Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
สีผังเมืองกับราคาที่ดิน
 

อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

 

    ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบันจะหมดอายุในเดือนกรกฎาคม 2547 ซึ่งจะต้องมีการประกาศใช้ฉบับใหม่ การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินตามสีผังเมืองจะมีผลต่อราคาที่ดิน เนื่องจากสีผังเมืองเป็นตัวกำหนดศักยภาพที่ดิน อย่างในบางพื้นที่ที่เป็นพื้นที่สีเขียว (ผังเมืองประเภทชนบทและเกษตรกรรม กำหนดให้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรมเป็นส่วนใหญ่) แถว ๆ ตลิ่งชัน และหนองจอก มีนบุรี ที่กำลังมีความพยายามเปลี่ยนสีเป็นสีเหลือง (ผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย กำหนดให้ใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่) ในการประกาศใช้ในรอบใหม่ เพื่อสามารถพัฒนาเป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้

ในคราวนี้ผมจะแสดงให้เห็นชัดเจนมากขึ้นว่า ความแตกต่างระหว่างสีผังเมือง 2 สี บนถนนสายเดียวกัน (แต่คนละฝั่งถนน) จะมีความแตกต่างเรื่องของราคาที่ดินกันเท่าใด โดยยกตัวอย่างที่ดินติดถนนวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันตก (บริเวณห้างแมคโคร บางบอน) ที่ที่ดินฝั่งตะวันออกของถนนเป็นพื้นที่สีเหลือง แต่ฝั่งตะวันตกของถนนเป็นพื้นที่สีเขียว

จากข้อมูลราคาที่ดินบนถนนสายนี้ พบว่าปัจจุบันราคาขายที่ดินทั้งสองฝั่งถนนมีราคาใกล้เคียงกัน ประมาณตารางวาละ 30,000-40,000 บาท ดังนั้นการประเมินค่าที่ดิน หรือการซื้อขายที่ดิน ถ้าไม่ได้พิจารณาศักยภาพที่ดินตามข้อจำกัดทางด้านสีผังเมือง อาจประเมินให้ราคาที่ดินสองฝั่งถนนใกล้เคียงกัน หรือเท่า ๆ กันได้ แต่ถ้าพิจารณาศักยภาพตามสีผังเมือง แล้วจะพบว่าราคาที่ดินแตกต่างกันมาก

ยกตัวอย่าง ถ้าประเมินที่ดิน 2 แปลง ขนาดเท่ากัน (4 ไร่ หน้ากว้าง 80 เมตร ลึก 80 เมตร) ตั้งอยู่สองฝั่งถนน โดยแปลงฝั่งตะวันออกซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่สีเหลือง (บริเวณ 1.78*) สามารถทำหมู่บ้านจัดสรรประเภทอาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์ได้ แต่แปลงที่ดินฝั่งตะวันตกซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่สีเขียว (บริเวณ 8.17*) ทำได้เฉพาะบ้านเดี่ยว แสดงความแตกต่างของราคาที่ดินสองฝั่งถนนได้ดังนี้

 
การประเมินค่าความแตกต่างของที่ดิน ระหว่างผังเมืองสีเหลือง และสีเขียว
1.
เนื้อที่ดิน
4
ไร่
คิดเป็น ตารางวา
1,600
ตารางวา (1 ไร่ = 400 ตารางวา)
2.
หน้ากว้างที่ดิน
80
เมตร
3.
ความลึก
80
เมตร รูปร่างสี่เหลี่ยมจัตุรัส
4.
ผังเมือง สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) สีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม)
5.
รูปแบบที่สามารถพัฒนาได้ อาคารพาณิชย์-ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว
6.
จำนวนหน่วย ติดถนน=อาคารพาณิชย์
16
ติดถนน = บ้านเดี่ยว
4
  ด้านใน =ทาวน์เฮาส์
44
ด้านใน = บ้านดี่ยว
20
7.
ราคาขายต่อหน่วย อาคารพาณิชย์ 4 ชั้น
5,000,000
บ้านเดี่ยว 2 ชั้น
4,000,000
  ทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น
1,800,000
บ้านเดี่ยว 2 ชั้น
3,000,000
8.
ราคาขายรวม = มูลค่าโครงการ  
159,200,000
 
76,000,000
หักลดระยะเวลาในการขาย 2ปี คงเหลือ
142,142,857
2 ปี คงเหลือ
67,857,143
อัตราคิดลด 12%
12%
9.
หักค่ากำไร 15%คงเหลือ
105,821,429
15%คงเหลือ
57,678,571
10.
หักค่าต้นทุนในการพัฒนาโครงการ  
 
ค่าถมดิน 200,000 บาท/ไร่
800,000
200,000 บาท/ไร่
800,000
ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค 30,000 บาท/หน่วย
1,800,000
30,000 บาท/หน่วย
720,000
ค่าก่อสร้างถนน-ท่อ-บ่อพัก 1,200 บาท/ตรม.
1,536,000
1,200 บาท/ตรม.
1,536,000
เนื้อที่ถนน 20%เป็นเงิน
20%เป็นเงิน
ค่าก่อสร้างหน่วยขาย  
 
