จะเป็นการเปรียบเทียบกับค่าเซ้ง (เปลี่ยนมือ) โดยทั่วไปของทรัพย์สินประเภทเดียวกันในตลาด
2. วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) วิธีการนี้จะทำการประเมินจากการใช้ค่าเช่าระยะสั้น มาแปลงเป็นค่าเช่าระยะยาว 30 ปี

แสดงตามตัวอย่างนี้
ตัวอย่าง การประเมินค่าสิทธิการเช่าอาคารพาณิชย์ ซึ่งเช่าสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
ประเภททรัพย์สิน สิทธิการเช่าอาคารพาณิชย์ 3 คูหา
สัญญาเช่า สัญญาเช่าอาคาร ฉบับที่ *** ฉบับลงวันที่ *** ระหว่างผู้ให้เช่าคือ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยนายจิรายุ อิศรางกูล ณ อยุธยา เป็นผู้อำนวยการกับ ผู้เช่าคือ *** โดยเป็นสัญญาเช่าอาคารเลขที่ *** มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ ***
ที่ตั้ง *** ถนนเยาวราช แขวงสัมพันธวงศ์ เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร
ลักษณะอาคาร อาคารพาณิชย์ 5 ชั้น 1 คูหา และอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น 2 คูหา ขนาดอาคาร รวม 675.00 ตารางเมตร อาคารเก่าอายุประมาณ 31 ปี สภาพอาคารพอใช้ การใช้ประโยชน์ปัจจุบันเป็น ***

การประเมินค่าสิทธิการเช่า ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
การประเมินค่าพิจารณามูลค่าสิทธิการเช่า 2 วิธีการ ดังนี้
1). Market Comparison Approach = การเปรียบเทียบตลาด กับ ค่าเซ้งสิทธิของทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยตรง
2). Income Approach = การประมาณจากค่าเช่าระยะสั้น - แปลงเป็นค่าเช่าระยะยาว 30 ปี
(การประเมินค่าสิทธิการเช่าทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์โดยทั่วไป ประมาณเป็นการเช่าระยะยาว เนื่องจากธรรมเนียมปฏิบัติสามารถต่อสัญญาไปได้เรื่อย ๆ) แสดงรายละเอียดดังนี้
1 Market Comparison Approach
1.1 การเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด
ข้อมูล
ขนาดอาคาร
ค่าเซ้งสิทธิ
เปรียบเทียบ
ตรม.
ราคาเซ้ง
ต่อรอง/ปรับ
คงเหลือต่อตรม.
 
1
90
3,500,000
-30%
27,222
คล้ายกัน/ด้อยกว่า(เซ้งปี 38 เศรษฐกิจดี)
2
425
9,000,000
-5%
20,118
คล้ายกัน/ด้อยกว่า /ต่อรอง(เสนอเซ้ง)
3
180
3,500,000
10%
21,389
ด้อยกว่า/ใกล้เคียง /ต่อรอง(เสนอเซ้ง)
หลักทรัพย์
675
ประเมินให้
20,000
 
1.2
ปรับลดเรื่องรูปร่างอาคารของหลักทรัพย์
10%
18,000
 
1.3
มูลค่าสิทธิการเช่าของหลักทรัพย์(บาท)
12
ขนาด 675 ตรม. X ราคาที่ประเมิน/ตรม.
1.4
มูลค่าที่ประเมินตามวิธีการนี้โดยประมาณ (บาท)
12,150,000
ประมาณจากข้อ 1.3
2
Income Approach
ตัวเลข
อธิบายเพิ่มเติม
2.1 โดยเทียบเป็นสัญญาระยะยาว 30 ปี
2.1.1 ค่าเช่าระยะสั้น ต่อเดือนต่อตารางเมตร เฉลี่ยทั้งหมด
200
เปรียบเทียบค่าเช่าตลาด ในย่านนี้
2.1.2 ค่าเช่าต่อเดือนของหลักทรัพย์ที่ประเมิน
135,000
บาท
2.1.3 ค่าเช่าต่อปีของหลักทรัพย์ที่ประเมิน
1,620,000
บาท
2.1.4 หักค่าใช้จ่าย 10%คงเหลือ
1,458,000
รายได้จากค่าเข่าสุทธิรายปี
2.1.5 นำไปแปลงเป็นค่าเช่าระยะยาว 30 ปี
 
  Discount Rate ต่อปี
12.0%
เปรียบเทียบตลาด+ความเห็นผู้ประเมิน
  แปลงเป็นค่าเช่า30ปี เป็นเงิน
11,744,458
ความเสี่ยงในตัวทรัพย์สินนี้ 2%
2.1.6 มูลค่าสิทธิการเช่าที่ประเมินโดยประมาณ
11,700,000
ประมาณจากข้อ 2.1.5
3
สรุปมูลค่าสิทธิการเช่าที่ประเมินได้
12,000,000
ประมาณการจากมูลค่าข้อ 1 และ 2
Area Trebs FIABCI
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่