|
รายงานประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์
อย่าดูเพียงบันทัดสุดท้าย* |
|
กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล**
อุปนายกสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย
อดีตรองผู้ว่าการ ธนาคารแห่งประเทศไทย
และอดีตกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ซึ่งท่านเป็นผู้ริเริ่มว่าจ้างบริษัทประเมินให้ทำงานประเมินแทนพนักงานของธนาคาร |
|
|
|
|
*บทความนี้สรุปความจากปาฐกถาพิเศษของคุณกิตติ
ที่แสดงในวันศุกร์ที่ 23 สิงหาคม 2545 เนื่องในโอกาสปิดการอบรมหลักสูตรผู้ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น
ซึ่ง โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รับมอบหมายจากการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค
ให้จัดขึ้นแก่ผู้บริหารระดับสูง-กลาง จำนวน 3 รุ่น
ๆ ละ 40 ท่าน
**คุณกิตติ ท่านเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้งสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยเมื่อ
พ.ศ.2529 และปัจจุบันยังเป็นอุปนายกสมาคม และเป็นประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย
ท่านเคยเป็นอดีตรองผู้ว่าการ ธนาคารแห่งประเทศไทย กรรมการผู้อำนวยการธนาคารนครธน
และกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ท่านเป็นผู้มีคุณูปการสำคัญต่อวงการประเมินค่าทรัพย์สิน
โดยเมื่อปี 2530 ขณะดำรงตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์นั้น ท่านได้ริเริ่มว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินแทนการใช้พนักงานธนาคาร
ทั้งนี้เพื่อความเป็นกลางทางวิชาชีพและเป็นธรรมกับลูกค้าผู้ใช้บริการสินเชื่อของธนาคาร
และนับแต่นั้นมา สถาบันการเงินอื่นจึงได้เปลี่ยนนโยบายตามท่าน ทำให้เกิดวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินขึ้นมาอย่างแท้จริงในประเทศไทย |
|
|
เป็นสิ่งที่น่าแปลกที่ผู้ใช้รายงานประเมินจำนวนมาก
มักดูเฉพาะจุดเดียวในรายงานการประเมินค่าทรัพย์สิน
นั่นก็คือ ตัวเลขมูลค่าที่ประเมินได้ โดยไม่พิจารณาถึงแนวทางการสำรวจและวิเคราะห์ให้ได้มาซึ่งมูลค่านั้นแต่อย่างใด
การมุ่งพิจารณาเฉพาะตัวเลขมูลค่านี้
อาจเป็นเนื่องเพราะความไม่เข้าใจการให้บริการทางวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน หรืออาจเป็นเพราะการมุ่งฉ้อฉลที่มักมุ่งใช้ผู้ประเมินเป็นเครื่องมือในการให้มูลค่าสูงหรือต่ำตามที่ตนประสงค์
ในความจริงแล้ว ผู้ใช้บริการประเมินค่าทรัพย์สินควรตระหนักให้ดีว่า
สิ่งที่เราต้องดูเป็นหลักและเป็นเบื้องต้นก็คือ ผู้ประเมิน เขาหาข้อมูลที่เพียงพอ
