ตัดแผ่นดินขายใช่วิสัยมืออาชีพ
มิถุนายน 2539

          "สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ดี จึงควรให้ต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อห้องชุดยกตึก 100%" ผมไม่เห็นด้วยจึงขอร่วมแสดงความคิดเห็นบ้างครับ

ขายให้ต่างชาติไม่ได้ช่วยแก้ปัญหา
          เมื่อปี 2534 ซึ่งขณะนั้นห้องชุดราคาแพงในไทยกำลังล้นตลาด ได้มี พรบ.อาคารชุดออกมา ซึ่งได้อนุญาตให้ต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดได้ถึง 40% ของพื้นที่อาคารชุดทั้งหมด แต่ก็ไม่ได้ทำให้สถานการณ์ดีขึ้นเลย
          และหากท่านยังจำได้ ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังบูมสุดขีด บริษัทต่างชาติก็ "แห่" กันมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยกันอย่าง "เอิกเกริก" โดยอาศัยชื่อคนไทยซื้อบ้าง มาร่วมทุนกับคนไทยซื้อทรัพย์สินบ้าง
          ประสบการณ์ที่ผ่านมาชี้ว่า ถ้าสถานการณ์ดี ก็ย่อมมีคนต่างชาติมาซื้อ มาลงทุน แต่ถ้าไม่ดี อย่าว่าแต่รอให้ต่างชาติมาซื้อ ออกไปขายถึงบ้านเมืองเขา ก็ยัง "มือเปล่า" กลับมา ดังนั้นการที่จะให้ต่างชาติมาซื้อห้องชุดเพื่อการแก้ปัญหาการขายไม่คล่องในขณะนี้ จึงย่อมไม่ใช่ทางออก

พฤติกรรมการลงทุนของต่างชาติ
          การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติต่างจากการลงทุนพัฒนาอุตสาหกรรมซึ่งใช้ที่ดินในฐานะปัจจัยการผลิต ในปัจจุบัน แม้เราจะให้สิทธินักลงทุนต่างชาติมาซื้อที่ดินตั้งโรงงานผลิตเพื่อการส่งออกในไทยได้ ก็ใช่จะมีใครมาลงทุนง่าย ๆ ด้วยค่าแรงแพงขึ้น ทางเลือกที่อื่นก็มี เช่น จีน อินโดนีเซียหรือเวียตนาม
          การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสายตาของ ต่างชาติก็คือการลงทุนในสินค้าคุณภาพ และมีรายได้จากทรัพย์สิน เช่น ศูนย์การค้าชั้นดี รีสอร์ท เป็นหลัก
          ลักษณะเชิงพฤติกรรมอีกส่วนหนึ่งก็คือ การลงทุนที่ได้กำไรเร็ว หรือในระยะสั้น ในลักษณะการเก็งกำไร ซื้อมาขายไป เช่นที่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทยและประเทศอื่น ๆ ในภูมิภาคนี้ ซึ่งท้ายที่สุด นักลงทุนต่างชาติก็ "เปิด" หนีหมด เหลือไว้แต่นักลงทุนท้องถิ่นซื้อขายกันเองยามเมื่อตลาดวาย การลงทุนของต่างชาติจึงไม่เกิดผลิตภาพที่แท้จริงในทางเศรษฐกิจ
          นอกจากนี้ การลงทุนระยะยาวเช่นการ "เซ้ง" 30 ปีก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่เรามีให้กับต่างชาติอยู่แล้ว และจะว่าระยะเวลา 30 ปีไม่พอไม่ได้ เพราะธุรกิจทั้งหลายย่อมทำ cash-flow กันสั้นกว่านี้นัก

ปัญหาที่จะตามมา "อีกเป็นพรวน"
          ถ้าในเมื่อการให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่วายจะมีปัญหาการขึ้น ๆ ลง ๆ ของอสังหาริมทรัพย์เช่นที่เห็นในประเทศอื่น เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ไหนเลยจึงสมควรให้มีการอนุญาตให้ต่างชาติถือครองห้องชุด 100% ได้
          อสังหาริมทรัพย์จะกลายเป็นสินค้าที่แกว่งไกวเสมือนหุ้น ทำให้เกิดความปั่นป่วนโดยเฉพาะแก่ประชาชนส่วนใหญ่ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเอง อันทำให้ตลาดเลวร้ายลงกว่าจะเป็นไปในทางที่ดี
          ปัญหาต่อมาก็คือ การต้องออกกฏหมายต่าง ๆ ให้รัดกุม เช่น ขนาดของที่ดินห้องชุดที่เหมาะสม ไม่เช่นนั้นอาจมีการสร้างสนามกอล์ฟ 1,000 ไร่ มีห้องชุดอยู่ตึกเดียว ที่ครอบครองสนามกอล์ฟด้วย ก็เท่ากับครอบครองที่ดินนับพันไร่ หรือหากในกรณีเมื่อหมดสภาพห้องชุดแล้วที่ดิน จะต้องตกเป็นของรัฐ เป็นต้น นอกจากนี้ยังต้องมีการปรับองค์กรที่เกี่ยวข้องเพื่อให้สอดล้องและไม่ทำให้การเคลื่อนไหวนี้ก่อปัญหาที่ไม่คาดคิดอื่น ๆ
          ปัญหาที่สามก็คืออาจเกิดความต้องการเทียมขึ้น ทำให้เกิดการเติบโตแบบฟองสบู่ อันจะเป็นผลร้ายที่ตกทอดไปในอนาคตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
          และประเด็นที่สำคัญที่สุดก็คือ การไม่มีความเกี่ยวพันกันเลยระหว่างการแก้ปัญหาการขายตกต่ำกับการให้ต่างชาติถือครองห้องชุด