  880,000 อาคารพาณิชย์/หน่วย
14,080,000
750,000 บ้านเดียว/หน่วย
3,000,000
  600,000 ทาวน์เฮาส์/หน่วย
26,400,000
750,000 บ้านเดียว/หน่วย
15,000,000
ค่าบริหารโครงการ 3%ของมูลค่าโครงการ
4,264,286
3%ของมูลค่าโครงการ
2,035,714
ค่าการขาย-โฆษนา 3%ของมูลค่าโครงการ
4,264,286
3%ของมูลค่าโครงการ
2,035,714
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%ของมูลค่าโครงการ
4,690,714
3%ของมูลค่าโครงการ
2,239,286
ค่าธรรมเนียมโอน 2%ของมูลค่าโครงการ
2,842,857
2%ของมูลค่าโครงการ
1,357,143
ค่าดอกเบี้ยเงินกู้ 8%ต่อปี
11,371,429
8%ต่อปี
5,428,571
เงินกู้ 50%ของมูลค่าโครงการ
50%ของมูลค่าโครงการ
ค่าเผื่อเหลือเผื่อขาด 1%ของมูลค่าโครงการ
1,421,429
1%ของมูลค่าโครงการ
678,571
รวมค่าพัฒนาโครงการ  
73,471,000
 
34,831,000
11.
คงเหลือค่าที่ดิน  
47,350,429
 
22,847,571
12.
เฉลี่ยต่อตารางวา  
29,594
 
14,280
13.
ความแตกต่างของราคาที่ดิน (เท่า)
2.07
จะเห็นว่าราคาที่ดินแปลงฝั่งพื้นที่สีเหลือง มีราคาสูงกว่าแปลงฝั่งพื้นที่สีเขียว ถึง 2.07 เท่า ในขนาดที่ดินที่เท่ากัน หน้ากว้าง รูปร่างเหมือนกัน

การประเมินค่านี้ไม่ได้พิจารณาข้อยกเว้นตามผังเมือง (พื้นที่ 5-10%) ที่สามารถใช้ประโยชน์ทางด้านอื่น ๆ ได้ โดยพิจารณาตามข้อกำหนดที่ให้ใช้ประโยชน์ส่วนใหญ่เป็นสำคัญ

* ในพื้นที่ผังเมืองแต่ละสี ยังมีการกำหนดเป็นบริเวณไว้อีกหลายบริเวณ อย่างพื้นที่สีเหลืองกำหนดไว้ถึง 87 บริเวณ (บริเวณ 1.1 ถึง 1.87 จะระบุไว้ในผังเมือง) และจำนวน 87 บริเวณนี้จะกำหนดการใช้ที่ดินออกเป็น 3 กลุ่มใหญ่ ซึ่งแต่ละกลุ่มก็มีข้อกำหนดการใช้ที่ดินแตกต่างกันอีก (ไม่ใช่สีเหลืองแล้วจะเหมือนกันหมดเสียทีเดียว) สรุปสาระสำคัญ ดังนี้

1. กลุ่มแรก จำนวน 13 บริเวณ คือ บริเวณ 1.8,1.11,1.16,1.17,1.21,1.27,1.30,1.38,1.40,1.60,1.61 ให้ใช้พื้นที่เพื่อการอยู่อาศัยประเภทบ้านเดียว บ้านแฝด แต่ห้ามสร้าง ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว (หมายถึงอาคารพาณิชย์ และทาวน์เฮาส์) และอาคารอยู่อาศัยรวมอาคารขนาดใหญ่ (อาคารเนื้อที่เกิน 2,000 ตารางเมตร) หรืออาคารสูง (อาคารที่สูงเกิน 23 เมตร)
2. กลุ่มที่สอง จำนวน 13 บริเวณเช่นกัน คือ บริเวณ 1.9,1.12,1.15, 1.23,1.33,1.35, 1.44,1.47,1.50,1.65,1.70,1.83,1.87 ให้ใช้พื้นที่เพื่อการอยู่อาศัยประเภทบ้านเดียว บ้านแฝด บ้านแถว และอาคารสูงไม่เกิน 23 เมตร และเนื้อที่รวมไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร
3. กลุ่มที่สาม คือ บริเวณที่เหลืออีก 61 บริเวณ ให้ใช้พื้นที่เพื่อการอยู่อาศัยประเภทบ้านเดียว บ้านแฝด บ้านแถว และอาคารอาศัยสูงไม่เกิน 23 เมตร และเนื้อที่รวมไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร

จากข้อกำหนดข้างต้น กลุ่มที่สองจะเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูงสุด เนื่องจากสามารถก่อสร้างอาคารได้ถึง 10,000 ตารางเมตร และการสร้างบ้านแถว (อาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์) จะไม่สามารถสร้างได้ในกลุ่มแรก ส่วนกลุ่มอื่นสามารถสร้างได้ เป็นต้น ส่วนผังเมืองประเภทอื่น ๆ ก็มีการกำหนดไว้เป็นบริเวณ และมีความแตกต่างในรายละเอียดเช่นกัน

Area Trebs FIABCI
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่