หรือเชื่อถือได้หรือไม่ วิเคราะห์ได้สมเหตุสมผลหรือไม่ แล้วจึงมาดูที่ตัวเลขมูลค่าที่ประเมินว่าน่าจะสอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่
การสักแต่ดูที่ตัวเลขมูลค่าจึงอาจเป็นการฉ้อฉลประการหนึ่ง ที่พึงอยากให้ผู้ประเมิน
ทำการประเมินให้ได้มูลค่าตามใจตน และในความเป็นจริง ผู้ประเมินก็มักจะถูก "lobby" ให้ประเมินสูงหรือต่ำ
บางครั้งค่าธรรมเนียมประเมินยังขึ้นอยู่กับมูลค่าที่พึงประเมินได้เสียอีก
ในการฉ้อฉลนั้น สิ่งที่เราพึงทราบก็คือ
กรณีแรกถ้าผู้ประเมินคนเดียวประพฤติฉ้อฉล ก็อาจเกิดความเสียหายขึ้นเพียงระดับหนึ่ง
เช่น การเรียกอามิสจากผู้ว่าจ้าง กรณีที่สอง ถ้าผู้ประเมินที่ฉ้อฉลสมคบกับลูกค้าที่ฉ้อฉลของสถาบันการเงิน
ความเสียหายก็อาจเกิดมากขึ้นอีกระดับหนึ่ง แต่ก็จำกัดเฉพาะลูกค้ารายนั้น ๆ แต่กรณีที่สามที่เจ้าหน้าที่ที่ฉ้อฉลของสถาบันการเงินสมคบกับลูกค้าผู้ฉ้อฉล
ใช้ผู้ประเมินเป็นเครื่องมือประเมินให้ผิดจากความเป็นจริง จะเป็นเรื่องอันตรายที่สุด
เพราะอาจถึงขั้นทำให้สถาบันการเงินนั้น ๆ ล้มได้เลย
อีกสิ่งที่ผู้ใช้บริการควรตระหนักให้ดีก็คือ
ผู้ประเมินไม่มีหน้าที่ที่จะต้องรับรอง/ประกันว่า มูลค่าที่ประเมินนั้นถูกต้องอย่างที่สุด
และถือเป็นหน้าที่ของผู้ใช้บริการที่จะต้องใช้วิจารณญาณให้ดีที่สุดเองเช่นกัน จะเพียงพึ่งผู้ประเมินไม่ได้
ตัวอย่างก็คือ ท่านจะเห็นได้ว่า แม้แต่นายแพทย์ เมื่อจะผ่าตัดก็ยังต้องให้ผู้ป่วยหรือญาติลงนามรับรองว่า "ไม่เอาเรื่อง" หากเกิดผิดพลาดสุดวิสัย
ถ้าพิจารณาอย่างเป็นธรรมแล้ว จะพบว่าค่าจ้างประเมินนั้นต่ำมาก
เช่น บ้านราคา 1,500,000 บาท (ราคาบ้านเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครจากการสำรวจของ AREA)
ค่าจ้างประเมินจะเป็นเงินประมาณ 2,000 บาท หรือ 0.13% ในขณะที่ค่านายหน้าคือ 3%
เช่นนี้แล้ว จะไปให้ผู้ประเมินรับผิดชอบได้อย่างไร ในอังกฤษ เคยมีการฟ้องศาลเกิดขึ้นในกรณีนี้
ศาลอังกฤษก็เคยตัดสินเช่นนี้
อย่างไรก็ตามหากเป็นในกรณีฉ้อฉล
ผู้ใช้บริการก็สามารถฟ้องร้องต่อศาลเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายได้ แต่กรณีสำคัญที่ผู้ใช้บริการพึงตระหนักก็คือ
การใช้วิจารณญาณในการพิจารณาแนวทางการประเมินว่าสมเหตุสมผลประการใด และตัวเลขมูลค่าที่ประเมินได้สอดคล้องกับความเป็นจริงไหม
ผู้ใช้บริการประเมินค่าทรัพย์สินยังพึงสอบถาม ให้ผู้ประเมินมาชี้แจงตัวเลขมูลค่าที่ประเมินได้หากไม่อาจเข้าใจได้ถ่องแท้
เพราะทั้งผู้ประเมินและผู้ใช้บริการประเมิน จะเพียงพิจารณาตัวเลขมูลค่าในบันทัดสุดท้ายของรายงานไม่ได้
ผู้ประเมินก็มีหน้าที่ที่จะต้องชี้แจงที่มาและการวิเคราะห์ให้ได้มาซึ่งความเห็นทางวิชาชีพของตนเองด้วย |
|