ความหมายของรัฐชาติ
          แผ่นดินคือสิ่งสำคัญของชาติ ที่มีขอบเขตกฏเกณฑ์ของแต่ละชาติเป็นเส้นแบ่งและปกป้องคนในชาติ การให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ย่อมไม่ถูกต้อง ยกเว้นกรณีสถานทูตหรือเพื่อการผลิตในปริมณฑลที่จำกัด วันนี้เราอาจพูดถึงการให้ต่างชาติถือครองห้องชุดได้ 100% วันหน้าเราคงพูดถึงการให้ต่างชาติถือครองที่ดินหรือให้มีเขตเช่า 99 ปี สักจังหวัดหนึ่ง
          ในทางธุรกิจเราสามารถตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต แต่ในเรื่องประเทศชาติซึ่งมีความขลัง เราไม่สามารถตัดที่ดินขายเพื่อความอยู่รอดของปัจเจกบุคคล
          จักรวรรดินิยมเดิม ได้สั่งสมความมั่งคั่งในระดับหนึ่งในเชิงรุก(ราน) อ้างตนว่าลิเบอรัล อวดว่ามีปรัชญาและวิสัยทัศน์แห่งความมั่งคั่งเหนือกว่าคนตะวันออก อาศัยสิทธิมนุษยชน กฏหมายลิขสิทธิ์ (ด้วยค่าลิขสิทธิ์ที่สูงลิบ) และการเปิดเสรีทางการค้าแบบมือใครยาวสาวได้สาวเอา มาเป็นเครื่องมือในทางสากลเพื่อการรุกรานทางเศรษฐกิจในรูปแบบใหม่ ที่จะถ่างการกอบโกยข้ามชาติอย่างสะดวกโดยอาศัยการสมคบกับนายทุนนายหน้าท้องถิ่น

ส่งเสริมการลงทุนใช่ต้อง "ล่อ" ด้วยอสังหาริมทรัพย์
          ประเทศไทยมีสิ่งจูงใจมากหลายที่จะทำให้นักลงทุนต่างชาติมาลงทุนโดยไม่พักต้องเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ยิ่งถ้าเราสามารถพัฒนาสาธารณูปโภคให้ดีในเวลาอันรวดเร็ว ทำประเทศไทยให้เป็นหัวใจตลาดเงิน ศูนย์ท่องเที่ยวแห่งภูมิภาค ชุมทางการลงทุนแห่งอินโดจีน และทำให้การติดต่อทางธุรกิจกับราชการมีประสิทธิภาพสูง ขจัดคอรัปชั่น ต่างชาติจะไม่มาเมืองไทยอย่างล้นหลามหรือ?
          ถ้าไม่ให้ต่างชาติมาครอบครองที่ดินมาพัฒนาอสังหาริมทรรัพย์ บ้านเราจะล้าหลังชาติอื่นก็ไม่ใช่ โรงแรมชั้นหนึ่งของไทยก็ไม่ได้ด้อยกว่าต่างชาติ (แต่เด่นล้ำสุด ๆ ด้วยบริการแบบไทย ๆ ที่เป็นเลิศ) สนามกอล์ฟเราก็เยี่ยม อาคารสำนักงานเราก็อัจฉริยะ
          ประเทศไทยต้องการเงินทุนจากต่างชาติมาทำให้เศรษฐกิจเฟื่องฟู แต่เป็นเงินทุนและการลงทุนเพื่อการผลิตทางอุตสาหกรรมโดยใช้ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิต ไม่ใช่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยประมาณ 99.9% คือตลาดที่ตอบสนองความต้องการในประเทศ ไม่ได้ต้องตอบสนองคนต่างชาติเป็นหลักแบบฮ่องกง สิงคโปร์ ประเทศไทย ไม่ใช่ประเทศเกาะที่สิ้นไร้ไม้ตอก ไม่ใช่ประเทศตะวันตกที่มีกลไกควบคุมการลงทุนต่างชาติที่ดี ที่ดูเสรีแต่มีประสิทธิภาพการควบคุมสูง
          ถ้าต่างชาติจะมาลงทุนในบ้านเรา และต้องใช้อาคารสำนักงาน การเช่า คุ้มกว่าการซื้อเสียอีก ถ้าจะมาลงทุนทำห้างสรรพสินค้าก็ได้ ที่ผ่านมาก็มีเป็นตัวอย่าง แต่ที่ห้างต่างชาติ "เจ๊ง" ไปบ้างก็ใช่ว่าเพราะเขาไม่ได้ถือครองที่ดิน แต่เขาสู้ห้างท้องถิ่นของเราไม่ได้ต่างหาก
          การเปิดโอกาสให้บริษัทต่างชาติถือหุ้น 49% ให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ 40% ก็เป็นการเปิดโอกาสที่ดีมากแล้ว ถ้าท่านเป็นคนต่างชาติที่จะมาลงทุนในไทย ท่านจะไม่คบพาร์ทเนอร์ชาวไทยไว้เป็นหลักเลยหรือ จะเอา 100%?
          หลักการสำคัญของการลงทุนของต่างชาติก็คือ การให้เขาสามารถใช้ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิต ไม่ใช่ใช้เป็นหลักทรัพย์เพื่อการแลกเปลี่ยนซื้อขาย แข่งกับคนไทย แค่นี้ยังยุ่งกันไม่พออีกหรือ?